Posudek / č. 137-2974/2017 Stanovení hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 681 k. ú. Chabařovice ve vlastnictví Vojtěch Filko, Nádražní 51, 403 17 Chabařovice, 181 EX 18257/15-223 Objednatel: Exekutorský úřad Karlovy Vary Soudní exekutor Mgr. Lukáš Křivánek Karlovy Vary, T. G. Masaryka 623/12, PSČ 360 01 Zhotovitel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, 110 00 IČO: 289 33 362 Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení V Praze dne 30. 5. 2017 Vyhotovení č.: 1
Znalecký posudek / č. 137-2974/2017 OBSAH OBSAH... 2 REKAPITULACE... 3 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY... 4 1 POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA... 5 2 VÝBĚR ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ... 7 3 IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ... 8 4 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ... 13 5 OCENĚNÍ...14 5.1 Volba metody ocenění...14 5.2 Výpočet hodnoty nemovité věci...14 5.2.1 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot...14 5.3 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza... 18 5.4 Závěrečná analýza... 18 6 VÝSLEDEK OCENĚNÍ... 19 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 20 SEZNAM PŘÍLOH... 21 Posudek je na základě platné legislativy, a to 13 odst.2 Vyhlášky ministerstva spravedlnosti k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, uspořádán do dvou hlavních částí. Úvodní část je věnována popisu zkoumaného materiálu, popřípadě jevům a souhrnu skutečností, ke kterým Znalecký ústav přihlížel (viz. kapitola IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ a POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA). Navazující kapitoly tvoří druhou hlavní část posudku, která se již konkrétně zabývá odpověďmi na hlavní otázky tohoto znaleckého posudku. Strana 2
REKAPITULACE Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 681 k. ú. Chabařovice (objekt bydlení č.p. 52 včetně příslušného pozemku) ve vlastnictví Filko Vojtěch, Nádražní 51, 403 17 Chabařovice. Stanovení ceny obvyklé předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka, Karlovy Vary, PSČ 360 01. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k 24. 4. 2017. Cena obvyklá části nemovité věci zapsané na LV č. 681 k. ú Chabařovice je stanovena ve výši: 2 652 000,00 Kč (slovy: Dva miliony šest set padesát dva tisíc korun českých) Identifikace předmětu znaleckého posudku: Posudek obsahuje včetně titulní strany 21 stran textu a 13 stran příloh. Počet vyhotovení: Tento znalecký posudek je vyhotoven ve třech originálech. Dvě číslovaná originální vyhotovení se předávají objednateli (jedno další vyhotovení zůstává pro archivní účely v archivu Znaleckého ústavu). Dne: 30. 5. 2017 Strana 3
PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, pokud objednatel předloží znalecký posudek jako důkaz soudu, jedná se o dovolené použití tohoto znaleckého posudku; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění. Strana 4
1 POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: Podklady získané ze strany objednatele: [1] Usnesení č.j. 181 EX 18257/15-223 Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary [2] Výpis z KN LV č. 681 k. ú. Chabařovice Podklady získané zhotovitelem: [3] Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci [4] Fotodokumentace předmětné nemovité věci [5] Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů k datu ocenění: Odborná literatura: [6] ATTL, J., POLÁČEK, B. Posudek znalce a podnik. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2006. ISBN 8071795038. [7] BRADÁČ, A. Věcná břemena od A do Z: aktualizované vydání. Praha: Linde, 2001. Praktická právnická příručka. ISBN 978-80-7201-761-4. [8] ORT, P Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy. Praha: Leges, 2013. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87212-77-9. [9] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2007. ISBN 978-80-245-1211-2. [10] ZAZVONIL, Z. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK, 2004. ISBN 80-902109-3-7. [11] ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-902109-0-2. [12] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Ekopress, 2012. ISBN 978-80-86929-88-0. [13] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2007. ISBN 978-80-245-1211-2. [14] ZAZVONIL, Z. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-86929-14-0. Odborné články: [15] ŠNAJBERG, O. Ocenění pozemku se stavbou ve vlastnictví jiného subjektu. Oceňování, roč. 5, č. 5, s. 3 15, 2012; [16] ŠNAJBERG, O. Valuation of Real Estate with Easement. Procedia Economics and Finance, č. 25, s. 420 427, 2015. Obecně přijímané standardy: [17] Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy (IVSC): International Valuation Standards 2011; [18] Evropská skupina odhadcovských asociací (TEGoVA): European Valuation Standards 2012, 7th Edition; [19] Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2016 - Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; Strana 5
[20] Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha 2011; Veřejně dostupné internetové zdroje: [21] Oficiální server českého soudnictví, <www.justice.cz>; [22] Česká národní banka, <www.cnb.cz>; [23] Český statistický úřad, <www.czso.cz>; [24] České stavební standardy, <www.stavebnistandardy.cz>; [25] Evropská centrální banka, <www.ecb.int>; Legislativa: [26] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku; [27] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; [28] Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů; [29] Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku; Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckém posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené. Dále byl tento znalecký posudek založen na odborných úsudcích a názorech Znaleckého ústavu a představuje tak jeho názor na hodnotu oceňovaných nemovitých věcí. Strana 6
2 VÝBĚR ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Administrativní cena je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 7
3 IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 681 k. ú. Chabařovice (objekt bydlení č. p. 52 umístěný na pozemku parc. č. 671 včetně pozemku parc. č. 671) ve vlastnictví Filko Vojtěch, Nádražní 51, 403 17 Chabařovice, za účelem exekučního řízení. Znalecký posudek je zpracován na základě objednávky od Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka, Karlovy Vary, PSČ 360 01. Datum znaleckého posudku Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k 24. 4. 2017. Komunikace s povinným a provedení místního šetření Místní šetření bylo provedeno dne 24. 4. 2017 bez přítomnosti povinného. Na místě se nepodařilo navázat kontakt s nikým, kdo by umožnil přístup do vnitřních prostor nemovité věci. Ocenění nemovité věci je provedeno na základě venkovního ohledání nemovité věci, dostupných informací a odborného odhadu znaleckého ústavu. Fotodokumentace oceňované nemovité věci byla pořízena při provedeném místním šetření a je uložena v archivu znaleckého ústavu, její část je použita v příloze tohoto znaleckého posudku. K datu ocenění nebylo proti povinnému zahájeno insolvenční řízení. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Objekt bydlení č. p. 52 umístěný na pozemku parc. č. 671 včetně pozemku parc. č. 671 Ústecký Ústí nad Labem Chabařovice 650498 Chabařovice Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 681 k. ú. Chabařovice. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uveden Filko Vojtěch, Nádražní 51, 403 17 Chabařovice. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 681 k. ú. Chabařovice (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Nezjištěno. Nájemní smlouva Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Technická dokumentace Nebyla předložena. Strana 8
Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje objekt bydlení včetně pozemku, se kterým tvoří jednotný funkční celek. Nemovitá věc zapsaná na LV č. 681 k. ú. Chabařovice se nachází v obci Chabařovice, okres Ústí nad Labem, kraj Ústecký. Město Chabařovice se nachází asi 8 kilometrů západně od Ústí nad Labem. Město se skládá ze dvou městských částí. Jmenovitě Chabařovice (k. ú. Chabařovice, Vyklice a Zalužany u Vyklic) a Roudníky (k. ú. Roudníky). Žije zde asi 2,5 tisíce obyvatel. Katastrální výměra činí 16,89 km 2. Městem prochází silnici druhé třídy II/253 vedoucí z Ústí nad Labem přes Chabařovice dále směrem na Přestanov, Kupku a Dubí. Dále územím prochází několik silnic třetí třídy. Napojení na dálnici D8 je možné na exitu 72 Předlice, který je od Chabařovic vzdálen asi 4 km a dále na exitu 74 Užín vzdálený 3 km od centra města. Územím obce vede železniční trať spojující Ústí n. L. a Teplice. Je zde městský úřad, základní a mateřská škola, knihovna potraviny, pošta, zdravotnické zařízení, restaurace. Další občanská vybavenost je dostupná v krajském městě Ústí nad Labem vzdáleném cca 8 km. Veřejná autobusová doprava je zajišťována linkami, které provozuje autobusový dopravce BusLine a.s. Nachází se zde několik autobusových zastávek. Je možné využít autobusové spoje do směrů Ústí nad Labem, Děčín, Teplice, Kupka. Je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Obrázek č. 1: Poloha př e d m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: Mapy.cz Strana 9
Obrázek č. 2 : Po loha předmětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: Mapy.cz Předmětná nemovitá věc je umístěna v ulici Nádražní v centru města Chabařovice. V těsné blízkosti se nachází zdravotnické středisko a obchod s potravinami. Jedná se o lokalitu rodinných a bytových domů. Jihozápadně se rozprostírá městský park a další zeleň. Nejbližší autobusová zastávka je vzdálena 100 m. Obrázek č. 3: Po loha př e d m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: Mapy.cz Oceňovaná nemovitá věc představuje rodinný dům umístěný na pozemku parc. č. 671 včetně pozemku parc. č. 671. Strana 10
Obrázek č. 4: Ka ta stráln í mapa Zdroj: výpis z katastru nemovitostí Předmětem ocenění je objekt bydlení se zahradou včetně příslušných pozemků, se kterými tvoří jednotný funkční celek. Jedná se o řadový rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, nad nimiž se nachází další prostor v podkroví. Dům se skládá ze dvou spojených částí. Z obou stran navazují na dům v řadě další stavby. Dům stojí přímo na okraji silnice třetí třídy, od níž ho odděluje pouze dlážděný chodník. Exteriér domu je v udržovaném stavu. Šedá břízolitová omítka je v levé části podél okapu opadaná. Vchod do každé z částí domu je skrz hnědé dřevěné dveře, které jsou v zanedbaném stavu. Okna jsou původní dřevěná, bíle natřená ve zhoršeném stavu. Střecha je sedlová. Jsou v ní umístěna malá střešní okna. V zadní části za domem se nachází pozemek zahrady. Na pravou část domu při pohledu ze zahrady navazuje nižší jednopatrová stavba v horším stavu. Nad ní je umístěna terasa dostupná přímo z domu. Exteriér do žluté a béžové barvy se lehce odlišuje od přední strany. Omítka je zde opět opadaná. Původní dřevěná okna jsou ve špatném stavu. Zahradu přestavuje trávník a listnaté stromy. Pozemek, na kterém se dům nachází, je rovinatý. Možnost parkování je na tomto pozemku za domem. Dům je napojen na elektřinu vodovod a na kanalizaci. Je zde možnost topit tuhými palivy. Stavba je z větší části neobývaná v horším stavebně technickém stavu. V katastru nemovitostí je parcela parc. č. 671 vedena jako zastavěná plocha a nádvoří. Její výměra činí 408 m 2. Strana 11
Zastavěná plocha domu činí odhadem 293 m 2. Na základě informací získaných z náhledu do Katastru nemovitostí (LV, katastrální mapa a ortomapa), provedeného místního šetření a odborného odhadu znaleckého ústavu odhad užitné plochy domu činí 513,2 m 2. Půdorys domu ani jiná technická dokumentace nebyly k dispozici. Strana 12
4 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ Trh nemovitostí lze definovat jako oblast trhu zabývající se prodejem a nákupem nemovitých věcí, či jejich pronájmem. Nemovité věci lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitých věcí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení, popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty (bytové domy). Komerční nemovitosti představují doplněk staveb k rezidenčním nemovitostem. Dle účelu využití se komerční nemovitosti dále člení na kancelářské prostory, maloobchodní prostory, průmyslové a skladové prostory a hotelová či jiná ubytovací zařízení. Stavební pozemky jsou pozemky, které jsou již zastavěné, nebo jsou v územním plánu dané obce či města určené k zastavění. Vývoj cen stavebních pozemků dle jednotlivých let zobrazuje následující tabulka. Tabulka č. 1: Pr ů m ěr n é kupní c en y sta veb n ích pozemk ů v ob dob í 2 00 8 2 0 15 Ukazatel [v Kč/m 2 ] 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Průměrná kupní cena stavebních pozemků 1 217 1 207 1 331 1 408 1 406 1 224 788 804 Cenový index x 0,99 1,10 1,06 1,00 0,87 0,64 1,02 Zdroj: vlastní zpracování na základě dat z ČSÚ Zemědělské pozemky jsou zastoupeny ornou půdou, chmelnicemi, vinicemi, zahradami, ovocnými sady, popřípadě trvalým travním porostem. Tržní ceny zemědělské půdy mezi lety 2006 2016 stále rostly, kdy průměrná tržní cena vzrostla téměř o dvojnásobek. Za uplynulých šest let (2010 2016) se tržní ceny zemědělské půdy zvýšily z 10,81 Kč/m 2 na 20,41 Kč/m 2. Rezidenční nemovitosti vykazují trvale převážně rostoucí tendenci, která je v posledních letech zapříčiněna silnou poptávkou zvyšující ceny nemovitostí. Ceny rodinných domů od roku 2014 trvale rostou mírným tempem. V roce 2016 došlo k oživení nabídky developerských projektů, které převážně představovaly řadové rodinné domy v Praze, Brně a Plzni. Program Zelená úsporám také zvyšuje zájem o výstavbu nízkoenergetických domů. Ceny bytů v posledních letech také trvale rostou. Na trhu bytových nemovitostí výrazně převyšuje poptávka nad nabídkou, což se projevuje značným nedostatkem bytů zejména v některých větších městech. Za komerční nemovitosti jsou považovány ty stavby, jejichž účel není rezidenčního charakteru. Nejdražšími lokalitami byly v prvním kvartálu roku 2015 kancelářské prostory na Pankráci, Smíchově, Karlíně a v centru města. Prémiové nájemné kancelářských prostor dosahuje v roce 2015 hodnoty 19,50 EUR/m 2 /měsíc. Trh maloobchodních prostor, který je zastoupen obchodními centry, hypermarkety, supermarkety, diskontními prodejnami, samoobsluhami a pultovými prodejnami, je do značné míry provázán s kupní silou obyvatelstva, která je dále navázána na vývoj HDP. V prvním čtvrtletí 2015 dosahovaly nájmy maloobchodních prostor v nákupních třídách v hlavním městě hodnoty pohybující se kolem 5 150 Kč za m 2 obchodní plochy, zatímco v ostatních regionech České republiky 1 900 Kč/m 2. Vývoj nájemného se dle predikcí i v roce 2016 pohyboval na obdobné úrovni. Trh průmyslových nemovitostí, který je zastoupen převážně výrobními halami a sklady, se v roce 2015 vyvíjel ve znamení zvýšené investiční aktivity. Silná poptávka po průmyslových nemovitostech zapříčinila vysoký objem nové výstavby. V roce 2015 došlo k přírůstku o téměř 566 000 m 2 průmyslových prostor, což hned po letech 2007 a 2008 představuje nejaktivnější rok. Strana 13
5 OCENĚNÍ 5.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami korekčních činitelů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci v adjustační matici a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. 5.2 Výpočet hodnoty nemovité věci 5.2.1 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečný počet vzorků pro porovnání tržní hodnoty v lokalitě obce Chabařovice, bude pro ocenění předmětné nemovité věci vycházeno ze srovnávacích nemovitých věcí umístěných v širším okolí obce. Přestože se většina srovnávacích nemovitých věcí nenachází přímo v lokalitě obce Chabařovice, budou pro stanovení ceny obvyklé použity, jelikož odpovídají svým charakterem předmětné nemovité věci a jejich jednotková cena se pohybuje v obdobné cenové hladině. Popis srovnávacích objektů: 1. Ústí nad Labem Krásné Březno prodej nájemního domu. V domě je 6 bytů. V suterénu je byt 3+1, v přízemí 2x 1+1, v 1. patře 1+1 a 1+2, v podkroví jeden byt 4+kk; 2. Ústí nad Labem Předlice k prodeji činžovní dům se 7 byty (2+1). Dům je v celkově dobrém stavu, nové rozvody vody, elektriky, odpady, nová plastová okna, zadní strana domu nová fasáda. Vytápění bytů krbovými kamny, nebo elektrickými přímotopy; 3. Ústí nad Labem centrum třípatrový dům se nachází v Ústí nad Labem, ul. Žižkova s celkovou rozlohou 401 m 2. Na domě již byla započata rekonstrukce plastová okna, nové krovy a je provizorně zastřešený. K domu patří menší dvorek, na kterém je stavba původně garáž. Výhodná je poloha domu centrum města. Veškeré inženýrské sítě jsou na pozemku. Občanská vybavenost v místě; 4. Chabařovice k prodeji bytový dům v lokalitě Chabařovice z větší části po rekonstrukci. V přízemí byt 1+1 a garsonka. V patře pak 2x 1+1. Z půdy lze zbudovat další byty. Byt v přízemí 1+1 vytápěn novým plynovým kotlem, stejně tak ohřev teplé vody. Ostatní byty gamaty a karma. V domě nové rozvody elektriky, vody. V domě plastová okna. K domu náleží prostorná zahrada s bazénem, altánem a přístavky na zahradní nářadí. Strana 14
Obrázek č. 5 : Mapa porov n ávacích n e mov itý ch věcí 4 2 3 1 Zdroj: Mapy.cz Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užité plochy domu. Tabulka č. 2: Parametry p orovnáva cích n e mov ito st í i Užitná plocha [m 2 ] Výměra pozemku [m 2 ] Dispozice RD Počet podlaží Poloha domu Lokalita Dopravní dostupnost Parametry oceňované nemovité věci 513,20 408,00-2 NP centrum obce Chabařovice velmi dobrá Parametry porovnávacích nemovitých věcí 1. 300,00 256,00 6 bytů 2 NP/1 PP centrum obce Ústí n. L. velmi dobrá 2. 450,00 180,00 7 bytů 3 NP/1 PP centrum obce Ústí n. L. velmi dobrá 3. 210,00 401,00-3 NP centrum obce Ústí n. L. velmi dobrá 4. 300,00 130,00 4 byty 2 NP/1PP centrum obce Chabařovice velmi dobrá Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Tabulka č. 3: Parametry p orovnáva cích n e mov ito st í Typ konstrukce Technický stav nemovitosti Vybavení Inženýrské sítě Parametry oceňované nemovité věci zděná udržovaný standardní E, V, K Parametry oceňované nemovité věci cihla udržovaný standardní E, V, P, VK cihla dobrý standardní E, V, VK, TP cihla zhoršený standardní E, V, VK cihla dobrý standardní E, V, VK Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient vlastních pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, Strana 15
K5 koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Rozdílná užitá plocha srovnávacích nemovitých věcí č. 1, 3 a 4 bude zohledněna v rámci adjustační matice prostřednictvím korekčního činitele velikosti výměr. Menší výměra pozemků srovnávacích nemovitých věcí č. 1, č. 2 a č. 4 bude zohledněna v rámci adjustační matice prostřednictvím korekčního činitele vlastních pozemků. Srovnávací nemovité věci č. 1, č. 2 a č. 3 se nachází ve výhodnějších lokalitách, jejich jednotkové ceny budou z tohoto důvodu upraveny korekčním činitelem lokality a dopravní dostupnosti. Porovnávací nemovitá věc č. 3 je v horším stavebně technickém stavu. Porovnávací nemovité věci č. 2 a č. 4 jsou v lepším stavebně technickém stavu. Tyto odlišnosti budou promítnuty na základě korekčního činitele technického stavu a typu konstrukce. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Tabulka č. 4: A dj u stačn í mat ic e i Nabídková cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m 2 ] 1. 2 800 000,00 300,00 0,85 1,05 0,90 1,00 1,00 1,00 0,80 5 997,60 2. 3 500 000,00 450,00 0,95 1,10 0,90 0,90 1,00 1,00 0,80 5 266,80 3. 1 500 000,00 210,00 0,80 1,00 0,90 1,10 1,00 1,00 0,80 4 525,71 4. 2 200 000,00 300,00 0,85 1,15 1,00 0,85 1,00 1,00 0,80 4 874,47 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 4 srovnávacích nemovitých věcí, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užité plochy domu. Tabulka č. 5 : V ýpoč et průměr n é je dnotk ov é cen y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 4,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 4 525,71 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 5 997,60 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 5 166,15 Zdroj: vlastní zpracování Strana 16
Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Tabulka č. 6: V ýpočet hodnoty n e mov it é v ěc i Název Hodnota Užitná plocha nemovité věci [m 2 ] 513,20 Zastavěná plocha nemovité věci [m 2 ] 259,00 Celková výměra pozemků [m 2 ] 408,00 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 5 166,15 Celková hodnota nemovité věci [Kč] 2 651 268,18 Výsledná hodnota spol. podílu po zaokrouhlení [Kč] 2 652 000,00 Zdroj: vlastní zpracování Pozn.: Výše uvedená hodnota nemovité věci je kalkulována včetně příslušných pozemků, všech součástí a zjištěných příslušenství k nemovité věci. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Strana 17
5.3 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza V tabulce níže je uvedena cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 681 k. ú. Chabařovice (objekt bydlení včetně příslušných pozemků) vč. všech součástí a zjištěných příslušenství: Tabulka č. 7: Výsl e dná hodnota n em ov it é věci Název Hodnota Výsledná hodnota nemovité věci [Kč] 2 652 000,00 Zdroj: vlastní zpracování 5.4 Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží aktuální technický stav a polohu nemovité věci. Záporně je předmětná nemovitá věc hodnocena díky stavebně technickému stavu. Předmětná nemovitá věc je více méně neobývaná v horším stavebně technickém stavu. U předmětné nemovité věci bylo zjištěno zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz výpis z katastru nemovitostí LV č. 681 k. ú. Chabařovice). Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 681 k. ú. Chabařovice vč. všech součástí a zjištěných příslušenství činí 2 652 000,00 Kč. Strana 18
6 VÝSLEDEK OCENĚNÍ Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 681 k. ú. Chabařovice (objekt bydlení č.p. 52 včetně příslušného pozemku) ve vlastnictví Filko Vojtěch, Nádražní 51, 403 17 Chabařovice. Stanovení ceny obvyklé předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka, Karlovy Vary, PSČ 360 01. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k 24. 4. 2017. Cena obvyklá části nemovité věci zapsané na LV č. 681 k. ú. Chabařovice je stanovena ve výši: 2 652 000,00 Kč (slovy: Dva miliony šest set padesát dva tisíc korun českých) Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel 2013. Strana 19
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009- OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 137-2974/2017 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č. 17333. V Praze dne 30. 5. 2017 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, 110 00 IČO: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Odpovědní zpracovatelé: Ing. Kateřina Vejmelková Ing. Michaela Hamouzová Bc. Tereza Hnátková Strana 20
SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 Příloha 2 Příloha 3 Příloha 4 Příloha 5 Příloha 6 Usnesení č. j. 181 EX 18257/15-223 Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary Výpis z KN LV č. 681 k. ú. Chabařovice Kopie katastrální mapy nemovité věci Výpis z insolvenčního rejstříku Srovnávací nemovité věci pro porovnávací metody Fotodokumentace předmětné nemovité věci Strana 21