ZNALECKÝ POSUDEK č. 2211/71/14 O ceně pozemku st.parc. č. 104 jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 96, pozemku parc.č. 833/6, vedlejší stavby, venkovních úprav a trvalého porostu vše na LV č. 912 pro k.ú. Starý Bydžov, obec Starý Bydžov, okres Hradec Králové. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 7.4.2014 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 11.4.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 7.4.2014 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Starý Bydžov 96 503 57 Starý Bydžov Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Starý Bydžov Katastrální území: Starý Bydžov Počet obyvatel: 387 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 520,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 223,26 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.4.2014 za přítomnosti pana Jaroslava Maláta. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 912 pro k.ú. Starý Bydžov Sdělení pana Jaroslava Maláta dne 7.4.2014 Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 7.4.2014 v době od 16,05 do 17,10 hod. - 2 -
Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č. 912 pro k.ú. Starý Bydžov 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová, ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu byly čerpány ze svědectví pana Jaroslava Maláta a z prohlídky nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům byl postaven asi v roce 1900. Přízemní nepodsklepený objekt ze smíšeného plného zdiva na kamenné podezdívce bez izolace proti zemní vlhkosti. Fasáda z vápenné omítky a stříkaného břízolitu je na několika místech opadaná. Stropy jsou dřevěné s rovným podhledem. Střecha je sedlová s taškovou krytinou na latích. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem dřevěná zdvojená, dveře jsou hladké dřevěné, vstupní jsou dřevěné palubkové. Vytápění je krbovými kamny s výměníkem s Cu rozvody do plechových radiátorů, s kotlem Dakon na zemní plyn umístěným na WC. Ohřev vody je bojlerem. V roce 1975 byla provedena částečná rekonstrukce, v roce 2006-2010 vytápění a kuchyně. V I.NP je vstupní chodba, koupelna s WC, kuchyně, obývací pokoj a ložnice. V bývalé hospodářské části je garáž a sklad. K domu náleží venkovní úpravy, vedlejší stavba a trvalý porost. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská část 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Dispozice: předsíň - 8,38 m 2 pokoj - 17,49 m 2 ložnice - 22,22 m 2 kuchyně - 6,22 m 2 koupelna - 8,77 m 2 WC - 2,27 m 2 celkem: - 65,35 m 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 4 i = 1-4 -
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,845 Koeficient pp = I T * I P = 0,794 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 6,08*15,70 = 95,46 zastřešení 6,08*15,70 = 95,46 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 95,46 m 2 3,82 m zastřešení 95,46 m 2 2,33 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (6,08*15,70)*(3,82) = 364,64 m 3 zastřešení (6,08*15,70)*(2,33*1/2+0,90) = 197,12 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor - 5 -
I.NP NP 364,64 m 3 zastřešení Z 197,12 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 561,76 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné bez izolace P 100 2. Zdivo smíšené P 100 3. Stropy dřevěné s rovným podhledem S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina betonová taška S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 100 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody chybí C 100 12. Dveře hladké plné dveře S 100 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem N 100 14. Podlahy obytných místností keramická dlažba N 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění krbová kamna s výměníkem, plynový S 100 kotel, plechové radiátory 17. Elektroinstalace světelná P 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu zemní plyn S 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní krbová kamna S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00-6 -
10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 14. Podlahy obytných místností N 2,20 100 1,54 3,39 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace P 4,30 100 0,46 1,98 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 83,70 Koeficient vybavení K 4 : 0,8370 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8370 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 259,97 Plná cena: 561,76 m 3 * 3 259,97 Kč/m 3 = 1 831 320,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 114 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 114 / 150 = 76,0 % Koeficient opotřebení: (1-76,0 % / 100) * 0,240 Nákladová cena stavby CS N = 439 516,98 Kč Koeficient pp * 0,794 Cena stavby CS = 348 976,48 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 348 976,48 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská část Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví - 7 -
Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,845 Koeficient pp = I T * I P = 0,794 Výpočet jednotlivých ploch 11 i = 2-8 -
Název Plocha [m 2 ] I.NP 8,00*6,00+5,00*6,00 = 78,00 zastřešení 8,00*6,00+5,00*6,00 = 78,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 78,00 m 2 3,90 m zastřešení 78,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (8,00*6,00+5,00*6,00)*(3,90) = 304,20 m 3 zastřešení (8,00*6,00)*(3,20*1/2)+(5,00*6,00)*(4,00*1/2) = 136,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 304,20 m 3 zastřešení Z 136,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 441,00 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 6,20 100 0,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů P 4,90 100 0,46 2,25 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 10. Okna P 1,00 100 0,46 0,46 11. Podlahy P 6,80 100 0,46 3,13 12. Elektroinstalace C 4,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 79,42 Koeficient vybavení K 4 : 0,7942 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- - 9 -
Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7942 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 647,97 Plná cena: 441,00 m 3 * 1 647,97 Kč/m 3 = 726 754,77 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 114 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 114 / 140 = 81,4 % Koeficient opotřebení: (1-81,4 % / 100) * 0,186 Nákladová cena stavby CS N = 135 176,39 Kč Koeficient pp * 0,794 Cena stavby CS = 107 330,05 Kč Hospodářská část - zjištěná cena = 107 330,05 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III 0,00 včetně; orientace SV, S a SZ 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-10 -
Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,845 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,845 = 0,794 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 223,26 0,794 177,27 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 104 690,00 177,27 122 316,30 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 833/6 865,00 177,27 153 338,55 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 275 654,85 Pozemky - zjištěná cena = 275 654,85 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 348 976,50 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská část 107 330,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 456 306,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 275 654,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 275 654,80 Kč Celkem 731 961,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 731 961,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 731 960,- Kč slovy: Sedmsettřicetjednatisícdevětsetšedesát Kč - 12 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Starý Bydžov 110,00 402 1 249 000 11 355 0,780 8 857 Rodinný dům, Samostatně stojící rodinný dům 3+1 v obci Starý Bydžov (okres Hradec Králové). Nemovitost je situovaná na okraji obce, v klidné části. Jedná se o cihlovou stavbu, se sedlovou střechou krytou taškami. Zastavěná plocha domu činí 120 m2, obytná plocha je cca 110 m2. Dispozice: nacházíme v zádveří, chodba, kuchyně, pokoj a 2 ložnice, koupelna, toaleta. Vytápění domu je ústřední s plynovým a elektrickým kotlem. Dále jsou v domě krbová kamna. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do jímky. V domě byla v roce 2008 provedena rekonstrukce. Jednalo se o rozvody elektřiny, odpadů, dále snížení stropů, plynového kotle a osazení plastových oken. K domu náleží menší předzahrádka o výměře cca 141 m2. Další: garáž, hospodářská budova. Hodnocení: Vinary - Janovice 100,00 1 962 850 000 8 500 0,630 5 355 Rodinný dům, Dům o velikosti 3+1 v obci Vinary, část Janovice, okres Hradec Králové. Dům je v původním udržovaném stavu, velká stodola, garáž, chlév, dílna, velká zahrada. Topení zajišťují akumulační kamna. Celková plocha pozemku je 1.962 m2. Voda je vlastní, možnost napojení na obecní vodovod. Plyn je na hranici pozemku. Hodnocení: Smidary - Křičov 75,00 767 720 000 9 600 0,950 9 120 Rodinný dům, Prodej rodinného domu 2+1 v obci Křičov - 3 km od Smidar. Izolace proti vlhkosti byla provedena, jinak je dům určen k celkové rekonstrukci. Voda - studna, na hranici pozemku veřejný vodovod, odpady nejsou, WC suché. Klidné místo s pěknou zahradou - vhodné k trvalému bydlení i jako chalupa. Výborná dostupnost - 5 km Nový Bydžov, 30 km Hradec Králové. Hodnocení: Vinary - Smidarská Lhota Rodinný Hodnocení: 110,00 1 906 599 000 5 445 0,980 5 336 dům, Nový Bydžov - Skochovice 90,00 629 990 000 11 000 0,880 9 680 Rodinný dům, Prodej rodinného domu na pozemku 629 m2 v okrajové části obce Skochovice. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci, el. a plyn. Na pozemku je studna. Hodnocení: Variační koeficient před úpravami: 23,18 % Variační koeficient po úpravách: 24,98 % Minimální jednotková cena: 5 336 Kč/m 2 Minimální cena: 348 708 Kč Průměrná jednotková cena: 7 670 Kč/m 2 Průměrná cena: 501 234 Kč - 13 -
Maximální jednotková cena: 9 680 Kč/m 2 Maximální cena: 632 588 Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 7 700 Porovnávací hodnota: 503 195,- Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Místo blízko větších měst, v malé vzdálenosti do Nového Bydžova 3. Dobré dopravní spojení 4. Garáž u domu 5. Středně velký pozemek 6. Dům po rekonstrukci interiéru Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Pouze částečná občanská vybavenost v místě 2. Nevhodný tvar pozemku 3. Vyšší stáří domu, částečná údržba, špatný stavebně technický stav Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 503.195,- Kč zaokr.... 500.000,- Kč Obvyklá cena: 500.000,- Kč slovy: Pětsettisíc Kč V Ohavči 11.4.2014 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.6. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2211/71/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2211/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 912 ze dne 10.3.0214 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 8 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-15 -
- 16 -
- 17 -
severní strana domu - 18 -
západní strana - 19 -
kuchyně - 20 -
kuchyně koupelna v pozadí vlevo WC s kotlem - 21 -
kotel na WC - 22 -
jihozápadní strana s opadanou omítkou jihovýchodní strana, v pozadí hospodářská část s garáží - 23 -
vodoměr v hospodářské části bývalý chlév (sklad) - 24 -
stav krovu chlívek na zahradě - 25 -
- 26 -
- 27 -