ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 126-5107/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Pozemek p.č. 91 se stavbou rodinného domu č.p. 61, s příslušenstvím, pozemky 91/2 a 91/3 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Milíčovice, k.ú. Milíčovice Adresa nemovité Milíčovice 61, 669 02 věci: Vlastníci pozemku a stavby LV 89: Vlastníci pozemku LV 91/2: Daniel Řeřicha, Obroková 1/12, 669 02 Znojmo, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Alena Řeřichová, Obroková 1/12, 669 02 Znojmo, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Alena Řeřichová, Obroková 1/12, 669 02 Znojmo, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8- obj. č. 1317/2014-A ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: aukce (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA LV č. 89. 290 000 Kč LV č. 90. 100 000 Kč Datum místního šetření: 25.10.2015 Stav ke dni : 19.3.2015 Za přítomnosti: pouze znalce Počet stran: 14 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 2.12.2015 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé - objednávka č.j. 1317/2014-A ze dne 12.11.2015 Přehled podkladů - výpis z KN z LV č. 89 a 90 kú Milíčovice - kopie katastrální mapy - oceňovací vyhl. č. 199/2014 Sb. - vlastní prohlídka znalcem - podklady z veřejně dostupných stránek na internetu - údaje z realitní inzerce sreality.cz Místopis Obec Milíčovice se 215 obyvateli leží v Jihomoravském kraji v severozápadní části okresu Znojmo. Pověřenou obcí a obcí s rozšířenou působností je Znojmo. V obci je minimální občanská vybavenost (pouze obchod a ordinace praktického lékaře, hřiště). Dopravní obslužnost autobus, v obci je možnost napojení na rozvod NN, vodovod a rozvod zemního plynu. V lokalitě je zvýšená nezaměstnanost, s minimem pracovních příležitostí. Vzdálenost od správního centra Znojma 7 km. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 187/1 obec Milíčovice Celkový popis Předmětem ocenění jsou nemovité věci v obci Milíčovice uvedené na: LV č. 89: Pozemek p.č. 90 - zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 61 a pozemek p.č. 91/2 - zahrada tvořící se stavbou, a stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Další příslušenství tvoří vedlejší stavba kolny a venkovní úpravy v minimálním rozsahu a studna. Pozemek je oplocen (drátěné pletivo, vlnitý plech a ocel. Rámy s pletivem)objekt není pronajímán, k datu prohlídky nebyl zřejmě užíván. Stáří domu je odhadem znalce 90 roků, je neudržovaný (kromě výměny oken a plynoinstalace), ve špatném technickém stavu, staticky narušen. Znalci nebyl umožněn vstup do budovy, ocenění je provedeno podle vnějších zjistitelných znaků. LV č. 90: Pozemek p.č. 91/3 sousedící se západní hranicí obou předchozích pozemků, s vedlejší stavbou kolny, s trvalými porosty. Tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu a stavebním pozemkem. Areál je situován v západní části zastavěného území obce, rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, bez obytného podkroví. Vstup je ze dvora, vnitřní dispozice není znalci známa. Obvodové stěny ze smíšeného zdiva (vesměs kámen), zdivo bez hydroizolace, střecha - 2 -
sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce neúplné. Okna plastová, vytápění plynovými lokálními topidly. Pozemek je rovinný, s možností napojení na vodovod, rozvod NN a rozvod zemního plynu. Příjezd po veřejné komunikaci. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovité věci pozemku p.č. 90, 91/2 a 91/3 včetně součástí a příslušenství v obci Milíčovice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: I. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry, nebo výsledné hodnoty II. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytované informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací III. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracování ocenění jsou věrohodné a správné, a nebyli tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovité věci. Silné stránky Zastavěné území obce, velká výměra pozemků Slabé stránky Malá obec s minimální občanskou vybavenosti, bez pracovních příležitostí. Stáří domu cca 90 roků, nízký standard konstrukcí a vybavení, vysoké morální i fyzické opotřebení stavby rodinného domu, vedlejší stavby rovněž ve špatném stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém - 3 -
území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo, exekuce. V ocenění není k těmto skutečnostem brán zřetel. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Stavba se zhoršeným technickým stavem. Pozemky Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce, rovinný, s možností napojení na rozvod NN, zemní plyn a vodovod. Okrajová část obce, klidová lokalita. Obec s minimální občanskou vybaveností, v místě je na realitním trhu vyrovnaná poptávka s nabídkou po obdobných pozemcích. Vedlejší stavby v nevyhovujícím stavu, bez vlivu na celkovou cenu pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Lokalita: Znojemsko Parcela č.: 250,00 1,00 250,00 Popis pozemku: v zastavěném území obce Průměrná jednotková cena 250,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v malých obcích okresu Znojmo je je 250 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 90 274 250,00 68 500 nádvoří zahrada 91/2 642 250,00 160 500 zahrada 91/3 429 250,00 107 250 Celková výměra pozemků 1 345 Hodnota pozemků celkem 336 250-4 -
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe VH ní Kolna I zděná s plochou 90 16,00 m3 800 12 800 60 % 5 120 Kč střechou Kč/m3 Kč Kolna II zděná s plochou 91/3 36,00 m3 800 28 800 80 % 5 760 Kč střechou Kč/m3 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 10 880 Kč Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům, samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví. Příslušenství tvoří vedlejší stavba kolny. Stáří domu je odhadem 90 roků, byl částečně modernizovaný, v polední době neudržovaný, vnitřní dispozice neznámá. Obvodové stěny jsou ze smíšeného zdiva bez hydroizolace (vesměs kámen), stropy trámové s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce pozink. plech. Omítky vnitřní i venkovní vápenné. Okna plastová, dveře náplňové. Vytápění lokální plynové. Znalci nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor domu. Technický stav: Obvodové zdivo je silně narušeno trhlinami, ve špatném stavu je dle vnějšího ohledání střecha a střešní krytina, omítky. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.np 128,05 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.np (11,80*6,00+7,15*5,00)*(2,80+3,00/2)+(5,00*4, 30)*(2,80) = 518,37 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.np 518,37 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 518,37 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamené, z větší části neizolované 2. Zdivo smíšené zdivo 3. Stropy dřevěné - 5 -
4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenná s nátěrem 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění WAW 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace chybí 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 128 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 102 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 518,37 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 1 915 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 1 915 Reprodukční hodnota [Kč] 992 669 (RC * OP) Stáří roků 90 Další životnost roků 90 Opotřebení % 90,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 99 267 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 102,40 m 2 Obestavěný prostor: 518,37 m 3 Zastavěná plocha: 128,05 m 2 Plocha pozemku: 1 345,00 m 2-6 -
Popis oceňované nemovité věci Byt 67/1 je umístěn v 1. nadzemním podlaží, se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a pozemku ve výši 7578/30237. Bytový dům je samostatně stojící, s jedním technickým a dvěma obytnými podlažími. Stáří cca 40 roků, během užívání jen udržovaný, s etážovým ústředním vytápěním pro každý byt. Obvodové konstrukce zděné, stropy železobetonové s rovným podhledem, střecha plochá, krytina živičná, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Schodiště železobetonové monolitické, omítky vápenné hladké, fasáda vápenocementová. Okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové, zařizovací předměty z roku výstavby. Podlahy betonové s PVC podl. krytinou a keramickou dlažbou. Standard vybavení nižší. Dům je před celkovou rekonstrukcí. Srovnatelné nemovité věci Název: RD I RD v obci Rudlice vzdálené 12 km od Znojma. Dům prošel částečnou rekonstrukcí nová střecha včetně výměny části krovů, nová střešní krytina na hospodářském stavení, nové okapy, rýny, nová koupelna (voda, odpady a plastových oken). Dům je vytápěný lokálními plynovými topidly WAW, ohřev vody je zajištěný novým el. bojlerem. Soukromí zajišťuje uzavřený dvůr s vjezdem. U domu je zahrádka se studnou. Pod hospodářským stavením je sklep. Lokalita: Rudlice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Celkový koef. KC 0,67 Upravená j. cena Kč/ks 266 309 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 302 m 2 399 000 Kč 399 000 Kč/ks Název: RD II Rodinný dům, který se nachází v obci Štítary o velikosti 2+1, zastavěná plocha a nádvoří 752m2, zahrada 791m2. V domě jsou dřevěná okna a dveře, plovoucí podlahy, vytápění na tuhá paliva, ohřev vody elektrický bojler a darling - studna 7 m hluboká, kanalizace je obecní. Možnost využití půdního prostoru. Dopravní dostupnost autobus. Pěkné klidné místo, vhodné pro příjemné bydlení i k rekreaci. - 7 -
Lokalita: Štítary Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - oblast Vranovské přehrady; Celkový koef. KC 0,52 Upravená j. cena Kč/ks 314 403 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 752 m 2 599 000 Kč 599 000 Kč/ks Název: RD III Rodinný dům 3+1 v obci Olbramkostel. Dům je v původním stavu, bez koupelny, s chemickým WC a malým dvorem. Skládá se z kuchyně, tří pokojů a předsíně. Vytápění plynovými wafkami a krbovými kamny. Okna do ulice jsou plastová. Vedle domu je sklep, nad domem je malá parcela, kde je kůlna, dřevník a možnost parkovat auto. Městys Olbramkostel leží nedaleko od Znojma, má vlakové i autobusové spojení, je zde autokemp, krásná příroda Lokalita: Olbramkostel Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Celkový koef. KC 0,74 Upravená j. cena Kč/ks 297 464 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 196 m 2 400 000 Kč 400 000 Kč/ks - 8 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 266 309 Kč/ks 292 725 Kč/ks 314 403 Kč/ks 292 725 Kč/ks 292 725 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Cena pozemku p.č. 91/3 Věcná hodnota 292 725 Kč 100 000 Kč 446 397 Kč Obvyklá cena LV č. 89 290 000 Kč Obvyklá cena LV č. 90 100 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15 Komentář ke stanovení výsledné ceny Malá obec západně od Znojma, s minimální občanskou vybaveností, vysoký stupeň morálního i technického opotřebení stavby. Vzdálenost od správního centra a pověřené obce Znojma cca 7 km. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství uvedené na LV č. 89 ve výši 290 000 Kč, nemovitosti na LV č. 90 ve výši 100 000 Kč. Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci v hodnotě obvyklé. V Moravském Krumlově 2.12.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz - 9 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 126-5107/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 122/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 2-10 -
Kopie katastrální mapy ze dne 2.12.2015 Pozemek p.č. 90 v k.ú. č. 694908-11 -
Mapa oblasti - 12 -
Fotodokumentace nemovitosti zahrada 91/2 pohled do dvora pohled z ulice pozemek 91/3 s kolnou II pohled ze dvora pohled z ulice - 13 -
- 14 -