ZNALECKÝ POSUDEK č. 1512-62/2013 o obvyklé ceně nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Předmět posudku: o obvyklé ceně rekreační chaty č.e. 15 na parcele č. st. 24 s příslušenstvím a pozemků parc.č. st.24, č. 756/6 a 756/8 v k.ú. Čechovice-Záhoří, obec Prostějov, okre s Prostějov. Evidenční údaje: Vlastník stavby a pozemků: Ing. Josef Jančovič, Čechovice č.ev. 15, 796 04 Prostějov Katastrální území: Čechovice-Záhoří LV č.: 9 Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Prostějov Část obce: Čechovice Ulice: bez názvu Číslo evidenční: 15 Účel posudku: Objednatel posudku: Oceněno ke dni: Prohlídka dne: podklad pro realizaci nedobrovolné dražby Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí 2 400 01 Ústí nad Labem 20.8.2013 20.8.2013 Obvyklá cena: 450 000 Kč (slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč) Nemovitost je obchodovatelná: omezeně nabídka chat v regionu převyšuje poptávku. Poznámky: * Při místním šetření konaném dne 20.8.2013 se neúčastnil vlastník nemovitosti a nebyl umožněn vstup na oceňované pozemky ani do stavby, ocenění je proto podle požadavku objednatele posudku vypracováno na základě vnější prohlídky od plotu na východní straně parcely č.756/6, vnější rozměry jsou dovozeny z mapových podkladů a leteckých snímků, vnitřní kapacita, provedení a vybavení je pak odvozeno jako úměrné vnějšímu vzhledu stavby. * Vliv váznoucího zástavního práva smluvního ve prospěch Raiffeisenbank, a.s. (zapsaného na přiloženém výpisu z KN pro LV č. 9) není v obvyklé ceně zohledněn. * Vliv váznoucího zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu ve prospěch Česká republika (zapsaného na přiloženém výpisu z KN pro LV č. 9) není v obvyklé ceně zohledněn. * Vliv váznoucího zástavního práva soudcovského ve prospěch CCRB a.s. (zapsaného na přiloženém výpisu z KN pro LV č. 9) není v obvyklé ceně zohledněn. Vypracoval: Ing. Petr Václavek tel.: +420 602 553 756 Horní Lán 1327/6A, 779 00 Olomouc e-mail.: vaclavekpetr@seznam.cz Tento posudek obsahuje 11 stran (7 stran textu a 4 strany příloh), objednateli se předává v 1 vyhotovení + elektronická neautorizovaná verze ve formátu.pdf. Dne 24.8.2013
Přílohy č. přílohy počet stran - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 9 vydaný KÚ-KP Olomouc dne 19.8.2013, - Kopie katastrální mapy vyhotovená KÚ-KP Olomouc dne 19.8.2013, - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 20.8.2012. 1 2 3 2 1 1 Podklady - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 9 vydaný KÚ-KP Olomouc dne 19.8.2013, - Kopie katastrální mapy vyhotovená KÚ-KP Olomouc dne 19.8.2013, - Vnější ohledání provedené dne 20.8.2013, - Fotodokumentace nemovitosti ze dne 20.8.2013, - Územní plán sídelního útvaru Prostějov platný k 07/2012, - Informace usedlíků předmětné chatové oblasti, - Databáze prodejních cen a realitní nabídky srovnatelných nemovitostí. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 20.8. 2013, a to pouze jako vnější ohledání od plotu na východní straně parcely č.756/6, neboť při místním šetření nebyl umožněn vstup na předmětnou nemovitost - neúčast vlastníka nemovitosti při místním šetření. A - NÁLEZ - ÚDAJE O PŘEDMĚTNÉ NEMOVITOSTI Obec: Prostějov Počet obyvatel: cca 45.100 Část obce: Čechovice Poloha v obci: okraj zástavby Poloha vzhledem k užívání: značně ztížený přístup, v místě pak neutrální Okolí nemovitosti: chaty ze severní, západní a jižní strany, z východní strany pole Dopravní dostupnost veřejnou dopravou: veřejná doprava vzdálena více než cca 2,5 km Dopravní dostupnost automobilem: velmi obtížná část účelová nekvalitní komunikace, část částečně zpevněná strmá lesní cesta a část nezpevněná polní cesta Místopis: Nemovitost se nachází vzdáleně od jihozápadního okraje souvisle zastavěné části města Prostějova, cca 2,5 km severozápadně od obce Seloutky, v odloučené, obtížně přístupné chatové oblasti (nekvalitní účelová komunikace, jen částečně zpevněná strmá lesní cesta a také nezpevněná polní cesta). Jde o lokalitu zastavěnou chatami, stabilizovanou, v souladu s územním plánem jako plochy Zch zeleň chatová oblast. Občanská vybavenost je obtížně dostupná, zastávky veřejné dopravy ve vzdálenosti nad 2.500m. Finanční a právní omezení (zapsaná na přiloženém výpisu z KN pro LV č. 9) která nejsou ve stanovené obvyklé ceně zohledňována * Zástavní právo smluvní ve prospěch Raiffeisenbank, a.s., * Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve prospěch Česká republika, * Zástavní právo soudcovské ve prospěch CCRB a.s. - 2 -
hlavní stavby: rekreační chata č.e. 15 (způsob využití dle KN - rod. rekr.) popis a dispozice: Při místním šetření konaném dne 20.8.2013 se neúčastnil vlastník nemovitosti a nebyl umožněn vstup na oceňované pozemky ani do stavby, ocenění je proto podle požadavku objednatele posudku vypracováno na základě vnější prohlídky od plotu na východní straně parcely č.756/6, vnější rozměry jsou dovozeny z mapových podkladů a leteckých snímků, vnitřní kapacita, provedení a vybavení je pak odvozeno jako úměrné vnějšímu vzhledu stavby. parametry a provedení forma užívání Zděná chata je samostatně stojící, založená na betonových pasech, s částečným podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a jen částečně upraveným půdním prostorem se sedlovou střechou. S ohledem skutečnost, že nebyl umožněn vstup do stavby, je ocenění provedeno s předpokladem, že stavba je vybavena v běžných standardech k užívání chat tohoto typu. Vstup do nadzemní části chaty je ze severní strany, podzemní část s vraty je přístupná z jižní strany. Výčet místností (předpoklad): 1.PP: skladové, event. technické zázemí, 1.NP: vstup, obytné části s kuchyňským a sociálním zázemím. Chata dokončena, ve stavu s částečnými modernizacemi. rodinná rekreace nemovitost je běžně užívána ano (event. trvalé užívání) typ konstrukce stavby zděná počet podlaží PP/NP částeč. 1PP / 1NP + půdní prostor (střecha sedlová) počet bytových jednotek / typy 1 jednotka / 2+kk (předpoklad) zastavěná plocha 1NP cca 80 m 2 orientační obestavěný prostor: cca 400 až 450 m 3 podlahová plocha (započitatelná) cca 80 m 2 (dovozeno ze zastavěné plochy; ostatní místnosti započteny ½) rozestavěnost / popis: stavba dokončena stáří původní: cca 50 let (předpoklad) opotřebení celkové: cca 50 % technický stav stavby: úměrný předpokládanému stáří stavby, údržba běžná konstrukce a vybavení: základy základové pasy z betonu proloženého kamenem svislé nosné konstrukce zdivo v tl. 30 až 45 cm (předpoklad) vodorovné nosné konstrukce stropy nespalné, polospalné a spalné (předpoklad) schodiště betonové a dřevěné (předpoklad) střešní konstrukce střešní krytina klempířské konstrukce venkovní omítky a obklady vnitřní omítky a obklady povrchy podlah okna dveře vytápění ohřev vody kanalizace rozvod vody rozvod elektro rozvod plynu střecha sedlová pálené tašky pozinkovaný plech břizolitové omítky hladké omítky a v malé části keramický obklad (předpoklad) standardní (předpoklad) plastová a dřevěná dvojitá hladké plné a prosklené (předpoklad) ÚT na pevná paliva (předpoklad) standard (předpoklad) v malém rozsahu (předpoklad) standard (předpoklad) světelné rozvody (předpoklad) není (předpoklad) - 3 -
vybavení kuchyní vybavení hygienických zařízení ostatní vnitřní vybavení dokončenost standardní (předpoklad) standardní (předpoklad) není (předpoklad) dokončeno, ve stadiu částečné modernizace (předpoklad) vedlejší stavby: a) zděná kolna s nízkou pultovou střechou v JZ rohu parcely č. 756/6, zastavěná plocha cca 10 m 2, údržba běžná. ostatní příslušenství: studna venkovní úpravy funkční studna s kopanou a a vrtanou částí - pro potřeby nemovitosti (předpoklad) venkovní úpravy v rozsahu částečně úměrném, ev. menším než úměrném velikosti stavby a výměře pozemků. pozemky: popis: pozemky parc.č. st. 24 (zastavěná plocha o výměře 93 m 2 ), parc.č. 756/6 (zahrada o výměře 539 m 2 ) a parc.č. 756/8 (zahrada o výměře 77 m 2 ) vytváří s předmětnou chatou jednotný funkční celek obdélníkového tvaru, pozemky jsou rovinné. Dle územního plánu v ploše Zch zeleň chatová oblast. výměra pozemků celkem: 709 m 2 napojení na sítě: veřejné vlastní elektro voda ze studny, kanalizace do žumpy. B POSUDEK Ocenění nemovitosti je provedeno podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Určení obvyklé ceny zpravidla vychází ze 3 základních hodnot stanovených - metodou nákladovou - metodou výnosovou - metodou srovnávací. Pro stanovení obvyklé ceny rekreační chaty s pozemky je určující hodnota zjištěná metodou srovnávací, přičemž hodnoty určované nákladovou i výnosovou metodou nekorespondují u chat s obvyklými cenami. Je k dispozici částečně omezená databáze obchodovaných cen a databáze aktuálně inzerovaných srovnatelných chat (tyto nabídkové ceny jsou pak pro účely srovnání korigovány do obchodovatelné úrovně) - 4 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost realizovaná kupní smlouva Zdroj informace kupní smlouva z 11/2012 Právní omezení nezjištěna Konstrukční provedení / typ stavby zděná chata / rekreační chata Počet podlaží / kapacita 1PP/1NP+podkroví / 3+kk se soc. částí (sklepy, balkon) Zastavěná plocha / obest. prostor 49 m 2 / 380 m 3 Podlahová plocha (započitatelná) 81 m 2 (ostatní místnosti započteny ½) Technický stav výborný stavba z roku 1985, 2007-2008 modernizace+nová okna Výměra a kvalita pozemků jako celku 388 m 2 pozemek strmě svažitý k jihozápadu Lokalita Hlubočky, ev.č. 213 zóna k rekreaci Kupní cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí 850.000,- Kč 850.000,- Kč / 10.500,- Kč/m 2 na podlahovou plochu Porovnávaná nemovitost je s chatou zděnou, s obdobnou kapacitou, v lepším stavu, pozemky s částečně menší výměrou, v lokalitě atraktivnější, s výrazně lepší dostupností. 2. srovnatelná nemovitost realizovaná kupní smlouva Zdroj informace kupní smlouva z 05/2012 Právní omezení nezjištěna Konstrukční provedení / typ stavby zděná chata / rekreační chata Počet podlaží / kapacita 1PP+1NP / 2+kk + terasa Zastavěná plocha / obest. prostor 46 m 2 / 210 m 3 Podlahová plocha (započitatelná) 60 m 2 (ostatní místnosti započteny ½) Technický stav Výměra a kvalita pozemků jako celku Lokalita velmi dobrý 455 m 2 pozemek mírně svažitý Kokory zóna k rekreaci u lesa Kupní cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí 595.000,- Kč 595.000,- Kč / 9.900,- Kč/m 2 na podlahovou plochu Porovnávaná nemovitost je s chatou zděnou, s částečně menší kapacitou, v částečně lepším stavu, pozemky s částečně menší výměrou, v lokalitě atraktivnější, s výrazně lepší dopravní dostupností. - 5 -
3. srovnatelná nemovitost realitní nabídka z 08/2013 Zdroj informace nabídka prodejce Dohnal Real na serveru Sreality.cz Právní omezení nezjištěna Konstrukční provedení / typ stavby zděná + panely z dřevní hmoty / rekreační chata Počet podlaží / kapacita 1PP+1NP / 1+1 s verandou Zastavěná plocha / obest. prostor 45 m 2 / cca 250 m 3 Podlahová plocha (započitatelná) cca 50 m 2 (ostatní místnosti započteny ½) Technický stav dobrý Výměra a kvalita pozemků jako celku 369 m 2 pozemek svažitý Lokalita Mostkovice (cca 100 m od hráze Plumlovské přehrady, s výhledem na přehradu) zóna k rekreaci nabídková cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí 640.000,- Kč 500.000,- Kč / 10.000,- Kč/m 2 na podlahovou plochu Porovnávaná nemovitost je s chatou se zděnou částí a částí z panelů na bázi dřevní hmoty, s menší kapacitou, v mírně lepším stavu, pozemky obdobně úměrné velikosti stavby, v lokalitě atraktivnější, s výrazně lepší dopravní dostupností. 4. srovnatelná nemovitost realitní nabídka z 08/2013 Zdroj informace nabídka prodejce CM REALITY na serveru Sreality.cz Právní omezení nezjištěna Konstrukční provedení / typ stavby zděná / rekreační chata Počet podlaží / kapacita 1NP+podkroví / 3+1 (2 koupelny), dílna Zastavěná plocha / obest. prostor cca 72 m 2 / cca 400 m 3 Podlahová plocha (započitatelná) cca 100 m 2 (ostatní místnosti započteny ½) Technický stav dobrý Výměra a kvalita pozemků jako celku 369 m 2 pozemek svažitý Lokalita Stražisko zóna k rekreaci nabídková cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí 740.000,- Kč 550.000,- Kč / 5.500,- Kč/m 2 na podlahovou plochu Porovnávaná nemovitost je s chatou zděnou, s mírně větší kapacitou, v mírně lepším stavu, pozemky s menší výměrou,. - 6 -
Vyhodnocení srovnávací metody a stanovení obvyklé ceny nemovitosti Rozpětí jednotkových cen 5.500,- až 10.500,- Kč/m 2 Porovnání je provedeno podle větších zděných chat v atraktivnějších a lépe dostupných lokalitách. Spodní hranice rozpětí cenového intervalu je určena podle srovnatelných objektů s pozemky s menší výměrou, v lokalitě atraktivnější, s lepší dopravní dostupností; horní hranice je pak vymezena nemovitostmi s rekreačními objekty v lepším a mírně lepším stavu, s pozemky obdobně úměrné velikosti stavby, avšak v lokalitách atraktivnějších, s výrazně lepší dopravní dostupností. Pro určení obvyklé ceny (po zohlednění stávající situace na trhu nemovitostí s převisem nabídky), zohlednění konstrukčního typu, vlivu velikosti, kvality a využitelnosti chaty, zohlednění vlivu polohy a zejména obtížné dostupnosti - možno dovodit jednotkovou cenu pro předmětnou nemovitost v úrovni cca 5.000,- až 6.000,- Kč/m 2 započitatelné podlahové plochy. Při předpokládané započitatelné podlahové ploše chaty cca 80 m 2, pak obvyklá cena nemovitosti odvozená metodou srovnávací po zaokrouhlení činí cca 450.000,-Kč. C ZÁVĚR, REKAPITULACE Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu nemovitosti na 450.000,- Kč Dne 24.8.2013 Ing. Petr Václavek Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 21.3.1990, č.j. Spr. 1112/90 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, s rozšířením rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 20.4.2000, č.j. Spr. 1348/2000 o specializaci oceňování podniků, nepeněžitých vkladů a nehmotného majetku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1512-62/2013 znaleckého deníku. - 7 -
- 8 - Příloha č. 1
- 9 -
Katastrální mapa Příloha č. 2-10 -
Fotodokumentace ze dne 20.8.2013 Příloha č. 3 pohled z východní strany - 11 -