ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o obvyklé ceně nemovitosti dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. Předmět posudku: o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 43 na parcele č. st. 57/2 s příslušenstvím a pozemků parc.č. st. 57/2, 548/2 a 619/25 v k.ú. Sulimov, obec Sulimov, okres Kroměříž. Evidenční údaje: Vlastník pozemků a stavby: Čechová Olga, č.p. 43, Sulimov...podíl 1/2 Valentík Jan, č.p. 43, Sulimov...podíl 1/2 Katastrální území: Sulimov LV č.: 55 Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Sulimov Část obce: Sulimov Ulice: Číslo popisné: 43 Účel posudku: Objednatel posudku: Oceněno ke dni: Prohlídka dne: podklad pro realizaci nedobrovolné dražby Dražební kancelář Dražbyprost Mírové náměstí Ústí nad Labem Obvyklá cena: Kč (slovy: pětsettisíc Kč) Nemovitost je obchodovatelná: obtížněji v regionu nabídka převyšuje poptávku. Poznámka k obchodovatelnosti spoluvlastnických podílů uvedena na straně č. 7 posudku. Poznámky: * Vliv váznoucího zástavního práva smluvního pro Hypoteční banka, a.s. dle smlouvy ze dne není v obvyklé ceně zohledněn. * Vliv zástavního práva exekutorského ke spoluvlastnickému podílu id. 1/2 pro AB 5 B.V. dle exekučního příkazu 97Ex-1616/ ze dne není v obvyklé ceně zohledněn. * Vliv zástavního práva exekutorského ke spoluvlastnickému podílu id. 1/2 pro AB 5 B.V. dle exekučního příkazu 97Ex-3397/ ze dne není v obvyklé ceně zohledněn. * Vliv zástavního práva exekutorského ke spoluvlastnickému podílu id. 1/2 pro Jihomoravská plynárenská, a.s. dle exekučního příkazu 137Ex-18657/ ze dne není v obvyklé ceně zohledněn. Vypracoval: Ing. Petr Václavek tel.: Horní Lán 1327/6A, Olomouc .: vaclavekpetr@seznam.cz Tento posudek obsahuje 14 stran (7 stran textu a 7 stran příloh), objednateli se předává v 1 vyhotovení + elektronická neautorizovaná verze ve formátu.pdf. Dne

2 Přílohy č. přílohy počet stran - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 55 neautorizovaný vyhotovený dálkovým přístupem dne , - Katastrální mapa ze serveru nahlizenidokn.cuzk.cz dne , - Fotodokumentace nemovitosti ze dne Podklady - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 55 neautorizovaný vyhotovený dálkovým přístupem dne , - Katastrální mapa ze serveru nahlizenidokn.cuzk.cz dne , - Prohlídka a zaměření nemovitosti provedené dne , - Fotodokumentace nemovitosti ze dne , - Databáze prodejních cen a realitní nabídky srovnatelných nemovitostí. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena na místě samém dne za přítomnosti pana Jana Valentíka a paní Vlasty Valentíkové. A - NÁLEZ - ÚDAJE O PŘEDMĚTNÉ NEMOVITOSTI Obec: Sulimov Počet obyvatel: 170 Poloha v obci: okraj zóny bydlení - zástavba RD Typ stavby: rodinný dům Poloha vzhledem k užívání: okrajová část malé obce Okolí nemovitosti: bydlení, silnice a nezastavěná část Dopravní dostupnost veřejnou dopravou: autobusy IDS Dopravní dostupnost automobilem: běžná Místopis: Nemovitost se nachází jako poslední na východním okraji obce, těsně při jižní straně silnice. Jde o lokalitu zastavěnou původními rodinnými domy, ve stabilizované zóně pro bydlení. V obci je minimální občanská vybavenost: základní škola 1. a 2. stupeň, pošta, obchody se základním sortimentem, zdravotní středisko a lékárna, kompletní občanská vybavenost na úrovni krajského města je pak v Olomouci, vzdálenost cca 16 km od centra Olomouce. Dobrá dostupnost vlakem a autobusy IDOS, zastávky ve vzdálenosti cca 500m, automobilem dobrá dostupnost Olomouce. Nemovitost je přístupná přímo ze silnice, vjezd do dvora je pak přes parcelu č. 549/1 (zahrada - LV č ) vlastník Obec Sulimov. Finanční a právní omezení (blíže uvedena na přiloženém výpisu z KN) v určené obvyklé ceně nejsou zohledňována: * zástavní právo smluvní pro Hypoteční banka, a.s. dle smlouvy ze dne , * zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu id. 1/2 pro AB 5 B.V. dle exekučního příkazu 97Ex-1616/ ze dne , * zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu id. 1/2 pro AB 5 B.V. dle exekučního příkazu 97Ex-3397/ ze dne , * zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu id. 1/2 pro Jihomoravská plynárenská, a.s. dle exekučního příkazu 137Ex-18657/ ze dne

3 hlavní stavby: rodinný dům č.p. 43 popis a dispozice: Řadový krajní zděný rodinný dům (částečné 1PP a 1NP se střechou sedlovou je stavba stáří cca 110 let, kolem roku 2009 provedena výměna oken za plastová a část vnitřních omítek, kolem roku 2010 provedena nově koupelna a krb s vložkou, stavba je vybavena k užívání pro bydlení, mimo koupelnu je v nízkých standardech. Hlavní vstup do 1.NP domu je z ulice ze severní strany domu, ze dvora je do 1.NP přístup po přistavěném krytém schodišti, místnosti 1.PP mají samostatné přístupy z níže položeného dvora. Výčet místností: 1.PP: tech. místnost 13,9 m 2, tech. místnost 3,7 m 2, sklad 10,4 m 2, sklep 9,7 m 2, 1.NP: pokoj 18,6 m 2, pokoj 15,0 m 2, pokoj 11,1 m 2, kuchyň 13,6 m 2, koupelna s WC 4,0 m 2, předsíň 4,2 m 2, veranda 9,9 m 2, komora 8,2 m 2. Dům je mimo koupelnu provedený a uživatelný v nízkém standardu bydlení, se zastaralou dispozicí domu. parametry a provedení forma užívání bydlení nemovitost je běžně užívána cca 1 rok neužívaná - pouze temperovaná, uživatelná v nízkém standardu typ konstrukce domu stavba zděná počet podlaží PP/NP částečné 1PP / 1NP (střecha sedlová) počet bytových jednotek / typy 1 jednotka 3+1 zastavěná plocha 1NP 10,6*8,7+5,4*2,3+3,7*1,1 = 108,7 m 2 orientační obestavěný prostor: 640 m 3 podlahová plocha byt ová 84,6 m 2 (ostatní - 1.PP 37,7m 2 ) podlahová plocha - nebytová část 0 garáže v objektu / počet stání: 0 rozestavěnost / popis: stavba s částečně nedokončenou úpravou vnitřních prostor stáří původní: cca 110 let úpravy: kolem roku 2009 výměna oken za plastová a část vnitřních omítek, kolem roku 2010 provedena nově koupelna a krb s vložkou opotřebení celkové: cca 70 až 75 % technický stav stavby a údržba: stav úměrný stáří stavby, údržba zanedbaná, stopy zahoření střešních trámů, opadávající omítky z dvorní strany konstrukce a vybavení: základy svislé nosné konstrukce vodorovné nosné konstrukce schodiště střešní konstrukce střešní krytina klempířské konstrukce venkovní omítky a obklady Vnitřní omítky a obklady povrchy podlah okna dveře vytápění ohřev vody kanalizace rozvod vody rozvod elektro rozvod plynu vybavení kuchyní vybavení hygienických zařízení ostatní vnitřní vybavení základové pasy bez izolací zdivo z kamene a pálených a nepálených cihel stropy polospalné (v 1.PP nespalné) betonové střecha sedlová betonové tašky z pozinkovaného plechu břizolitové z uliční strany, hrubé omítky z dvorní strany vápenné omítky a keramické obklady PVC, překližka, dlažba keramická, v 1.PP betonové plastová s dvojsklem hladké plné a prosklené krbovou vložkou (v 1.PP je plynový kotel rozvody ÚT však nejsou) el. bojler kompletní odkanalizování rozvody studené a teplé vody světelné rozvody zemní plyn sporák se nevyskytuje vana, WC mísa, umyvadlo nevyskytuje se - 3 -

4 vedlejší stavby: a) zděná kolna s nízkou pultovou střechou - v jihozápadním rohu parcely č. st. 57/2, zastavěná plocha cca 14 m 2, údržba dlouhodobě zanedbaná, větší trhlina, opotřebení cca 90%. b) přístřešek s pultovou střechou na západní straně dvora, zastavěná plocha cca 30 m 2, údržba zanedbaná, střešní krytina přestárlá, opotřebení cca 85%. c) polozapuštěný sklep zděný v jihovýchodní části dvora, zastavěná plocha cca 11 m 2, přístupný pouze žebříkem stropním vlezem, údržba částečně zanedbaná, opotřebení cca 60%. studny: kopaná studna ve dvoře, hloubka cca 13 m 2, opotřebení cca 70%. ostatní úpravy: venkovní úpravy domovní přípojka vody ze studny, žumpa s přípojkou k domu, přípojka elektro a plynu, oplocení pozemku, zpevněné plochy v minimálním rozsahu pozemky popis: pozemky parc.č. st. 57/2, 548/2 a 619/25 vytváří jednotný funkční celek se stavbami, jsou svažitý k jihu výměra celkem: 1092 m 2 napojení na sítě veřejné elektro a plyn (voda z vlastní studny, kanalizace do žumpy) - 4 -

5 B POSUDEK Ocenění nemovitosti je provedeno podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Určení obvyklé ceny zpravidla vychází ze 3 základních hodnot stanovených - metodou nákladovou - metodou výnosovou - metodou srovnávací. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu, kdy je k dispozici omezená databáze obchodovaných cen a je dostupná databáze nabídkových cen srovnatelných rodinných domů, a hodnoty určované nákladovou i výnosovou metodou nekorespondují u rodinných domů s obvyklými cenami, je pro ocenění rodinného domu určena hodnota metodou srovnávací podle korigovaných cen realitních nabídek. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost realizovaná kupní smlouva Zdroj informace nabídka z 06/2014 TOP REAL INVEST, s.r.o., Kroměříž Lokalita Vrbka (sousední malá obec cca 200 obyvatel) Konstrukce, vybavení zděná stavba, vytápění kamny na pevná paliva Počet podlaží / byty 1NP / byt 2+1 Zastavěná plocha domu cca 100 m 2 Podlahová plocha započitatelná byt cca 60 m 2 Technický stav vhodný k rekonstrukci Výměra pozemků jako celku 287 m 2 Nabídková cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí ,- Kč ,- Kč / 3.300,- Kč/m 2 na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaný RD je v částečně horším technickém stavu, v domě je menší byt, pozemky svýrazně menší výměrou, lokalita srovnatelně atraktivní. 2. srovnatelná nemovitost realizovaná kupní smlouva Zdroj informace nabídka z 06/2014 Prima reklama, s.r.o., Brno Lokalita Kvasice (sousední větší obec cca 2260 obyvatel) Konstrukce, vybavení zděná stavba, vytápění ÚT na pevná paliva Počet podlaží / byty 1NP / byt 2+1 Zastavěná plocha domu cca 106 m 2 Podlahová plocha započitatelná byt cca 85 m 2 Technický stav v nedokončené rekonstrukci Výměra pozemků jako celku 327 m 2-5 -

6 Nabídková cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí ,- Kč ,- Kč / 4.700,- Kč/m 2 na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaný RD je v částečně horším technickém stavu, v domě je srovnatelně velký byt, pozemky s výrazně menší výměrou, lokalita atraktivnější. 3. srovnatelná nemovitost realizovaná kupní smlouva Zdroj informace nabídka z 06/2014 M&M reality holding,a. s., Praha Lokalita Soběsluky část Milovice (nedaleká obec cca 370 obyvatel) Konstrukce, vybavení zděná stavba, vytápění ÚT na pevná paliva Počet podlaží / byty 1PP+1NP / byt 2+1 Zastavěná plocha domu cca 110 m 2 Podlahová plocha započitatelná byt cca 90 m 2 Technický stav po celkové rekonstrukci Výměra pozemků jako celku 745 m 2 Nabídková cena Upravená cena / jednotková Porovnání s oceňovanou nemovitostí ,- Kč ,- Kč / 9.400,- Kč/m 2 na započitatelnou podlahovou plochu Porovnávaný RD je ve výrazně lepším technickém stavu, v domě je srovnatelně velký byt, pozemky se srovnatelným vlivem, lokalita mírně atraktivnější. Vyhodnocení srovnávací metody a stanovení obvyklé ceny nemovitosti Rozpětí analyzovaných jednotkových cen 3.300,- až 9.400,- Kč/m 2 Kladné stránky oceňované nemovitosti: nezjištěny, Záporné stránky oceňované nemovitosti: dům s nízkým standardem bydlení, nutné náklady na dosažení standardu. Porovnání je provedeno podle korigovaných realitních nabídek starších rodinných domů v sousedních obcích a srovnatelných lokalitách. Pro určení obvyklé ceny po zohlednění stávající situace na trhu nemovitostí s převisem nabídky a zohlednění vlivu uvedených skutečností a kladných a záporných stránek oceňované nemovitosti, kdy horní hranice intervalu jednotkových cen analyzovaných porovnáním je vymezena rodinným domem po celkové rekonstrukci, stanovuji jednotkovou cenu pro předmětný rodinný dům v úrovni cca 6.000Kč/m 2 bytové podlahové plochy rod.domu 84,6 m 2, tj. obvyklá cena nemovitosti určená metodou srovnávací po zaokrouhlení činí ,- Kč

7 C ZÁVĚR, REKAPITULACE Na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu nemovitosti na ,- Kč Poznámka: Vyjádření k obchodovatelnosti spoluvlastnického podílu požadované objednatelem znaleckého posudku: spoluvlastnické podíly jsou obchodovány úměrným podílem z obvyklé ceny zpravidla pouze při obchodování (vyrovnání) mezi spřízněnými osobami, ev. v případech s dobrovolnými dohodami. V případech zájmu investičního (spekulativního) charakteru možno odhadovat o obchodovatelnost spoluvlastnických podílů v úrovni cca 40 až 50 % z úměrného podílu z obvyklé ceny. Dne Ing. Petr Václavek Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č.j. Spr. 1112/90 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, s rozšířením rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 1348/2000 o specializaci oceňování podniků, nepeněžitých vkladů a nehmotného majetku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

8 Katastrální mapa Příloha č

9 Fotodokumentace ze dne Příloha č. 3 pohled na rod. dům z ulice - ze severozápadu pohled z jihovýchodu pohled z jihu pohled v pokoji s krbovou vložkou pohled v kuchyni koupelna

10 pokoj veranda technická místnost v 1.PP zahořené trámy střešní konstrukce zděná kolna v JV rohu parcely č. st. 57/2 přístřešek na Z straně dvora