ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 113/7863/2017 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 1253 s bytovým domem č.p. 64 a pozemků čís. parcel 1254 a 1255 k.ú. Dubí u Teplic, v ul. Ruská v Dubí, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 113/7863/2017 LV no.: 2212 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 1253 s bytovým domem č.p. 64 a s pozemky čís. parcel 1254 a 1255 v k.ú. Dubí u Teplic v ul. Ruská v Dubí, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: ul. Ruská č.p. 64, 417 01 Dubí Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č.26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 4 945 400 Kč Market value Tržní hodnota 1 200 000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanovena Kč Common price Obvyklá cena 1 200 000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1 193 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 1 LAND / POZEMEK Bytový dům Přípojky inženýrských sítí Vnitřní území lázeňského města městský úřad, zdravotnické ordinace, základní školy, obchody MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year: Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: Zděný odhad cca 640 odhad cca 2750 m3 odhad cca 1890 Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 224 Office area: Kancelářské plochy: 1 875 Kč/ Income: Příjem: odhad cca 70 % Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 1253, 1254, 1255 1172 zastavěná plocha a nádvoří, ost. plocha 700 Kč/ Kč Kč % - 2 -
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., se sídlem Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem, IČ: 28741552 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 2212 jsou nemovité věci ve vlastnictví pana Luďka Žolcera. Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje níže uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví : - zástavní právo smluvní - předkupní právo Real burden / věcná břemena: - nezjištěna Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví je evidováno zástavní právo smluvní pro RCC Reality, spol. s r.o. IČ 27313433 na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 5.12.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 5.12.2011. Legal and structural state / stavebně právní stav: Hodnocený objekt č.p. 64, součást pozemku parc.č. 1253 v k.ú. Dubí u Teplic, je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bytový dům. Interiér nebyl zpřístupněn, podle informací z ww.cuzk.cz jsou v domě 4 byty tzn. bytový dům. Weak points / slabé stránky: - opotřebení objektu, zevnějšek bez údržby - značná potřeba investic pro opravy, stav interiéru nezjištěn - poloha při komunikace I. třídy - zóna povodně/záplavy (potok Bystřice, st. II) - celek ne zcela oplocen, pozemek neupraven Strong points / silné stránky: - architektura stavby, charakter sídla - lázeňská část města, vybavenost města v dosahu - pozemek poskytující soukromí, blízkost přírody - Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 2212, pro k.ú. Dubí u Teplic, obec Dubí, prokazující stav k datu 23.6.2017 b/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka: Prohlídka nemovitých věcí byla uskutečněna na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne 13.6.2017. Místní šetření proběhlo dne 22.6.2017 v 9:30 h, a to pouze zevně, neboť v danou hodinu objekt nikdo nezpřístupnil. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace k oceňované stavbě byly zjištěny z údajů katastru nemovitostí a zevní obhlídkou, okolní pozemky byly volně přístupné. - 3 -
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 633381 Název katastrálního území : Dubí u Teplic Kód obce : 567507 Název obce : Dubí Počet obyvatel obce : 7 979 Datum stanovení počtu obyvatel : 1.1.2017 Kód okresu : CZ0426 Název okresu : Teplice Název kraje : Ústecký Poloha v obci : vnitřní území lázeňského města Infrastruktura: Celek pozemků s bytovým domem je součástí původní zástavby horního Dubí (Dubí 1), jde o vnitřní území lázeňského města. Město Dubí disponuje dobrou občanskou vybaveností mj. městský úřad, základní školy, drobné obchody, lékárna, zdravotnické ordinace, restaurace a služby, mnohá sportoviště. Nejbližší supermarket je ve spodní části města Dubí. Orientace na okresní a Statutární město Teplice s úplnou vybaveností se předpokládá (několik linek autobusové dopravy). Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný celek pozemků s vilou leží na severním okraji města nad lázeňskou částí a místním kostelem, při komunikaci I. třídy (ulice Ruská, někdejší E55). Ruch a špatná pověst této komunikace i města odešly s vybudováním dálnice D8, Dubí již není průjezdným městem, domy podél Ruské ulice jsou užívány pro svůj původní účel bydlení. Hodnocené horní Dubí netrpí osídlením nepřizpůsobivými občany, nicméně v některých nájemních domech tito občané žijí. Vzdálenost do centra horního Dubí k městskému úřadu je cca 1,3 km. Vzdálenost do Statutárního města Teplice je cca 5 km (autem cca 10 min). Město Dubí je pro bydlení poměrné oblíbené, stavební parcely na pěkných místech byly v nedávné době zobchodovány za ceny 650-750 Kč/m2 vč. IS. Zadní nádvoří celku je orientováno k potoku Bystřice, poskytuje soukromí, jde o zónu se zvýšeným rizikem povodně/záplavy. Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům č.p. 64, součást parc.č. 1253, v k.ú. Dubí u Teplic: Oceňovaný bytový dům je samostatně stojící, podsklepený, má 2 nadzemní podlaží a půdní prostor event. podkroví v nepravidelné střeše. Dispoziční řešení: K datu ocenění nebyla umožněna prohlídka interiéru hodnoceného objektu, vnitřní dispozice není známá podle informací z cuzk.cz jsou v domě 4 byty. Konstrukční řešení a vybavení: Jedná se o zděnou vilu s původní fasádou s dochovanými ozdobnými prvky, nicméně četně poškozenou od stékající vody. V úrovni nejnižšího podlaží je fasáda převážně odstraněna, zdivo je holé. Klempířské prvky jsou pozinkované s nátěrem a titanzinkové (dešťové žlaby a svody), Okna jsou původní dřevěná dvojitá špaletová. Při JZ straně je přistavěn komín. Vchodové dveře jsou novodobé poškozené. Vnitřní vybavení není popsáno, neboť prohlídka interiéru nebyla umožněna. Objekt je napojen na elektřinu, usuzujeme také na přípojku vody, kanalizace a plynu (podle informací z www.cuzk.cz). Stáří a stavební stav: Nebyly poskytnuty žádné informace o stáří stavby. Usuzujeme, že objekt je cca 130 let starý. Opotřebení odhadujeme na 70%, zevnějšek objektu je bez údržby. Dešťové svody a žlaby byly obnoveny, nicméně žlaby se jeví nefunkční. Prohlídka interiéru nebyla umožněna. Další stavby : Opotřebený přístřešek pro stání automobilu Pozemky : Předmětem ocenění je řadový vnitřní celek pozemků čís. parcel 1253, 1254 a 1255 v k.ú. Dubí u Teplic. Pozemky jsou svažité k jihovýchodu. Celek je přístupný z veřejných komunikací, přístup i příjezd je právně i fyzicky zajištěn. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar pozemků z kopie katastrální mapy v příloze. - 4 -
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) celku tvořeného pozemkem čís. parcely 1253 s bytovým domem č.p. 64 a pozemky čís. parcel 1254 a 1255 v k.ú. Dubí u Teplic v ul. Ruská v Dubí, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č.2212 pro k.ú. Dubí u Teplic v Dubí, okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 22. června 2017 (po zaokrouhlení) Slovy: Jedenmilióndvěstěttisíc Kč 1.200.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Stanovená obvyklá cena nezohledňuje omezení evidované na listu vlastnictví (zástavní právo smluvní, předkupní právo platnost uplynula). Stanovená cena zohledňuje riziko umístění stavby v zóně se zvýšeným rizikem povodně/záplavy. V souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. Nebyly zjištěny a hodnoceny případné nájemní vztahy týkající se hodnoceného majetku. Znalecká doložka: ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 113/7863/2017. Vypracovala : Ing. Jana Rychtářová Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 24. června 2017-5 -