ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 568/35/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Jihlava, k.ú. Horní Kosov Adresa nemovité věci: Zimní 404, 586 01 Horní Kosov Vlastník byt. Valentina Stratulat, Zimní 404/3, 586 01 Jihlava, vlastnictví: výhradní, jednotky: podíl na společných částech domu 540/17622 1301/2014-D OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401, 393 01 Pelhřimov Tel: 736 672 249 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny pro účely aukce (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 170 000 Kč Datum místního šetření: 9.10.2015 Stav ke dni : 9.10.2015 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 V Pelhřimově, dne 02.11.2015 Ing. Roman Lukáš
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely aukce a to bytové jednotky č. 404/2, zapsané na listu vlastnictví č. 1201, vymezené v budově č.p. 403, 404, zapsané na LV č. 1199, stojící na parcele č. 672/14 a na parcele č. 672/15, obě zapsané na LV č. 10001, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 540/17622 na společných částech bytového domu č.p. 403, 404, zapsaného na LV č. 1199, to vše v k.ú. Horní Kosov, obec Jihlava. Místní šetření. Místní šetření vč. zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.10. 2015 za přítomnosti znalce a dále za přítomnosti pana Stratulat. Přehled podkladů - výpis z LV č. 1201 pro obec Jihlava a k.ú. Horní Kosov ze dne 23.12. 2014 - kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem - prohlídka a zaměření na místě - informace o stáří jednotlivých prvků a stavby sdělené p. Stratulat - databáze nemovitostí z vlastních a veřejně přístupných zdrojů Místopis Statutární město Jihlava je významným městem regionu, je zde sídlo Kraje Vysočina. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Horní Kosov, které stavebně i dopravně navazuje na vlastní obec - město Jihlavu. V Horním Kosově je nemovitost umístěna v obytné zóně složené z byt. domů, při městské komunikaci ul. Zimní, podélnou osou SV - JZ, pozemky jsou mírně svažité, v dostupu škola, školka, autobusová zastávka (MHD). Přístup ze zpevněné městské komunikace (ul. Zimní), přes chodník parcela č. 672/102 v druhu ostatní plocha ostatní komunikace, vlastní přístup pak přes parcelu č. 672/270 v druhu ostatní plocha ostatní komunikace, parcely ve vlastnictví Statutárního města Jihlava. Silné stránky - krajské město Jihlava je významným městem regionu - v dostupu běžná občanská vybavenost (školka, škola) a MHD - umístění byt. domu v klidné části města v zástavbě obdobných objektů - možnost okamžitého trvalého bydlení - zděné byt. jádro Slabé stránky - nejsou - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na základě předloženého LV č. 1201 pro k.ú.horní Kosov ze dne 23.12. 2014 je na oceňované nemovitosti evidováno zástavní právo exekutorské a zástavní právo smluvní ve prospěch ČS, a.s.. Dále byla zahájena exekuce, byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a dále bylo vydáno rozhodnutí o úpadku dle 136 odst. 1 insolvenčního zákona. Výše uvedená fakta nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Ostatní rizika: nejsou Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky, které jsou zastaveny byt. domem, jsou ve vlastnictví Statutárního města Jihlava (LV č. 10001) a nebudou tedy oceňovány. Využití pozemků je v souladu se záměry schváleného územního plánu města, situovány jsou v klidové, obytné, městské zóně, jsou rovinné, užívání odpovídá právnímu stavu. Stavba obytného domu je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, elektro a plyn. - 3 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Byt. jednotka 404/2 Věcná hodnota dle THU Popis stavby Dům obsahuje šest nadzemních a jedno podzemní podlaží a skládá se ze dvou sekcí s vlastním vstupem a č.p.. V 1.PP jsou umístěny sklepní skladové kóje a společné prostory (kočárkárna, sušárna a pod.), v ostatních podlažích pak pouze bytové jednotky. Stavba je provedena montovaným stěnovým systémem a má plochou střechu, s výtahem. Objekt je napojen na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, elektro a plyn. Popis bytové jednotky Bytová jednotka je středová a je umístěna v pravé sekci, v 1.NP. Jedná se o byt o velikosti 1 + 2 se soc. zařízením a balkonem, která má dále v technickém podlaží umístěnou jednu sklepní skladovou kóji. Dispoziční řešení Ze vstupní chodby je vchod do pokoje, ob. pokoje, šatny a kuchyně, z kuchyňské chodby je vchod do koupelny s WC a z pokoje je vchod na balkon. Orientace okem SZ, JV. Popis tech. stavu stavby Objekt byl uveden do užívání v r. 1975. V r. 2012 byl objekt zateplen, byla vyměněna okna a byly opraveny balkony, dále byly vyměněny stoupačky. U byt. jednotky bylo v r. 2005 vyzděno byt. jádro, v r. 2012 byla vyměněna okna, položeny ve dvou pokojích podlahy (Lamino) a byly nově osazeny 2x dveře do obložkových zárubní. Byt. jednotka je udržovaná, rekonstruovaná, užívaná, její stav umožňuje okamžité nastěhování. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha kuchyně Obytné prostory 11,56 m 2 1,00 11,56 m 2 koupelna s WC Obytné prostory 3,90 m 2 1,00 3,90 m 2 chodba Obytné prostory 6,15 m 2 1,00 6,15 m 2 šatna Obytné prostory 1,73 m 2 1,00 1,73 m 2 pokoj Obytné prostory 12,25 m 2 1,00 12,25 m 2 pokoj Obytné prostory 16,26 m 2 1,00 16,26 m 2 balkon Obytné prostory 2,19 m 2 0,50 1,10 m 2 sklepní kóje Ostatní prostory 2,30 m 2 0,50 1,15 m 2 Celková podlahová plocha 56,34 m 2 54,10 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací základové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů váp. štukové omítky 8. Úprava vnějších povrchů kontaktní zateplovací systém 9. Vnitřní obklady keramické koupelna s WC 10. Schody betonové s teracem 11. Dveře hladké plné a prosklené dveře do obložkových zárubní 12. Vrata chybí - 4 -
13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC, 2 pokoje plovoucí Lamino, ker. dlažba 15. Vytápění ústřední, dálkový zdroj 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod teplé a studené 19. Vnitřní kanalizace úplné odkanalizování 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody z dálkového zdroje 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák, kuch. linka 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadlo, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní vestavěné skříně, žaluzie, internet, TV 26. Instalační pref. jádra zděné jádro Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 54,10 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 19 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 027 805 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 40 Další životnost roků 50 Opotřebení % 44,40 Věcná hodnota (VH) Kč 571 460-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Jihlava - Horní Kosov běžná byt. jednotka, zděné jádro Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový byt. dům 54,10 m 2 1 2+1 1 170 724 Kč 21 640 Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Byt. jednotka 2+1 Byt 2 + 1 se soc. zařízením a balkonem v 6.NP, panelový byt. dům 8.NP, 1.PP s výtahem. Plocha 56,0 m2, (vč. balkonu 2,4 m2 a sklepa 2,0 m2), započitatelná plocha 53,8 m2. Dům z r. 1983. Běžná byt. jednotka, původní jádro, okna plastová z r. 2010, kuch. linka. Realizace na trhu 07/2014, za částku 1.050.000,- Kč. Lokalita: Jihlava - ul. Polní Podlaží: 6 Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 53,80 m 2 1 050 000 Kč 19 517 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,07 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Realizovaný prodej, jedná se o obdobnou byt. jednotku, umístěnou v lepší poloze města, b.j. hůře vybavena - původní byt. jádro, v horším stavu - většina prvků původních. Název: Byt. jednotka 2+1 Celkový koef. K C 1,10 Upravená j. cena Kč/m 2 21 489 Prodej bytu 2+1 48 m Březinova, Jihlava 1 230 000 Kč 1331 2+1, OS.VL., JI, Březinova, udržovaný panelový byt v 1. patře kompletně zrekonstruovaného panelového domu se dvěmi výtahy. Velká kuchyň. Nová plastová okna. Výměra bytu 47,6 m2 + sklepní kóje. Energetická náročnost C. - NOVINKA - - 1.230.000,- Celková cena: 1 230 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 4 418 Kč měsíčně Poznámka k ceně: včetně daně a provize ID zakázky: B 1331 Aktualizace: 13.10.2015 Stavba: Panelová - 6 -
Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží Užitná plocha: 48 m 2 Lokalita: Jihlava - ul. Březinova Podlaží: 1 Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 48,60 m 2 1 230 000 Kč 25 309 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,07 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka z veřejně přístupných zdrojů - internet, jedná se o obdobnou byt. jednotku, umístěnou v lepší poloze města, b.j. hůře vybavena - původní byt. jádro, v horším stavu - většina prvků původních. - 7 - Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m 2 25 079 Název: Byt. jednotka 2+1 Prodej bytu 2+1 56 m Březinova, Jihlava 1 190 000 Kč Nabízíme k prodeji pěkný byt ve čtvrtém patře panelového domu v ulici Březinova. Jedná se o byt v revitalizovaném domě - zateplení, nová plastová okna a nové betonové balkony. Vnitřní zařízení bytu je v původním stavu. Dispozice bytu je standardní - z podlouhlé chodby je vstup do kuchyně, ložnice, komory a na WC, z kuchyně je vstup do druhého pokoje a koupelny. Orientace oken z kuchyně a balkonu je na východ, okno ložnice je na jižní stranu. Celková cena: 1 190 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Hypotéka: 4 274 Kč měsíčně ID zakázky: 4736 Aktualizace: 06.10.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 56 m 2 Balkón: Sklep: Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová
Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Bezbariérový: Lokalita: Jihlava - ul. Březinova Podlaží: 4 Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 56,00 m 2 1 190 000 Kč 21 250 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,07 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka z veřejně přístupných zdrojů - internet, jedná se o obdobnou byt. jednotku, umístěnou v lepší poloze města, b.j. hůře vybavena - původní byt. jádro, v horším stavu - většina prvků původních. Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m 2 21 057 Název: Byt. jednotka 2+1 Prodej bytu 2+1 55 m Jihlava, okres Jihlava 1 000 000 Kč Nabízíme k prodeji byt 2+1 s balkonem ve čtvrtém patře panelového domu v Jihlavě. Jedná se o byt v družstevním vlastnictví. Na domě nová zateplená fasáda a plastová okna z roku 2010. V bytě telef. přípojka, internet, měřiče tepla, termoregulační ventily. Nábytek a zařízení v ceně.k bytu přísluší sklepní jednotka. Základní a mateřská škola 200m od domu, MHD 300m, Penny market, večerka. Celková cena: 1 000 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 3 592 Kč měsíčně ID zakázky: 119 Aktualizace: 13.10.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 4. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 55 m 2 Plocha podlahová: 55 m 2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: Lokalita: Jihlava - Horní Kosov Podlaží: 4 Dispozice: 2+1 Zdroj: Neuvedeno - 8 -
Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový byt. dům 55,00 m 2 1 000 000 Kč 18 182 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,07 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - nabídka z veřejně přístupných zdrojů - internet, jedná se o obdobnou byt. jednotku, umístěnou ve stejné lokalitě (stejný byt. dům), b.j. hůře vybavena - původní byt. jádro, v horším stavu - většina prvků původních, jedná se o družstevní b.j.. Celkový koef. K C 1,04 Upravená j. cena Kč/m 2 18 936 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 18 936 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 21 640 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 25 079 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 21 640 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 54,10 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 170 724 Kč Popis: běžná byt. jednotka, zděné jádro - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota 1 170 724 Kč 571 460 Kč Obvyklá cena 1 170 000 Kč slovy: Jedenmilionjednostosedmdesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení silných a slabých stránek oceňované nemovitosti - byt. jednotky a výsledku porovnávací metody, která zohledňuje její využitelnost (rozsah podl. plochu, vybavení, umístění v místě apod.) ve vazbě na trh s obdobnými nemovitostmi v místě jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti (bytové jednotky č. 404/2, zapsané na listu vlastnictví č. 1201, vymezené v budově č.p. 403, 404, zapsané na LV č. 1199, stojící na parcele č. 672/14 a na parcele č. 672/15, obě zapsané na LV č. 10001, se spoluvlastnickým podílem o velikosti 540/17622 na společných částech bytového domu č.p. 403, 404, zapsaného na LV č. 1199, to vše v k.ú. Horní Kosov, obec Jihlava) představuje částku zjištěnou porovnávací metodou, tj. částku 1.170.000,- Kč (po zaokrouhlení). Stanovená obvyklá cena v sobě nezahrnuje vliv závad uvedených na LV č. 1201 v odstavci C a (zástavní práva, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce, rozhodnutí o úpadku). V Pelhřimově 02.11.2015 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 12.12.2005 čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 568/35/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 59/15. Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401 393 01 Pelhřimov - 10 -
Mapa KN - 11 -
Mapa oblasti - 12 -
Fotodokumentace Čelní pohled Zadní pohled Kuchyně Ob. pokoj Pokoj Chodba Koupelna s WC - 13 -
- 14 -