ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13167-027/12 o ceně pozemku - zahrada parc.č.510 na katastrálním území Nová Ves u Oslavan, obec Nová Ves, okres Brno - venkov, včetně příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.688) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, 702 00 Ostrava Vlastník nemovitosti: SJM Veleba Lubomír a Velebová Hedvika Nová Ves 134 664 12 Oslavany Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení, č.j. 162 EX 225/11 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. Oceněno ke dni: 22.ledna 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 22.ledna 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti I přes zaslání doporučeného oznámení o termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl pozemek zpřístupněn a prohlídka byla provedena z vedlejšího pozemku za oplocením. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Brně, dne, zakázka LV č.688. Usnesení o ustanovení znalce zaslané Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem, Exekutorský úřad Ostrava, se sídlem Nádražní 477/184, Ostrava dne 18.11.2011 pod č.j. 162 EX 225/11. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené uživateli okolních pozemků při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 9.ledna 2012. I přes zaslání doporučeného oznámení o termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl pozemek zpřístupněn a prohlídka byla provedena z vedlejšího pozemku za oplocením. Přílohy posudku Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Zahr.chata s plochou střechou bez čp/če na parc.č.510 2) Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem 3) Venkovní úpravy 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Zahr.chata s plochou střechou bez čp/če na parc.č.510 Oceněno podle 26 vyhlášky. Popis Jedná se o podsklepený objekt s plochou střechou sestávající z vyřazené buňky UNIMO na betonových základech s podsklepením. Okno dřevěné zdvojené, dveře rámové náplňové. Krytina střechy živičná svařovaná, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody. V objektu se nenachází žádné vnitřní vybavení. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - oplocení z drátěného pletiva mezi ocel.sloupky - králikárna Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11.4 Typ: H2 - podsklepené Druh konstrukce: Montovaná na bázi dřevní hmoty Obestavěný prostor Spodní stavba 2.60*6.00*2.00 = 31.20 m 3 Vrchní stavba 2.60*6.00*2.30 = 35.88 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 67.08 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 7. Klempířské konstrukce podstandard 0.00800 100% -0.008 13. Vytápění chybí 0.03100 100% -0.031*1.852 15. Rozvod vody chybí 0.01700 100% -0.017*1.852 17. Rozvod propan-butanu chybí 0.00300 100% -0.003*1.852 18. Kanalizace chybí 0.01600 100% -0.016*1.852 19. Záchod chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 20. Okenice chybí 0.01800 100% -0.018*1.852-3 -
21. Vnitřní hygienické vybavení chybí 0.02200 100% -0.022*1.852 22. Ostatní chybí 0.03300 100% -0.033*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.27469) = 0.8517 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) - 4 - -0.27469 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.3) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Životní prostředí a atraktivita oblasti 3 0.00 Vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita 3 0.00 Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě 2 0.00 Bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost 1-0.03 Bez možnosti příjezdu dvoustopých vozidel k hranici pozemku (více jak 300 m) nebo pouze přívoz 5. Hromadná doprava 1-0.02 Špatná dostupnost 6. Parkovací možnosti 1-0.02 Špatné 7. Obchod a služby v okolí 2 0.00 Obchod nebo služby 8. Sportoviště 1 0.00 Žádné 9. Obyvatelstvo v okolí 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 bez vlivu 11. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.07
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.07 = 0.930 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 3 H Podsklepený - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1. NP 1. Druh stavby 1 0.02 Zahrádkářská chata 2. Svislé konstrukce b) 3 0.00 Montované na bázi dřevní hmoty 3. Střešní konstrukce 2 0.00 Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě 1-0.06 Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení 2-0.06 Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby 1-0.06 Bez vytápění 7. Přísl.stavby (venk.úpr. a vedl.st. do 25m 2 ) 3 0.00 Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou 3 0.03 Nad 400 m 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 4 0.5200 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 40 let) Celkem -0.13 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.13) x 0.5200 = 0.452 Výpočet ceny objektu ( 26 vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.415,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.4200 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 0.930 x 0.452 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.434,30 Cena za celý obestavěný prostor 67.08 m 3 = Kč 96.212,84 Zahr.chata s plochou střechou Cena celkem Kč 96.213,- - 5 -
2) Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 32, 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.510 zahrada o výměře 571 m 2 Jedná se o svažitý pozemek zastavěný skleníkem, králíkárnou a zahr.chatkou tvořenou buňkou UNIMO. Zahrada navazuje na stavební pozemek jiného vlastníka, je oplocená a osázena trvalými porosty. Pozemek je možno napojit na přípojky inženýrských sítí a to elektro, voda a zemní plyn. Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 32, 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení -1.00% dalších přirážek a srážek = Kč 34,65 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.6770 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 125,22 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 50,09 Cena za celou výměru 571.00 m 2 = Kč 28.600,90 Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč 28.601,- - 6 -
3) Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky. 3.1) Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 19.1. Dílčí velikosti objektu Výměra 1 2.50*4.00 = 10.00 m 2 Opotřebení stavby Při stáří 10 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 33.3333%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 10.00 m 2 x 2.050,- Kč/m 2 = Kč 20.500,- CZCC: 1271 SKP: 46.39.99 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1830 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.4850 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 56.487,58 Cena stavby bez opotřebení = Kč 56.487,58 Snížení ceny za opotřebení 33.3333% - Kč 18.829,17 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 37.658,41 Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Cena celkem Kč 37.658,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč 37.658,- - 7 -
4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 6x jabloň Pk 2.20*2.20*3.14*6 = 91.19 m 2 1x třešeň Pk 2.30*2.30*3.14*1 = 16.61 m 2 1x meruňka 1.60*1.60*3.14*1 = 8.04 m 2 celkem = 115.83 m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem 571.00 28601.00 Celková výměra a cena 571.00 28601.00 Jednotková cena pozemků = 28601.00 / 571.00 = 50.0893 Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 5.801,85 ( 115.83 m 2 x 50,09 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny = Kč 261,08 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 261,- - 8 -
C. REKAPITULACE 1) Zahr.chata s plochou střechou bez čp/če na parc.č.510 Kč 96.213,- 2) Jiný pozemek-funkční celek se stavebním pozemkem Kč 28.601,- 3) Venkovní úpravy Kč 37.658,- 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 261,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 162.733,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 162.730,- Slovy: Jednostošedesátdvatisícesedmsettřicet Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č.688 pro k.ú.nová Ves u Oslavan je oplocený, svažitý, v zastavěné části obce. V části C výpisu z katastru nemovitostí č.688 pro katastrální území Nová Ves u Oslavan, obec Nová Ves, vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.162 EX 225/11 dle nařízení exekuce č.j. 28 EXE 1942/2011 vydaný Okresním soudem Brno - venkov dne 24.8.2011 a další závady na listu vlastnictví uvedené. - 9 -
V obci Nová Ves nebyly nalezeny prodeje obdobné nemovitosti, avšak v okolí obce jsou nabízeny následující obdobné nemovitosti: - Ostopovice, zahrada - výměra pozemku 964 m2 cena 233,- Kč/m2 s chatkou, suché WC, udírna a zahr.gril v ceně bez inž.sítí, přípojka elektro 50 m od hranice pozemku mnoho ovocných stromů - Heroltice, zahrada - výměra pozemku 363 m2 + 58 m2 jiná plocha,cena 492,- Kč/m2 kamenné základy pro zahr.chatku + dřev.zahr.chata, el.přípojka, veřejný vodovod, oploceno - Opatovice zahrada, výměra pozemku 450 m2 cena 622,- Kč/m2 se zděnou chatou vč.podsklepení, zast.plocha 22 m2 vl.studna, oploceno - Modřice, zahrada výměra pozemku 1795 m2 cena 262,- Kč/m2 prodej v dražbě za 455 tis. Kč, znalecký posudek 650 tis. Kč, vč.rekr.chaty, zast.plocha 56 m2, zděná, přízemní, podsklepená, vlastní studna, mnoho trv.porostů Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že pozemek je zastavěn vedlejšími stavbami s možností napojení na inž.sítě elektro, voda a zemní plyn, odhaduji cenu obvyklou pozemku vč.vedlejších staveb a venkovních úprav ve výši 350,- Kč/m2, tj. : 200.000,- Kč Slovy: Dvěstětisíckorunčeských - 10 -
V Ostravě, dne 22.ledna 2012 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13167-027/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 11 -