Znalecký posudek číslo 1840-075/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti rodinného domu v obci Solanec - Hutisko č.pop. 518 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. St. 39 v k.ú. Solanec pod Soláněm s pozemky parc.č. St. 39, 365, 366 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Solanec pod Soláněm, obec Solanec - Hutisko, okres Vsetín, vše zapsáno na LV č. 840 pro k.ú. Solanec pod Soláněm. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 28.01.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 6040/04-23 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 28.01.2011 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 40 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 08.04. 2011
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec okr. Vsetín Znalecký posudek č. 1840-075/2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota 9 2.2. Výnosová hodnota 11 2.3. Srovnávací metoda nemovitostí 12 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 14 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 4060/04-23, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Jurči Milana budova č.p. 518, rodinný dům na parc.č. st. 39 zapsaná na LV.č. 840 pro kat.území Solanec pod Soláněm, obec Hutisko - Solanec, okres Znojmo, včetně pozemku parc.č. st.153 ze dne 04.01.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 840) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec okr. Vsetín Znalecký posudek č. 1840-075/2011 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 6040/04-23, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti RD č.pop. 518 na parc.č. st. 39 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. st. 39, 365, 366 ve vlastnictví Milana Jurči ze dne 04.01.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 840 pro k.ú. Solanec pod Soláněm, vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním SCD dne 06.12.2010; 3. Skutečnosti a výměry a informace zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konaného dne 28.01.2011, 4. Informace sdělené vlastníkem nemovitosti panem Milanem Jurčou při místním šetření dne 28.01.2011, 5. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 6. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 28.01.2011, 7. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 8. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 9. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 10. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec okr. Vsetín Znalecký posudek č. 1840-075/2011 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům v obci Solanec - Hutisko č.pop. 518 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. St. 39 v k.ú. Solanec pod Soláněm s pozemky parc.č. St. 39, 365, 366 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Solanec pod Soláněm, obec Solanec - Hutisko, okres Vsetín, vše zapsáno na LV č. 840 pro k.ú. Solanec pod Soláněm. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsané na LV č. 840 v k.ú. Solanec pod Solánem pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 28.01.2011. Informace o nemovitosti Při místním šetření byl zjištěn nesoulad evidence KN se skutečným stavem a to, rodinný dům stojí na části parcel 365 a 366, na parc. č. st. 39 je pouze volná plocha zahrady. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 28.01. 2011 za účastní vlastníka nemovitosti pana Milana Jurči a zpracovatele. Ocenění je provedeno na základě prohlídky, sdělení vlastníka nemovitosti pana Milana JUrči a na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 840 ze dne 06.12.2010 pro k.ú. Solanec pod Soláněm v oddíle C - omezení předkupním právem, zástavním právem smluvním, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení předkupním právem, zástavním právem smluvním, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec okr. Vsetín Znalecký posudek č. 1840-075/2011 Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení vlastníka nemovitostí pana Milana Jurči není na předmětné nemovitosti uzavřena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva např. o věcném břemeni. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 518 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 39 s pozemky parc.č. st. 39, 365,366 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Solanec pod Soláněm, obec Hutisko - Solanec, okres Vsetín, vše zapsáno na LV č. 840. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 518 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 39 s pozemky parc.č. st. 39, 365,366 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Solanec pod Soláněm, obec Hutisko - Solanec, okres Vsetín, vše zapsáno na LV č. 840 bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec okr. Vsetín Znalecký posudek č. 1840-075/2011 Celkový popis nemovitosti Obec vznikla sloučením Hutiska a Solance v roce 1960. Název osady Hutisko je odvozen od sklářských hutí, které zde byly založeny počátkem 17. století. Osada Solanec dostala název podle vrchu Soláň, pod kterým se nachází. Osada Hutisko byla založena po roce 1656 Baltazarem z Žerotína, nebo jeho synem Bernardem Ferdinandem. Baltazar zde nechal postavit skelné hutě. V roce 1790 měla obce 668 obyvatel, v roce 1890 zde žilo 1056 obyvatel, v roce 1900 stoupl počet obyvatel na 1057. Osada Solanec byla prohlášena za obec roku 1657, Hutisko o 9 let později. První škola zde byla postavena v roce 1732. Obec Hutisko - Solanec se nachází v okrese Vsetín, kraj Zlínský. Má cca 2000 obyvatel. Leží v nadmořské výšce 550m.n.m. Pošta v obci je. Obcí prochází pouze silnice III. tř. 481 a do obce Velké Karlovice. Od města Rožnov pod Radoštěm je vzdáleno 10 km cca 15 min autem. Obec má základní školu a nízkou občanskou vybavenost. Jedná se převážně o lesní výrobu a dřevařství. Rodinný dům č.pop. 518 se nachází na jižním okraji obce. Dům stojí u silnice II. tř směr Velké Karlovice, v blízkosti sportovního areálu. Dům je samostatně stojící v zahradě. Při místním šetření byl zjištěn nesoulad evidence KN se skutečným stavem a to, rodinný dům stojí na části parcel 365 a 366, na parc. č. st. 39 je pouze volná plocha zahrady. Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou s upraveným podkrovím, u rodinného domu je přístřešek a dřevěný sklad na palivo. zahrada je oplocená. Původně se zde nacházel malý rodinný dům se stodolou. Tyto stavby byly v roce 1970 přestavěny a upraveny do dnešní podoby. Poslední přístavba kolny z východní strany byla provedena v nedávné době, ještě není zcela dokončena. Hlavní obytná část je orientována na jihovýchod. Vstup do domu je ze západní strany, kde po levé straně za vstupním zádveřím je sociální uzel, vpravo pak schodišťový prostor vedoucí do 1. PP a do 2. NP. Dům je přízemní, částečně podsklepeny se sedlovou střechou s obytným podkrovím. Do domu je zavedena voda ze studny, obecní voda je přivedena na pozemek parc. č. 366, kanalizace v místě není, jímka, plyn v místě zaveden je, RD není připojen a elektřina je zavedena. Plyn je přiveden do zděného oplocení u souseda. Vytápění je centrální deskové radiátory. Dispoziční řešení: Tvar zastavěné části je do písmene T, delší část je souběžná s jihovýchodní stranou parcely. Vstup do domu je ze západní strany do zádveří a pak do předsíně kde zprava jsou schodiště do 1. PP a do 2. NP, vlevo je samostatné WC a koupelna, za koupelnou je chodbička do nově přistavěné části. čelně z chodby je vstup do pokoje, kde vlevo je vstup do kuchyně, vpravo pak do dalšího pokoje. Ve 2. NP se nachází 3 bytné pokoje. V 1. PP je sklep. Popis bytového domu : Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Popis Základy z kamene a betonu ( cca 20 až 40 cm) Plná cihla, porotherm, dřevěné Dřevěný krov, zateplení pálená taška, 1x Pozinkované žlaby a svody, parapety Vápenné hladké brizolit Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec okr. Vsetín Znalecký posudek č. 1840-075/2011 Vnitřní obklady V koupelně, za KL a na WC keramický obklad Vnější obklady nejsou Schody Betonové s PVC Dveře dřevěné hladké Jihlava Vrata nejsou Okna nová plastová Podlahy obytných PVC, beton, příslušenství keramická dlažba, podkroví dřevotříska místností Vytápění kotel na tuhá paliva, deskové radiátory Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod ne Rozvod vody ano Zdroj teplé vody boiler Instalace plynu ano Kanalizace Z WC a koupelny Vybavení kuchyní Sporák elektrický Vnitřní hygienické Vana, umyvadlo, vybavení Záchod 1x splachovací Stáří a stavebně technický stav objektu : Původní RD byl pouze se dvěma pokoji, stáři majitel neuvedl. Rekonstrukcí v roce 1970 byl rodinný dům rozšířen do dnešní podoby. Další rekonstrukce před 3 4 roky přístavba komory, výměna oken za plastová, nová koupelna, úprava kuchyně. Údržba domu je průběžná, bez podstatných závad. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 50 %. Před rodinným domem ze západní strany je přístřešek a dřevený sklad. Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.pop. 518 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 39 s pozemky parc.č. st. 39, 365,366 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Solanec pod Soláněm, obec Hutisko - Solanec, okres Vsetín, vše zapsáno na LV č. 840. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec okr. Vsetín Znalecký posudek č. 1840-075/2011 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec okr. Vsetín Znalecký posudek č. 1840-075/2011 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům obestavěný prostor o 1.PP délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 Základní část 4,00 5,60 2,00 22,40 44,80 Celkem 1.PP 22,40 44,80 o Podezdívka délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 Základní část (výška od * do * m) 13,00 5,60 0,40 72,80 29,12-4,00 5,60 0,40-22,40-8,96 Podezdívka celkem 50,40 20,16 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 10,00 5,60 2,50 56,00 140,00 vstup 3,70 5,00 2,50 18,50 46,25 přístavba 3,00 5,60 2,80 16,80 47,04 Celkem 1.NP 91,30 233,29 2.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 3,70 5,00 2,80 18,50 51,80 Celkem 2.NP 18,50 51,80 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 5,00 5,60 28,00 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 3,00 42,00 Celkem zastřešení 42,00 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. podzemní podlaží 22,40 44,80 podezdívka 20,16 1. nadzemní podlaží 91,30 233,29 2. nadzemní podlaží 18,50 51,80 zastřešení vč. podkroví 42,00 dílčí OP 0,00 Celkem 132,20 392,05 Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu) 24,53 % Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec okr. Vsetín Znalecký posudek č. 1840-075/2011 Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 3 840,28 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 3 3 840,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 3 840,00 Výměra objektu m 3 392,05 Výchozí cena Kč 1 505 472,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 1 505 472,00 Opotřebení % 50,00 Kč -752 736,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 752 736,00 2.1.3. Venkovní úpravy Přípojka vody ze studny, kanalizace, plyn a elektřiny. Zemní plyn na hranici parcely HUP. Vrata oplocení, dřevěný sklad. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.4. Pozemky Dům i zahrada je na parc.č. 365 a 366, zapsané na LV č. 840. Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 150,- až 600,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 200,- Kč/m 2. Pozemky jsou napojené na veřejný vodovod, plyn, elektřinu. 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Jednotková cena stavebního pozemku 200,- Kč/m 2 Celková výměra 1056 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 200,- Kč/m 2 1056 m 2 = 211200,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 211 200,- Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec okr. Vsetín Znalecký posudek č. 1840-075/2011 2.1.5. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemky stavební Celkem VH 752 736,- Kč 211 200,- Kč 963 936,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 1 513 000,- Kč 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a informací získaných při místním šetření na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívá rodina Jurčova. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec okr. Vsetín Znalecký posudek č. 1840-075/2011 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 518 v obci Hutisko - Solanec Popis Jedná se o rodinný přízemní, částečně podsklepený dům, se zatepleným a užitným podkrovím v sedlové střeše. Dům má 5 pokojů a kuchyni s příslušenstvím, vstupní verandu a oplocenou zahradu. Dům je napojen na vodu, plyn a elektřinu. Pozemek celkem 1056m 2, bez garáže. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí města Rožnov pod Radhoštěm a v okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy, nebo rekreační chalupy. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Počet místností (pokoje + Garáž Jiné kuchyně) Oceň. starší RD, po částečné rek. průměrný stav, plastová Hutisko-Solanec 5+1 ne objekt okna, pozemky 1056m2 (1) (2) (3) (4) (5) 1 Dolní Bečva 7+1 ano starší RD, částečná rekonstrukce 2001, plastová okna, pozemky 1645m2 2 Velké Karlovice 6+2 ano starší RD, průměrný stav, plastová okna, pozemky 200m2 3 Horní Bečva 5+1 ano starší RD, původní stav, pozemky 979m2 4 Rožnov pod Radhoštěm 4+1 ano starší RD, po rek. pozemky 760m2 5 Karolinka 5+1 ne starší RD, dobrý stav, pozemek 1200m2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 2 300 000 0,75 1 725 000 0,99 1,35 1,10 1,00 1,00 1,00 1,47 1 173 469 2 2 590 000 0,75 1 942 500 0,95 1,15 1,10 1,00 0,95 0,99 1,13 1 719 027 3 1 990 000 0,75 1 492 500 0,99 1,00 1,10 0,90 1,00 0,99 0,97 1 538 660 4 2 490 000 0,75 1 867 500 1,10 0,95 1,10 1,10 1,00 1,10 1,39 1 343 525 5 2 200 000 0,75 1 650 000 0,95 1,00 1,00 0,98 1,00 0,99 0,92 1 793 478 Celkem průměr Kč 1 513 632 Minimum Kč 1 173 469 Maximum Kč 1 793 478 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec okr. Vsetín Znalecký posudek č. 1840-075/2011 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 1 173 469,- Kč až 1 793 478,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : dům je trvale obýván a průběžně modernizován v blízkosti sportovního areálu v klidné části obce stavba bez viditelných poruch větší zahrada Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : malé pokoje Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané byty se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný rodinný dům. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům je navržená na 1 500 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 1 500 000,- Kč (slovy : jedenmilionpětsettisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 13 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec okr. Vsetín Znalecký posudek č. 1840-075/2011 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 840 ze dne 06. 12. 2010 pro k.ú. Solanec pod Soláněm v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 10 ze dne 7. 12.2010 pro k.ú. Želetice u Znojma v oddíle C - omezení předkupním právem, zástavním právem smluvním, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení předkupním právem, zástavním právem smluvním, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle předložených podkladů a dle sdělení vlastníka na výše uvedenou nemovitost uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití rodinného domu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu rodinného domu v obci Solanec - Hutisko č.pop. 518 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. St. 39 v k.ú. Solanec pod Soláněm s pozemky parc.č. St. 39, 365, 366 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Solanec pod Soláněm, obec Solanec - Hutisko, okres Vsetín, vše zapsáno na LV č. 840 pro k.ú. Solanec pod Soláněm vedených u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Valašské Meziříčí podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 28. 01.2011 po zaokrouhlení na : 1 500 000,- Kč (slovy : jedenmilionpětsettisíc korun českých). V Brně, dne 08. 04. 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 14 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec okr. Vsetín Znalecký posudek č. 1840-075/2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1840-075/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 15 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Mapa obce
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop. 518 Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop. 518 fotodokumentace strana 1
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 : Celkový pohled na objekt č. pop. 518 Foto č. 4 : Celkový pohled na objekt č. pop. 518 fotodokumentace strana 2
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 5 : Chodba Foto č. 6 : Schodiště fotodokumentace strana 3
Rodinný dům č. pop. 518, Hutisko - Solanec Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 7 : Kuchyně Foto č. 8 : Koupelna fotodokumentace strana 4
Rodinný dům je volně stojící budova o třech podlažích. 1.PP, 1.NP a 2.NP. U RD jsou vedlejší stavby, které původně sloužily jako hospodářská stavení. Dispozice: Suterén stavby (1PP) je stejně jako nadzemní stavba rozdělen na PP původní stavby a PP přístavby. V původním PP jsou místnosti pro uskladnění potravin, stará kotelna a schodiště do přízemí. V přístavbě PP je umístěn nový kotel na tuhá paliva a zároveň prostor pro uskladnění dřeva a uhlí. V přízemí (1NP) jsou tři obytné místnosti, kuchyně, dvě komory, dvě koupelny, dva samostatné WC a chodby. V podkroví (2NP) jsou 4 obytné místnosti a příslušné spojovací chodby se schodištěm do přízemí. Dům je dispozičně rozdělen na tzv. původní stavbu a přístavbu. V 1.NP jsou místnosti v původní stavbě propojeny s přístavbou. Z chodby původní stavby je schodiště do 1.PP (původní) a zároveň schodiště do podkroví pův. stavby (2NP). V přístavbě, 1NP je umístěn velký obývací pokoj s otevřeným, dřevěným schodištěm do patra a krbem,chodba,koupelna, sam.wc, vstup do komory, v patře pak 2 velké obytné místnosti s předpokojím. Všechny prostory v domě slouží k bydlení. RD má dva, na sobě nezávislé, samostatné vstupy.
Prodej rodinného domu 5+1 přímo v centru města Karolinka s velkým rovinatým pozemkem, cca 1.200m2. Dům má zajištěn příjezd z hlavní silnice, přitom od ní leží ve větší odstupové vzdálenosti. Umístění slunné zahrady se vzrostlými ovocnými stromy za domem zajišťuje maximální soukromí. V přízemí domu se nachází velký obývací pokoj, kuchyně s jídelním koutem, menší pokoj, spíž, chodba,wc a koupelna. V 1. patře jsou 2 ložnice a další slunná místnost s posezením. Součástí patra jsou též 2 šatny. Nad 1.patrem je půdní prostor. Dům je částečně podsklepen, zde je umístěn sklep na ovoce, kotelna a vodárna a dále uhelna. Topení lze kombinovat - elektrokotel, kotel na tuhá paliva. Ohřev vody je přes elektrický bojler. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci i vodovod, zároveň je na pozemku vlastní studna. Střecha domu je plechová. Vedle domu je dřevěný hospodářský objekt, 6x3m. Atraktivní poloha přímo v centru obce, příjezd a viditelnost z hlavní silnice, velký pozemek mezi domem a silnicí, slunná zahrada za domem, nabízí velmi zajímavou příležitost k bydlení a v případě zájmu, spojenou s možností podnikání. Kompletní občanská vybavenost se nachází v nejbližším okolí.