ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 7724-188/2019 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Dvořákova č.e. 105, Nové Město pod Smrkem, okres Liberec Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 02.02.2019 Zpracováno ke dni: 02.02.2019 Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 04.02.2019 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny podílu ½ garáže č.ev. 105 vč. příslušenství a pozemku parc. č. 200 v obci Nové Město pod Smrkem, okres Liberec, katastrální území Nové Město pod Smrkem za účelem konání dražby nemovitých věcí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Ulice: Katastrální území: Garáž č.ev. 105 v obci Nové Město pod Smrkem, okres Liberec Dvořákova č.e. 105, Nové Město pod Smrkem, okres Liberec Liberecký kraj Liberec Nové Město pod Smrkem Dvořákova Nové Město pod Smrkem 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 02.02.2019. Prohlídka byla za přítomnosti: bez přítomnosti jiné osoby. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, technické řešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo SJM Protiva Milan a Protivová Alena, Uhelná 934, 46365 Nové Město pod Smrkem Nemovitosti: Garáž č.ev. 105 vč. příslušenství a pozemku parc. č. 200 v obci Nové Město pod Smrkem, okres Liberec, katastrální území Nové Město pod Smrkem. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla poskytnuta. 2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná garáž je přízemní stavbou, má jedno nadzemní podlaží, bez podzemního podlaží a nemá podsklepení. Objekt byl postaven odhadem v roce 1980. Základy jsou tvořeny z betonu s izolací, objekt je zděné konstrukce, stěny mají tloušťku 30 cm a stropy jsou z dřevěných trámů. Střecha je pultová, střešní krytina je tvořena živičnou lepenkou, s klempířskými prvky, které jsou pozinkované. Vnější omítky jsou břízolitové a zateplení pláště není provedeno. Zastavěná plocha je 18 m 2. Podlahová plocha je o rozloze 15,00 m 2. Objekt má vápenocementové vnitřní omítky. V objektu nejsou okna. Vrata do garáže jsou kovová dvoukřídlá a podlaha je tvořena cementovým potěrem. V garáži je zavedena elektřina o napětí 230V a dodávky zajišťuje rozvodná síť elektrického proudu. Vodovod není zaveden, odpadní vody nejsou v objektu řešeny. Stěny jsou bez vad, střecha je bez vad, okna v objektu chybí, podlahy v objektu jsou bez závad, vybavení v objektu chybí a v objektu jsou rozvody bez vad. Garáž je v dobrém stavu. Pozemek je rovinatý. K objektu lze přijet bez problému po zpevněné obecní cestě. Garáž je postavena na severním okraji obce a charakter okolí odpovídá rezidenční zástavbě s průmyslovou zónou. Dostupnost obchodů je dostačující - vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět a v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí objektu je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, v okolí garáže jsou nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci je pobočka České pošty. Lokalita, ve které je garáž postavena, je klidná a bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Objekt se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů a možnost parkování jsou na vlastním pozemku. Vlastník objektu není v kontaktu se sousedy a v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaná nemovitost není zatížena věcnými břemeny. 3
Tabulkový popis Typ garáže přízemní Zastavěná plocha Podlahová plocha 15,00 m 2 Počet nadzemních podlaží 1 Počet podzemních podlaží Rok výstavby 1980 Zdroj informace o době výstavby odhadem Rozsah rekonstrukce Popis garáže Popis pozemku garáže Základy Konstrukce Stropy Tloušťka stěn Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní omítky Typ oken v garáži Vrata Elektřina Vodovod Svod splašek Řešení ohřevu vody Podlahy v garáži Popis stavu garáže Vady garáže Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta k objektu betonové izolované zděná dřevěné trámové 30 cm pultová živičná lepenka pozinkované břízolitové vápenocementové chybí kovová dvoukřídlá 230V bez přípojky chybí cementový potěr dobrý rozvody: bez vad vybavení: prvek chybí podlahy: bez vad okna: prvek chybí střecha: bez vad zdivo: bez vad rovinatý přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí Popis okolí rezidenční zástavba s průmyslovou zónou 4
Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita severní okraj obce dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka vlakových a autobusových spojů, parkování na vlastním pozemku bez kontaktu se sousedy, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 02.02.2019 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 5
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Garáž v obci Nové Město pod Smrkem, okres Liberec Garáž č.e. 105 v ulici Dvořákova, obec Nové Město pod Smrkem č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Dvořákova, Nové Město pod Smrkem, okres Liberec 15 m 2 Dobrý Zděná Na okraji města. Garáž je zděná, má lepenkovou krytinu střechy a ocelová dvoukřídlá vrata 1 Bílina, okres Teplice 24 m 2 Velmi dobrý Cihlová 2 Mikulášovice, okres Děčín 19 m 2 Dobrý Cihlová 3 Bernartice, okres Trutnov 22 m 2 Dobrý Smíšená Řadová garáž v Bílině, Za Chlumem, první řada, veřejné osvětlení hned u garáže, vrata v dobrém stavu. Garáž je větší, prodej včetně pozemku před garáží. Řadová garáž v dobrém technickém stavu, která se nachází v obci Mikulášovice. Výklopná plechová vrata jsou uzamykatelná dvěma zámky. Zastavěná plocha garáže 19 m2 Jedná se o zděnou řadovou garáž pro osobní automobil. Zastavěná plocha 22m2 - užitná plocha 18m2. Základy betonové, nosná konstrukce zděná, podlaha betonová, vrata ocelová. 6
č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 podlahové plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 1.458,33 Kč 0.9 1.312,50 Kč 1.10 0.96 1.10 1.00 1.00 1.40 1.6262 807,07 Kč 2 1.052,63 Kč 0.9 947,37 Kč 1.00 0.98 1.00 1.00 1.00 1.40 1.3720 690,53 Kč 3 1.818,18 Kč 0.9 1.636,36 Kč 1.00 0.97 1.00 1.00 1.00 1.40 1.3580 1.205,00 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci stavby K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 900,87 Kč 690,53 Kč 1.205,00 Kč 269,76 Kč 631,11 Kč 1.170,63 Kč Komentář: Vzhledem ke skutečnosti, že v uvedené lokalitě nedošlo k prodeji srovnatelné garáže v posledních dvou letech, jsou do výběru pro srovnání zařazeny nabízené garáže z podobných lokalit. Prodej pouhého podílu na garáži cenu významně snižuje a tak v koeficientu K6 je zohledněna horší obchodovatelnost vlastnických podílů oproti obchodovatelnosti celých podílů. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 900,87 Kč/m2 * 15,00 m 2 = 13.513 Kč *1/2 =6.756,50 Kč 6.700,-- Kč 7
II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Garáž č.e. 105 v ulici Dvořákova, obec Nové Město pod Smrkem č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Dvořákova, Nové Město pod Smrkem, okres Liberec 15 m 2 Dobrý Zděná Na okraji města. Garáž je zděná, má lepenkovou krytinu střechy a ocelová dvoukřídlá vrata 1 Bílina, okres Teplice 24 m 2 Velmi dobrý Cihlová 2 Mikulášovice, okres Děčín 19 m 2 Dobrý Cihlová 3 Bernartice, okres Trutnov 22 m 2 Dobrý Smíšená Řadová garáž v Bílině, Za Chlumem, první řada, veřejné osvětlení hned u garáže, vrata v dobrém stavu. Garáž je větší, prodej včetně pozemku před garáží. Řadová garáž v dobrém technickém stavu, která se nachází v obci Mikulášovice. Výklopná plechová vrata jsou uzamykatelná dvěma zámky. Zastavěná plocha garáže 19 m2 Jedná se o zděnou řadovou garáž pro osobní automobil. Zastavěná plocha 22m2 - užitná plocha 18m2. Základy betonové, nosná konstrukce zděná, podlaha betonová, vrata ocelová. Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 1.458,33 0,90 1.312,50 2 1.052,63 0,90 947,37 3 1.818,18 0,90 1.636,36 Maximální hodnota 1.636,36 (případ č.3) Minimální hodnota 947,37 (případ č.2) Relace min vs. max hodnoty 1,7273 OK Aritmetický průměr 1.298,74 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Garáž č.e. 105 v ulici Dvořákova, obec Nové Město pod Smrkem č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - Váha K5 - další vlastnosti konstrukce srovnání Oceňovaný objekt Dvořákova, Nové Město pod Smrkem, okres Liberec 15 m 2 Dobrý Zděná Na okraji města. Garáž je zděná, má lepenkovou krytinu střechy a ocelová dvoukřídlá vrata X 1 Bílina, okres Teplice 24 m 2 Velmi dobrý Cihlová 2 Mikulášovice, okres Děčín 19 m 2 Dobrý Cihlová 3 Bernartice, okres Trutnov 22 m 2 Dobrý Smíšená Řadová garáž v Bílině, Za Chlumem, první řada, veřejné osvětlení hned u garáže, vrata v dobrém stavu. Garáž je větší, prodej včetně pozemku před garáží. Řadová garáž v dobrém technickém stavu, která se nachází v obci Mikulášovice. Výklopná plechová vrata jsou uzamykatelná dvěma zámky. Zastavěná plocha garáže 19 m2 Jedná se o zděnou řadovou garáž pro osobní automobil. Zastavěná plocha 22m2 - užitná plocha 18m2. Základy betonové, nosná konstrukce zděná, podlaha betonová, vrata ocelová. 2 3 3 8
Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 1.458,33 0,90 1.312,50 2 2.625,00 2 1.052,63 0,90 947,37 3 2.842,11 3 1.818,18 0,90 1.636,36 3 4.909,08 Mezisoučet 8 10.376,19 Celkem 1.297,02 Základní cena: 1.297,02 Kč/m2 Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5: 1.297,02 * 0,7000 = 907,92 Kč/m2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena podílu 1/2 po zaokrouhlení: 907,92 Kč/m2 * 15,00 m 2 = 13.618,80 Kč *1/2 =6.809,40 6.800,-- Kč 9
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 6.700,-- Kč II. Výsledek dle metodiky ÚZSVM 6.800,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena podílu 1/2 předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz V Praze, dne 04.02.2019 6.700 Kč Slovy: šesttisícsedmset korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 7724-188/2019 znaleckého deníku. Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, podle ustanovení 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. 10
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 11
Přehledová mapa 12
Zpráva o riziku povodně 13
Pořízená fotodokumentace 14
Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Garáž, 24 m 2, Bílina, okres Teplice Celková cena: 35.000 Kč Adresa: Bílina, okres Teplice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Bílina, okres Teplice Stav objektu Velmi dobrý Cena 35 000 Kč Zastavěná plocha (m2) Konstrukce budovy Cihlová Plocha užitná 24 48 Slovní popis Nabízíme k prodeji řadovou garáž v Bílině, Za Chlumem, první řada, veřejné osvětlení hned u garáže, vrata v dobrém stavu. Vklad a smlouvy zajistíme, daň z nabytí nemovitostí platí strana kupující, Garáž je větší, prodej včetně pozemku před garáží. Dobrá investice. 15
4. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 1. Identifikace Prodej, Garáž, 19 m 2, Mikulášovice, okres Děčín Celková cena: 20.000 Kč Adresa: Mikulášovice, okres Děčín 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 16
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Mikulášovice, okres Děčín Stav objektu Dobrý Cena 20 000 Kč Zastavěná plocha (m2) Konstrukce budovy Cihlová Plocha užitná 19 19 Slovní popis Udržovaná garáž v obci Mikulášovice Prodej zděné řadové garáže v dobrém technickém stavu, která se nachází v obci Mikulášovice. Výklopná plechová vrata jsou uzamykatelná dvěma zámky. Zastavěná plocha garáže 19 m2. Jedná se o prodej v insolvenčním řízení, kupující hradí daň z nabytí nemovitosti ve výši 4% z kupní ceny. Veškeré závazky zanikají zpeněžením garáže ze zákona. 4. Fotodokumentace 17
5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 1. Identifikace Prodej, Garáž, 22 m 2, Bernartice, okres Trutnov Celková cena: 40.000 Kč Adresa: Bernartice, okres Trutnov 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 18
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Bernartice, okres Trutnov Stav objektu Dobrý Cena 40 000 Kč Zastavěná plocha (m2) Konstrukce budovy Smíšená Plocha užitná 22 22 Slovní popis Nabízíme Vám k prodeji stavbu bez čp/če - garáž, která se nachází v centru obce Bernartice nedaleko okresního města Trutnov. Jedná se o zděnou řadovou garáž pro osobní automobil. Zastavěná plocha 22m2 - užitná plocha 18m2. Základy betonové, nosná konstrukce zděná, podlaha betonová, vrata ocelová. Celý objekt není napojen na žádné inženýrské sítě. Pokud Vás tato nabídka zaujala, kontaktujte makléře pro více informací nebo sjednání nezávazné prohlídky. Rádi Vám pomůžeme se zajištěním financování. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 19