Znalecký posudek č. 13/04/95 O ceně nemovitosti - objektu č.p. 126 - rod. dům, příslušející k části obce Uhřičice, na pozemku p.č. 87/1, včetně pozemku p.č. 87/1 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 87/2 - zahrada, vše v k.ú. Uhřičice, obec Uhřičice, okres Přerov. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Antonín Dohnal soudní exekutor, Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník IČ: 41069684 Určení obvyklé ceny nemovitostí ke stanovení nejnižšího podání. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) Sadová 882/2, 790 01 Jeseník e-mail: info@ozkbest.cz www.ozkbest.cz Posudek obsahuje 17 stran a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 30. 4. 2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 28. 1. 2013 vydané Exekutorským úřadem Jeseník, JUDr. Antonín Dohnal, č.j. 014 EX 85353/12-025, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitostí: - pozemek parcela číslo 87/1 o výměře 240 m 2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parcela číslo 87/2 o výměře 718 m 2, druh: zahrada - stavba, část obce Uhřičice č.p. 126, rod. dům na parcele č. 87/1 - zastavěná plocha a nádvoří zapsaná v katastru nemovitostí, který vede Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, pro obec Uhřičice, katastrální území Uhřičice, na listu vlastnictví č. 83. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitostí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o objekt č.p. 126 - rod. dům, příslušející k části obce Uhřičice, na pozemku p.č. 87/1, včetně pozemku p.č. 87/1 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 87/2 - zahrada, vše v k.ú. Uhřičice, obec Uhřičice, okres Přerov, vše zapsané na LV č. 83. Předmět ocenění je situovaný na adrese Uhřičice č.p. 126, 752 01 Uhřičice. Rodinný dům se nachází v severo-západní, zastavěné, okrajové části obce Uhřičice, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní. Dle informací ČSÚ má obec Uhřičice 590 obyvatel, občanská vybavenost v obci Uhřičice je neúplná. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29. 4. 2013 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho spolupracovníka a tchána povinné pana Viléma Brabce. Povinná paní Michaela Brabcová se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j. 014 EX 85353/12-025, ze dne 28. 1. 2013. Výpis z katastru nemovitostí č. 83, vyhotovený objednavatelem dne 25. 3. 2013. Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘÍ BeST s.r.o., dne 29. 4. 2013. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz 2
Mapy širších vztahů I a II. Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne 23. 4. 2008, první účinky vkladu práva ke dni 30. 4. 2008, dodaná objednavatelem. Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 29. 4. 2013. 5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Uhřičice Katastrální území: Uhřičice (773387) List vlastnictví číslo: 83 Vlastník: Brabcová Michaela č.p. 126, 75201 Uhřičice 6. Dokumentace a skutečnost Předložené podklady souhlasí se skutečností. Nabývací titul nebyl předložen. Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovitosti k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva, se dvěma nadzemními podlažími, bez podkroví, sedlová a pultová střecha je kryta taškou pálenou. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření přes 100 roků. Vytápění rodinného domu je lokální pomocí kamen na tuhá paliva. V roce 2010 byla provedena v I. nadzemním podlaží rodinného domu nová elektroinstalace. Dále v roce 2010 byla provedena z levé části rodinného domu (pohled z přístupové komunikace) izolace rodinného domu. V průběhu životnosti rodinný dům procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v poslední době značně zanedbána. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím rodinného domu starší než 80 let. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba ve špatném stavu (předpoklad 3
provedení rozsáhlejších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: I. podzemní podlaží - sklepní prostory I. nadzemní podlaží - chodba, kuchyně, koupelna, WC, 2x obytná místnost II. nadzemní podlaží - 2x obytná místnost Parkování je možné v průjezdu rodinného domu a na veřejné komunikaci před rodinným domem. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1084 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: OBEC UHŘIČICE, č.p. 111, 75201 Uhřičice. Rodinný dům je napojen na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod a hloubková kanalizace. Dle sdělení účastníka místního šetření, informací ČSÚ je v obci Uhřičice možné napojení na plynové vedení. Na obytnou část rodinného domu, při její horní, pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní, zděná kůlna I s pultovou střechou krytou taškou pálenou. Za rodinným domem, při levé hranici pozemku, uprostřed (pohled z přístupové komunikace) je situována přízemní, zděná kůlna II s pultovou střechou krytou taškou pálenou. Za kůlnou II při pravé hranici pozemku (pohled z přístupové komunikace) je situována udírna. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích, oplocení - zděné, ocelová vrátka, betonová plocha, zpevněná plocha dvora, okapový chodník betonový a přístupový chodník ze zámkové dlažby). Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Objekt č.p. 126 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 83 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno užívání d) Ocenění porovnávací metodou 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Přerov Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Objekt č.p. 126 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 83 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno užívání Jedná se o ocenění věcného břemene užívání, které bylo zřízeno listinou: Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne 23. 4. 2008, právní účinky vkladu práva ke dni 30. 4. 2008. Věcné břemeno užívání bylo zřízeno ve prospěch: - Chytilová Karla, č.p. 126, 752 01 Uhřičice, RČ/IČO: 595517/1629 - Chytil Karel, č.p. 126, 752 01 Uhřičice, RČ/IČO: 580302/2467 Rozsah věcného břemene užívání je patrný z výše uvedené listiny, která je součástí tohoto znaleckého posudku. Dle zákona č. 151/1997 Sb. se právo odpovídající věcnému břemenu oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva (nejvýše však pěti lety). Nelze-li celkovou výši užitku zjistit ze smlouvy, či z jiných dokumentů pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku, použije se simulovaný užitek ve výši obvyklého nájemného. Pro stanovení užitku z věcného břemene užívání, v daném místě a čase, zpracovatel vychází z obvyklého nájemného získaného z vlastní databáze, databáze spolupracujících realitních kanceláří, znalců, odhadců a internetových realitních serverů. V dané lokalitě se běžně srovnatelné nemovitosti nepronajímají. Výše měsíčního užitku je stanoveno dle odborného odhadu ve výši 3 000,- Kč/měsíc. 5
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Objekt č.p. 126 - rod. dům 26a Podlaží: Název Zastavěná plocha I. PP 3,50 4,59 = 16,06 m 2 I. NP 6,15 8,36+7,65 7,88+3,98 2,52 = 121,73 m 2 II. NP 6,15 8,36+7,65 7,88 = 111,70 m 2 Součet: = 249,49 m 2 Podlažnost: 249,49 / 16,06 = 15,53 Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 3,50 4,59 2,20 = 35,34 m 3 Vrchní stavba 6,15 8,36 4,27+7,65 7,88 4,27+3,98 2,52 3,01 = 507,13 m 3 Zastřešení 6,15 8,36 3,54 0,5+7,65 7,88 3,54 0,5+3,98 2,52 1,92 0,5+10,41 1,46 0,85 0,5 = 213,79 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 756,26 m 3 Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené bez izolací 7,10 % Podstandardní 2. Zdivo smíšené 22,30 % Podstandardní 3. Stropy s rovným podhledem (rákos) 8,40 % Standardní 4. Střecha vaznicová sedlová, pultová 5,20 % Standardní 5. Krytina taška pálená 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby, svody, parapety) 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné hladké 6,20 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké, břízolitové 3,10 % Standardní 9. Vnější obklady 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady keramický obklad (kuchyně, koupelna, WC) 2,30 % Standardní 11. Schody betonové včetně ocelového zábradlí, betonové (do 2,40 % Standardní sklepa) 12. Dveře dřevěné náplňové do dřevěných zárubní 3,30 % Standardní 13. Okna dřevěná kastlová 5,20 % Podstandardní 14. Podlahy obytných místností betonové, PVC, textilní krytiny 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností betonové, PVC, keramická dlažba 1,10 % Standardní 16. Vytápění lokální vytápění kamny na tuhá paliva 4,40 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 240V/400V 4,10 % Standardní 6
Název, popis Obj. podíl Hodnocení 18. Bleskosvod je proveden 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody studená 3,00 % Podstandardní 20. Zdroj teplé vody 1,80 % Nevyskytuje se 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace kuchyně, koupelna, WC 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně kuchyňská linka, dřez, sporák 0,50 % Standardní kombinovaný 24. Vnitřní vybavení vana 5,10 % Standardní 25. Záchod splachovací WC 0,40 % Standardní 26. Ostatní 3,60 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Uhřičice Počet obyvatel: 590 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 876, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 U znaku 3. (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku I. Negativní* konkrétně pak o hodnotu -0,05, neboť předmět ocenění je omezen věcným břemenem užívání. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) I. Negativní 0,05 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní I. S negativními vlivy na okolí, (např. 0,05 prostředí výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 7
Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,890 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,343 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 0,890 0,343 = 0,290 Cena upravená (CU = IPC I): 2 876, 0,290 = 834,04 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 756,26 834,04 = 630 751,09 Kč Objekt č.p. 126 - rod. dům zjištěná cena: b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. 630 751,09 Kč b.1.1) Pozemky na LV číslo 83 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 590 obyvatel v obci. 8
28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,863 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a 87/1 240 35, 71,3019 17 112,46 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,863 Koeficient úpravy dle 28 odst. 5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 87/2 718 35, 28,5208 20 477,93 Součet cen všech typů pozemků: = 37 590,39 Kč Pozemky na LV číslo 83 zjištěná cena: c) Věcná břemena c.1) Cenový předpis c.1.1) Věcné břemeno užívání 18 zákona č. 151/97 Sb. 37 590,39 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: U = 3 000 12 = 36 000, Kč Doba trvání břemene (n): 5 roků Hodnota věcného břemene: U n 180 000, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 180 000, Kč d) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitostí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitostech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, 9
standardní nemovitost a s touto je pak porovnávána nemovitost oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitostí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovitosti. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitostí obchodních, jen o něco méně u nemovitostí obytných a poměrně málo u nemovitostí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovitosti bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD Uhřičice, okres Přerov Rohový rodinný dům o vnitřní dispozici 5+1. Nutnost modernizace a částečné rekonstrukce. Proběhlo podřezání venkovní zdi. Nové betonové podlahy. V roce 2005 instalována krbová kamna. Dům má rozvody na centrální vytápění. Veškeré inženýrské sítě. Zdivo smíšené, střecha sedlová z pálených tašek. K domu dvůr se zděnou přístavbou a studnou. Zahrada o výměře 200 m 2. Možnost parkování v průjezdu. Dobrá dopravní dostupnost do Kojetína. Nabídková CENA: 320 000,- Kč 2) RD Uhřičice, okres Přerov Řadový vnitřní rodinný dům o dispozici 2+1 se samostatným WC a koupelnou, s možností půdní vestavby. Dům je částečně podsklepen. Topení na elektřinu. Možnost připojení domu na plyn - přípojka do dvou metrů od domu. Za domem zahrada užívaná jako sad. Klidné místo k bydlení či k víkendovým pobytům. Nabídková CENA: 400 000,- Kč 10
3) RD ul. Křenovská, Kojetín, okres Přerov Řadový rodinný dům o dispozičním řešení 4+1 se zahradou. Dům je v probíhající rekonstrukci - nová střešní krytina, nová plastová okna, omítky. Je potřeba dodělat koupelnu a dva pokoje. Velký průjezd použitelný jako garáž. Za domem hospodářská budova a zahrada. Dům je vystavěn ze smíšeného zdiva, nachází se v klidné okrajové části města. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 340 000,- Kč 4) RD Oploceny, okres Přerov Řadový rodinný dům s průjezdem v obci Oplocany, která je vzdálená 17 km od Přerova, 24 km od Olomouce a 20 km od Kroměříže. Dispozice domu je v současné době 1+1 s možností rozšíření a dále podkroví možné využít k vybudování půdní vestavby. Celý objekt je určen k rekonstrukci. Dům je částečně podsklepen. Předností je prostorný dvůr s průjezdem a zahrada. Topení na plyn i na tuhá paliva. Elektřina 220/380V. Vodu možno čerpat z vlastní studny, obecní přípojka před domem. Celková plocha parcely činí 818 m 2. Po úpravách je dům možné využívat k trvalému bydlení či k rekreaci. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 350 000,- Kč 5) RD Stříbrnice, okres Přerov Dvoupodlažní rodinný dům o vnitřní dispozici 3+1 v řadové zástavbě. Nemovitost je situována v klidné části obce. Dům je určen k rekonstrukci. V přízemí se nachází kuchyň, obývací pokoj a koupelna. Na patře je ložnice a dětský pokoj, které jsou průchozí. U domu je dvorek a kůlna. K nemovitosti náleží zahrada se zahradním domkem o celkové rozloze 680 m 2. Nabídková CENA: 460 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD Uhřičice, okres Přerov Výchozí cena (VC): 320 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu: K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,90 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 323 232,32 Kč Váha (V): 1,0 2) RD Uhřičice, okres Přerov Výchozí cena (VC): 400 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,05 K údržby a stavebně-technického stavu: K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,95 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 364 547,73 Kč Váha (V): 1,0 11
3) RD ul. Křenovská, Kojetín, okres Přerov Výchozí cena (VC): 340 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 0,95 K údržby a stavebně-technického stavu: K vybavení : 0,90 K výměry pozemku : 0,95 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 362 415,87 Kč Váha (V): 1,0 4) RD Oploceny, okres Přerov Výchozí cena (VC): 350 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 0,90 K údržby a stavebně-technického stavu: K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 353 535,35 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Stříbrnice, okres Přerov Výchozí cena (VC): 460 000, Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 1,05 K údržby a stavebně-technického stavu: K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,00 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): 398 268,40 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K stavební konstrukce K údržby a stavebně-technického stavu K vybavení K výměry pozemku K polohový K objektivizační ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: 323 232,32 Kč 360 399,93 Kč 398 268,40 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: 360 000, Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = 360 000, Kč 12
C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitostí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovitosti. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitostí. 13
Pozitiva oceňovaných nemovitostí: 1) v obci Uhřičice je možnost napojení na kompletní IS 2) v II. nadzemním podlaží rodinného domu je možnost rozšíření obytných prostor Negativa oceňovaných nemovitostí: 1) neúplná občanská vybavenost obce Uhřičice 2) údržba a stavebně-technický stav rodinného domu na špatné úrovni 3) pouze lokální vytápění rodinného domu 4) odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitostí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (s exekucemi zpracovatel neuvažuje, nezná jejich aktuální hodnotu) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (Věcné břemeno užívání) Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných břemen Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 0,- Kč 180 000,- Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 360 000, Kč (bez zohlednění váznoucích věcných břemen) Cena slovy: třistašedesáttisíc Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 180 000, Kč (se zohledněním váznoucích věcných břemen) Cena slovy: jednostoosmdesáttisíc Kč 630 750, Kč 37 590, Kč 180 000, Kč 488 340, Kč 360 000, Kč 14
Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Odpovědná osoba: V Jeseníku, dne 30. 4. 2013 Ivo Trsťan, soudní znalec...... ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec 15
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13/04/95 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec 16
E. SEZNAM PŘÍLOH Kopie Smlouvy darovací, o zřízení věcného břemene Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Mapy širších vztahů I a II 17
Fotodokumentace stránka č. 1
stránka č. 2
E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M
E gr xe. A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut or M