Znalecký posudek č. 6649 129/2018 a) v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně stavby rodinného domu č.p. 990 na pozemku parcelní číslo 2236/2 (jiný vlastník) v katastrálním území Moravský Krumlov, obci Moravský Krumlov, okrese Znojmo Objednatel posudku: dražební společnost PROKONZULTA, a.s. IČ 263 07 367 Křenová 299/26 602 00 Brno Objednávka ze dne 24. 5. 2018 KSBR 31 INS 7801 / 2017 Účel posudku: stanovení obvyklé ceny stavby v insolvenčním řízení Podle stavu ke dni 4. 6. 2018 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Tyršova 2376/9 769 01 Holešov Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v listinné podobě a 1 v elektronické podobě prostřednictvím emailu. V Holešově, dne 8. června 2018 1
Obsah: A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci 3 5. Použitá literatura 3 6. Metody zjištění hodnoty 3 7. Vlastnické a evidenční údaje 4 8. Věcná břemena, závazky a omezení 5 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 5 10. Základní popis lokality 5 11. Kopie katastrální mapy 6 12. Popis nemovité věci 6 str. B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. 8 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 9 C. Rekapitulace 11 D. Přílohy 11 2
A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednatele. Úkolem znalce je: ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je stavba rodinný dům č.p. 990 na pozemku parcelní číslo 2236/2 (jiný vlastník) v katastrálním území Moravský Krumlov, obci Moravský Krumlov, okrese Znojmo. 2. Informace o nemovité věci: Adresa nemovitosti: 672 01 Moravský Krumlov, Vodárenská č.p. 990 Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Moravský Krumlov Katastrální území: Moravský Krumlov 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Moravský Krumlov, LV č. 2663 ze dne 12. 4. 2017 Zjištěné znalcem: 1) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 2) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňované nemovité věci 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Místní šetření provedené dne 4. 6. 2018, fotodokumentace 5) Malý lexikon obcí 2017 6) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z katastrálního úřadu, realitních kanceláří a jiných subjektů 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci: Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 4. června 2018 znalcem a asistentem znlce za účasti vlastníků, kteří poskytli přístup, informace o technickém stavu a historii objektu. 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004. 6. Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb. 3
a) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena staveb obdobného využití, pokud toto nebude možné tak cena nabídek staveb obdobného využití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel užití, poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a možnost komerční využitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu snížit až o 30%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2663 jsou pan Jan Rebstöck, nar. dne 28. 4. 1959 a paní Jaroslava Rebstöcková, nar. dne 26. 11. 1963 oba bytem 672 01 Moravský Krumlov, Vodárenská č.p. 990 vlastníky (SJM) oceňované nemovité věci rodinného domu č.p. 990 na pozemku parcelní číslo 2236/2 (jiný vlastník) v katastrálním území Moravský Krumlov, obci Moravský Krumlov, okrese Znojmo. 4
8. Věcná břemena, závazky a omezení: K nemovité věci se dle listu vlastnictví neváží věcná břemena ani jiná omezení. Objekt se nachází na pozemku jiného vlastníka, tyto pozemku jsou s ním však užívány v jednotném funkčním celku. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny stavby dle tohoto posudku nezahrnují. Převod stavby nepodléhá odvodu DPH. 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy. Pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v místě, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Moravský Krumlov I. kategorie převážně nízké radonové riziko. 10. Základní popis lokality: Obec Město Moravský Krumlov se nachází na území okresu Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Moravský Krumlov je také obcí s rozšířenou působností. Moravský Krumlov se nachází přibližně 30 km severovýchodně od Znojma a 35 km jihozápadně od Brna. Úředně žije v katastru této obce 5812 obyvatel (Malý lexikon obcí 2017). Děti školního věku mohou v obci navštěvovat dvě základní školy, předškoláci mohou chodit do mateřské školy. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a jiné sportoviště. V obci má ordinaci několik lékařů. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel, hřbitov, zámek, muzeum, poštovní úřad a síť obchodů a služeb. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Město Moravský Krumlov leží v průměrné výšce 255 metrů nad mořem. Jeho celková katastrální plocha činí 4956 ha. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je rodinný dům v katastrálním území a obci Moravský Krumlov, místní části Rakšice, okrese Znojmo. Jedná se o samostatně stojící objekt na okraji zastavěného území obce, na ulici Vodárenská. Stavba je přízemní, zcela podsklepená, zastřešená plochou střechou. Dům byl postaven v roce 1982, po dobu své existence byl pravidelně udržován. Součástí domu je také garáž pro jeden osobní automobil. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný objekt je přístupný z místní zpevněné komunikace, ulice Vodárenská. Parkování je možné na pozemcích užívaných s domem, nebo v garáži, která je jeho součástí. Obec Moravský Krumlov je napojena na síť silnic, které ji spojují s okolními vesnicemi a městy. Obec je dopravně obsluhována autobusy meziměstské dopravy, nejbližší zastávka je vzdálena asi 300 m od posuzovaného domu. V obci je také železniční stanice. Účel využití Stavba je ke dni ocenění užívána vlastníky k bydlení. Pozemky Pozemek, na kterém se dům nachází, je stejně jako pozemky užívané v jednotném funkčním celku evidován na LV č. 2136 jiného vlastníka a není součástí tohoto ocenění. Obsah ocenění: 35 rodinný dům č.p. 990 na pozemku parcelní číslo 2236/2 (jiný vlastník) včetně příslušenství v katastrálním území a obci Moravský Krumlov, okres Znojmo 5
11. Kopie katastrální mapy: Pozemek zapsaný na LV č. 2663, na kterém se nachází oceňovaný rodinný dům č.p. 990, vše v katastrálním území a obci Moravský Krumlov, okres Znojmo. 12. Popis stavby: 35 rodinný dům č.p. 990 na pozemku parcelní číslo2236/2 (jiný vlastník) včetně příslušenství v katastrálním území a obci Moravský Krumlov, okres Znojmo Předmětem ocenění je rodinný dům stáří 36 let. Jedná se o přízemní samostatně stojící objekt, který je zcela podsklepen a je zastřešen plochou střechou. Stavba je v původním stavu bez větších stavebních zásahů, krom pravidelné údržby. Konstrukční řešení stavby: Posuzovaný dům je založen na betonových základech, izolovaných proti zemní vlhkosti. Konstrukční systém je stěnový, zdivo keramické tvárnicové v tloušťce 45 cm. Stropní konstrukce polomontované s rovnými podhledy. Střešní konstrukce obdobná jako stropní, střecha plochá, izolační vrstva tvořena živičnými pásy. Klempířské konstrukce kompletní z plechu. Vnitřní příčky, které v budově vymezují jednotlivé prostory, jsou taktéž zděné. Nášlapné vrstvy vnitřních prostor tvoří keramická dlažba, popřípadě cementový potěr s koberci. Výplně otvorů tvoří dřevěná deštěná okna, vstupní dveře hliníkové částečně prosklené, vrata dřevěná. Vnitřní dveře v ocelových zárubních, křídla na bázi dřevních hmot, plná i prosklená. Fasádní omítka cementová, vnitřní omítky štukové, obklady v běžném rozsahu a provedení. Stropní konstrukce jsou ve většině prostor opatřeny omítkami. Stavba je napojena na elektřinu a plyn. Zásobování domu vodou je, dle sdělení uživatelů, z vlastní studny. Kanalizace svedena do jímky, s přepadem do veřejné kanalizace. Dům je vytápěn ústředně, zdrojem tepla je plynový kotel, popřípadě také kotel na tuhá paliva, sloužící i pro ohřev TUV. Dispoziční řešení stavby: Objekt je situován v mírném svahu. Vstup do domu je po betonových schodech od severu, ústí do zádveří, které navazuje na hlavní halu, ze které jsou přístupné tři obytné pokoje, kuchyně, samostatné WC, koupelna vybavena umyvadlem a vanou a schodiště do suterénu. Přes kuchyni je dále přístupný jeden obytný pokoj. Z kuchyně je také přístup na balkon, orientovaný do zahrady na jih, z obývacího pokoje je poté přístupná lodžie, situovaná směrem ke vstupu. V suterénu najdeme technickou místnost, dvě skladovací místnosti, prádelnu a garáž. Z prádelny je možné vyjít přímo na zahradu, stejně tak je ze zahrady možný vjezd do garáže Vybavení sociálního zázemí je původní, kuchyňská linka byla přibližně před 10-ti lety renovována a je vybavena elektrickým sporákem, odsavačem par a myčkou nádobí. Obytné podlaží je vytápěno ústředně, topná tělesa litinová. 6
Přehled využitelných kapacit objektu: Celková užitná plocha: 200,20 m 2 Zastavěná plocha: 143,0 m 2 Obestavěný prostor objektu: (143,0 * 6,2) = 886,60 m 3 Objekty technické infrastruktury: Přípojka elektrické energie, plynu. Studna umístěná na pozemcích užívaných v jednotném funkčním celku, stejně tak jako kanalizační jímka, s přepadem do veřejné kanalizace. Příslušenství stavby: Stavba bez dalšího příslušenství. Technický stav, vady a nedodělky: Technický stav domu je dobrý, odpovídá stáří stavby a pravidelně prováděné údržbě. Většina vybavení je původní, renovováno je vybavení kuchyně. Technické vybavení stavby je taktéž kompletní a funkční, plynový kotel je vyměněný. Na domě probíhá pravidelná údržba. Nebyly zjištěny žádné zásadní závady omezující užívání domu. Objekt je z hlediska energetické náročnosti nehospodárný, hlavně kvůli původním výplním otvorů. 7
B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. a) 35 rodinný dům č.p. 990 na pozemku parcelní číslo 2236/2 (jiný vlastník) včetně příslušenství v katastrálním území a obci Moravský Krumlov, okres Znojmo Stanovení ceny rodinného domu dle 35 vyhlášky: Rodinný dům č.p. 990 Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2017 Základní cena příloha č. 24 vyhlášky, tab. č. 1 ZC v (Kč/m3) Obestavěný prostor OP (m 3 ) Moravský Krumlov Moravský Krumlov Jihomoravský 5 812 2087 Znak Název zanku Označení Popis znaku Hodnota znaku Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 P 1 Situace na dílčím trhu II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 P 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek jiného vlatsníka -0,03 P 3 Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 P 4 Vliv právních vztahů II. Bez dalších vlivů 0,00 P 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 P 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zandbatelný rizikem povodně 1,00 P 7 Význam obce III. Obce s počtem obyvatel nad 5000 1,00 P 8 Poloha obce VI. Nevyjmenovaná obec nad 5000 obyvatel 1,00 P 9 Občanská vybavenost obce I. Komplexní vybavenost 1,05 Index trhu I T = P 6 * (1+ΣP i ) I T Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 886,6 0,9685 P 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích nad 2000 obyvatel 1,00 P 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 P 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajová část obce -0,05 P 4 Možnost napojení na inž. sítě v obci I. Lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 P 5 Občanská vybavenost v okolí II. Občanská vyb. obce je částečně dostupná -0,01 P 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Zpevněný příjezd, stání na pozemku 0,01 P 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka do 1000 m od objektu -0,01 P 8 Komerční využitelnost II. Bez možnosti komerčního využití 0,00 P 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 P 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 P 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1+ΣP i ) I P 0,9800 Index konstrukce a vybavení rodinných domů, rekreačních chapul a domků, příloha č. 24 vyhlášky, tabulka č. 2 V 1 Druh stavby III. Samostatně stojicí rodinný dům 0,00 V 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné 0,00 V 3 Tloušťka obvodových stěn II. 45 cm 0,00 V 4 Podlažnost II. Hodnota větší než 1 do 2 včetně 0,01 V 5 Napojení na sítě V. Kompletní napojení 0,08 V 6 Způsob vytápění stavby III. Ustřední vytápění 0,00 V 7 Základní příslušenství RD III. Úplné standardní 0,00 V 8 Ostatní vybavení RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 V 9 Venkovní úpravy I. Bez venkovních úprav -0,05 V 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství II. Bez vedlejších staveb 0,00 V 11 Pozemky ve funkčním celku I. Bez pozemku -0,01 V 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 Stavebně technický stav I. Stavba v dobrném stavu 1,00 Stáří - roky 36 s = 1-0,005 * y (stáří stavby v rocích) 0,82 Index konstrukce a vybavení Cena stavby celkem I V = (1+ΣV i )*V 13 CS p = OP * ZC * I V * I T * I P 0,8446 1 483 293,02 Administrativní cena nemovité věci činí (zaokrouhleno) 1.483.290,00 Kč 8
2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 990 na ulici Vodárenská, v obci Moravský Krumlov, místní části Rakšice, v okrese Znojmo. Jedná se přízemní samostatně stojící dům, který je podsklepený, zastřešený plochou střechou. Jedná se o zděnou stavbu postavenou v roce 1982. Po celou dobu své existence byl dům pravidelně udržován. Většina vybavení objektu je původní, vyměněna pouze kuchyňská linka a plynový kotel. Součástí objektu je garáž. Předmětem ocenění je pouze dům, bez pozemků. Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů určena cena za m 2 užitné plochy obdobných rodinných domů. Analýza trhu: Uskutečněné prodeje obdobných rodinných domů v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 18. 7. 2017 Číslo řízení: V-6770/2017-713 Popis: Uskutečněný prodej samostatně stojícího rodinného domu na ulici Wolkerova v obci Moravský Krumlov. Jednalo se o obdobný objekt, přízemní, zcela podsklepený dům zastřešený plochou střechou, jehož součástí je garáž. Objekt po kompletní rekonstrukci včetně zateplení. Příslušenství stavby tvořila samostatná garáž. Celková plocha pozemků činila 776,0 m 2. Celková sjednaná cena 3.200.000,00 Kč. Jednotková cena: 16.483,12 Kč/m 2 Prodej č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 typově obdobný objekt po kompletní rekonstrukci Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 30 1. 2018 Číslo řízení: V-141/2018-713 Popis: Uskutečněný prodej řadového domu na ulici Václavská v obci Moravský Krumlov. Jednalo se o přízemní, zcela podsklepený objekt, zastřešený sedlovou střechou, podkroví nevyužívané. Objekt v původním stavu. Příslušenství stavby tvořila samostatná garáž. Celková plocha pozemků činila 406,0 m 2. Celková sjednaná cena 1.600.000,00 Kč. Jednotková cena: 9.814,99 Kč/m 2 Prodej č. 3 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 starší řadový objekt, v horším technickém stavu Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 6. 2. 2018 Číslo řízení: V-385/2018-713 Popis: Uskutečněný prodej podílu na řadovém domě na ulici Vinohradská v obci Moravský Krumlov. Jednalo se o přízemní, nepodsklepený objekt, zastřešený sedlovou střechou, podkroví nevyužívané. Objekt v původním stavu. Bez dalšího příslušenství. Celková plocha pozemků činila 232,0 m 2. Celková sjednaná cena 170.000,00 Kč za podíl velikosti id. 1/9. Jednotková cena: 13.731,09 Kč/m 2 Prodej č. 4 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 starší řadový objekt, v horším technickém stavu Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 19. 4. 2018 Číslo řízení: V-3150/2018-713 Popis: Uskutečněný prodej samostatně stojícího domu na ulici Kpt. Jaroše v obci Moravský Krumlov. Jednalo se o přízemní, zcela podsklepený objekt, zastřešený sedlovou střechou, s využívaným podkrovím. Starší objekt po částečné rekonstrukci. Bez dalšího příslušenství. Celková plocha pozemků činila 656,0 m 2. Celková sjednaná cena 2.750.000,00 Kč. Jednotková cena: 13.546,80 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 samostatně stojící objekt po částečné rekonstrukci 9
Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č. 1 16 483,12 1,00 2 16 483,12 Prodej č. 2 9 814,99 1,00 1 9 814,99 Prodej č. 3 13 731,09 1,00 1 13 731,09 Prodej č. 4 13 546,80 1,00 2 13 546,80 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 Úprava základní ceny: 13 934,32 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě (hodnocení 0,8 1,2) Objekt se nachází na okraji obce Moravský Krumlov, občanská vybavenost obce je částečně dostupná. Dostupná je i veřejná doprava. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 1,2) Objekt bez dalšího příslušenství. 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 1,2) Objekt bez pozemků. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8-1,2) Pozemky jsou dobře přístupný z místní komunikace. V blízkosti pozemku je možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K oceňovaným nemovitým věcem se neváží věcná břemena ani jiná omezení. Jedná se však o stavbu na pozemku jiného vlastníka. 6. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Celkově technický stav objektu odpovídá jeho stáří, s ohledem na pravidelnou údržbu a částečnou výměnu vnitřního vybavení. Vnitřní vybavení domu je kompletní a funkční. Objekt je energeticky nehospodárný, nutná investice hlavně do výplní otvorů. Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m 2 ) 13 934,32 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha stavby v obci 0,98 2 Příslušenství stavby 0,98 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 0,80 4 Technická vybavenost pozemku 1,00 5 Právní vztahy 0,98 6 Širší vztahy 1,00 Upravená základní cena v Kč za m 2 10 491,90 Základní upravená cena dle metody srovnání je 10.491,90 Kč/m 2. Celková užitná plocha objektu je 200,20 m 2, celková cena metodou srovnání tedy činí 2.100.478,38 Kč. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 1.483.290,00 Kč, a cena určená porovnáním ve výši 2.100.478,38 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzovanou nemovitou věc ve výši: Obvyklá cena stavby ke dni ocenění 2.100.000,00 Kč 10
C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovité věci Obvyklá cena nemovité věci 1.483.290,00 Kč 2.100.000,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovité věci zapsané na LV č. 2663, tj. rodinného domu č.p. 990 na pozemku parcelní číslo 2236/2 (jiný vlastník) v katastrálním území Moravský Krumlov, obci Moravský Krumlov, okrese Znojmo vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: dvamilionyjednostotisíc korun českých 2.100.000,00 Kč V Holešově, dne 8. června 2018 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6649 129/2018 a) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 133/18. D. Přílohy: Mapové podklady: Posuzovaný rodinný dům č.p. 990 v obci Moravský Krumlov, okrese Znojmo. 11
Fotodokumentace: Posuzovaný rodinný dům č.p. 990 na ulici Vodárenská, v obci Moravský Krumlov, okrese Znojmo, pohledy z ulice a ze zahrady. Koupelna vybavena vanou a umyvadlem. Renovovaná kuchyně, se sporákem, odsavačem par a myčkou. Technické zázemí objektu situované v suterénu, kotel na tuhá paliva, zásobník TUV a plynový kotel. 12
Výpis z katastru nemovitostí: 13