Posudek / č /2017. Stanovení hodnoty nemovité věci

Posudek / č. 415-3252/2017 Stanovení hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 77 k. ú. Vratislavice nad Nisou ve spoluvlastnictví Housa Josef, podíl 1/3 Tanvaldská 50, Liberec XXX-Vratislavice nad Nisou, 463 11 Liberec 181 Ex 5453/14-211 Objednatel: Exekutorský úřad Karlovy Vary Soudní exekutor Mgr. Lukáš Křivánek Karlovy Vary, T. G. Masaryka 623/12, PSČ 360 01 Zhotovitel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, 110 00 IČO: 289 33 362 Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení V Praze dne 20. 7. 2017 Vyhotovení č.: 1

Znalecký posudek / č. 415-3252/2017 OBSAH OBSAH... 2 REKAPITULACE... 3 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY... 4 1 POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA... 5 2 VÝBĚR ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ... 7 3 IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ... 8 4 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ...14 5 OCENĚNÍ... 15 5.1 Volba metody ocenění... 15 5.2 Výpočet hodnoty nemovité věci... 15 5.2.1 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot - stavba včetně blízkých pozemků... 15 5.2.2 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot pozemek zahrady... 19 5.3 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza... 22 5.4 Závěrečná analýza... 22 6 VÝSLEDEK OCENĚNÍ... 23 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 24 SEZNAM PŘÍLOH... 25 Posudek je na základě platné legislativy, a to 13 odst.2 Vyhlášky ministerstva spravedlnosti k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, uspořádán do dvou hlavních částí. Úvodní část je věnována popisu zkoumaného materiálu, popřípadě jevům a souhrnu skutečností, ke kterým Znalecký ústav přihlížel (viz. kapitola IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ a POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA). Navazující kapitoly tvoří druhou hlavní část posudku, která se již konkrétně zabývá odpověďmi na hlavní otázky tohoto znaleckého posudku. Strana 2

REKAPITULACE Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č. 77 k. ú. Vratislavice nad Nisou (stavba pro bydlení včetně příslušného pozemku, pozemků zahrady a pozemku trvalého travního porostu) ve vlastnictví Housa Josef, Tanvaldská 50, Liberec XXX- Vratislavice nad Nisou, 463 11 Liberec. Stanovení ceny obvyklé předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/13, Karlovy Vary, PSČ 360 01. Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci je provedeno na základě stavu k 3. 7. 2017. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č. 77 k. ú. Vratislavice nad Nisou je stanovena ve výši: 681 000,00 Kč (slovy: Šest set osmdesát jedna tisíc korun českých) Počet stran posudku: Posudek obsahuje včetně titulní strany 25 stran textu a 19 stran příloh. Počet vyhotovení: Tento znalecký posudek je vyhotoven ve třech originálech. Dvě číslovaná originální vyhotovení se předávají objednateli (jedno další vyhotovení zůstává pro archivní účely v archivu Znaleckého ústavu). Dne: 20. 7. 2017 Strana 3

PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, pokud objednatel předloží znalecký posudek jako důkaz soudu, jedná se o dovolené použití tohoto znaleckého posudku; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění. Strana 4

1 POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: Podklady získané ze strany objednatele: [1] Usnesení č.j. 181 Ex 5453/14-211 Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary [2] Výpis z KN LV č. 77 k. ú. Vratislavice nad Nisou Podklady získané zhotovitelem: [3] Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci [4] Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody [5] Fotodokumentace předmětné nemovité věci Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů k datu ocenění: Odborná literatura: [6] ATTL, J., POLÁČEK, B. Posudek znalce a podnik. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, 2006. ISBN 8071795038. [7] BRADÁČ, A. Věcná břemena od A do Z: aktualizované vydání. Praha: Linde, 2001. Praktická právnická příručka. ISBN 978-80-7201-761-4. [8] ORT, P Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Praha: Leges, 2013. Praktik (Leges). ISBN 978-80-87212-77-9. [9] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2007. ISBN 978-80-245-1211-2. [10] ZAZVONIL, Z. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK, 2004. ISBN 80-902109-3-7. [11] ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-902109-0-2. [12] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Ekopress, 2012. ISBN 978-80-86929-88-0. [13] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, 2007. ISBN 978-80-245-1211-2. [14] ZAZVONIL, Z. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-86929-14-0. Odborné články: [15] ŠNAJBERG, O. Ocenění pozemku se stavbou ve vlastnictví jiného subjektu. Oceňování, roč. 5, č. 5, s. 3 15, 2012; [16] ŠNAJBERG, O. Valuation of Real Estate with Easement. Procedia Economics and Finance, č. 25, s. 420 427, 2015. Obecně přijímané standardy: [17] Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy (IVSC): International Valuation Standards 2011; [18] Evropská skupina odhadcovských asociací (TEGoVA): European Valuation Standards 2012, 7th Edition; [19] Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2016 - Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; Strana 5

[20] Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha 2011; Veřejně dostupné internetové zdroje: [21] Oficiální server českého soudnictví, <www.justice.cz>; [22] Česká národní banka, <www.cnb.cz>; [23] Český statistický úřad, <www.czso.cz>; [24] České stavební standardy, <www.stavebnistandardy.cz>; [25] Evropská centrální banka, <www.ecb.int>; Legislativa: [26] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku; [27] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; [28] Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů; [29] Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku; Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckém posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené. Dále byl tento znalecký posudek založen na odborných úsudcích a názorech Znaleckého ústavu a představuje tak jeho názor na hodnotu oceňovaných nemovitých věcí. Strana 6

2 VÝBĚR ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Cena zjištěná je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 7

3 IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č. 77 k. ú. Vratislavice nad Nisou (stavba pro bydlení č. p. 73 umístěná na pozemku parc. č. 87 včetně tohoto pozemku, pozemků zahrady parc. č. 88/1 a 1129 a pozemku trvalého travního porostu parc. č. 90) ve vlastnictví Housa Josef, Tanvaldská 50, Liberec XXX-Vratislavice nad Nisou, 463 11 Liberec, pro účely exekučního řízení. Znalecký posudek je zpracován na základě Usnesení od Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/13, Karlovy Vary, PSČ 360 01. Datum znaleckého posudku Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu k nemovité věci je provedeno na základě stavu k 3. 7. 2017. Komunikace s povinným a provedení místního šetření Povinný byl písemně vyzván k součinnosti při ocenění předmětné nemovité věci dne 16. 6. 2017. Místní šetření bylo provedeno dne 3. 7. 2017 bez přítomnosti povinného. Povinný neumožnil přístup do vnitřních prostor nemovité věci. Ocenění nemovité věci je provedeno na základě venkovního ohledání nemovité věci, dostupných informací a odborného odhadu znaleckého ústavu. Fotodokumentace oceňované nemovité věci byla pořízena při provedeném místním šetření a je uložena v archivu znaleckého ústavu, její část je použita v příloze tohoto znaleckého posudku. K datu ocenění nebylo proti povinnému zahájeno insolvenční řízení. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Stavba pro bydlení č. p. 73 umístěná na pozemku parc. č. 87 včetně tohoto pozemku, pozemků zahrady parc. č. 88/1 a 1129 a pozemku trvalého travního porostu parc. č. 90 Liberecký Liberec Liberec 785644 Vratislavice nad Nisou Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 77 k. ú. Vratislavice nad Nisou. Jako vlastníci oceňovaných nemovitých věcí jsou uvedeni Housa Josef, Tanvaldská 50, Liberec XXX-Vratislavice nad Nisou, 463 11 Liberec, podíl 1/3, Hrabák Karel, č.p. 32, 33301 Lisov, podíl 1/3 a Straková Blanka, K Mojžíšovu prameni 581, Liberec XXX-Vratislavice nad Nisou, 46311 Liberec, podíl 1/3. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 77 k. ú. Vratislavice nad Nisou (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Nezjištěno. Strana 8

Nájemní smlouva Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Technická dokumentace Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje rodinný dům včetně příslušného pozemku, pozemků zahrady a trvalého travního porostu. Nemovitá věc zapsaná na LV č. 77 k. ú. Vratislavice nad Nisou se nachází v obci Liberec, v okresu Liberec, Liberecký kraj. Liberec je statutární město na severu Čech a krajské město Libereckého kraje. Nachází se zhruba 91 km severovýchodně od Prahy a 99 km severozápadně od Hradce Králové. Liberec má 26 katastrálních území a člení se na 33 místních částí nazývaných městské čtvrti, přičemž 32 je spravováno přímo libereckým magistrátem a Vratislavice nad Nisou jsou samosprávný městský obvod. Silniční síť na Liberecku tvoří zejména rychlostní silnice R35 (E442), na kterou v Turnově navazuje dálnice D10 na Prahu. Další silnice míří do Jablonce nad Nisou (odtud do Harrachova a do Polska), Frýdlantu, Hrádku n. Nisou a německé Žitavy, Ústí nad Labem a Nového Boru. Autobusové spoje jezdí do blízkých obcí a měst, ale také do vzdálenějších českých měst jako jsou Česká Lípa, Hradec Králové a do Prahy. Liberecká městská hromadná doprava se skládá ze systému autobusových a tramvajových linek, které provozuje Dopravní podnik měst Liberce a Jablonce nad Nisou, a.s. DPMLJ provozuje celkem 51 pravidelných linek, včetně školních, nočních a linek 500 a 600, které jsou provozovány zdarma a vedou z terminálu MHD Fügnerova k obchodním centrům na okraji Liberce (OC Nisa, Globus). V obci je veškerá občanská vybavenost, je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Obrázek č. 1: Poloha př e d m ětn é n e mo v it é v ěc i Zdroj: google.com Vratislavice nad Nisou jsou městská čtvrť a také jediný městský obvod statutárního města Liberce. Rozkládají se na jihovýchodě území Liberce. V současnosti mají přibližně 8 tisíc obyvatel. Veřejnou dopravu zajišťuje Strana 9

meziměstská liberecká tramvajová trať Liberec Jablonec s linkou 11, a dále linka 5, která má ve Vratislavicích konečnou zastávku. Ve Vratislavicích se také nachází železniční stanice na trati Liberec - Smržovka - Tanvald Szklarska Poręba O b r á z ek č. 2 : Po l o h a p ř e d m ět n é n e m o v i t é v ěc i Zdroj: mapy.cz Předmětná nemovitá věc je umístěna v městské čtvrti města Liberec Vratislavice nad Nisou, v ulici Tanvaldská. Nemovitá věc se nachází přímo u tramvajových kolejí a je dobře dostupná ze silnice první třídy I/14. V blízkosti se nachází obchod s potravinami, benzínová pumpa a zastávka tramvaje. Jedná se o lokalitu rodinných domů na okraji města s dostupností do přírody. O b r á z ek č. 3 : Po l o h a p ř e d m ět n é n e m o v i t é v ěc i Zdroj: mapy.cz Strana 10

Oceňovaná nemovitá věc představuje rodinný dům č. p. 73 na pozemku parc č. 73 včetně tohoto pozemku, pozemků zahrady parc. č. 88/1, 1129 a pozemku trvalého travního porostu. Jedná se o samostatnou zděnou stavbu do tvaru písmene L. Levá část domu při pohledu z hlavní silnice je tvořena dvěma nadzemními podlažími, přičemž druhé podlaží je částečně tvořeno podkrovím a nad ním se nachází dále půdní prostor. Pravá část domu má pouze jedno nadzemní podlaží. Střecha je sedlová, okna původní dřevěná. Vchod do domu se nachází z levé strany skrz dřevěné vchodové dveře ve výklenku. Stavba je podsklepená. V Dolní části se nacházejí malá okna do sklepa. Součástí domu je také garáž. Exteriér domu je v udržovaném stavu. Stavba má šedou omítkou z břízolitu. Velká část fasády v levé části domu je opadaná a tudíž v horším stavu. Jelikož nebyl umožněn přístup do vnitřních prostor nemovité věci, není známý stav interiéru. Je považován za standardní. Pozemek, na kterém se rodinný dům nachází, je mírně svažitý a je oplocen. Od hlavní silnice je oddělen dlážděným chodníkem a tramvajovými kolejemi. Které mohou výrazně narušovat klid a soukromí domu. Vchod a vjezd na pozemek je možný skrz kovovou branku. Možnost parkování je na pozemku nebo v garáži. Za domem se nachází udržovaná zahrada, na kterou navazuje pozemek zahrady parc. č. 88/1. Na pozemcích se nachází listnaté a jehličnaté stromy, keře a další nízký travní porost. V těsné blízkosti tohoto pozemku se nachází pozemek trvalého travního porostu parc. č. 90. Ten je představován dlouhým úzkým pásem listnatých a jehličnatých stromů a dalším travním porostem. Vlevo od domu při pohledu z hlavní silnice se nachází další pozemek zahrady parc. č. 1129. Od pozemku, na kterém stojí dům, ho odděluje místní komunikace. Jedná se o oplocenou zahradu pletivovým plotem. Zahrada se nachází přímo u hlavní silnice, od které je oddělena betonovou deskou a železným zábradlím. Skrz pozemek prochází malý potok. Nachází se zde skleník, nízké listnaté stromy a vyšší trávní porost. Celkově je stavba v horším technickém stavu, vyžadující rozsáhlejší rekonstrukce. V katastru nemovitostí je pozemek parc. č. 87 evidován jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 437 m 2. Parcela č. 88/1 je vedena jako zahrada a její výměra činí 439 m 2. Parcela č. 1129 je vedena také jako zahrada a její výměra činí 1086 m 2. Parcela č. 90 je vedena jako trvalý travní porost s výměrou 349 m 2. Zastavěná plocha domu činí odhadem 216 m 2. Na základě informací získaných z náhledu do Katastru nemovitostí (LV, katastrální mapa, ortomapa), provedeného místního šetření a odborného odhadu znaleckého ústavu odhad užité plochy domu činí 267 m 2. Půdorys ani jiná technická dokumentace nebyly předloženy. Strana 11

Obrázek č. 4: P oloha př ed m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: katastr nemovitostí Tabulka níže znázorňuje podrobný popis oceňovaných parcel. Ta bulka č. 1: P opis před mětný ch poze mk ů Parcela č. Druh pozemku Způsob využití Výměra [m 2 ] 87 zastavěná plocha a nádvoří stavba č. p. 73 437 88/1 zahrada 439 1129 zahrada 1 086 90 trvalý travní porost 349 Výměra pozemků celkem 2 311 Zdroj: list vlastnictví; vlastní zpracování Pozemky parc. č. 87, 90 a 1129 jsou vedeny podle územního plánu města Liberec jako plocha čistého bydlení. Pozemek parc č. 90 je veden podle územního plánu města Liberec jako plocha dopravy a dopravní vybavenosti. Strana 12

Obrázek č. 5 : Po loha př ed m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: územní plán města Liberec Strana 13

4 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ Trh nemovitostí lze definovat jako oblast trhu zabývající se prodejem a nákupem nemovitých věcí, či jejich pronájmem. Nemovité věci lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitých věcí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení, popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty (bytové domy). Komerční nemovitosti představují doplněk staveb k rezidenčním nemovitostem. Dle účelu využití se komerční nemovitosti dále člení na kancelářské prostory, maloobchodní prostory, průmyslové a skladové prostory a hotelová či jiná ubytovací zařízení. Stavební pozemky jsou pozemky, které jsou již zastavěné, nebo jsou v územním plánu dané obce či města určené k zastavění. Vývoj cen stavebních pozemků dle jednotlivých let zobrazuje následující tabulka. Tabulka č. 2: Pr ů m ěr n é k u p n í c en y sta veb n ích pozemk ů v ob dob í 2 00 8 2 0 15 Ukazatel [v Kč/m 2 ] 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Průměrná kupní cena stavebních pozemků 1 217 1 207 1 331 1 408 1 406 1 224 788 804 Cenový index x 0,99 1,10 1,06 1,00 0,87 0,64 1,02 Zdroj: vlastní zpracování na základě dat z ČSÚ Zemědělské pozemky jsou zastoupeny ornou půdou, chmelnicemi, vinicemi, zahradami, ovocnými sady, popřípadě trvalým travním porostem. Tržní ceny zemědělské půdy mezi lety 2006 2016 stále rostly, kdy průměrná tržní cena vzrostla téměř o dvojnásobek. Za uplynulých šest let (2010 2016) se tržní ceny zemědělské půdy zvýšily z 10,81 Kč/m 2 na 20,41 Kč/m 2. Rezidenční nemovitosti vykazují trvale převážně rostoucí tendenci, která je v posledních letech zapříčiněna silnou poptávkou zvyšující ceny nemovitostí. Ceny rodinných domů od roku 2014 trvale rostou mírným tempem. V roce 2016 došlo k oživení nabídky developerských projektů, které převážně představovaly řadové rodinné domy v Praze, Brně a Plzni. Program Zelená úsporám také zvyšuje zájem o výstavbu nízkoenergetických domů. Ceny bytů v posledních letech také trvale rostou. Na trhu bytových nemovitostí výrazně převyšuje poptávka nad nabídkou, což se projevuje značným nedostatkem bytů zejména v některých větších městech. Za komerční nemovitosti jsou považovány ty stavby, jejichž účel není rezidenčního charakteru. Nejdražšími lokalitami byly v prvním kvartálu roku 2015 kancelářské prostory na Pankráci, Smíchově, Karlíně a v centru města. Prémiové nájemné kancelářských prostor dosahuje v roce 2015 hodnoty 19,50 EUR/m 2 /měsíc. Trh maloobchodních prostor, který je zastoupen obchodními centry, hypermarkety, supermarkety, diskontními prodejnami, samoobsluhami a pultovými prodejnami, je do značné míry provázán s kupní silou obyvatelstva, která je dále navázána na vývoj HDP. V prvním čtvrtletí 2015 dosahovaly nájmy maloobchodních prostor v nákupních třídách v hlavním městě hodnoty pohybující se kolem 5 150 Kč za m 2 obchodní plochy, zatímco v ostatních regionech České republiky 1 900 Kč/m 2. Vývoj nájemného se dle predikcí i v roce 2016 pohyboval na obdobné úrovni. Trh průmyslových nemovitostí, který je zastoupen převážně výrobními halami a sklady, se v roce 2015 vyvíjel ve znamení zvýšené investiční aktivity. Silná poptávka po průmyslových nemovitostech zapříčinila vysoký objem nové výstavby. V roce 2015 došlo k přírůstku o téměř 566 000 m 2 průmyslových prostor, což hned po letech 2007 a 2008 představuje nejaktivnější rok. Strana 14

5 OCENĚNÍ 5.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami korekčních činitelů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci v adjustační matici a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. 5.2 Výpočet hodnoty nemovité věci 5.2.1 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot - stavba včetně blízkých pozemků V této části bude oceněna stavba pro bydlení č. p. 73 umístěná na pozemku parc. č. 87 včetně tohoto pozemku, pozemku zahrady parc. č. 88/1 a pozemku trvalého travního porostu parc. č. 90. Pozemek parc. č. 90 je veden podle územního plánu města Liberec jako plocha dopravy a dopravní vybavenosti. Podle provedeného místního šetření se však jedná o pruh zeleně, na kterém se nachází stromy a další travní porost a tak svým charakterem odpovídá pozemku sousedící zahrady. Z tohoto důvodu bude pozemek parc. č. oceněn společně s funkčním celkem stavby a zahrady. Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečný počet vzorků pro porovnání tržní hodnoty v lokalitě městské části Liberec-Vratislavice, bude pro ocenění předmětné nemovité věci vycházeno ze srovnávacích nemovitých věcí umístěných v širším okolí obce. Přestože se většina srovnávacích nemovitých věcí nenachází přímo v lokalitě městské části Liberec-Vratislavice, budou pro stanovení ceny obvyklé použity, jelikož odpovídají svým charakterem předmětné nemovité věci a jejich jednotková cena se pohybuje v obdobné cenové hladině. Popis srovnávacích objektů: 1. Liberec XXX-Vratislavice nad Nisou k prodeji rodinný dům umístěný v ulici Nad Kyselkou. Dům je orientován k jihozápadu. Dům je částečně podsklepený, dispozičně řešený jako 2 x 3+1 se společnou koupelnou a WC, půdní prostor. Součástí domu je garáž a bývalý chlév využívaný jako sklad paliva a nářadí. Vytápění domu je ústřední s elektrickým kotlem, v obývacím pokoji jsou umístěna krbová kamna. Elektřina 230 V a 400 V, vlastní studna, kanalizace veřejná. Klidná lokalita v dobrém dosahu do Liberce i Jablonce n.n.; 2. Jablonec nad Nisou - Proseč nad Nisou prodej domu po částečné rekonstrukci v Proseči nad Nisou. Jedná se o dům na klidném místě se snadnou dostupností do Liberce MHD. V domě je plynové topení, elektřina kompletně v mědi, vlastní studna s pitnou vodou na pozemku. V přízemí domu je koupelna, 2 samostatné místnosti s vodárnou a plynovým kotlem, toaleta a sprcha v mezipatře. V 1. patře je koupelna s vanou, kuchyně, obývací pokoj a ložnice. V dalším mezipatře se nachází 2. toaleta a ve 2. patře třípokojový byt se vstupem na terasu. V podkroví je vyvedena elektřina. Na pozemku se nachází kryté parkovací stání; 3. Jablonec nad Nisou - Lukášov k prodeji původní chalupa se samostatnou zděnou hospodářskou částí a pozemkem 3 978 m 2 na okraji obce Lukášov cca 2km od Jablonce nad Nisou. Jedná se o původní Strana 15

zděnou částečně podsklepenou chalupu v původním stavu, určenou k celkové rekonstrukci. Dispozice: přízemí - vstupní chodba, obytná místnost, koupelna, komora a dva pokoje. V podkroví neobývaná studená půda. Za domem se nachází samostatně stojící zděná hospodářská část se sedlovou střechou. El.: 230/400V, voda - nutno vybudovat vlastní zdroj nebo obnovit původní napojení na soukromý pramen, topení - ústřední, kotel na tuhá paliva, voda - bojler, sklep. Za domem svažitý pozemek cca poloviny tvořící les; 4. Liberec XXI-Rudolfov k prodeji rodinný dům před rekonstrukcí v oblasti Česká Chalupa - Rudolfov. Dům, který je částečně podsklepený je nyní dispozičně řešený jako 2+1, v přízemí je kuchyň, obývací pokoj a koupelna, samostatné WC. V patře jedna ložnice. Pozemek je o velikosti 1 136 m 2. Dům je vytápěný krbovými kamny umístěnými v kuchyni, nemá vlastní zdroj vody. Příslušenstvím domu je garáž vedle domu. Klidná lokalita v dobrém dosahu do Liberce.; 5. Jablonec nad Nisou - Rádlo prodej rodinného domu 155 m 2 v obci Rádlo v blízkosti Liberce a Jablonce nad Nisou. Jedná se o zděný, patrový rodinný dům. Dům je v původním stavu, výhodou je rozlehlá zahrada o výměře 1 570 m 2. K domu ještě náleží garáž a menší zděné stavení. Obrázek č. 6: Map a por ov n ávacích n e mov itý ch věcí 4 3 1 2 5 Zdroj: mapy.cz Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy domu. Strana 16

Tabulk a č. 3: Parametry p orovnáva cích n e mov ito st í i Užitná plocha [m 2 ] Výměra pozemku [m 2 ] Počet podlaží Poloha domu Lokalita Parametry oceňované nemovité věci 267,00 1 225,00 2 NP/ 1 PP samostatný Liberec Parametry oceňované nemovité věci 1. 192,00 588,00 1 NP/ 1 PP samostatný Liberec 2. 280,00 449,00 2 NP/ 1 PP samostatný Proseč nad Nisou 3. 140,00 3 978,00 1 NP/ 1 PP samostatný Lukášov 4. 160,00 1 136,00 1 NP/ 1 PP samostatný Liberec 5. 155,00 1 250,00 2 NP samostatný Jablonec nad Nisou Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Tabulka č. 4: P arametr y p orovnáva cích n e mov ito st í Dopravní dostupnost Typ konstrukce Technický stav nemovitosti Inženýrské sítě Příslušenství Parametry oceňované nemovité věci velmi dobrá zděná udržovaný E garáž, skleník Parametry oceňované nemovité věci velmi dobrá cihla dobrý E, V, VK, TP sklep, garáž velmi dobrá cihla po částečné rekonstrukci E, V velmi dobrá cihla před rekonstrukcí E, V, TP, J sklep velmi dobrá cihla před rekonstrukcí E, TP, J sklep, garáž velmi dobrá cihla dobrý - garáž, stavení Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování *Pozn.: E elektřina, V vodovod, VK veřejná kanalizace, TP tuhá paliva, J jímka. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient vlastních pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Menší užitá plocha srovnávacích nemovitých věcí č. 1, č. 3, č. 4 a č. 5 bude zohledněna koeficientem velikosti výměr. Menší rozloha pozemků srovnávacích nemovitých věcí č. 1 a č. 2 a naopak větší rozloha pozemku srovnávací nemovité věci č. 3 bude upravena pomocí koeficientu vlastních pozemků. Oceňovaná nemovitá věc se nachází přímo podél tramvajových kolejí, tedy v rušné lokalitě. Tato skutečnost bude zohledněna pomocí koeficientu lokality a dopravní dostupnosti. Porovnávací nemovitá věc č. 2 je v lepším stavebně technickém stavu po částečné rekonstrukci. Porovnávací nemovitá věc č. 3 je naopak v horším stavebně technickém stavu, nyní neobývatelném. Tyto odlišnosti budou upraveny prostřednictvím koeficientu technického stavu a typu konstrukce. Strana 17

Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Tabulka č. 5 : Adjustačn í mat ic e Užitná Nabídková cena i plocha [Kč] [m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m 2 ] 1. 2 990 000,00 192,00 0,90 1,10 0,80 1,00 1,00 1,00 0,80 9 867,00 2. 3 490 000,00 280,00 1,00 1,10 0,80 0,95 1,00 1,00 0,80 8 336,11 3. 2 250 000,00 140,00 0,80 0,90 0,80 1,10 1,00 1,00 0,80 8 146,29 4. 2 500 000,00 160,00 0,90 1,00 0,80 1,00 1,00 1,00 0,80 9 000,00 5. 2 579 000,00 155,00 0,90 1,00 0,80 1,00 1,00 1,00 0,80 9 583,90 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro porovnání nemovitých věcí bylo použito 5 srovnávacích nemovitých věcí, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy domu. Tabulka č. 6: Výpočet pr ů m ěr n é je dnotk ov é cen y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 8 146,29 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 9 867,00 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 8 986,66 Zdroj: vlastní zpracování Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Tabulka č. 7: Výpočet hodnoty n e mov it é v ěc i Název Hodnota Užitná plocha nemovité věci [m 2 ] 267,00 Zastavěná plocha nemovité věci [m 2 ] 216,00 Celková výměra pozemků [m 2 ] 1 225,00 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 8 986,66 Celková cena nemovité věci [Kč] 2 399 438,05 Koeficient omezené prodejnosti 0,70 Výsledná hodnota spol. podílu po zaokrouhlení [Kč] 561 000,00 Zdroj: vlastní zpracování *Pozn.: Výsledná hodnota nemovité věci byla snížena o koeficient 0,7 za omezenou prodejnost (spoluvlastnický podíl 1/3). Pozn.: Výše uvedená hodnota nemovité věci je kalkulována včetně příslušných pozemků, všech součástí a zjištěných příslušenství k nemovité věci. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Strana 18

5.2.2 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot pozemek zahrady V této části bude oceněna pozemek zahrady parc. č. 1129. Tento pozemek je veden podle územního plánu města Liberec jako plocha čistého bydlení. Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečný počet vzorků pro porovnání tržní hodnoty v lokalitě městské části Liberec-Vratislavice, bude pro ocenění předmětné nemovité věci vycházeno ze srovnávacích nemovitých věcí umístěných v širším okolí obce. Přestože se většina srovnávacích nemovitých věcí nenachází přímo v lokalitě městské části Liberec-Vratislavice, budou pro stanovení ceny obvyklé použity, jelikož odpovídají svým charakterem předmětné nemovité věci a jejich jednotková cena se pohybuje v obdobné cenové hladině. Popis srovnávacích objektů: 1. Liberec XXX-Vratislavice nad Nisou prodej pozemků v obci Liberec, k.ú. Vratislavice nad Nisou, okr. Liberec. Pozemky o výměře 1 393 m 2 určené k výstavbě venkovského bydlení. Pozemky jsou v novém územním plánu obce určeny jako stavební parcela. Severně situované parcely jsou svažité, součástí pozemků je kopaná studna. Pozemky jsou zatravněné s ovocnými stromy. V okolí pozemku se nacházejí smíšené lesy a rodinná zástavba. Veškerá občanská vybavenost v dosahu; 2. Jablonec nad Nisou - Proseč nad Nisou pozemek ke stavbě rodinného domu Jablonec nad Nisou - Proseč nad Nisou. Pozemek je svažitý, s dobrou dostupností z asfaltové komunikace. Celková výměra činí 1 093 m 2. Na parcele je nově vybudovaná studna, elektřina je přímo na hranici. Kanalizace zde není. Pozemek se nachází v blízkosti MHD; 3. Jablonec nad Nisou Proseč nad Nisou k prodeji slunný pozemek o výměře 1 750 m 2 v klidné části Proseče nad Nisou. Pozemek je převážně rovinatý, s velmi mírným sklonem k jihu. Dle nového územního plánu určen jako plochy smíšené obytné - centrální. Přímo na pozemku elektrická přípojka. Plyn v silnici u hranice pozemku. Přístup z veřejné komunikace. Obrázek č. 7: Map a por ov n ávacích n e mov itý ch věcí 2 3 1 Zdroj: mapy.cz Strana 19

Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční výměry pozemku. Tabulka č. 8: Parame try p orovnáva cích n e mov ito st í i Celková rozloha [m 2 ] Druh pozemku Terén Lokalita Dopravní dostupnost Umístění Inženýrské sítě Parametry oceňované nemovité věci 1 086,00 stavební mírně svažitý Liberec velmi dobrá okraj obce - Parametry srovnávacích nemovitých věcí 1. 1 393,00 stavební částečně svažitý Liberec velmi dobrá okraj obce - 2. 1 093,00 stavební svažitý Proseč nad Nisou velmi dobrá okraj obce E, V 3. 1 750,00 stavební mírně svažitý Proseč nad Nisou velmi dobrá okraj obce E, P Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování *Pozn.: E elektřina, V vodovod, P plyn Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient tvaru pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient právních vztahů, K5 koeficient příslušenství, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Větší výměra pozemku srovnávacích nemovitých věcí č. 1 a č. 3 bude zohledněna koeficientem velikosti výměr. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Tabulka č. 9: A d ju stačn í mat i ce Celková Nabídková i rozloha K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 cena [Kč] [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] 1. 730 000,00 1 393,00 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 440,20 2. 790 000,00 1 093,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 578,23 3. 1 235 000,00 1 750,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 621,03 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 3 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční výměry pozemku. Strana 20

Tabulka č. 10: Výp oč et průměr n é j edn otkov é c en y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 3,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 440,20 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 621,03 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 546,48 Zdroj: vlastní zpracování Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Tabulka č. 11: Výp oč et hodnoty n em ov it é v ěci Název Hodnota Celková rozloha nemovité věci [m 2 ] 1 086,00 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 546,48 Celková cena nemovité věci [Kč] 593 482,58 Koeficient omezené prodejnosti 0,80 Výsledná hodnota spol. podílu po zaokrouhlení [Kč] 120 000,00 Zdroj: vlastní zpracování *Pozn.: Výsledná hodnota nemovité věci byla snížena o koeficient 0,8 za omezenou prodejnost (spoluvlastnický podíl 1/3). Pozn.: Výše uvedená hodnota nemovité věci je kalkulována včetně příslušných pozemků, všech součástí a zjištěných příslušenství k nemovité věci. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Tabulka č. 12: Výsl e dná h odnota n e mov itých v ěc í L V č. 77 k. ú. V r at is lav ic e n ad N i sou Název Hodnota Cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení stavba pro bydlení včetně pozemků parc. č. 87, 88/1 a 90 [Kč] 561 000,00 Cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení pozemek parc. č. 1129 [Kč] 120 000,00 Celková cena nemovitých věcí po zaokrouhlení [Kč] 681 000,00 Zdroj: vlastní zpracování Strana 21

5.3 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza V tabulce níže je uvedena cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č. 77 k. ú. Vratislavice nad Nisou (stavba pro bydlení č. p. 73 umístěná na pozemku parc. č. 87 včetně tohoto pozemku, pozemků zahrady parc. č. 88/1 a 1129 a pozemku trvalého travního porostu parc. č. 90) vč. všech součástí: Tabulka č. 13: Výsledná h odnota n e mov it é v ěc i Název Hodnota Výsledná hodnota spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovitým věcem [Kč] 681 000,00 Zdroj: vlastní zpracování 5.4 Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží aktuální technický stav a polohu nemovité věci. Kladně byla hodnocena lokalita předmětné nemovité věci na okraji krajského města Liberec s velmi dobrou dopravní dostupností do centra, záporně však byla hodnocena rušná lokalita díky těsné blízkosti tramvajových kolejí. Záporně byla ovlivněna výsledná cena také faktem, že se jedná o spoluvlastnický podíl 1/3, který ovlivní prodejnost dané nemovité věci a dále horším stavebně technickým stavem vyžadujícím rozsáhlejší rekonstrukce. U předmětné nemovité věci bylo zjištěno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zahájení exekuce, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz výpis z katastru nemovitostí LV č. 77 k. ú. Vratislavice nad Nisou). Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č. 77 k. ú. Vratislavice nad Nisou vč. všech součástí a zjištěných příslušenství činí 681 000,00 Kč. Strana 22

6 VÝSLEDEK OCENĚNÍ Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č. 77 k. ú. Vratislavice nad Nisou (stavba pro bydlení včetně příslušného pozemku, pozemků zahrady a pozemku trvalého travního porostu) ve vlastnictví Housa Josef, Tanvaldská 50, Liberec XXX- Vratislavice nad Nisou, 463 11 Liberec. Stanovení ceny obvyklé předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/13, Karlovy Vary, PSČ 360 01. Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci je provedeno na základě stavu k 3. 7. 2017. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu 1/3 k nemovité věci zapsané na LV č. 77 k. ú. Vratislavice nad Nisou je stanovena ve výši: 681 000,00 Kč (slovy: Šest set osmdesát jedna tisíc korun českých) Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel 2013. Strana 23

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009- OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 415-3252/2017 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č. 17471. V Praze dne 20. 7. 2017 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, 110 00 IČO: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Odpovědní zpracovatelé: Ing. Kateřina Vejmelková Bc. Tereza Hnátková Bc. Jan Wohlhöfner Strana 24

SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 Příloha 2 Příloha 3 Příloha 4 Příloha 5 Příloha 6 Příloha 7 Usnesení č. j. 181 Ex 5453/14-211 Mgr. Lukáš Křivánek soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary Výpis z KN LV č. 77 k. ú. Vratislavice nad Nisou Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci Fotodokumentace předmětné nemovité věci Výpis z insolvenčního rejstříku Žádost o spolupráci povinného Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet) Strana 25