ZNALECKÝ POSUDEK číslo 0199-08/2013 NEMOVITOST: Objekt občanské vybavenosti, restaurace a prodejna v Úněšově Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Úněšov, k.ú. Úněšov Adresa nemovitosti: Úněšov 34, 330 38 Vlastník stavby: Rudolf Eger, Úněšov 73, 33038, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Rudolf Eger, Úněšov 73, 33038, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Eurodražby cz a.s. U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8-Kobylisy Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774344241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: Jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 380 000 Kč Datum místního šetření: 11.03.2013 Stav ke dni : 11.03.2013 Počet stran: 52 stran Počet příloh: 45 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 15.3.2013 Ing. František Klokočík NÁLEZ
Znalecký úkol: Zjištění obvyklé ceny objektu občanské vybavenosti č.p. 34 restaurace a prodejny v Úněšově stojící na pozemku parcelního čísla st. 32/1 v katastrálním území Úněšov, okres Plzeˇ-sever Přehled podkladů: Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 21.02.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 15.03.2013 Místopis Úněšov je samostatnou obcí s dobrým komunikačním spojením se statutárním městem Plzeň a dobrou inženýrskou infrastrukturou : elektro, vodovod, kanalizace, plynovod a telefon. Restaurace s prodejnou stojí v centrální části obce, konkrétně na pozemku parcelního čísla st. 32/1 v katastrálním území Úněšov, obec Úněšov. Přístup k předmětné nemovitosti je přes cizí pozemek parcelního čísla 1528/2 katastrálního území Úněšov, obec Úněšov. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1528/2 Obec Úněšov Celkový popis: Předmětný komerční objekt je postavený ve zděném konstrukčním systému. Je to dvoupodlažní objekt s částečným podsklepením situovaný při křižovatce silnice I. třídy a silnice III. třídy. Vstup do restaurace a prodejny je z nádvoří provedeného z betonové zámkové dlažby BEST. Toto nádvoří ale leží na cizím pozemku. Objekt je určen k podnikání : hostinská činnost a obchod a takto je i užíván. Vlastník plánoval vestavbu podkrovních místností pro budoucí penzion. Podkroví přístavby je rozpracováno ve formě zateplení střešního pláště. Technický stav objektu je vzhledem k provedené rekonstrukci a přístavbě v roce 2000 dobrý. Byla provedena nejenom rekonstrukce a přístavba ale i modernizace objektu. Jednalo se o tyto stavební úpravy : dispoziční změny interiéru, nová střecha, nové podlahy, nové omítky, nové sociální zařízení, nový kotel na tuhá paliva, nová elektroinstalace, nové zařízení kuchyně ap. Objekt je napojený na rozvod elektrické energie, vodovod, plynovod a telefon. Kanalizace je svedena do septiku. Dispoziční řešení : 1. PP - schodiště, sklep 1, sklep 2 - přístup do sklepa je rovněž z upraveného terénu ze zadní strany 1. NP - původní část - vstup pro personál, chodba se schodištěm, kuchyně, sklad 1, 2, 3, dřez - vstup - 2 -
pro hosty, velký sál, malý sál, WC ženy, WC muži 1. NP - přístavba - vstup, prodejna potravin, sklad, WC se sprchovým boxem - přístup pro zásobování prodejny je rovněž z upraveného terénu ze zadní strany 2. NP - původní část - kancelář, chodba se schodištěm, WC se sprchovým boxem, WC Podkroví - rozestavěné ve formě zateplených krokví střešní konstrukce Objekt je postavený ve zděném konstrukčním systému. Střecha je v kombinaci sedla a valby. Vstupy do restaurace a prodejny jsou překryty přístřeškem. Přístavba má ve střešní rovině vikýře pro plánovanou vestavbu pokojů budoucího penzionu. Střešní krytinou je betonová taška BRAMAC. Na obvodové zdi u podlahy z vnitřní strany prodejny se vyskytují plísně, co je důkazem toho, že obvodová konstrukce nemá dokonalou hydroizolaci a požadovaný tepelný odpor. Stropy jsou dřevěné a keramické. Vnější omítky jsou vápenocementové ukončené nátěrem, vnitřní štukové a novodobé s různou tloušťkou zrna. Podlahy 1. nadzemního podlaží jsou betonové s konečnou úpravou ve formě PVC, koberce anebo keramické dlažby. Podlahy 2. nadzemního podlaží jsou dřevěné a keramické. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou dřevěné plné. Objekt je zásobován vodou z veřejného vodovodu. Teplá užitková voda se připravuje v elektrickém boileru. Splašková kanalizace je svedena do septiku o objemu 20,50 m 3 umístěného na pozemku parcelního čísla st. 32/1 v katastrálním území Úněšov. Objekt má nové rozvody elektro. Plyn je ukončen na štítové stěně plynovým uzávěrem., Do objektu není přiveden. Objekt je vytápěn kotlem na tuhá paliva umístěném v 1. podzemním podlaží. Přísun dřeva je z upraveného terénu severovýchodní strany. Kuchyň má své vybavení pro chod restaurace. Jsou to elektrické sporáky, dřezy, lednice a ostatní zařizovací předměty. Podkroví přístavby je rozestavěno. K datu ohledání byly na místě postaveny jakési sklady ze sadrokartonu pro chod prodejny. Na vestavbě podkrovních místností se nepokračuje. Stavební práce jsou zastaveny. Stáří původní části : 2013-1930 = 83 roků Stáří přístavby : 2013-2000 = 13 roků. Silné stránky Všechny konstrukční prvky dlouhodobé životnosti, až na obvodovou zeď v prodejně. jsou v naprostém pořádku. Možnost dostavby rozestavěného podkroví Slabé stránky Přístup přes cizí pozemek Plíseň na obvodové stěně prodejny RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní - 3 -
smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Komerční objekt č.p. 34 v Úněšově je zapsán v katastru nemovitostí jako objekt občanské vybavenosti co je v souladu se skutečným stavem. Přístup k nemovitosti je přes cizí pozemek parcelního čísla 1528/2 v katastrálním území Úněšov, kterého vlastníkem je obec Úněšov. Na tomto pozemku není zřízeno věcné břemeno - práva chůze a jízdy pro pozemek p.č. 32/1 k.ú. Úněšov. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Předmětný objekt nepodléhá žádnému výše jmenovanému riziku. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Objekt občanské vybavenosti č.p. 34 včetně pozemku p.č. st. 32/1 v katastrálním území Úněšov je zatížen zástavním právem smluvním a) pohledávky ve výši 3 325 000,- Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávky do výše 3 325 000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4-Krč. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Komentář: Prodejna je zatížena nájemní smlouvou. OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota stávajícího stavu 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota stávajícího stavu Věcná hodnota dle THU - 4 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. podzemní podlaží 50,96 m 2 2,60 m Výčet místností: sklep 1 5,94 m 2 1,00 5,94 m 2 sklep 2 18,53 m 2 1,00 18,53 m 2 Užitná plocha celkem: 24,47 m 2 1. nadzemní podlaží 276,46 m 2 3,10 m Výčet místností: hospoda-velký sál 53,17 m 2 1,00 53,17 m 2 hospoda-malý sál 19,82 m 2 1,00 19,82 m 2 WC-chodba 1,41 m 2 1,00 1,41 m 2 WC ženy 5,34 m 2 1,00 5,34 m 2 WC muži 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 Kuchyně 13,88 m 2 1,00 13,88 m 2 sklad 1 5,44 m 2 1,00 5,44 m 2 sklad 2 1,81 m 2 1,00 1,81 m 2 sklad 3 4,48 m 2 1,00 4,48 m 2 dřez 2,78 m 2 1,00 2,78 m 2 chodba u kuchyně 2,23 m 2 1,00 2,23 m 2 Vstupní chodba 8,78 m 2 1,00 8,78 m 2 schodiště 7,50 m 2 1,00 7,50 m 2 prodejna 34,50 m 2 1,00 34,50 m 2 sklad prodejny 29,77 m 2 1,00 29,77 m 2 WC a sprchový box 2,13 m 2 1,00 2,13 m 2 Užitná plocha celkem: 196,04 m 2 2. nadzemní podlaží 78,32 m 2 2,95 m Výčet místností: kancelář 38,42 m 2 1,00 38,42 m 2 WC a sprchový box 4,77 m 2 1,00 4,77 m 2 WC 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 chodba 4,15 m 2 1,00 4,15 m 2 Užitná plocha celkem: 48,64 m 2 zastřešení 78,32 m 2 1,60 m zastřešení 62,92 m 2 2,17 m zastřešení 118,42 m 2 3,05 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. podzemní podlaží (9,35*5,45)*(2,60) = 132,49 m 3 1. nadzemní podlaží (8,90*8,80+8,40*7,49+12,40*9,55+8,05*1,05+3, = 857,02 m 3 92*2,13)*(3,10) 2. nadzemní podlaží (8,90*8,80)*(2,95) = 231,04 m 3 zastřešení (8,90*8,80)*(1,60) = 125,31 m 3 zastřešení (8,40*7,49)*(2,17) = 136,53 m 3 zastřešení (12,40*9,55)*(3,05) = 361,18 m 3-5 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. podzemní podlaží 132,49 m 3 1. nadzemní podlaží 857,02 m 3 2. nadzemní podlaží 231,04 m 3 zastřešení 125,31 m 3 zastřešení 136,53 m 3 zastřešení 361,18 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 843,57 m 3 Ocenění Zastavěná plocha [m 2 ] 276 Užitná plocha [m 2 ] 269 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 843,57 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 925 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 7 236 029 Stáří roků 83 Další životnost roků Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč 4 703 419 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parcelního čísla et. 32/1 v katastrálním území Úněšov, obec Úněšov je pozemkem stavebním. Přístup k pozemku je ze silnice I. třídy Plzeň-Karlovy Vary. Na pozemek vedou tyto inženýrské sítě : přípojka elektro, přípojka vody, přípojka plynu a telefon. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Všeruby Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 731 699 000 956,22 0,90 860,60 Popis pozemku: Stavební pozemek kompletně zasíťovaný. Průměrná jednotková cena 860,60 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Celková cena - 6 -
[ m 2 ] [ Kč/m 2 ] pozemku [Kč] zastavěná plocha a 32/1 482 850 409 700 nádvoří Celková výměra pozemků 482 Hodnota pozemků celkem 409 700 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota Obvyklé nájemné restaurací a obchodů s potravinami v Plzeňském kraji má hodnotu 95,00 Kč/m2*měsíc. Do svého výpočtu výnosové hodnoty zadávám hodnotu 90,00 Kč/m2*měsíc. Restauraci provozuje vlastník nemovitosti. Prodejna je v nájmu. Nájemní smlouva mi nebyla předložena. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. Provozní prostory 1. podzemní 24 758 1 546 18 552 6,00 podlaží 2. Provozní prostory 1. nadzemní 130 1 080 11 668 140 011 6,00 podlaží-hospod a 3. Provozní prostory 1. nadzemní 66 1 080 5 976 71 712 6,00 podlaží-prodejn a 4. Provozní prostory 2. nadzemní 49 758 3 072 36 869 6,00 podlaží Celkový výnos za rok: 267 144 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 269 Reprodukční cena RC Kč 7 236 029 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro 993 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 267 144 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 253 787 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 6 000 Pojištění 1,00 % * RC Kč/rok 7 236 Opravy a údržba 1,00 % * RC Kč/rok 26 773 Správa nemovitosti 1,00 % * RC Kč/rok 10 834 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 50 843-7 -
Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 202 944 Míra kapitalizace % 6,00 Výnosová hodnota Cv Kč 3 382 400 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota stávajícího stavu 4 703 419,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku 409 700,00 Kč 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota 3 382 400,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 0 Kč 3 382 400 Kč 5 113 119 Kč 409 700 Kč 3 380 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Cena výnosovou metodou je rovna obvyklé ceně. Obvyklá cena je cenou reálnou. V Plasích 15.3.2013 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774344241 e-mail: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0199-08/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 05/2013. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 371 ze dne 21.02.2013 1 Snímek katastrální mapy ze dne 16.03.2013 1 Snímek katastrální mapy ze dne 16.03.2013 1 Snímek katastrální mapy ze dne 16.03.2013 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 39 Informace o parcele p.č. 32/1 k.ú Úněšov 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -
- 40 -
- 41 -
- 42 -
- 43 -
- 44 -
- 45 -
- 46 -
- 47 -
- 48 -
- 49 -
- 50 -
- 51 -
- 52 -