ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-xxx NEMOVITOST: Rodinný dům Horky nad Jizerou Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Horky nad Jizerou, k.ú. Horky nad Jizerou Adresa nemovitosti: Horky nad Jizerou 148, 294 73 OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 200 000 Kč Datum místního šetření: 29.1.2014 Stav ke dni : 29.1.2014 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 29.1.2014
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavby (budovy) č.p. 148 Horky nad Jizerou, způsob využití: bydlení s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 174 a pozemků parc. č. St. 174 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 150/4 (orná půda) v kat. území Horky nad Jizerou, obec Horky nad Jizerou, část obce Horky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV 209. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Výklad pojmů a popis metod ocenění: 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 29.1.2014. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Informace od vlastníka oceňovaných nemovitostí, pana Roubíčka. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Obec Horky nad Jizerou se nachází ve Středočeském kraji, cca 4 km severně od města Benátky nad Jizerou, cca 8 km jihozápadně od města Dobrovice a cca 10 km jižně od města Mladá Boleslav. Obcí protéká řeka Jizera. Jedná se o obec se středně rozvinutou infrastrukturou a s nízkou nabídkou občanského vybavení. Rozšířená nabídka občanského vybavení je dostupná ve výše zmíněných městech. Oceňované nemovitosti se nachází v severozápadní zastavěné části obce. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o řadový, krajní, patrový, podsklepený rodinný dům. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Dům je vhodný k rekonstrukci. Střecha budovy je plochá s krytinou z lepenky IPA. Na střeše jsou žlaby se svody a bleskosvod. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stáří budovy je cca 42 let. Okna domu jsou dřevěná zdvojená. Vchodové dveře jsou dřevěné částečně prosklené. Vnitřní dveře jsou dřevěné částečně prosklené. Podlahy jsou kryté dlažbou a koberci. Obklady jsou z keramických dlaždic. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. V suterénu rodinného domu se nachází spíž (4,20 m 2 ), kotelna (13,20 m 2 ), chodba (3,80 m 2 ), prádelna (8,10 m 2 ), schodiště (5,20 m 2 ) a vestavěná garáž (20,50 m 2 ). Vrata do garáže jsou výklopná. V přízemí budovy je pak obývací pokoj (18,00 m 2 ), kuchyně (16,00 m 2 ), malá místnost (4,50 m 2 ), chodba (3,30 m 2 ), zádveří (2,50 m 2 ), WC (2,10 m 2 ) a schodiště (5,20 m 2 ). V patře domu se nachází malý pokoj (9,30 m 2 ), dětský pokoj (16,00 m 2 ), ložnice (16,00 m 2 ), chodba (4,60 m 2 ), WC (1,00 m 2 ) a koupelna s vanou (2,90 m 2 ). Z jedné z místností je vstup na lodžii se kovovým zábradlím. Příslušenstvím nemovitosti je dřevník. Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. Věcná břemena nebyla zjištěna. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na přípojku elektřiny, vodovodu a kanalizace. Vytápění domu je teplovodní kotlem na tuhá paliva s rozvody ústředního topení do radiátorů. Ohřev teplé vody je bojlerem. Na pozemku parc. č. St. 174 stojí stavba (budova) č.p. 148. Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru a v uliční čáře je oplocený drátěným plotem na ocelových sloupcích s betonovou podezdívkou. Celková plocha pozemku je 237 m 2. V Katastru nemovitostí je pozemek vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku jsou zpevněné plochy a porosty. - 4 -
Součástí nemovitostí jsou IS, zpevněné plochy a porosty. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Příslušenstvím nemovitostí je dřevník a oplocení. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Pozemek parc. č. 150/4 se nachází cca 10 m severně od stavebního pozemku parc. č. St. 174. Pozemek je rovinatý, nepravidelného tvaru, pozemek není oplocený, jsou na něm pouze ocelové sloupky. Celková plocha pozemku je 377 m 2. V Katastru nemovitostí je vedený jako orná půda, užívaný je jako zahrada. Na pozemku stojí zděná hospodářská budova - chlívek s pultovou střechou. Na pozemku jsou zpevněné plochy. Součástí nemovitostí jsou zpevněné plochy. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Příslušenstvím nemovitostí je zděná hospodářská budova - chlívek. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Ohledání bylo provedeno dne 29.1.2014 za přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí, pana Roubíčka. Silné stránky V dosahu nemovitosti se nachází rychlostí komunikace R10 sjezd č. 33. Slabé stránky Budova je v původním stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. - 5 -
OBSAH 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Horky nad Jizerou 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Horky nad Jizerou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Horky nad Jizerou Porovnávací metoda OCENĚNÍ Základní popis oceňovaných pozemků Na pozemku parc. č. St. 174 stojí stavba (budova) č.p. 148. Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru a v uliční čáře je oplocený drátěným plotem na ocelových sloupcích s betonovou podezdívkou. Celková plocha pozemku je 237 m 2. V Katastru nemovitostí je pozemek vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku jsou zpevněné plochy a porosty. Pozemek parc. č. 150/4 se nachází cca 10 m severně od stavebního pozemku parc. č. St. 174. Pozemek je rovinatý, nepravidelného tvaru, pozemek není oplocený, jsou na něm pouze ocelové sloupky. Celková plocha pozemku je 377 m 2. V Katastru nemovitostí je vedený jako orná půda, užívaný je jako zahrada. Na pozemku stojí zděná hospodářská budova - chlívek s pultovou střechou. Na pozemku jsou zpevněné plochy. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Horky nad Jizerou Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 0,94 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,03 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 216 1 046 000 860,20 0,75 640,87 Popis pozemku: Na prodej stavební pozemek nacházející se v obci Horky nad Jizerou. Celková plocha pozemku je 1 216 m 2. Pozemek je rovinatý a vede k němu asfaltová příjezdová komunikace. Na pozemek je zavedena voda a elektřina. Lokalita: Sovínky KRC: 0,95 KMP: 0,98 KPP: 1,01 KDD: 1,04 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 705 589 000 835,46 0,79 661,78 Popis pozemku: Na prodej stavební pozemek nacházející se v obci Sovínky. Celková plocha pozemku je 705 m 2. Pozemek je rovinatý a jsou na něm porosty. Pozemek je přístupný z místní zpevněné komunikace. Na pozemku je přípojka elektřiny, vodovodu a kanalizace Průměrná jednotková cena 651,33 Kč/m 2-6 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KMZ zohledňuje zastavěnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KMP zohledňuje velikost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KIV zohledňuje intenzitu využití oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KPP zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KVP zohledňuje vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KDD zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC 0 ) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 174 237 651 154 287 nádvoří orná půda 150/4 377 651 245 427 Celková výměra pozemků 614 Hodnota pozemků celkem 399 714-7 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Horky nad Jizerou Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 101,40 m 2 Zastavěná plocha: 65,00 m 2 Plocha pozemku: 614,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o řadový, krajní, patrový, podsklepený rodinný dům. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Dům je vhodný k rekonstrukci. Střecha budovy je plochá s krytinou z lepenky IPA. Na střeše jsou žlaby se svody a bleskosvod. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stáří budovy je cca 42 let. Okna domu jsou dřevěná zdvojená. Vchodové dveře jsou dřevěné částečně prosklené. Vnitřní dveře jsou dřevěné částečně prosklené. Podlahy jsou kryté dlažbou a koberci. Obklady jsou z keramických dlaždic. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. V suterénu rodinného domu se nachází spíž (4,20 m 2 ), kotelna (13,20 m 2 ), chodba (3,80 m 2 ), prádelna (8,10 m 2 ), schodiště (5,20 m 2 ) a vestavěná garáž (20,50 m 2 ). Vrata do garáže jsou výklopná. V přízemí budovy je pak obývací pokoj (18,00 m 2 ), kuchyně (16,00 m 2 ), malá místnost (4,50 m 2 ), chodba (3,30 m 2 ), zádveří (2,50 m 2 ), WC (2,10 m 2 ) a schodiště (5,20 m 2 ). V patře domu se nachází malý pokoj (9,30 m 2 ), dětský pokoj (16,00 m 2 ), ložnice (16,00 m 2 ), chodba (4,60 m 2 ), WC (1,00 m 2 ) a koupelna s vanou (2,90 m 2 ). Z jedné z místností je vstup na lodžii se kovovým zábradlím. Příslušenstvím nemovitosti je dřevník. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Hlavenec Na prodej rodinný dům o dispozici 5+1 nacházející se v obci Hlavenec. Jedná se o řadovou, patrovou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová s krytinou z tašek. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou dřevěná. V přízemí domu je vestavěná garáž. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 553 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 82 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu a vodovod. Vytápění budovy je ústřední na tuhá paliva. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Čachovice Na prodej rodinný dům o dispozici 5+1 nacházející se v obci Čachovice v ulici Komenského. Jedná se o řadovou, patrovou budovu zděné konstrukce, která je podsklepená. Střecha budovy je plochá. Okna domu jsou dřevěná. V suterénu domu je vestavěná garáž. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 339 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 190 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápění budovy je ústřední kotlem na tuhá paliva. K nemovitosti náleží letní posezení. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. - 8 -
Rodinný dům Mělník Na prodej rodinný dům nacházející se ve městě Mělník v ulici Sportovní. Jedná se o řadovou, patrovou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je plochá. Na střeše je bleskosvod. Dům je po rekonstrukci. Okna domu jsou plastová. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 402 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 134 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod a kanalizaci. Ohřev teplé vody je bojlerem. Vytápění budovy je infračervenými panely.k domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Tišice Na prodej rodinný dům o dispozici 5+1 nacházející se v obci Tišice. Jedná se o řadovou, patrovou budovu smíšené konstrukce. Střecha budovy je sedlová s krytinou z tašek. Na střeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou plastová. Dům je po částečné rekonstrukci. V přízemí domu je vestavěná garáž. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 272 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 118 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod a kanalizaci. Vytápění budovy je lokální elektrické. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Všechlapy Na prodej rodinný dům o dispozici 5+1 nacházející se v obci Všechlapy. Jedná se o řadovou, patrovou budovu zděné konstrukce, která je podsklepená. Střecha budovy je sedlová. Na střeše jsou žlaby se svody. Dům je po rekonstrukci. V suterénu domu je vestavěná garáž. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 628 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 161 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod a kanalizaci. Vytápění budovy je ústřední na tuhá paliva nebo elektrokotlem. K nemovitosti náleží zahradní domek. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K4 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K5 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. Koeficient K7 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. - 9 -
Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až K n. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC 0 ) a užitné plochy oceňované nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Hlavenec Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,04 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,96 Upravená j. cena Kč/ks 2 154 087 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 553 m 2 2 250 000 Kč 2 250 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Čachovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/ks 2 370 877 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 339 m 2 2 500 000 Kč 2 500 000 Kč/ks - 10 -
Název: Rodinný dům Mělník Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,04 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/ks 2 009 020 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 129 m 2 2 380 000 Kč 2 380 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Tišice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,04 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/ks 2 376 078 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 272 m 2 2 750 000 Kč 2 750 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Všechlapy Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/ks 2 088 121 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 628 m 2 2 490 000 Kč 2 490 000 Kč/ks - 11 -
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 009 020 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 199 637 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 376 078 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 2 199 637 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 2 199 637 Kč - 12 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Horky nad Jizerou 399 700,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Horky nad Jizerou 2 199 637,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 2 199 637 Kč 0 Kč 399 714 Kč 399 714 Kč Obvyklá cena 2 200 000 Kč slovy: Dvamilionydvěstětisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 138 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou stavby (budovy) č.p. 148 Horky nad Jizerou, způsob využití: bydlení s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 174 a pozemků parc. č. St. 174 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 150/4 (orná půda) v kat. území Horky nad Jizerou, obec Horky nad Jizerou, část obce Horky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav, zapsáno na LV 209 v objektivní zaokrouhlené výši 2.200.000,- Kč. V Praze 29.1.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město - 13 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Ing. Jiří Roub Mgr. Petr Slepička Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-xxx znaleckého deníku. - 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 209 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 2-15 -