- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1539-125/2014 o odhadu ceny obvyklé na nemovité věci: rodinný dům č.p. 140 na pozemku parc. č. St. 65, včetně pozemku parc.č. St. 65, 34/2 (zahrada) a příslušenství, katastrální území Rakovec, obec Smilovice, okres Frýdek - Místek (LV č. 155). Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00274/09 Podle stavu ke dni 21. 3. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 26. 3. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 140 Adresa nemovité věci: Smilovice č.p.140 Okres: Frýdek - Místek Obec: Smilovice Katastrální území: Rakovec 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 23. 3. 2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovité věci, vlastník nemovité ani na výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 155 pro k.ú. Rakovec ze dne 28. 2. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00274/09-140 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 155 zapsán: povinný Nemec Miroslav, Koperníkova 1582/5, 737 01 Český Těšín Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce Zástavní právo smluvní Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo soudcovské Zahájení exekuce blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Smilovice v místní části Rakovec, v okrese Frýdek - Místek na historickém území Těšínského Slezska, v masivu Moravskoslezských Beskyd v krásném a tichém prostředí na místní komunikaci mezi Stříteží (odbočka ze silnice I/68) a obcí Řekou, která je jedním z center cestovního ruchu v Beskydech a je od Smilovic vzdálená 2 km, podobně jako další obec, která rovněž zastává v cestovním ruchu významné místo a má v této oblasti nemalý rozvojový potenciál - Komorní Lhotka. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. St. 65 a na něm stojícím rodinným domem č.p. 140, pozemkem parc.č. 34/2 zahrady, vedlejší stavba bez čp/če na parc.č. St.65, a příslušenství, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby na pozemku parc.č. St. 65 se nachází přízemní vedlejší stavba, zděný objekt s pultovou střechou, který slouží jako kolna. Objekt je v horším technickém stavu, ze zadu objektu je patrné vzlínání vody. b) venkovní úpravy oplocení, přípojky IS, zpevněné plochy. c) trvalé porosty na pozemku parc.č.st.65 i parc.č.34/2 se nachází řada trvalých porostů různých druhů a stáří, mimo jiné i nálety, pozemky nejsou udržované, zarůstají (viz. foto dokumentace) Nemovitá věc se nachází v zastavěném území, ve vzdálenosti cca 2,5 km od centra obce. V obci základní občanská vybavenost v dosahu osobní dopravy. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci. Z pohledu bydlení se jedná o klidnou oblast k bydlení. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - neudržované pozemky zahrady, které zarůstají náletovými stromy a keři. Dům je neobydlen ani užíván, chátrá. 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 140 stojící na pozemku parc.č. St. 65 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený, přízemní se sedlovou střechou, kde půdního prostoru je využito jako podkroví do cca ½ zastavěné plochy 1.n.p. V přízemí domu je umístěná bytová jednotka o velikosti 2+1, v podkroví jsou další 2 pokoje. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů. Střecha je sedlová s krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Stropy rovné. Fasádní i vnitřní omítky jsou provedeny. Okna plastová, dveře hladké plné. Jednotlivá podlaží jsou propojena schodištěm. Zastavěná plocha objektu činí cca 93 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 120 m 2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění. Standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van případně sprchových koutů, a vybavení kuchyní linkami a sporáky. Stáří původního domu odhaduji na více než 60 let. Na objektu je patrná částečná rekonstrukce, některých prvků (okna, fasáda, izolace proti zemní vlhkosti). Technický stav objektu předpokládám zhoršený, vlivem dlouhodobého neužívání. Objekt bude vyžadovat další investice na rekonstrukci. RD je napojen na inženýrské sítě a to na elektřinu a vodovod z vlastní studny. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy.
- 5-2) Kolna stojící na pozemku parc.č. St. 65 Jedná se o zděnou, přízemní, nepodsklepenou s pultovou střechou. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů. Krytina střechy živičná svařovaná. Ono jednoduché ocelové, dveře náplňové. B) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. St. 65 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 405 m 2 Parc.č. 34/2 zahrada o o výměře 982 m 2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbami a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde trvalé porosty. Celková výměra činí 1387 m 2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 200 tis. až 1 900 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Smilotice Hnojník Nebory Guty ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 1387 1418 12457 1226 zastavěná plocha 93 92 145 113 užitná podlahová plocha 120 130 100 150 prodejní/nabídkovácena celkem 1 890 000 1 590 000 1 500 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,90 0,90 0,90 datum nabídky/prodeje II.14 III.14 III.14 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srov. lepší lepší korekce pro tech. Stav 1,00 0,95 0,85 vzhled a atraktivita objektu srov. lepší lepší korekce pro atraktivitu 1,00 0,95 0,90 lokalita/přístupnost srov. srov. srov. korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 příslušenství srov. srov srov. korekce pro příslušenství 1,00 1,00 1,00 korekce pro velikost domu 1,00 1,05 0,90 korekce pro velikost pozemku 1,00 0,70 1,00 Indikovaná hodnota nemovitosti 1 193 237 1 701 000 949 236 929 475 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 1 193 237 Kč
- 7 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 190 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 1 190 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. St. 65 a na něm stojící rodinný dům č.p.140, vedlejší stavba bez če/čp, pozemku parc.č. 34/2 a příslušenství, v k.ú. Rakovec, obci Smilovice, okresu Frýdek - Místek (LV č. 155), je stanovena ke dni 21. 3. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 190 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou na nemovité věci následovně: Cena obvyklá - 1 190 000,- Kč Slovy: jedenmilionjednostodevadesáttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 26. 3. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1539-125/2014 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Pohled z ulice Detail izolace Pohled na vernandu Kůlna Boční pohled 1 Zahrada Boční pohled 2 Zahrada
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Dům v Hnojníku Cena: 1 890 000,- Kč Zastavěná plocha: 92 m 2 Užitná plocha: 130 m 2 Velikost pozemku: 1418 m 2 RD v centru obce Hnojník v klidné vilové čtvrti. Dům je celý podsklepený a využitelné obytné podkroví. Dům je vytápěn ústředním topením, plynovým kotlem nebo lze také využít i kotel na tuhá paliva. Střecha domu je z hliníkového plechu. Ve sklepě jsou čtyři místnosti sklad na tuhá paliva, kotelna na tuhá paliva, kotelna na plyn, sklad ovoce. V přízemí je samostatné WC, předsíň, kuchyň, ložnice, obývák, koupelna a spíž. V druhém nadzemním podlaží jsou dva půdní prostory, úložná místnost, ložnice, předsíň, kde lze dostavět další samostatné WC a koupelnu. Na dvoře je samostatná budova s dvougaráží, prádelnou a hospodářskou místností skladem. Zahrada je upravená, s ovocnými stromy. Inženýrské sítě - napojení na vodovod, plynovod, kanalizace a NN. Nemovitá věc č. 2 RD v Neborech Cena: 1 590 000,- Kč Zastavěná plocha: 145 m 2 Užitná plocha: 100 m 2 Velikost pozemku: 12457 m 2 Starší RD 4+1 + hospodářská budova určeného k rekonstrukci v dobře dostupné části Třinec Nebory. Dům je v dobrém technickém stavu. Příjezd k domu je po asfaltové silnici, nedaleko se nachází škola, obchod a autobusová zastávka. Dům je napojen na elektřinu a obecní vodovod, na hranici pozemku je vyvedena plynová přípojka..nemovitá věc č. 3 RD v Gutech Cena: 1 500 000,- Kč Zastavěná plocha: 113 m 2 Užitná plocha: 150 m 2 Velikost pozemku: 1226 m 2 RD 3+1 v Gutech u Třince. V přízemí domu je kuchyň se vstupem na terasu, obývací pokoj, koupelna s WC, na patře jsou dva menší pokoje. Celý dům je podsklepený, součástí domu je je garáž. V celé chatě je nová el., nový bojler, nové čerpadlo, nový průtokový ohřívač, sklep je zaizolovaný. Příjezd k domu je po obecní komunikaci, která je celoročně udržovaná. Voda je ze studny, odpad - dvoukomorová žumpa. Dům je v klidném místě u potoka.