Cheb, K Nemocnici 2375/2A, PSČ 350 02 tel. 354 423 408; mobil 777 250 923; E-mail dusek@zkdusek.cz 97EX 13538/10 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 286/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka 353/9 Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Kynšperk nad Ohří, k.ú. Kynšperk nad Ohří, kód ČSÚ: 6687627, LV č. 2607 Budova: č.p. 353 na LV 2305 Pozemky: 1159/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 243 m 2 ; LV č. 2305 Ostatní: nejsou Spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku : 7614/102864 Adresa nemovitosti: U Pivovaru 353/1, 35751 Kynšperk nad Ohří Vlastník stavby: SJM Vaginger Miloš a Vagingerová Věra, U Pivovaru 353/1, Kynšperk n/o Vlastník pozemku: SJM Vaginger Miloš a Vagingerová Věra, U Pivovaru 353/1, Kynšperk n/o OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54, 61600 Brno ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav K Nemocnici 2a, 35002 Cheb Znalecký posudek vypracoval a případné vysvětlení podá Miroslav Dušek - znalec oboru ekonomika, ceny a odhady (kontakt viz. záhlaví první strany ZP). ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 97EX 13538 (ocenění stávajícího stavu) HODNOTA NEMOVITOSTI HODNOTA PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ HODNOTA ZÁVAD (prodejem v dražbě nezanikají) VÝSLEDNÁ HODNOTA MAJETKU 580000 Kč 0 Kč 0 Kč 580000 Kč Datum místního šetření: 19.11.2012 Stav ke dni : 19.11.2012 Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu a 12 stran příloh (celkem 21 stran). Objednateli se předává v požadovaných 3 vyhotoveních a 1x na CD nosiči ve formátu PDF (JPEG foto). V Chebu, dne 30.1.2013
S t r á n k a 2 NÁLEZ Úkol znalce Dle Usnesení č.j. 97Ex 13538/10-107 je úkolem znalce : o stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to : bytové jednotky 353/9 v budově s č.p. 353 a na parcele 1159/2 s podílem na společných částech domu č.p. 353 a pozemku 1159/2 o velikosti 7614/102864 vše zapsané na LV č. 2607 a 2305 pro k.ú. Kynšperk nad Ohří, obec Kynšperk nad Ohří u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov o stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených o stanovit cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou o stanovit výslednou cenu Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 19.11.2012 za účasti znalce. Povinná Věra Vagingerová nepřevzala obsílku o konané prohlídce nemovitosti. Znalec v uvedenou dobu prohlídky (19.11.12 od 15.00) se pokusil kontaktovat obyvatele předmětného bytu zvoněním na zvonkovém tablu, ovšem bez pozitivní odezvy. Prohlédnuta byla nemovitost pouze z venkovní části, ani dovnitř domu (do společných prostor) se nepodařilo vstoupit dům byl uzavřen domovními dveřmi a shodou okolnosti žádný z obyvatel domu nevycházel ani nepřicházel). Prohlídka nemovitosti byla ukončena po 15 minutách, tedy 15.15 hod. Ocenění je provedeno na základě ohledání exteriérové stránky domu a na základě znalostí bytů z předchozích ocenění bytů v sousedních typově shodných domech. Vybavení jednotky a její provedení je v ocenění považováno za standardní, bez významných stavebních změn, rekonstrukcí. Přehled podkladů o výpis z KN, list vlastnictví č. 2607 pro k.ú. a obec Kynšperk nad Ohří ze dne 31.10.2012 o výřez kopie katastrální mapy pro k.ú. a obec Kynšperk nad Ohří - zdroj www.cuzk.cz o údaje zjištěné při prohlídce nemovitosti dne 19.11.2012 o výpis z Prohlášení vlastníka pořízený u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov o údaje o obchodovaných obdobných nemovitostech z vlastní databáze o mapové podklady - zdroj www.mapy.cz o průvodní dopis ze dne 5.11.2012 č.j. 97Ex 13538/10 108 o exekuční příkaz č.j. 97Ex 13538/10-13 o usnesení o stanovení znalce ze dne 5.11.2012 č.j. 97Ex 13538/10-107 Poloha nemovitosti Město Kynšperk nad Ohří je významným městem regionu, které má 5 tis. obyvatel. V místě je základní a střední odborná škola, rozvinutá obchodní síť, praktický lékař, kino, pobočky bankovních domů. Ve městě je plná infrastruktura. Město leží mezi bývalými okresními městy Cheb a Sokolov, s bezprostředním napojením na rychlostní silnici R6 zaručuje bezproblémovou dostupnost místa. Obytný dům se nachází v panelové zástavbě na okraji města, nicméně s vyhovující docházkovou vzdáleností do centra města. Hodnocená BJ je situována ve 4.NP bytového domu s výtahem. Parkování je možné na přilehlé komunikaci v okolí domu.
S t r á n k a 3 Stav posuzované nemovitosti Celkový popis Budova z roku 1982 typové provedení T-06B s původním obvodovým pláštěm (bez zateplení) je krajní v řadě typově shodných domů. Dům má jedno podzemní a šest nadzemních podlaží. Byt o skladbě 4+1 ve 4.NP panelového bytového domu s výtahem. Provedení bytu je standardní bez mimořádného vybavení. Dopravní dostupnost pěší do 10 min. chůze zastávka BUS, škola, MŠ, nákupní centrum autem do 10 min jízdy dálnice/silnice.1tř. poloha v obci okraj města Silné stránky o klidné prostředí pro bydlení vhodné a s dobrou dostupností občanské vybavenosti o dostatečné možnosti parkování v okolí domu Slabé stránky o nezateplený obvodový plášť domu Rizika Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo zákonné Žaloba vlastníků jednotek Všechny zjištěné omezení vlastnických práv zanikají nucenou dražbou v exekučním řízení Riziko nezjištěno
S t r á n k a 4 OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky a technická specifikace Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha kuchyň Obytné prostory 10,80 m 2 1,00 10,80 m 2 pokoj Obytné prostory 12,08 m 2 1,00 12,08 m 2 pokoj Obytné prostory 7,94 m 2 1,00 7,94 m 2 pokoj Obytné prostory 20,36 m 2 1,00 20,36 m 2 pokoj Obytné prostory 12,21 m 2 1,00 12,21 m 2 koupelna Obytné prostory 2,56 m 2 1,00 2,56 m 2 předsíň Obytné prostory 9,20 m 2 1,00 9,20 m 2 WC Obytné prostory 0,91 m 2 1,00 0,91 m 2 lodžie Ostatní 4,26 m 2 0,50 2,13 m 2 sklepní kóje Sklepní prostor 1,31 m 2 0,50 0,66 m 2 Celková podlahová plocha 81,71 m 2 78,93 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních beton. základové pasy prací 2. Svislé konstrukce žel.bet. montované tl. do 40 cm 3. Stropy žel.bet. montované 4. Krov, střecha plochá střecha 5. Krytiny střech živičná, povlaková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů stěrka MVC štuková 8. Úprava vnějších povrchů vymývaný beton 9. Vnitřní obklady keramické nejsou, nebo jen kolem kuch. linky, případně v koupelně 10. Schody žel.bet. montované s teracovým povrchem 11. Dveře lakované, plné nebo prosklené 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená 14. Povrchy podlah PVC, vlýsky 15. Vytápění centrální teplovodní rozvod s podokenními tělesy 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální 22. Vybavení kuchyní kuch.linka, plynový sporák 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadla, vana vybavení 24. Výtahy osobní 25. Ostatní bytové jádro umakartové, digestoř v kuchyni
S t r á n k a 5 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m 2 ] 81,72 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17500 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1430100 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 31 Další životnost roků 70 Opotřebení % 35 Věcná hodnota (VH) Kč 930000 Provedení porovnávací metody Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Kynšperk nad Ohří panelová typová zástavba v okrajové části města; Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena bytová jednotka 78,93 m 2 4.NP 4+1 x x Popisy porovnatelných nemovitostí: 1. BJ 2+1 Kynšperk nad Ohří 420/6, náměstí SNP Byt č. 420/6 k.ú. Kynšperk nad Ohří o skladbě 2+1 ve 2.NP bez výtahu, dispozičně upravený lehkou příčkou na 3+1 (i oddělený pokojích má vlastní okno). Zděný bytový dům, 3 sekce, valbová střecha, napojený na IS vody, kanalizace, elektřiny a plynu, vytápění a příprava ZUV řešená z centrálního zdroje. V roce 2007 provedeno zateplení fasáda, výměna oken a vchodových dveří ve společných prostorách, nová střešní krytina. V roce 2006 byla provedená výměna oken v bytě za plastová. Užitná plocha : 51,40 m 2 výhody - plastová okna, lokalita vhodná k bydlení nevýhody - omezená možnost parkování na přilehlé komunikaci Přístup k budově je z veřejné komunikace a dále po zpevněném chodníku p.č. 176/3 k.ú. Kynšperk n.o., který je ve vlastnictví Města Kynšperk nad Ohří - z hlediska přístupu bez rizik.
S t r á n k a 6 2. BJ 3+1 Kynšperk nad Ohří 360/10, U Pivovaru Byt č. 360/10 k.ú. Kynšperk nad Ohří o skladbě 3+1 v 5.NP v bytovém panelové domě č.p. 360, č.p. 361 k.ú. Kynšperk n. O., po kompletní rekonstrukci z r. 2011, ve výborném stavu - plastová okna, zděné jádro, modernizace koupelny s WC, kuchyně, nové povrchy podlah, nové ZI, nově elektroinstalace v celém bytě, nové interiérové i vchodové dveře do bytu. Užitná plocha : 72,00 m 2 3. BJ 2+1 Kynšperk nad Ohří, U Pivovaru 353 Nabízíme byt 2+1 s lodžií o rozměru 60 m2. Tato bytová jednotka se nachází v šestém patře panelového domu s výtahem. Byt je v původním a neudržovaném stavu. Největší pokoj je rozdělený sádrokartonovou stěnou a byt se tímto přeměnil na velikost 3+1. Dům je celkově v dobrém stavu kolaudovaný v roce 1986. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost a sousedé jsou v pořádku. Užitná plocha : 60 m 2 Bytová jednotka ve stejném domě jako BJ hodnocená Analýza porovnání Název: BJ - porovnávaný vzorek č. 1 Lokalita: Kynšperk nad Ohří, nám SNP 420 Podlaží: 2.NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena Bytová jednotka ve zděné zástavbě 51,40 m 2 370000 Kč 7198 Kč/m 2 - širší centrum města Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,25 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Technický stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Upravená j. Redukce pramene ceny - KS 10/2013; koef. K C cena Kč/m 2 Velikosti objektu užitná plocha menší, dispoziční řešení 2+1; 1,01 7288 Poloha - velmi podobná v okraji města; Provedení a vybavení - zděná stavba / vybavení standardní; Technický stav starší dům, ale se zatepleným obvodovým pláštěm Vliv pozemku - bez významu; Úvaha zpracovatele ocenění - výhodou srovnávané je poloha v blízkosti nákupního centra
S t r á n k a 7 Název: BJ porovnávaný vzorek č. 2 Lokalita: Kynšperk nad Ohří, U Pivovaru č.p. 360 Podlaží: 5.NP Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena panelová zástavba 72,00 m 2 700000 Kč 9722 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Technický stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - KS 07/2012; Velikosti objektu BJ řešena 3+1 ale s podobnou užitnou plochou; Poloha dům ve stejném bloku jako hodnocený Provedení a vybavení typově a stářím shodné, ale po rekonstr. obvodového pláště, vybavení bytu na lepší úrovni než hodnocený Technický stav - srovnávaná v lepším tech. stavu a modernějším vybavení; Vliv pozemku - bez významu; Úvaha zpracovatele ocenění srovnávaný vzorek má lepší ambice na volném trhu díky provedené celkové rekonstrukci Název: BJ porovnávaný vzorek č. 3 Lokalita: Kynšperk nad Ohří č.p. 353 Podlaží: Dispozice: 2+1 6.NP (nejvyšší podlaží) Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m 2 7 300 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zděná zástavba 60,00 m 2 390000 Kč 6500 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,15 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Technický stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05
S t r á n k a 8 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny nabídka RK 01/2013; Velikosti objektu menší užitná plocha; Poloha shodná poloha, ale horší umístění pod střechou nezatepleného domu; Provedení a vybavení - shodné provedení i vybavení; Technický stav - shodný technický stav - před modernizací; Vliv pozemku - zanedbatelný; Úvaha zpracovatele ocenění vyšší ambice hodnocené BJ díky dispozičnímu řešení 4+1 Celkový koef. K C 1,12 Upravená j. cena Kč/m 2 7 276 Stanovení porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 7276 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 7288 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 7300 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 7288 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 78,93 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 575400 Kč ZÁVĚR REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota 575400 Kč 0 Kč 930000 Kč Obvyklá cena pětsetosmdesáttisíc korun českých 580 000 Kč KOMENTÁŘ KE STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ POSUZOVANÝCH NEMOVITOSTÍ Pro provedení odhadu ceny obvyklé byl použit výsledek porovnávací metody. Ta plně respektuje podmínky trhu, oceňovatel má dostatečné množství obdobných nemovitostí, které lze k objektivnímu porovnání použít. Při závěrečné analýze porovnávací metody byl za výsledek vzat aritmetrický průměr jednotkových cen porovnání. Nebylo nutné zvažovat jiný váhový poměr, neboť svými užitnými a technickými parametry se hodnocená jednotka řadí přibližně doprostřed vybraného porovnávacího vzorku. Částka 580 000 Kč plně vystihuje užitné a technické možnosti hodnocené BJ včetně spoluvlastnického podílu na budově a pozemku a je jí možné považovat za obvyklou v místě a čase. V průběhu zpracování znaleckého posudku byly zjištěny pouze závady, které prodejem nemovitosti dražbou zanikají.
S t r á n k a 9 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl podán společností ZNALECKÁ KANCELÁŘ DUŠEK s.r.o., znalecký ústav, která byla jmenována znaleckým ústavem Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 19.5.2006 pod č.j. 91/2006- ODS-ZN/6 a Rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 14.10.2008 pod č.j. 157/2008-OD-ZN/10 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro : - oceňování podniků, včetně složek jeho aktiv a pasiv, oceňování obchodních podílů, - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán do evidence posudků znaleckého ústavu pod č.j. 286/2013. Za znalecký ústav :.. Miroslav Dušek odhadce zmocněn k podepisování znaleckých posudků pro ceny a odhady nemovitostí jednatelkou znaleckého ústavu SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2607 ze dne 31.10.2012 5 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Prohlášení vlastníka BJ 353/9 2 Usnesení 2
S t r á n k a 10
S t r á n k a 11
S t r á n k a 12
S t r á n k a 13
S t r á n k a 14
S t r á n k a 15
MAPA ÚZEMÍ S t r á n k a 16
FOTODOKUMENTACE S t r á n k a 17
S t r á n k a 18
S t r á n k a 19
S t r á n k a 20
S t r á n k a 21