ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0215-024/2013 NEMOVITOST: Rekreační chata č.e. 373 ve Starém Plzenci, část Sedlec, Stará Cihelna Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Starý Plzenec, k.ú. Sedlec u Starého Plzence Adresa nemovitosti: Stará Cihelna 373, 332 02 Sedlec Vlastník stavby: Jakub Měsíček, Stará Cihelna 373, 33202 Sedlec, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jakub Měsíček, Stará Cihelna 373, 33202 Sedlec, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Eurodražby cz a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774 344 241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 700 000 Kč Datum místního šetření: 28.10.2013 bez účasti vlastníka Stav ke dni : 28.10.2013 Počet stran: 23 stran Počet příloh: 15 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 31.10.2013 Ing. František Klokočík NÁLEZ Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 25.09.2013
Kopie katastrální mapy k datu 04.11.2013 Místopis Předmětná rekreační chata je situována v chatové oblasti Stará Cihelna ve Starém Plzenci, část Sedlec. Oblast je zastavěna rekreačními objekty, chatami a domy ve kterých se trvale bydlí. Předmětná chata stojí na pozemku parcelního čísla st. 410 v katastrálním území Sedlec u Starého Plzence. Pozemek p.č. 237/48 druhu zahrada je s chatou funkčně propojen. Přístup k chatě je z nezpevněné komunikace ve vlastnictví obce. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Chata je založena na čtvercovém půdorysu a obsahuje jedno podlaží podzemní, jedno podlaží nadzemní a podkroví. Zastřešena je sedlovou střechou pokrytou zdraví škodlivým eternitem malého formátu. Chata je postavena ve zděném konstrukčním systému. Podkroví je obité dřevěnou kulatinou. Vstup do podzemního podlaží chaty je zvenku. Tento prostor je zásobárnou srážkové vody. Vstupní dveře do nadzemního podlaží chaty je přes prosklené dřevěné dveře. Chata má fasádu z břizolitu. Podzemní podlaží je vyzděno z křesaného kamene. Část fasády je zateplena polystyrenem tloušťky 80 mm. Zateplení je neukončené. Okna jsou dřevěná dvojitá. Okna mají dřevěné okenice. Srážková voda ze střechy je svedena do dešťových žlabů a svodů do dešťové kanalizace. Chata je zásobována vodou z vlastní studny. Odkanalizování je do žumpy, co ale nemůžu potvrdit. U obvodové stěny jsou vidět propan-butanové lahve z čeho vyplývá, že sporák je plynový. Vstup do podzemního podlaží i do nadzemního podlaží je žulovým schodištěm. Příslušenstvím chaty je kopaná studna. Vzhledem k tomu, že předmětné území je v oblasti potoka, lze usoudit, že studna nemusí být hluboká a má dostatečnou zásobu vody. Žumpu jsem nenašel. Zahrada totiž není udržovaná, je zarostlá plevelem. Přípojka elektro je zavedena do RIS-ky postavené na hranici pozemku.. Z RIS-ky do chaty vede zemní kabel elektro. Na zahradě se dále nachází skleník postavený v kovu. Skleník má rozměry 2 * 3 m.vedle skleníku je zděná kolna. U vstupu je terasa se sezením dvou lavic a jednoho stolu. Pozemky jsou oploceny. Podezdívkou oplocení je železobetonová deska. Vlastní oplocení je z ocelových sloupků na kovové pletivo. Vstupní vrata a vrátka jsou kovové. Stáří chaty odhaduji na 40 roků. Technické opotřebení je 50%. Morální opotřebení je 100%. To, že se v této chatové kolonii staví budova o půdorysném rozměru obchodního střediska svědčí o tom, že předmětná lokalita je lokalitou žádanou. Interiér chaty popsat nemůžu, protože vlastník chaty se na ohledání nedostavil a chatu mi neotevřel. Silné stránky Dobrý technický stav. - 2 -
Slabé stránky Morální opotřebení chaty. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Na předmětných nemovitostech vázne zástavní právo smluvní s pohledávkou ve výši 1 000 000,- Kč a příslušenství a s budoucí pohledávkou do výše 1 000 000,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s., Olbrachtova 1929/62, 14000 Praha Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota současného stavu 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemků 3. Výnosové ocenění 3.1 4. Porovnávací ocenění 4.1 Cena porovnáním OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota současného stavu Věcná hodnota dle THU - 3 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. podzemní podlaží 36,00 m 2 2,55 m Výčet místností: sklep 25,00 m 2 1,00 25,00 m 2 Užitná plocha celkem: 25,00 m 2 1. nadzemní podlaží 36,00 m 2 2,70 m Výčet místností: obytné prostory 27,00 m 2 1,00 27,00 m 2 Užitná plocha celkem: 27,00 m 2 podkroví 36,00 m 2 1,75 m Výčet místností: obytné prostory 27,00 m 2 1,00 27,00 m 2 Užitná plocha celkem: 27,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. podzemní podlaží (6,00*6,00)*(2,55) = 91,80 m 3 1. nadzemní podlaží (6,00*6,00)*(2,70) = 97,20 m 3 podkroví (6,00*6,00)*(1,75) = 63,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. podzemní podlaží 91,80 m 3 1. nadzemní podlaží 97,20 m 3 podkroví 63,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 252,00 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 36 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 79 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 252,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 3 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč 882 000 (RC * OP) Stáří roků 40 Další životnost roků 40 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 441 000 2. Ocenění pozemků - 4 -
2.1 Cena pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky parcelního čísla st. 410 a 237/48 v katastrálním území Sedlec u Starého Plzence, obec Starý Plzenec jsou pozemky stavební. Pozemek p.č. 237/48 je funkčně propojen s předmětnou chatou. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Starý Plzenec Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 3 268 1 699 360 520,00 0,90 468,00 Popis pozemku: Zahrada bez inženýrských sítí. Průměrná jednotková cena 468,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Porovnatelný pozemek je zahradou ve Starém Plzenci a to bez jakýchkoli inženýrských sítí. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st. 410 36 450 16 200 nádvoří zahrada 237/48 432 450 194 400 Celková výměra pozemků 468 Hodnota pozemků celkem 210 600 3. Výnosové ocenění 3.1 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 882 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0-5 -
Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 0,00 Výnosová hodnota Cv Kč 0 4. Porovnávací ocenění 4.1 Cena porovnáním Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 90,00 m 2 Obestavěný prostor: 252,00 m 3 Zastavěná plocha: 36,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Porovnávám rekreační chatu postavenou v té samé lokalitě co chata oceňovaná. Chata má téměř stejnou zastavěnou plochu, téměř stejnou podlahovou plochu a téměř stejný obestavěný prostor. Z inženýrských sítí je napojena na rozvod elektrické energie. Popisy porovnatelných nemovitostí Prodej, rekreační chata Nabízíme k prodeji vybavenou chatu 3+1 s garáží, na vlastním udržovaném pozemku o výměře 411 m2 v chatové kolonii v Sedlci u Starého Plzence. Rekreační chata má zastavěnou plochu 42 m2, ale skýtá netušené prostory. Chata má tři podlaží, ve vyzděném a žulovými haklíky obloženém suterénu, částečně zapuštěném v zemi, je překvapivě velká garáž a dílna. Další podlaží s velkou terasou je rovněž vyzděné, omítnuté břízolitem, podkroví je již převážně dřevěné, střecha eternitová. V přízemí chaty je zádveří, suché WC s umyvadlem, chodba, malá kuchyně vybavená sporákem na propan-butan (rozvod odborně instalován a odvětráván). V neposlední řadě zde nalezneme velkou obytnou místnost s otevřeným krbem, jídelním koutem a východem na terasu. Téměř celý interiér je obložený modřínem. Po přiměřeně pohodlných dřevěných schodech vystoupáte do podkroví, kde jsou dvě obytné místnosti, přičemž z jedné můžete vyjít na balkon, který je zakrytý přesahem střechy. V podkroví je ještě jedna (třetí) malá místnost přístupná nízkými a užšími dveřmi, jakoby určenými pro děti (dospělý se ale rovněž protáhne). Z podkroví se už po žebříku dostanete do vrcholu chaty, do štítu ozdobeném kruhovým oknem. Tam naleznete veliký prostor pro uskladnění právě nepoužívaných věcí. Do chaty je přivedena elektřina 230V i 400V. Vytápění chaty je zajištěno již zmíněným krbem. Chata bude prodána včetně vybavení. Pozemek je svažitý, udržovaný a ze tří stran oplocený. Na pozemku jsou okrasné dřeviny a květiny. Po fasádě chaty se pne vinná réva s velmi chutnými plody. Pochutnat si můžete i na jídlech, připravených na stylovém ohništi nebo ve funkční udírně, které najdete za chatou. Celou zahradu lze snadno zalévat - 6 -
vodou z vlastního zdroje vody na pozemku - 5,5m kopané studny. Na studnu měl být napojen rozvod vody do chaty, k jeho realizaci však již nedošlo. Na pozemku je žumpa, do které ústí WC v chatě. Plyn je na hranici pozemku. Příjezdová cesta je částečně štěrková a je obecní. Nabídka č. 25227. Srovnatelné nemovitosti Název: Prodej, rekreační chata Lokalita Sedlec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - téměř stejná; Poloha - stejná, Sedlec; Provedení a vybavení - balkon, lodžie, garáž; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - téměř stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Celkový koef. K C 0,62 Upravená j. cena Kč/m 2 8 779 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 84,00 m 2 411 m 2 1 190 000 Kč 14 167 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 779 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 779 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 779 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 8 779 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 90,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 790 110 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Věcná hodnota současného stavu 441 000,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemků 210 600,00 Kč 3. Výnosové ocenění 3.1 0,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Cena porovnáním 790 110,00 Kč - 7 -
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 790 110 Kč 0 Kč 651 600 Kč 210 600 Kč Obvyklá cena 700 000 Kč slovy: Sedmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pozemky jsou v okrese Plzeň-město, tedy jsou cenné. Chata je v dobrém technickém stavu. Pozemek je úplně oplocený. Závěr Obvyklá cena o výši 700 000,- Kč je cenou reálnou. V Plasích 31.10.2013 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774 344 241 e-mail: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0215-024/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 07/2013. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 12 Snímek katastrální mapy ze dne 4.11.2013 1 Snímek katastrální mapy ze dne 4.11.2013 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -