ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 831-13/2019 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek komunikací v zastavitelném území obce Katastrální údaje : Kraj Hlavní město Praha, okres Hlavní město Praha, obec Praha, k.ú. Ďáblice Adresa nemovité věci: Šenovská, 182 00 Praha, Ďáblice OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Mgr. Jan Beneš, soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - západ, Povinný SPIRITEX a. s. Liborova 405/14, 169 00 Praha 6, Břevnov ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Ivo Ludvík Vančurova 2904, 390 01 Tábor ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 895 000 Kč Stav ke dni : 31. 01. 2019 Datum místního šetření: 31. 01. 2019 Za přítomnosti: - - - Počet stran: 17 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 3 V Táboře, dne 19. 02. 2019 Ing. Ivo Ludvík
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu - 2 -
samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. Přehled podkladů Výpis z KN popř. informace z KN Snímek katastrální mapy Pravomocné územní rozhodnutí o umístění staveb na pozemku Místní šetření Informace sdělené objednatelem a účastníky místního šetření Informace z veřejných zdrojů Odborná literatura a periodika Místopis Nemovité věci se nachází v Praze, městské části Ďáblice, v blízkosti ulic Šenovská a Statková, na okraji zástavby rodinných domů. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř. ý silnice II.,III.tř. Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 4958/64 Město Tábor Celkový popis Pozemek komunikace v zastavitelném území obce pro bydlení. Na pozemku váznou věcná břemena stezky, průhonu, cesty a inženýrské sítě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ANO Zástavní právo ANO Exekuce Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána - 3 -
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Pozemek účelové komunikace Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Adresa předmětu ocenění: Šenovská 182 00 Praha, Ďáblice LV: 1248 Kraj: Hlavní město Praha Okres: Hlavní město Praha Obec: Praha Katastrální území: Ďáblice Počet obyvatel: 1 294 513 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 6 083,00 Kč/m 2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemek účelové komunikace Pozemek komunikace v budoucí lokalitě RD, převážně se zpevněným povrchem. Jedná se o běžně neobchodovanou věc. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky a místní komunikace IV třídy -0,25 (samostatné chodníky, cyklistické stezky, cesta v chatových oblastech, obytné a pěší zóny) P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. území mimo sídelní části obce v nezastavěném území -0,30 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené III Vlivy snižující cenu -0,30-4 -
P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + S P i) = 0,045 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 6 083,- 0,045 1,000 273,74 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než ZC * 0,15. 912,45 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha 65/2 103 912,45 93 982,35 4 odst. 3 orná půda 1580/7 6 679 912,45 6 094 253,55 Ostatní stavební pozemky - celkem 6 782 6 188 235,90 Pozemek účelové komunikace - zjištěná cena celkem = 6 188 235,90 Kč Tržní ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 6 782,00 m 2 4 i = 1 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: Prodej pozemku 1 807 m2 ulice Líbeznická, Hovorčovice - část obce Hovorčovice SERIÓZNÍ JEDNÁNÍ, MOŽNÁ ZAJÍMAVÁ SLEVA. Nabízíme k prodeji pozemek o celkové výměře 1807 m2. Pozemek slouží jako komunikace. Na KÚ zapsán pod listem vlastnictví 516 na katastrálním území Hovorčovice. Možno financovat jinou nemovitostí na protiúčet (dům, byt, zahrada, garáž). Více informací u uvedeného makléře. Pozemek: 1 807,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-5 - Zdroj: www.sreality.cz Cena Výměra pozemku Jedn. cena Celkový koef. Upr. jedn. cena
[Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] K C [Kč/m 2 ] 333 000 1 807 184 0,72 132 Minimální jednotková porovnávací cena 132 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 132 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 132 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Průměrná jednotková cena 132 Kč/m 2 Výměra pozemku 6 782,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ 895 224 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Pozemek účelové komunikace 6 188 236,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Šestmilionůjednostoosmdesátosmtisícdvěstěčtyřicet Kč 6 188 236,- Kč 6 188 240,- Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu 6 188 240 Kč slovy: Šestmilionůjednostoosmdesátosmtisícdvěstěčtyřicet Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. 895 224,- Kč Porovnávací hodnota 895 224 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Výrok posudku: a) s ohledem na stav a zejména umístění oceňovaných nemovitých věcí, nabídku nemovitých věcí na relevantním trhu a nastavení tržního sentimentu stanovuji obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tak, jak je uvedena níže. b) příslušenství oceňovaných nemovitých věcí tvoří: infrastruktura na oceňovaných pozemcích c) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi: zapsaná na LV v příloze - 6 -
d) Nájemné nebo pachtovné: nezjištěny e) Další významné skutečnosti: nezjištěny V Táboře 19. 02. 2019 Obvyklá cena 895 000 Kč slovy: Osmsetdevadesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.17 Ing. Ivo Ludvík Vančurova 2904 390 01 Tábor Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 29. 10. 1997, č.j. Spr 1454/97, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 831-13/2019 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 831-13/2019. - 7 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí popř. informace z KN 4 Snímek katastrální mapy 1 Ortofoto mapa 1 Výřez územního plánu 2 Cenová mapa stavebních pozemků 1-8 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -