Znalecký posudek č. 5448-205-0/4 O obvyklé ceně nemovité věci - pozemku parc. č. 2365, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 20, pozemku parc. č. 2367, jehož součástí je stavba garáže bez č.p./č.e. a pozemku parc. č. 2366, v obci Sokolov, katastrální území Sokolov, zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov, okres Sokolov. Objednatel posudku: Mgr. Tomáš Pospíchal soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28. října 474/20 288 02 Nymburk Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení, sp. zn. 070 EX 652/4-34 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 44/203 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 5/997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 02.06.204 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/0 93 00 Praha 9 Tel.: 605 788 66 E-mail: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 5 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 6.06.204
2 A. Nález. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - pozemku parc. č. 2365, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 20, pozemku parc. č. 2367, jehož součástí je stavba garáže bez č.p./č.e. a pozemku parc. č. 2366, v obci Sokolov, katastrální území Sokolov, zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov, okres Sokolov. 2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 02.06.204 bez přítomnosti vlastníka. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, tudíž bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovité věci. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 78 ze dne 5.05.204 - kopie katastrální mapy ze dne 02.06.204 - rozhodnutí o dědictví ze dne 3.03.972 - usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala o ustanovení znalce ze dne 5.05.204 - informace a údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území: Karlovarský Sokolov Sokolov (752223) List vlastnictví číslo: 78 Vlastník: Ing. Ladislav Brožovský Slovenská 20, 356 0 Sokolov 5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 78 ze dne 5.05.204 váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, oprávnění pro Českou republiku, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Ing. Josefa Hoffmana, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro KV - leasing a.s., - zástavní právo soudcovské, oprávnění pro Okresní správu sociálního zabezpečení Sokolov, - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, oprávnění pro Finanční úřad v Sokolově, - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Sinz Werner Anton, - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Ing. Josefa Hoffmana. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.
3 Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 78 dále vyplývá, že byla zahájena exekuce na majetek vlastníka nemovité věci, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno. 6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnější ohledání nemovité věci. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena. Zaměření stavby bylo provedeno na základě internetové aplikace http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 2365 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 20. Nemovitá věc se nachází v obci Sokolov, v ulici Slovenská. Okolní zástavbu tvoří rodinné a bytové domy. Jedná se o /2 dvojdomu. Objekt je podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zřejmě napojen na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví města Sokolov. K rodinnému domu náleží samostatně stojící dvougaráž, na pozemku parc. č. 2367 - zastavěná plocha a nádvoří. Jednotný funkční celek se stavebními pozemky tvoří pozemek parc. č. 2366 - zahrada. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaných pozemků: Pozemek parc. č. 2365 - plně zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 20. Pozemek parc. č. 2367 - plně zastavěn stavbou garáže bez č.p./č.e. (svislé konstrukce zděné, střecha nízká sedlová, stavebně-technický stav dobrý). Pozemek parc. č. 2366 - venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka) a okrasní trvalé porosty. 8. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 44/203 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. : Popis znaku Hodnocení znaku Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Pi 0,03 0,04 4 Index trhu:it = P5 ( + Pi) = 0,930 i= Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VII. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Index polohy: IP = P ( + Pi) =,030 i=2 Pi 0,02 0,0
5 a) Rodinný dům 35 Rodinný dům je podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Svislé konstrukce zděné, střecha sedlová s taškovou krytinou. Venkovní omítky strukturované. Okna jsou dřevěná Euro. Objekt je zřejmě vytápěn ústředním topením. Rodinný dům byl postaven kolem roku 968. Během užívání byl průběžně udržován a rekonstruován. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny viditelné závady. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako dobrý. Podlaží: Název.PP.NP Podkroví Součet: Podlažnost: 8,50 8,40 8,50 8,40 8,50 8,40 24,20 / 7,40 Zastavěná plocha = 7,40 m2 = 7,40 m2 = 7,40 m2 = 24,20 m2 =3,00 Obestavěný prostor (OP): OP: 8,50 8,40 (2,70+2,90+4,50/2) = 560,49 m3 Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. : Kraj: Karlovarský Obec: Sokolov Počet obyvatel: 23 98 Základní cena (ZC): 2 699, Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 2 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 3 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Vi C 0,0 0,02 0,08 *
6 * Rok kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s): 968 46 0,770 2 Index konstrukce a vybavení (IV = ( + Vi) V3): 0,839 i= Základní cena upravená (ZCU = ZC IV): 2 264,46 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,930 Index polohy (IP):,030 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP ZCU IT IP = 560,49 2 264,46 0,930,030 = 25 773,56 Kč Rodinný dům určená cena: 25 773,56 Kč b) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Sokolov Název okresu: Sokolov Základní cena pozemku: ZC = 840, Kč/m2 Index trhu: IT = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 5% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Pi 6 Index omezujících vlivů: IO = + Pi = 0 i= Index polohy: IP =,030 Index cenového porovnání dle 4: I = IT IO IP = 0,958 4 odst. Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 804,7200 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 2365 Zastavěná plocha a nádvoří 73 2366 Zahrada 396 2367 Zastavěná plocha a nádvoří 29 Součet: 498 Pozemky určená cena: Cena [Kč] 58 744,56 38 669,2 23 336,88 400 750,56 400 750,56 Kč
7 C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 44/203 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 5/997 Sb., o oceňování majetku. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle 50: Určená cena: 66 520, Kč. Cena slovy: Jedenmilionšestsetšestnácttisícpětsetdvacet Kč. 25 773,56 Kč 400 750,56 Kč 66 524,2 Kč 66 520, Kč
8 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. a 3, zákona č. 5/997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
9 Popis oceňované stavby: Rodinný dům č.p. 20, ul. Slovenská, Sokolov Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku Užitná plocha RD Garáž 46 roků 498 m2 30 m2 Ano Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství /2 dvojdomu, vnitřní území obce Dobrý Zděné 7 m2 El., voda, kanal., plyn Venk. úpravy Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. : Rodinný dům v ul. Košická, Sokolov Popis: Krajní řadový dům 3+, po částečné rekonstrukci. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu 60 roků Počet NP Podkroví Výměra pozemku 575m2 Užitná plocha RD 06 m2 Garáž Ano Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za m2 užitné plochy: Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za m2 užitné plochy: Krajní řadový, vnitřní území obce Dobrý Zděné 56 m2 El., voda, kanal., plyn Venk. úpravy 2 500 000, Kč 23 585, Kč 2 226, Kč Objekt č. 2: Rodinný dům v ul. Karla hynka Máchy, Sokolov. Popis: Rodinný dům v centru města po částečné rekonstrukci. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Krajní řadový, vnitřní území obce Stáří objektu 48 roků Stav objektu Dobrý Počet NP Počet PP Podkroví Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 367 m2 Zastavěná plocha RD 92m2 Užitná plocha RD 32 m2 Přípojky El., voda, kanal., plyn
0 Garáž Ano Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za m2 užitné plochy: Příslušenství Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za m2 užitné plochy: Venk. úpravy 65 000, Kč 2 235, Kč 02, Kč Objekt č. 3: Rodinný dům v ul. Karla Hynka Máchy, Sokolov. Popis: Samostatně stojící dům 4+. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, vnitřní území obce Stáří objektu 90 roků Stav objektu Dobrý Počet NP Počet PP Podkroví Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 605m2 Zastavěná plocha RD 95 m2 Užitná plocha RD 50 m2 Přípojky El., voda, kanal., plyn Garáž Ano Příslušenství Venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: 2 400 000, Kč Požadovaná nebo kupní cena za m2 užitné plochy: 6 000, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za m2 užitné plochy: 4 400, Kč
Objekt č. 4: Rodinný dům Sokolov. Popis: samostatně stojící dům v širším centru města. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu 70 roků Počet NP Podkroví Výměra pozemku 650 m2 Užitná plocha RD 20 m2 Garáž Ano Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za m2 užitné plochy: Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za m2 užitné plochy: Samostatně stojící, vnitřní území obce Dobrý Zděné 80 m2 El., voda, kanal., plyn Venk. úpravy 2 399 000, Kč 9 992, Kč 0,8 6 94, Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za m 2 užitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši 5 000, Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 950 000, Kč. Za tuto cenu by byly pozemek parc. č. 2365, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 20, pozemek parc. č. 2367, jehož součástí je stavba garáže bez č.p./č.e. a pozemek parc. č. 2366, v obci a k.ú. Sokolov, běžně prodejné.
2 Obvyklá cena: 950 000,- Kč. Cena slovy: Jedenmiliondevětsetpadesáttisíc Kč. V Praze dne 6.06.204 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/0 93 00 Praha 9
3 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5448-205-0/4 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne 6.06.204 Ing. Karel Schwarz
4 Příloha č.. Fotodokumentace
5 Příloha č. 2. Mapa oblasti