ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 104/7854/2017 o obvyklé ceně podílu ve výši 1/2 na pozemku čís. parcely St. 20 s rodinným domem č.p. 17 s příslušenstvím a podílu ve výši 1/2 na pozemku čís. parcely 29, k.ú. Zimoř, obec Liběšice, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 104/7854/2017 LV no.: 179 Name of subject / Předmět ocenění: Podíl ve výši 1/2 na pozemku čís. parcely St. 20 s rodinným domem č.p. 17 s příslušenstvím a podíl ve výši 1/2 na pozemku čís. parcely 29, k.ú. Zimoř, obec Liběšice, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Zimoř 17, 41145 Liběšice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: 1.522.947 nebyla stanovena 641.000 nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvl. podílu 1/2 Common price Obvyklá cena spoluvl. podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. 640.000 220.000 640.000 220.000 nestanoveno St. 20, 29 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: stodola, přípojky inž. sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venk. úpravy východní část osady odpovídající velikosti osady MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost: Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM 1248 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 100 / Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitá věc: Built-up area: Zastavěná plocha: cca 90 Resident area: Bytové plochy: Floor area: Podlahová plocha: nezjištěna Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: cca 590 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: nestanovena / Income: Příjem: Building finished in year : Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Wear : Znehodnocení : 65 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražební kancelář Dražbyprost, Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem. Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 179 jsou oceňované nemovité věci v podílovém spoluvlastnictví Ivany Hájkové, bytem Zimoř 17, 411 45 Liběšice (podíl 1/2) a Antonína Proksche, bytem Zimoř 17, 411 45 Liběšice (podíl 1/2). Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 179 jsou evidována následující omezení: - předkupní právo zde dne 6.3.2001, právní účinky vkladu dne 29.3.2001, s oprávněním pro Wüstenrot stavební spořitelnu, a.s. - zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši 535.500,- dle úvěrových smluv č. 12289489, č. 13083546 a č. 13083570 ze dne 6.3.2001, s oprávněním pro Wüstenrot stavební spořitelnu, a.s. - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši 65.000,- s příslušenstvím na podíl 1/2. Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 179 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 179. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 179 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 179 jsou evidována následující zástavní práva: - předkupní právo zde dne 6.3.2001, právní účinky vkladu dne 29.3.2001, s oprávněním pro Wüstenrot stavební spořitelnu, a.s. - zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši 535.500,- dle úvěrových smluv č. 12289489, č. 13083546 a č. 13083570 ze dne 6.3.2001, s oprávněním pro Wüstenrot stavební spořitelnu, a.s. - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši 65.000,- s příslušenstvím na podíl 1/2. Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 179 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 179. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaný rodinný dům č.p. 17 je v katastru nemovitostí evidovaný jako stavba s č.p. se způsobem využití rodinný dům. Weak points / slabé stránky: - nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor předpokládá se podprůměrný stavebně-technický stav - minimální občanská vybavenost v místě Strong points / silné stránky: - obcí prochází silnice I. třídy č. 15-3 -
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 179 pro k.ú. Zimoř a obec Liběšice, prokazující stav evidovaný k datu 16.5.2017, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Zimoř a obec Liběšice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o., svolána na 6.6.2017. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen žádný ze spoluvlastníků oceňovaných nemovitých věcí a nebylo umožněno zaměření a provedení prohlídky vnitřních prostorů rodinného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 4 -
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 682594 Název katastrálního území: Zimoř Kód obce: 565121 Název obce: Liběšice Počet obyvatel obce: 1511 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.201 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Obec Liběšice se nachází ve východní části Ústeckého kraje, v okrese Litoměřice, přibližně 13 km severovýchodně od města Litoměřice a přibližně 25 km jihovýchodně od krajského města Ústí nad Labem. Počet obyvatel je 1 511. Obec má základní občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, knihovna, obchody, restaurace apod.), s vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Litoměřice. Po dopravní stránce je obec dostupná po silnici I. třídy č. 15 Litoměřice Úštěk Zahrádky. V obci se také nachází vlaková stanice. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve východní části obce Zimoř. Podle dostupných informací jsou v lokalitě inženýrské sítě elektrického proudu a obecní vodovod. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z pozemku čís. parcely 881, který je ve vlastnictví obce Liběšice. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů domu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Rodinný dům č.p. 17: Jedná se o stavbu situovanou na pozemku čís. parcely St. 20, k.ú. Zimoř. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem. Lze předpokládat, že se v domě nachází 1-2 byty. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící dům, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlová, krov dřevěný, krytinu tvoří pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, podlahu předpokládám dřevěnou, okna dřevěná špaletová, dveře dřevěné plné, vnitřní i vnější omítky hladké štukované. Lze předpokládat, že je rodinný dům napojen na inženýrské sítě elektrického proudu, v osadě je podle dostupných informací možnost napojení na obecní vodovod. Na pozemku se nachází studna. Stáří a stavební stav: Přesné stáří se nepodařilo zjistit. Podle konstrukce, užitého materiálu a charakteru stavby lze stáří domu pro účel ocenění odhadovat na více než 90 let. Stavebně-technický stav je podprůměrný, údržba zanedbaná. Průměrné opotřebení bylo stanoveno odhadem na 65 %. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 20, k.ú. Zimoř, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o rovinný pozemek, který je zčásti zastavěn oceňovaným rodinným domem č.p. 17 a navazující vedlejší stavbou stodoly. Zbývající část pozemku je užívána jako zahrada. Pozemek čís. parcely 29, k.ú. Zimoř, je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Pozemek je užíván v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí jako zahrada. - 5 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemcích čís. na pozemku čís. parcely St. 20 s rodinným domem č.p. 17 s příslušenstvím a podílu ve výši 1/2 na pozemku čís. parcely 29, k.ú. Zimoř, obec Liběšice, okres Litoměřice, Ústecký kraj, ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech (zaokrouhleno na desetitisíce) 640.000 640.000 x 1/2 = 320.000 320.000 x 70 % = 220.000-6 -
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena podílu ve výši 1/2 na pozemku čís. parcely St. 20 s rodinným domem č.p. 17 s příslušenstvím a podílu ve výši 1/2 na pozemku čís. parcely 29, k.ú. Zimoř, obec Liběšice, okres Litoměřice, Ústecký kraj, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 179 pro k.ú. Zimoř, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 6. června 2017 220.000,- Slovy: Dvěstědvacettisíc Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi. Výpis části práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 179 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky, další práva a závady jsou uvedena v přiloženém listu vlastnictví. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 179. V části C listu vlastnictví č. 179 nejsou evidována žádná věcná břemena. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 104/7854/2017. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 10. června 2017. - 7 -