ZNALECKÝ POSUDEK č. 254/15 o obvyklé ceně podílu id 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 124, součástí je stavba: Rtyně v Podkrkonoší č.p. 87, rodinný dům, pozemku p.č. 404, s příslušenstvím, LV číslo 743, katastrální území Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší, okres Trutnov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 35720/09-64 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 07.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Počet stran: 25 včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Hranicích 12.10.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 124, součástí je stavba: Rtyně v Podkrkonoší č.p. 87, rodinný dům, pozemku p.č. 404, s příslušenstvím, LV číslo 743, katastrální území Rtyně v Podkrkonoší, obec Rtyně v Podkrkonoší, okres Trutnov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Pod Rychtou 87 542 33 Rtyně v Podkrkonoší Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Rtyně v Podkrkonoší Katastrální území: Rtyně v Podkrkonoší Počet obyvatel: 3 032 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 301,92 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 07.10.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 29.09.2015, LV 743, k.ú. Rtyně v Podkrkonoší - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace ze znaleckého posudku číslo 546/020/2011 ze dne 27.01.2011, vypracovala Ing. Marcela Řebíková, Pod Lesem 1023, Mníšek pod Brdy 5. Vlastnické a evidenční údaje Zienert Luboš, Pod Rychtou 87, 54233 Rtyně v Podkrkonoší 1/2-2 -
Zienertová Hana, Letná 301, 54941 Červený Kostelec 1/2 Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zienert Luboš Věcné břemeno bytu - oprávněná již nežije, neboť by měla v době ocenění 107 let a z tohoto důvodu se věcné břemeno neoceňuje. Zahájení exekuce - Zienert Luboš Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v zástavbě rodinných domů v ulici Pod Rychtou u místní komunikace. Jedná se o rodinný dům, stodolu na svažitém pozemku. Chlév má dřevěnou konstrukci a stavební stav je velmi špatný. Chlév má nulovou cenu, neboť obvyklá cena demolice (zbourání a odklizení materiálu a úprava terénu) převyšuje cenu použitelného materiálu. Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníkem prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,930 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,060 Koeficient pp = I T * I P = 0,986 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, částečně podsklepený, samostatně stojící rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 124. Je asi napojen na el. energii, vodovod a žumpu. Objekt byl postaven asi před 150 lety. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází asi sklepy. V prvním nadzemním podlaží se nachází asi kuchyň, dvě obytné místnosti, záchod a sklad. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce Provedení 1. Základy: kamenné bez izolace 2. Zdivo: dřevěné, roubené, smíšené, cihelné, mírná zemní vlhkost 3. Stropy: trámové, klenby 4. Střecha: sedlová 5. Krytina: eternitové šablony 6. Klempířské konstrukce: pozinkované, dožité 7. Vnitřní omítky: vápenné 8. Fasádní omítky: vápenocementové, poškozené 9. Vnější obklady: kamenné 10. Vnitřní obklady: nezjištěno 11. Schody: nezjištěno 12. Dveře: plné, prosklené, původní 13. Okna: dvojité, dřevěné 14. Podlahy obytných místností: PVC 15. Podlahy ostatních místností: dlažby, PVC 16. Vytápění: asi lokální na tuhá paliva 17. Elektroinstalace: 220 V 18. Bleskosvod: ne 19. Rozvod vody: asi studené 20. Zdroj teplé vody: nezjištěno 21. Instalace plynu: před domem 22. Kanalizace: ano 23. Vybavení kuchyně: nezjištěno 24. Vnitřní vybavení: nezjištěno 25. Záchod: nezjištěno 26. Ostatní: ne - 5 -
Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, zpevněné plochy, oplocení, venkovní schodiště, vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 150 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 813,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP : 3,40*13,15 = 44,71 m 2 1.NP : 10,15*13,15 = 133,47 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP : 44,71 m 2 2,10 m 1.NP : 133,47 m 2 2,30 m Obestavěný prostor 1.PP : (3,40*13,15)*(2,10) = 93,89 m 3 1.NP : (10,15*13,15)*(2,30) = 306,99 m 3 zastřešení: (10,15*13,15)*(4,55*0,5) = 303,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 704,53 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 133,47 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 178,18 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,33 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD II -0,05-6 -
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 150 let: s = 1-0,005 * 150 = 0,250 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,187 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 813,- Kč/m 3 * 0,187 = 339,03 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 704,53 m 3 * 339,03 Kč/m 3 * 0,930 * 1,060= 235 465,04 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 235 465,04 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola Přízemní, nepodsklepený, objekt stodoly se nachází vedle rodinného domu na pozemku p.č. st. 124. Objekt byl postaven před 150 lety. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt není vůbec udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 7,40*5,60 = 41,44-7 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 41,44 m 2 2,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (7,40*5,60)*(2,90) = 120,18 m 3 zastřešení (7,40*5,60)*(3,85*0,5) = 79,77 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 120,18 m 3 zastřešení Z 79,77 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 199,95 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné bez izolace P 100 2. Obvodové stěny dřevěné P 100 3. Stropy ne C 100 4. Krov X 100 5. Krytina cementová taška S 100 6. Klempířské práce pozinkované, dožité P 100 7. Úprava povrchů nátěry S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře tesařské P 100 10. Okna ne C 100 11. Podlahy hliněné P 100 12. Elektroinstalace ne C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,30 100 0,46 3,82 2. Obvodové stěny P 31,90 100 0,46 14,67 3. Stropy C 21,20 100 0,00 0,00 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 11,10 100 1,00 11,10 6. Klempířské práce P 1,60 100 0,46 0,74 7. Úprava povrchů S 6,00 100 1,00 6,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00-8 -
9. Dveře P 3,70 100 0,46 1,70 10. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 11. Podlahy P 10,80 100 0,46 4,97 12. Elektroinstalace C 4,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 43,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,4300 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,30 100,00 0,46 3,82 8,88 150 175 85,71 7,6110 2. Obvodové stěny P 31,90 100,00 0,46 14,67 34,12 150 150 100,00 34,1200 5. Krytina S 11,10 50,00 1,00 5,55 12,91 150 150 100,00 12,9100 5. Krytina S 11,10 50,00 1,00 5,55 12,91 150 150 100,00 12,9100 6. Klempířské práce P 1,60 100,00 0,46 0,74 1,72 150 150 100,00 1,7200 7. Úprava povrchů S 6,00 100,00 1,00 6,00 13,95 150 150 100,00 13,9500 9. Dveře P 3,70 100,00 0,46 1,70 3,95 150 150 100,00 3,9500 11. Podlahy P 10,80 100,00 0,46 4,97 11,56 150 150 100,00 11,5600 Opotřebení: 98,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4300 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 862,15 Plná cena: 199,95 m 3 * 862,15 Kč/m 3 = 172 386,89 Kč Koeficient opotřebení: (1-98,7 % /100) * 0,013 Nákladová cena stavby CS N = 2 241,03 Kč Koeficient pp * 0,986 Cena stavby CS = 2 209,66 Kč Stodola - zjištěná cena = 2 209,66 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou svažité. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00-9 -
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou svažité. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 1,060 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 1,060 = 0,986 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 301,92 0,986 297,69 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 124 197,00 297,69 58 644,93 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 404 2 084,00 297,69 620 385,96 Stavební pozemky - celkem 2 281,00 m 2 679 030,89 Pozemky - zjištěná cena = 679 030,89 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 679 030,89 Celková výměra pozemku m 2 2 281,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 300,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 89 307,00 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 4 018,82-10 -
Trvalé porosty - zjištěná cena = 4 018,82 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 235 465,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 169 973,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 405 438,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 679 030,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 679 030,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 4 018,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 4 018,80 Kč Celkem 1 088 488,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 088 488,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 235 465,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stodola 2 209,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 237 674,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 679 030,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 679 030,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 4 018,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 4 018,80 Kč - 12 -
Celkem 920 724,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 920 724,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 920 720,- Kč slovy: Devětsetdvacettisícsedmsetdvacet Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno - 13 -
konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 77 m2, pozemek 1 136 m2 Havlovice, okres Trutnov 165 000 Kč Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s 1.NP a částečným podkrovím. Dům obsahuje v 1.NP chodbu, sklep, 2 místnosti bývalé hospodářské části, obývací pokoj s kuchyňským koutem a schodiště je do půdního prostoru. V podkroví je půdní prostor, dvě ložnice a koupelna s WC. Půdorys domu je tvaru obdélníka. Základy jsou kamenné, svislé konstrukce jsou dřevěné trámové omítnuté, zděné z cihel a smíšené z cihel a kamene v tl. 45 cm, krov je dřevěný, vázaný, střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu získaného z plechových sudů, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnější i vnitřní omítky jsou vápenné, vnější obklady tvoří plechové štíty, stropy jsou dřevěné trámové s viditelnými trámy. Schodiště je kamenné, dveře jsou dřevěné, okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy obytných místností jsou betonové. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva umístěnými v obývacím pokoji. Ohřev vody je bojlerem a průtokovým elektrickým ohřívačem. V koupelně je vana a umyvadlo. Voda je čerpána z veřejného vodovodu. Kanalizace je svedena do žumpy. Nemovitost je připojena na elektrorozvodnou síť. Na severní stranu domu navazuje stavba bývalých hospodářských místností, která je převážně zděné konstrukce, střecha je sedlová s plechovou krytinou. Celková cena: 165 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 5274 Aktualizace: 11.09.2015 Stavba: Smíšená - 14 -
Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 77 m2 Plocha pozemku: 1136 m2 Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 2. Prodej rodinného domu 268 m2, pozemek 2 912 m2 Litoboř, okres Náchod 250 000 Kč Nabízím k prodeji nemovitost v obci Litoboř. Jedná se o samostatně stojící podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím. Podkroví domu není využito. Stavba pochází ze začátku minulého století. V roce 2010 zde byla započata rekonstrukce, ale zamýšlené úpravy se nepodařilo dokončit a v současné době je objekt neobydlený a bude potřebovat celkovou rekonstrukci. Celková plocha pozemku je 2.912 m2 a kromě domu samotného je zde umístěna polorozpadlá stodola. Pozemek je svažitý, není udržovaný a je zarostlý travou a náletovými dřevinami. Objekt je napojen na veřejný vodovod a elektřinu, odkanalizování je řešeno do žumpy. Náchod 16 km, Jaroměř 14 km, Česká Skalice 7 km. Celková cena: 250 000 Kč za nemovitost, bez poplatků, včetně právního servisu Hypotéka: 898 Kč měsíčně Aktualizace: Dnes Inzerát byl dnes topován ID: 383938652 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 268 m2 Plocha podlahová: 191 m2 Plocha pozemku: 2912 m2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod - 15 -
Odpad: Jímka Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová 3. Prodej chalupy 150 m2, pozemek 520 m2 Maršov u Úpice, okres Trutnov 250 000 Kč Nabízíme k prodeji zděnou chalupu 1+1 v obci Maršov u Úpice. Dispozice: bytová jednotka + koupelna s WC, částečně podsklepený, s 1 nadzemním podlažím a půdním prostorem v sedlové střeše. Dům před rekonstrukcí. Započaty stavební práce, rozvod elektřiny a částečně odpady. Objekt je situovaný v centrální části obce u komunikace procházející obcí. Součástí dřevěná kolna, přístupná z chodby v domě a zahrada o výměře 420 m2. Stavbu je možné napojit na veřejný vodovod, elektro ze sloupu, případně telefon. Splaškové vody jsou svedeny do septiku na pozemku. Celková cena: 250 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu (k jednání) Hypotéka: 898 Kč měsíčně Poznámka k ceně: S financováním Vám rádi pomůžeme. ID zakázky: N8170 Aktualizace: 17.09.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Rohový Typ domu: Patrový Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 100 m2 Užitná plocha: 150 m2 Plocha podlahová: 150 m2 Plocha pozemku: 520 m2 Parkování: Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V - 16 -
Doprava: Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 250-350 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zienert Luboš Věcné břemeno bytu Zahájení exekuce - Zienert Luboš Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí 280 000,- Kč - 17 -
z toho podíl id. 1/2 je 140 000,- Kč slovy: Stočtyřicettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 12.10.2015 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 254/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 254/15. - 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace 1-19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -