ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 7019-1562/2018 Objednatel znaleckého posudku: Mgr. Luboš Holík, Dlouhá 178/15, Litoměřice Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem soudního řízení. Adresa předmětu ocenění: Pozemek leží na adrese Ledčice, Ledčice, okres Mělník Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 23.09.2018 Zpracováno ke dni: 23.09.2018 Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 01.10.2018 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. 3566 a podílu 1/13 na pozemku p.č.3684 nacházejícího se v obci Ledčice, okres Mělník, katastrální území Ledčice za účelem soudního řízení (35 D 242/2014 152). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemek parc. č. 3566 a 3684, katastrální území Ledčice Ledčice, Ledčice, okres Mělník Středočeský kraj Mělník Ledčice Ledčice 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 23.09.2018. Prohlídka proběhla za přítomnosti: bez přítomnosti jiné osoby. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z katastru nemovitostí, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické řešení systému INEM 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Rohan Jiří, č. p. 28, 41301 Černouček Nemovitosti: Pozemek parc. č. 3566 a 3684 nacházející se v obci Ledčice, okres Mělník, katastrální území Ledčice. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky je užívány jako pozemky, o přepočtené rozloze 10.408 (10.356 trvalého travního porostu na p.č. 3566 a podíl 1/13 z 679 orné půdy 2
na p.č.3684). Plochy pozemků jsou dle územního plánu regulovány jako louky a pastviny, v malé míře orná půda. V severní části pozemku p.č. 3566 se nacházejí nálety akátu. Samotné pozemky jsou mírně svažité. Přístup k pozemkům je bezproblémový po nezpevněné obecní cestě. Pozemky je umístěny ve východní nezastavěné části obce. Dostupnost obchodů v příslušné obci je nedostatečná - nutnost dojezdu. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět a v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět. V okolí pozemku je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci je pobočka České pošty. Pozemek se nachází v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů. Pozemek se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka autobusových spojů. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Tabulkový popis Rozloha 10.408 Popis oceňovaného pozemku Popis okolí Druh pozemku Územní plán Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita zemědělský pozemek louky a pastviny, v malé míře orná půda v části p.č. 3566 nálet akátu mírně svažitý neoploceno přístup bezproblémový po nezpevněné obecní cestě východní část k.ú. Ledčice nedostatečná dostupnost obchodů - nutnost dojezdu, v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav pouze zastávka autobusových spojů, Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace 3
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 23.09.2018 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. 3566 a 3684, katastrální území Ledčice Pozemek v katastrálním území Ledčice, obec Ledčice č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Ledčice, Ledčice, okres Mělník plocha 10408 1 Uhy, okres Kladno plocha 8424 2 Slaný, okres Kladno plocha 21921 3 Kostelecká, Kostelec nad Labem, okres Mělník plocha 12340 4 Býkev, okres Mělník plocha 4106 5 Bechlín, okres Litoměřice plocha 28650 5
č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 23,82 Kč Nepoužit 23,82 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 23,82 Kč 2 25,00 Kč 0.9 22,50 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 22,50 Kč 3 32,01 Kč Nepoužit 32,01 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 32,01 Kč 4 28,00 Kč 0.9 25,20 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 25,20 Kč 5 26,50 Kč 0.9 23,85 Kč 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.0000 23,85 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 25,48 Kč 22,50 Kč 32,01 Kč 3,78 Kč 21,70 Kč 29,26 Kč Komentář: Do výběru pro srovnání byly zařazeny pozemky se zemědělským využitím z nejbližšího okolí. K úpravě ceny pomocí koeficientů nebylo přistoupeno, neboť se jedná o řádově obdobně velké pozemky, podobných vlastností, skládající se také z více částí či podílů, což je na trhu se zemědělskou půdou běžná praxe. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 25,48 Kč/ 10.408 * = 265.149 Kč 265.000,-- Kč 6
II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemek v katastrálním území Ledčice, obec Ledčice č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Ledčice, Ledčice, okres Mělník plocha 10408 1 Uhy, okres Kladno plocha 8424 2 Slaný, okres Kladno plocha 21921 3 Kostelecká, Kostelec nad Labem, okres Mělník plocha 12340 4 Býkev, okres Mělník plocha 4106 5 Bechlín, okres Litoměřice plocha 28650 Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 23,82-23,82 2 25,00 0,90 22,50 3 32,01-32,01 4 28,00 0,90 25,20 5 26,50 0,90 23,85 Maximální hodnota 32,01 (případ č.3) Minimální hodnota 22,50 (případ č.2) Relace min vs. max hodnoty 1,4227 OK Aritmetický průměr 25,48 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Ledčice, obec Ledčice č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Ledčice, Ledčice, okres Mělník plocha 10408 X 1 Uhy, okres Kladno plocha 8424 2 Slaný, okres Kladno plocha 21921 3 Kostelecká, Kostelec nad Labem, okres Mělník plocha 12340 4 Býkev, okres Mělník plocha 4106 5 Bechlín, okres Litoměřice plocha 28650 3 3 3 3 3 7
Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 23,82-23,82 3 71,46 2 25,00 0,90 22,50 3 67,50 3 32,01-32,01 3 96,03 4 28,00 0,90 25,20 3 75,60 5 26,50 0,90 23,85 3 71,55 Mezisoučet 15 382,14 Celke5,48 Základní cena: 25,48 Kč/ Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 25,48 * 1,0000 = 25,48 Kč/ Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 25,48 Kč/ * 10.408 = 265.195,84 Kč 265.000,-- Kč II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 24-23,82 2 25 0,90 22,50 3 32-32,01 4 28 0,90 25,20 5 27 0,90 23,85 Střední hodnota 25,48 Medián 23,85 Rozdíl max-min 9,51 Minimu2,50 Maximum 32,01 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 23 až 25 3 0.6 25 až 27 1 0.2 27 až 30 0 0 30 až 32 1 0.2 8
Četnost 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Četnost 0 25 27 30 32 až až až až 23 25 27 30 Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 22,50 Kč/ do 24,87 Kč/ * 10.408 od 234.180,00 Kč do 258.846,96 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od 234.000,-- Kč do 259.000,-- Kč 9
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 265.000,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM 265.000,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od 234.000,-- Kč do 259.000,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav, Ing. Aleš Novák Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz V Praze, dne 01.10.2018 250.000 Kč Slovy: dvěstěpadesáttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 7019-1562/2018 znaleckého deníku. Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, podle ustanovení 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. 10
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 11
12
p.č. 3566 p.č. 3684 13
Výřez z mapy územního plánu 14
Pořízená fotodokumentace p.č. 3566 p.č. 3684 15
Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 8032, Uhy, okres Kladno Celková cena: 200.640 Kč Adresa: Uhy, okres Kladno 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Uhy, okres Kladno Provize Neuvedeno Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne 200 640 Kč Plocha pozemku (m2) 8032 20.07.2018 Současné využití zemědělská půda Číslo řízení V-2335/2018 Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Prodej pole 8032 m2 u obce Uhy okres Kladno. Pole je složeno ze tří samostatných na sebe nenavazujících pozemků - 289 m2, 6183 m2 a 1560 m2. Cena je uvedena bez daně z nabytí nemovitých věcí. 4. Fotodokumentace 16
5. Mapové zobrazení 17
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 21921, Slaný, okres Kladno Celková cena: 548.025 Kč Adresa: Slaný, okres Kladno 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Slaný, okres Kladno Plocha pozemku (m2) 21921 Cena 548 025 Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Nabízíme k prodeji zajímavý pozemek o velikosti 21 921 m2, který je veden v KN jako orná půda. Momentálně je však využíván jako zatravněná plocha. Doporučujeme prohlídku. V případě zájmu či dotazu volejte makléři. 4. Fotodokumentace 18
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 12340, Kostelecká, Kostelec nad Labem, okres Mělník Celková cena: 395.000 Kč Adresa: Kostelecká, Kostelec nad Labem, okres Mělník 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Kostelecká, Kostelec nad Labem, okres Mělník Provize 395 000 Kč Plocha pozemku (m2) Neuvedeno 12340 24.04.2018 Současné využití zemědělská půda 19
Číslo řízení V-3305/2018 Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Naše společnost Chenen Servisní a.s. se svým produktem Pudavaukci.cz zajišťuje prodej níže uvedených pozemků. Lokalita: katastrální území Kostelec nad Labem, okres Mělník, kraj Středočeský. Předmět prodeje: Zemědělské pozemky parcelních čísel KN 920/3, 920/164, 920/183, 920/184, 920/223, 920/224 zapsané na LV č. 185. Celková výměra nabízeného pozemku: 12 340 Vyvolávací cena: 242.000,- Kč Cena KUP HNED : 395.000,- Kč Výše minimálního příhozu: 1 000,- Kč Kauce: Kauce pro účast není vyžadována. Jedná se o aukci s limitní cenou. Limitní cenu nezveřejňujeme. Začátek aukce: 4. 4. 2018 9:00 Konec aukce: 18. 4. 2018 9:00 Aukce probíhá jako jednokolová, trvá 14 dní. Po registraci můžete podat příhoz kdykoliv mezi zahájením a ukončením aukce nebo pozemky koupit hned a aukci ukončit. Pokud si ve svém profilu nastavíte zasílání upozornění, dostanete při každém příhozu notifikaci e-mailem. Není tedy nutné aukci neustále on-line sledovat. Pokud je přihozeno v posledních 5-ti minutách aukce, aukce se automaticky prodlužuje o dalších 10 minut. Vítězná cena je vždy konečná a obsahuje veškeré související poplatky kromě daně z nabytí. Daň z nabytí nemovitosti vyřizuje a hradí kupující. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 20
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 4106, Býkev, okres Mělník Celková cena: 114.968 Kč Adresa: Býkev, okres Mělník 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Býkev, okres Mělník Plocha pozemku (m2) Cena 114 968 Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 4106 Slovní popis Prodej pole 4 106 m² Mělnicko, obec Býkev Prodej pozemku přímo od majitele, nabízím soubor zemědělských pozemků, polí, orné půdy, v katastrálním území Mělník Býkev. Bonity jednotlivých parcel vám budou zaslány na požádání. V případě zájmu poskytnu další dostupné informace, jednatel. 4. Fotodokumentace 21
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 5 1. Identifikace Prodej, Pozemek, 28650, Bechlín, okres Litoměřice Celková cena: 759.225 Kč Adresa: Bechlín, okres Litoměřice 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Bechlín, okres Litoměřice Plocha pozemku (m2) 28650 Cena 759 225 Kč Současné využití zemědělská půda Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Samota 22
Slovní popis Nabízíme k prodeji soubor pozemků vedených jako orná půda a trvalý travní porost o celkové výměře 28650 m2 v katastrálním území Bechlín, okres Litoměřice. Jedná se o pruhy v honu. Výměra orné půdy činí 26735 m2. Přístup po obecní nezpevněné komunikaci. BPEJ 10411, 12110, 12113 a 12152. Pozemky jsou obhospodařovány na základě pachtovní smlouvy. Daň z nabytí nemovitých věcí hradí kupující. Vhodné jako dlouhodobá investice. Doporučujeme. 4. Fotodokumentace 23