ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 7826-290/2019 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby majetku. Adresa předmětu ocenění: Žerůtky č.p. 51, okres Znojmo Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 13.02.2019 Zpracováno ke dni: 13.02.2019 Zhotovitel: XP invest, s.r.o., Mgr. Tomáš Doležal Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: kontakt@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 16.02.2019 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 51 vč. příslušenství a pozemku parc. č. st. 42/1, 141/12 v obci Žerůtky, okres Znojmo, katastrální území Žerůtky u Znojma. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Ulice: Katastrální území: Rodinný dům č.p. 51, obec Žerůtky Žerůtky č.p. 51, okres Znojmo Jihomoravský kraj Znojmo Žerůtky Žerůtky u Znojma 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 13.02.2019. Při místním šetření nebyla stavba rodinného domu s pozemkem zpřístupněna a ohledání tak proběhlo pouze z veřejně dostupných prostor. Stavební dokumentace nebyla předložena. Popis stavby je založen pouze na externím ohledání nemovitosti. Stav a vybavení domu tedy není známo a získané informace nebo rozměry tak vždy nemusí zcela odrážet skutečnost, jelikož mohou být založeny pouze na odborném posouzení zhotovitele znaleckého posudku. Pro ocenění byly použity informace získané při místním šetření, informace z katastru nemovitostí, satelitních snímků a dalších veřejně dostupných zdrojů. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne 15.02.2019 - snímek katastrální mapy - místní šetření ze dne 13. 02. 2019 - pořízená fotodokumentace - vlastní databáze realizovaných prodejů a nabízených nemovitostí - kupní smlouvy k realizovaným prodejům podobných nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Dvořák Tomáš, U železné lávky 557/6, Malá Strana, 11800 Praha 1 Nemovitosti: Rodinný dům č.p. 51 vč. příslušenství a pozemku parc. č. st. 42/1, 141/12 v obci Žerůtky, okres Znojmo, katastrální území Žerůtky u Znojma. 2
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný rodinný dům je samostatný objekt a má celkem 2 nadzemní podlaží. Dům je celkově podsklepený, je zde půda. Dům pochází patrně z počátku 30. let 20. stol. Běžná údržba je zcela zanedbaná, stavba evidentně nebyla delší dobu užívána. V minulosti byly patrně prováděny částečné úpravy, nicméně se předpokládá provedení rozsáhlé rekonstrukce. Základy jsou patrně betonové, izolace nefunkční, konstrukce objektu je zděná, připouští se i možnost smíšeného zdiva, stropy jsou patrně klenuté v suterénu, dřevěné trámové v nadzemních podlažích. Střecha je valbová, střešní krytinu tvoří bobrovka a klempířské prvky jsou pozinkované. Vnější omítky jsou vápenocementové. Půdorys objektu je tvaru L. Vnitřní omítky jsou vápenné. Jsou zde zdvojená dřevěná okna. V objektu jsou patrně dva byty v nadzemních podlažích, s technickým zázemím v suterénu. Přibližná podlahová plocha činí 180 m 2. Do objektu je pravděpodobně zavedena elektřina o napětí 230V a 400V, vodovod a zemní plyn. Funkčnost přípojek nebyla ověřena. Odpady jsou patrně svedeny do jímky. Vytápění domu je patrně ústřední, kotel ve stavbě. Na pozemku parc. č. st. 42/1 o výměře 568 m 2 se mimo stavby popsaného rodinného domu nachází vedlejší stavba, která je přistavěna k západní části domu. Celý pozemek je oplocen zděným plotem. Pozemek parc. č. 141/12 o výměře 885 m 2 se nachází asi 15 m východně od stavby rodinného domu a není spojený se stavebním pozemkem. Pozemek není oplocený a nacházejí se na něm trvalé porosty. Pozemky jsou svažité. K objektu je bezproblémový přístup po zpevněné obecní cestě. Možnost parkování je na vlastním pozemku. Objekt je postaven ve východní části obce a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je malá - vybavenost menšími obchody s omezenou otevírací dobou. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu a není zde žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojezdu. V okolí je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, nejsou zde žádné úřady - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem a v místě se nenachází pobočka České pošty - nutnost dojezdu. Dům je postaven v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Je zde zanedbatelné nebezpečí výskytu záplav. V místě je pouze zastávka autobusových spojů. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. 3
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 13.02.2019 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Rodinný dům č.p. 51, obec Žerůtky Rodinný dům č.p. 51 obec Žerůtky č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Žerůtky, okres Znojmo 180 m 2, Před rekonstrukcí 1453 m 2 dílna 1 Olbramkostel, okres Znojmo 160 m 2, Dobrý 414 m 2 sklad 2 Jevišovice, okres Znojmo 180 m 2, Velmi dobrý 800 m 2 garáž 3 Tyršova, Moravské Budějovice, okres Třebíč 147 m 2, Dobrý 723 m 2 garáž 4 Hodonice, okres Znojmo 150 m 2, Před rekonstrukcí 980 m 2-5
č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 užitné plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 10.000,00 Kč 0.9 9.000,00 Kč 1.02 1.06 1.10 0.79 0.98 1.00 0.9208 9.774,11 Kč 2 9.944,44 Kč 0.9 8.950,00 Kč 1.05 1.00 1.15 0.87 1.02 0.97 1.0394 8.610,74 Kč 3 12.244,90 Kč Nepoužit 12.244,90 Kč 1.08 1.08 1.10 0.85 1.02 1.02 1.1346 10.792,26 Kč 4 12.666,67 Kč 0.9 11.400,00 Kč 1.05 1.08 1.05 0.91 0.98 1.01 1.0725 10.629,37 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 9.951,62 Kč 8.610,74 Kč 10.792,26 Kč 999,25 Kč 8.952,37 Kč 10.950,87 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 9.951,62 Kč/m 2 180,00 m 2 * = 1.791.292 Kč 1.790.000,-- Kč 6
II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Rodinný dům č.p. 51 obec Žerůtky č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Žerůtky, okres Znojmo 180 m 2, Před rekonstrukcí 1453 m 2 dílna 1 Olbramkostel, okres Znojmo 160 m 2, Dobrý 414 m 2 sklad 2 Jevišovice, okres Znojmo 180 m 2, Velmi dobrý 800 m 2 garáž 3 Tyršova, Moravské Budějovice, okres Třebíč 147 m 2, Dobrý 723 m 2 garáž 4 Hodonice, okres Znojmo 150 m 2, Před rekonstrukcí 980 m 2 - Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 10.000,00 0,90 9.000,00 2 9.944,44 0,90 8.950,00 3 12.244,90-12.244,90 4 12.666,67 0,90 11.400,00 Maximální hodnota 12.244,90 (případ č.3) Minimální hodnota 8.950,00 (případ č.2) Relace min vs. max hodnoty 1,3681 OK Aritmetický průměr 10.398,73 7
II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Rodinný dům č.p. 51 obec Žerůtky č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Žerůtky, okres Znojmo 180 m 2, Před rekonstrukcí 1453 m 2 dílna X 1 Olbramkostel, okres Znojmo 160 m 2, Dobrý 414 m 2 sklad 3 2 Jevišovice, okres Znojmo 180 m 2, Velmi dobrý 800 m 2 garáž 2 3 Tyršova, Moravské Budějovice, okres Třebíč 147 m 2, Dobrý 723 m 2 garáž 1 4 Hodonice, okres Znojmo 150 m 2, Před rekonstrukcí 980 m 2-3 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 10.000,00 0,90 9.000,00 3 27.000,00 2 9.944,44 0,90 8.950,00 2 17.900,00 3 12.244,90-12.244,90 1 12.244,90 4 12.666,67 0,90 11.400,00 3 34.200,00 Mezisoučet 9 91.344,90 Celkem 10.149,43 Základní cena: 10.149,43 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5: 10.149,43 * 0,9800 = 9.946,44 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 9.946,44 Kč/m 2 * 180,00 m 2 = 1.790.359,20 Kč 1.790.000,-- Kč 8
II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 10.000 0,90 9.000,00 2 9.944 0,90 8.950,00 3 12.245-12.244,90 4 12.667 0,90 11.400,00 Střední hodnota 10.398,73 Medián 10.200,00 Rozdíl max-min 3.294,90 Minimum 8.950,00 Maximum 12.244,90 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 8.950 až 10.048 2 0.5 10.048 až 11.147 0 0 11.147 až 12.245 2 0.5 0,6 Četnost 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Četnost 0 10.048 11.147 12.245 až až až 8.950 10.048 11.147 Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 8.950,00 Kč/m 2 do 12.244,90 Kč/m 2 * 180,00 m 2 od 1.611.000,00 Kč do 2.204.082,00 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od 1.610.000,-- Kč do 2.200.000,-- Kč 9
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 1.790.000,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM 1.790.000,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od 1.610.000,-- Kč do 2.200.000,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s.r.o., Mgr. Tomáš Doležal Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: kontakt@xpinvest.cz V Praze, dne 16.02.2019 1.790.000 Kč Slovy: jedenmilionsedmsetdevadesáttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 7826-290/2019 znaleckého deníku. 10
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 11
12
Pořízená fotodokumentace 13
Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Rodinný dům, 160 m 2, Olbramkostel, okres Znojmo Celková cena: 1.600.000 Kč Adresa: Olbramkostel, okres Znojmo 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Olbramkostel, okres Znojmo Zastavěná plocha (m2) Cena 1 600 000 Kč Plocha užitná 160 Konstrukce budovy Cihlová Podlahová plocha 160 Typ domu Přízemní Plocha přidruženého pozemku Stav objektu Dobrý 170 414 Slovní popis K prodeji nabízíme patrový, rodinný dům 4+kk v obci Olbramkostel., okr. Znojmo. Nabízený dům o celkové užitné ploše 160m2, na pozemku o výměře 243m2. Dům je řešen takto, v přízemí vstupními dveřmi vstoupíte do rozlehlé předsíně na kterou navazuje kuchyně, koupelna s vanou, samostatné WC, dvě komory a technická komora s umístěným bojlerem na ohřev vody. Po schodišti přijdete do druhého patra s rozsáhlým obývacím prostorem a dalšími místnostmi, jako jsou dětský pokoj, ložnice a místost k případnému vybudování kuchyně. Z tohoto patra vstoupíte na zadní dvorek s terasovitou zahrádkou a malým, zahradním domkem. Dům je vytápěn akumulačními 14
kamny, ale je možnost připojení na plyn z přípojky na hraně pozemku s ostatními IS. Parkování až pro tři auta je v uzavřeném průjezdu domu. Před domem přes silnici se nachází oplocená zahrádka o rozleze 171m2. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 15
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 1. Identifikace Prodej, Rodinný dům, 180 m 2, Jevišovice, okres Znojmo Celková cena: 1.790.000 Kč Adresa: Jevišovice, okres Znojmo 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Jevišovice, okres Znojmo Stav objektu Velmi dobrý Cena 1 790 000 Kč Zastavěná plocha (m2) Konstrukce budovy Cihlová Plocha užitná 180 Typ domu Plocha přidruženého pozemku Počet nadzemních podlaží 3 77 800 Slovní popis Nabízíme k prodeji RD 3+kk, 2+1 a 2+kk pozemek 800 m2 v obci Jevišovice. Byty jsou stavebně odděleně, dům není v KN rozdělen na bytové jednotky, nemovitost je tedy vedena jako RD. V 1. NP je byt 3+kk. V 2. NP je byt 2+1 a v 3. NP je byt 2+kk. Ohřev vody elektrickými bojlery. Sítě elektřina, voda obecní, kanalizace obecní tlaková, plyn v domě(nepoužívá se). Na domě provedeny následující úpravy: nová střecha včetně zateplení, nová fasáda včetně zateplení, plastová okna( dvě okna do chodby jsou původní), vybudována přípojka kanalizace, rozvody elektřiny, vody a odpadů, dále rekonstrukce interieru domu, podlahy koupelny. V domě je potřeba vyřešit topení a interiér chodby. 16
4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 17
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 1. Identifikace Prodej, Rodinný dům, 147 m 2, Tyršova č.p. 925, Moravské Budějovice, okres Třebíč Celková cena: 1.800.000 Kč Adresa: Tyršova, Moravské Budějovice, okres Třebíč 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Adresa Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne Tyršova, Moravské Budějovice, okres Třebíč Stav objektu 1 800 000 Kč Zastavěná plocha (m2) 10.10.2018 Plocha užitná 147 Číslo řízení V-1622/2018-741 Podlahová plocha 147 Konstrukce budovy Cihlová Plocha přidruženého pozemku Typ domu Dobrý 159 723 Slovní popis Ve výhradním zastoupení nabízíme: Zděná prvorepubliková vila vel. 5+1 s garáží a zahradou o vým. 564 m2. Dům je celý podsklepený, přízemí: kuchyň + jídelna, 3 pokoje, WC, podkroví: 2 pokoje, koupelna, prostorný balkon, půda. Napojeno na veškeré inž. sítě: elektřina, veř. vodovod (nová přípojka) + vlastní studna, kanalizace (nová přípojka), plynové ústřední vytápění. 18
4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 19
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4 1. Identifikace Prodej, Rodinný dům, 150 m 2, Hodonice, okres Znojmo Celková cena: 1.900.000 Kč Adresa: Hodonice, okres Znojmo 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Hodonice, okres Znojmo Zastavěná plocha (m2) Cena 1 900 000 Kč Plocha užitná 150 Konstrukce budovy Cihlová Podlahová plocha 150 Typ domu Plocha přidruženého pozemku Stav objektu Před rekonstrukcí 120 980 Slovní popis Prodej samostatně stojícího rodinného domu 4+1 Hodonice. Dispozice domu: kuchyně, obývací pokoj a ložnice a dva samostatné pokoje, samostatné WC, koupelna s vanou. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě. Obec Hodonice se nachází 8 km od Znojma. V obci jsou základní služby a obchody, vlakové nádraží. 20
4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 21