ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 199/8169/2018 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 682/6 v bytovém domě č.p. 672, 682 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel St. 751, St.752, k.ú. Kovářská, v ulici Sídliště v Kovářské, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 199/8169/2018 LV no.: 727 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 682/6 v bytovém domě č.p. 672, 682 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel St. 751, St. 752, k.ú. Kovářská, v ulici Sídliště v Kovářské, okres Chomutov, Ústecký kraj. Address of subject / Adresa majetku: Sídliště 682/1, 431 86 Kovářská Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: 609.000 Kč nebyla stanovena Kč 618.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK byt č. 682/6 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) obytná zóna odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. 387/3 Size: Velikost Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM 600.000 Kč 600.000 Kč nestanoveno Kč podíl 6083/125833 z 418 m 2 tj. cca 20 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 197,- Kč/ m 2 Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: montovaný z panelů m 2 Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: 60,94 m 2 Storage area: Skladové plochy: 24.800 Kč 1978 60 % Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
A. NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 727 (prokazující stav ke dni 18.10.2018) jsou ve vlastnictví Jána Kučmáše, č.p. 157, 439 72 Krásný Dvůr. Podle dostupných údajů je oceňovaný byt předmětem dědického řízení po zemřelém Jánu Kučmášovi. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 727 (prokazující stav ke dni 18.10.2018) je evidováno zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 192.000,- Kč a příslušenství, oprávnění pro SMART Financial s.r.o., Hněvotinská 241/52, Nová Ulice, 779 00 Olomouc, (IČO: 47678721), smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 14.1.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 14.1.2011(podrobněji v části C listu vlastnictví č. 727 v příloze). Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 727 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 727 (prokazující stav ke dni 18.10.2018) je evidováno zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 192.000,- Kč a příslušenství, oprávnění pro SMART Financial s.r.o., Hněvotinská 241/52, Nová Ulice, 779 00 Olomouc, (IČO: 47678721), smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 14.1.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 14.1.2011(podrobněji v části C listu vlastnictví č. 727 v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - typový panelový bytový dům Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 727, prokazující stav ke dni 18.10.2018 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kovářská, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 1.11.2018. Byt zpřístupnila Kateřina Pyršmídová (sousedka), klíč k oceňovanému bytu poskytla Irena Hinková (domovnice). - 3 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 671509 Název katastrálního území : Kovářská Kód obce : 563137 Název obce : Kovářská Počet obyvatel obce : 1.023 Datum stanovení počtu obyvatel : 1.1.2018 Kód okresu : CZ0422 Název okresu : Chomutov Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Městys Kovářská je obec lokálního významu, situovaná v Ústeckém kraji, v okrese Chomutov, na hřebenech Krušných hor, poblíž státní hranice se SRN (cca 10 km), se svými 1.023 obyvateli patří k větším obcím okresu Chomutov a zejména k větším horským obcím Krušných hor. Infrastruktura obce je odpovídající její velikosti a významu, v obci je obecní úřad, pošta, základní obchody, restaurace, ubytovací zařízení. Obec má veřejný vodovod, rozvod elektrického proudu, veřejnou kanalizaci, v obci není provedena plynofikace. S vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Vejprty (vzdálené asi 10 km severním směrem) a město Klášterec nad Ohří (vzdálené cca 19 km jižním směrem). Po dopravní stránce je obec spojena silnicemi II. a III. třídy s městy Vejprty a Klášterec nad Ohří, obec je také dostupná autobusovou a železniční dopravou. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na západním okraji zastavěného území městyse Kovářská, v ulici Sídliště, v lokalitě s převažující zástavbou bytových domů a budov občanské vybavenosti. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka č. 682/6: Oceňovaný byt je situován v řadovém bytovém domě č.p. 672, 682 v 2. nadzemním podlaží sekce č.p. 682. Bytový dům je postaven na pozemcích čís. parcel St. 751, St. 752, k.ú. Kovářská. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+ 2 sestává z předsíně, kuchyně, koupelny, WC a dvou pokojů, jeden z pokojů je rozdělen příčkou na dvě samostatně přístupné části. Podlahová plocha: předsíně 8,48 m 2 WC 1,02m 2 koupelna 2,67 m 2 kuchyně 12,52 m 2 rozdělený pokoj 7,85 m 2 + 12,40 m 2 pokoj 16,00 m 2 Celkem cca 60,94 m 2 Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je sedlová, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s teraco úpravou, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé a kanalizace, vytápění je ústřední dálkové, včetně přípravy teplé vody. - 4 -
Vybavení bytu tvoří vana, umyvadlo, záchod, topná tělesa, kuchyňská linka, elektrický sporák se sklo-keramickou deskou vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou v předsíni, kuchyni a obou částech rozděleného pokoje laminátové plovoucí, v druhém pokoji je povrch podlahy opatřen povlakem z PVC, v koupelně a na WC povlaky chybí. Stáří a stavební stav: Bytový dům podle informace z obecního úřadu pochází z roku 1978, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 40 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, např. byly vyměněny vstupy do domu, vnější povrchy byly opatřeny tepelnou izolací apod. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Stavební stav domu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Oceňovaný byt vykazuje známky zanedbané údržby s nutností menších stavebních úprav. V jednom z pokojů jsou v okolí okenního rámu stopy po zatékání. Koupelnové jádro vykazuje známky nedokončené rekonstrukce. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 682/6 náleží podíl o velikosti 6083/125833 na pozemcích čís. parcel St. 751 (zastavěná plocha a nádvoří, 209 m 2 ) a St. 752 (zastavěná plocha a nádvoří, 209 m 2 ), k.ú. Kovářská. Jedná se o pozemek převážně zastavěný bytovým domem č.p. 672, 682. Pozemky jsou mírně svažité konfigurace. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků ulice Sídliště ve vlastnictví Městyse Kovářská. Tvar pozemků a jejich vzájemné uspořádání jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: 609.000 Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: 618.000 Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukční ceny stavby po odpočtu přiměřeného opotřebení a ceny podílu na pozemku. Výnosová hodnota stanovena nebyla, byt není určen k dosahování výnosů, např. pronajímáním, ale k rodinnému bydlení. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základě porovnání s nabídkami srovnatelných bytů ve srovnatelných lokalitách města. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí. Věcná hodnota při stanovení obvyklé ceny není relevantní, poskytuje však nezbytné údaje pro rozhodování při koupi resp. prodeji, např. popis dispozičního řešení, zjištění užitných ploch, popis konstrukcí, vybavení a stavebně technického stavu apod. - 5 -
C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) ) jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 682/6 v bytovém domě č.p. 672, 682 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemcích čís. parcel St. 751, St. 752, k.ú. Kovářská, v ulici Sídliště v Kovářské, okres Chomutov, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 727 pro k.ú. a obec Kovářská u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Chomutov, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 1.11.2018 Slovy: Šestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi 600.000,- Kč V části C listu vlastnictví č. 727 (prokazující stav ke dni 18.10.2018) je evidováno zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 192.000,- Kč a příslušenství, oprávnění pro SMART Financial s.r.o., Hněvotinská 241/52, Nová Ulice, 779 00 Olomouc, (IČO: 47678721), smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 14.1.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 14.1.2011(podrobněji v části C listu vlastnictví č. 727 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 727. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 199/8169/2018. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 3. listopadu 2018-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 199/8169/2018 LV no.: 727 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 682/6 60,94 24 800 1 511 312 60,0 604 525 Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 604 525 Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Celkem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 751 zastavěná plocha a nádvoří (podíl o velikosti 6083/125833) 10,10 197 1 990 2 St. 752 zastavěná plocha a nádvoří (podíl o velikosti 6083/125833) 10,10 197 1 990 Comments Komentář cena podle cenového předpisu cena podle cenového předpisu Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 3 981 608 506 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč 0 0 Yeld value Výnosová hodnota Není stanovena Item no. Pol.č. 1 2 Comparative value - Porovnávací hodnota BJ Kovářská ul. Sídliště BJ Vejprty ul. Úzká Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Residential / utility area Type of unit Datum prodeje / nabídky Obytná / užitná plocha Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Comments 1) osobní vlastnictví, panelový 499 000,00 XI-18 36,00 1+1 13 861 0,70 349 300,00 9 703 dům, 3.NP, byt v původním udržovaném stavu 2) osobní vlastnictví, zděný 938 000,00 11-18 41,00 2+kk 22 878 0,60 562 800,00 dům,5.np, byt po celkové 13 727 rekonstrukci Komentář 3 BJ Klášterec nad Ohří ul. Školní 3) osobní vlastnictví, panelový 648 000,00 11-18 65,00 3+1 9 969 0,70 453 600,00 6 978 dům,3.np, tři logie, původní udržovaný stav 1) aktuální nabídka realitní kanceláře M&M reality, Praha 2) aktuální nabídka realitní kanceláře SOUKUP & PARTNERS s.r.o.,praha 3) aktuální nabídka realitní kanceláře M&M reality, Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,609 mil.kč Není stanovena 0,618 mil.kč 0,600 mil.kč
Přístupová komunikace Budova č.p. 672, 682 Vstup do č.p. 682 Kuchyně Koupelna Rozdělený pokoj (část 1) Rozdělený pokoj (část 2) Nerozdělený pokoj