ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 916/95/2015 NEMOVITÁ VĚC: pozemek st.p.č. 35/1 se stavbou rod. rekr. čp. 48 a pozemek p.č. 45/2, vše v k.ú. Chvaletín, obci Písečné, zapsané na LV č. 101, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Dačice Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Jindřichův Hradec, obec Písečné, k.ú. Chvaletín Adresa nemovité věci: Chvaletín 48, 378 72 Písečné OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 131Ex 2574/13-56 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 290 000 Kč Datum místního šetření: 19.5.2015 Stav ke dni : 19.5.2015 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 19 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 28.5.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinné a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 101 ze dne 6.5.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 19.5.2015. Povinná Gruntorádová Vladimíra byla pozvána doporučeným dopisem na místní šetření, který nebyl doručen- adresa úřadu. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby z venku, informací ze stavebního úřadu a od sousedů, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 5. Fotodokumentace pořízená znalcem 6. Povodňová zpráva www.cap.cz 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery www.cap.cz, www.risy.cz a www.wikipedia.cz 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 2574/13-56 Místopis Obec Písečné (německy Piesling) se nachází na jihozápadní Moravě v okrese Jindřichův Hradec v Jihočeském kraji. Žije zde 546 obyvatel. Obec Písečné se skládá ze sedmi částí na sedmi katastrálních územích. - 2 -
Vesnice Chvaletín, byla dříve samostatná obec 4 km východně od Slavonic v nadmořské výšce 510 m. Od roku 1976 je vesnice místní částí obce Písečné, když ještě před tím, v roce 1960, byla k obci v rámci integrace připojena obec Václavov. Leží v jižní části Brtnické vrchoviny v sevřené poloze mezi Mutenským hřbetem a dominantním kopcem Čtrnáctkou (599 m n. m.) a Šibeničním vrchem (504 m n. m.). Malá obec dříve s německým obyvatelstvem, po roce 1918 s českou menšinou, po r. 1945 české obyvatelstvo. Nyní je ve vesnici 37 obytných domů pouze z menší části obydlených trvale žijícími obyvateli. Ve vesnici není evidována žádná ulice. Adresy v části obce mají PSČ v rozsahu 378 72 až 378 81. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 2583/5 Obec Písečné, č.p. 1, 37872 Písečné okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňované nemovitosti se nalézají v obci Písečné, jeho části Chvaletín, která je nesrostlá s obcí. Nemovitosti jsou situované v okolí obdobných RD, přístupné z místní zpevněné komunikace p.č. 2583/5 ve vlastnictví obce. Nemovitosti jsou situovány v bezprostřední blízkosti autobusové zastávky, jiná občanská vybavenosti v místě není, a cca. 6,5 km od základní občanské vybavenosti obce Písečné (pošta, obecní úřad, zámek, obchod) a cca. 5 km od občanské vybavenosti města Slavonice (městský úřad,mš, ZŠ, SŠ, lékaři, banky, sportoviště, policie, pošta, obchody, služby a restaurační zařízení). Území je částečně zainvestované, možnost napojení na VV, VK a NN (přípojka VV do domu není funkční, VK není napojena). Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do stavby nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že stavba byla užívána v souladu s její kolaudací a opotřebení není nad rámec standardního užívání a stáří stavby. Výrazné rekonstrukce nejsou zjištěny. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným nebezpečím povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Gruntorádová Vladimíra, trvalý pobyt ukončen Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Gruntorádová Vladimíra Věcné břemeno zřizování a provozování vedení -energetické kabelové vedení NN v rozsahu dle geoplánu- toto břemeno nemá vliv na hodnotu pozemku a tím obvyklou cenu nemovitostí Zahájení exekuce - Gruntorádová Vladimíra Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Dačice Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 27.05.2015 09:12:23. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, dle sdělení sousedů je nemovitost delší dobu opuštěná ( zásahová jednotka PČR odvezla bydlící) - 4 -
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba RD čp. 48 1.2 Stavba stáje 1.3 Stavba stodoly 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Komparativní metoda OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Exekuce I -0,02 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00-5 -
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Celkem 22,35 % I -0,02 Muži 13,10 % Ženy 34,55 % 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,949 Koeficient pp = I T * I P = 0,902 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Chvaletín: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 150,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 233,31 Kč/m 2 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba RD čp. 48 Věcná hodnota dle THU Stavba je RD je samostatně stojící, zděná z kamene a cihel, nepodsklepená, přízemní se stavebně upraveným podkrovím, zastřešená sedlovou střechou s různou krytinou, částečně z vlnitého plechu a cementových šablon, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, venkovní omítky z větší části opadané, okna dřevěná špaletová, dveře dřevěné, stropy dřevěné. Vzhledem k neumožnění prohlídky se stavba předpokládá s jedním bytem, se standardním příslušenstvím a bez vybavení (suchý záchod, vytápění lokální kamny na TP). Na stavbu z jihozápadní strany navazují stavby stájí a stodoly - stavby spolu tvoří jeden stavební celek. Příslušenstvím je navazující zděná stavba stodoly a stáje a venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí VV, VK a NN (přípojka VV do domu není funkční, VK není napojena) a dřevěné oplocení na ocelových sloupcích a vrt údajné hloubky 30m s čerpadlem, bez rozvodu vody do staveb. Stavebně technický stav: Stavba je ve stavu před rekonstrukcí, technicky a ekonomicky dožitá. - 6 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 178,41 m 2 3,30 m Výčet místností: obytné prostory 124,00 m 2 1,00 124,00 m 2 Užitná plocha celkem: 124,00 m 2 Podkroví 168,62 m 2 2,60 m Výčet místností: obytné prostory 45,00 m 2 1,00 45,00 m 2 půda 50,00 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 45,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] v.s. (6,67*25,28+2,22*4,41)*(3,7) = 660,11 m 3 zastř. (6,67*25,28)*(6,8-3,7)/2 = 261,36 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor v.s. 660,11 m 3 zastř. 261,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 921,47 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 178 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 169 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 921,47 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 142 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 142 Reprodukční hodnota [Kč] 2 895 247 (RC * OP) Stáří roků 95 Další životnost roků 5 Opotřebení % 92,60 Věcná hodnota (VH) [Kč] 214 248 1.2 Stavba stáje Věcná hodnota dle THU Stavba stáje je situována mezi stavbou RD čp. 48 a stodolou - stavby spolu tvoří jeden stavební celek. Stavba je zděná, přízemní, s půdou po sedlovou střechou. - 7 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 58,74 m 2 4,70 m Výčet místností: skladovací prostory 30,00 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 0,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] v.s. (6,6*8,9)*5,2 = 305,45 m 3 zastř. (6,6*8,9)*(6,8+1,5-5,2)/2 = 91,05 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor v.s. 305,45 m 3 zastř. 91,05 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 396,50 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 59 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 396,50 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 1 225 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 1 225 Reprodukční hodnota [Kč] 485 706 (RC * OP) Stáří roků 115 Další životnost roků 5 Opotřebení % 93,80 Věcná hodnota (VH) [Kč] 30 114 1.3 Stavba stodoly Věcná hodnota dle THU Vedlejší stavba stodoly navazuje na jihovýchodní stranu vedlejší stavby stáje - stavby spolu tvoří jeden stavební celek. Stavba je zděná, přízemní s půdou pod sedlovou střechou. - 8 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 198,20 m 2 3,90 m Výčet místností: skladovací prostory 90,00 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 0,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] v.s. (9,96*19,9)*4,8 = 951,38 m 3 zastř. (9,96*19,9)*(7,1+1,5-4,8)/2 = 376,59 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor v.s. 951,38 m 3 zastř. 376,59 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 327,97 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 198 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 327,97 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 139 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 2 139 Reprodukční hodnota [Kč] 2 840 521 (RC * OP) Stáří roků 115 Další životnost roků 5 Opotřebení % 93,80 Věcná hodnota (VH) [Kč] 176 112 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Pozemky st.p.č. 35/1 o výměře 725 m 2 je zastavěn stavbou RD č.p. 48 s navazující stavbou stáje a stodoly a pozemek p.č. 45/2 o výměře 43 m 2 je zahradou, pozemky jsou oplocené. Území je částečně zainvestováno, možnost napojení na (NN, VV, VK), obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Pozemek je přístupný z veřejné zpevněné komunikace. - 9 -
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 0,949 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 1,000 * 0,949 = 0,902 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 233,31 0,902 210,45 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 35/1 725,00 210,45 152 576,25 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 45/2 43,00 210,45 9 049,35 Stavební pozemky - celkem 768,00 m 2 161 625,60 Pozemky - zjištěná cena = 161 625,60 Kč - 10 -
3. Porovnávací ocenění 3.1 Komparativní metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 169,00 m 2 Obestavěný prostor: 2 645,93 m 3 Zastavěná plocha: 435,35 m 2 Plocha pozemku: 768,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na nabídkové inzerci RK a skutečně dosažené prodejní ceně za obdobný typ nemovitosti - Stavba samostatně stojící, přízemní, zastřešená sedlovou střechou, ve stavu před rekonstrukcí, technicky a ekonomicky dožitá, s navazujícími stavbami stodoly a stáje, s menším pozemkem, situovaná v lokalitě bez občanské vybavenosti, s dobrou dostupností a omezenou obslužností. Srovnatelné nemovité věci Název: Zemědělská usedlost před rekonstrukcí RD stodola, stáj, uzavřený dvůr, zahrada v Písečné u Slavonic v blízkosti hranic s Rakouskem. Stavba je v původním udržovaném stavu, zaveden veřejný vodovod a kanalizace. Stavení se skládá - 2x obytná část(2x koupelna a toaleta), prostorná stodola, stáj, garáž, dílna a 2x sklep. Celý objekt je uzavřený, má dva samostatné vjezdy - z ulice a ze zahrady. Celková cena:990 000 Kč za nemovitost Stavba:Smíšená Stav objektu:dobrý Poloha domu:samostatný Umístění objektu:centrum obce Typ domu:přízemní Podlaží:1 Plocha zastavěná:270 m2 Užitná plocha:320 m2 Plocha pozemku:3746 m2 Plocha zahrady:2412 m2 Lokalita Písečné, Jindřichův Hradec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,63 Upravená j. cena Kč/m 2 1 950 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 320,00 m 2 3 746 m 2 990 000 Kč 3 094 Kč/m 2-11 -
Název: RD bývalé zemědělské stavení na návsi obce Cizkrajov. Jedná se o nemovitost s uzavřeným dvorem, včetně stodoly, přístavků. Zastavěná plocha 1326m2. Nemovitost je částečně po rekonstrukci obytné části (nová střecha), přístavky k rekonstrukci. Dispozice - obytná část 2+1, možnost přístavby. Do domu přiveden plyn, elektrika 220V/380V,kanalizace, vodovod. V místě -obecní úřad, pošta, potraviny. Celková cena:350 000 Kč Stavba:Smíšená Stav objektu:před rekonstrukcí Typ domu:přízemní Podlaží:2. podlaží Plocha zastavěná:132 m2 Užitná plocha:180 m2 Plocha podlahová:180 m2 Plocha pozemku:1326 m2 Lokalita Cizkrajov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/m 2 1 253 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m 2 1 326 m 2 350 000 Kč 1 944 Kč/m 2 Název: RD rodinný dům o zastavěné ploše 90 m2 a dispozici 2+kk v klidné části obce Strmilov. Dům prošel částečnou rekonstrukcí - nová střecha, fasáda, jsou zde položeny základy pro vybudování prvního patra. Koupelna je se sprchovým koutem a toaletou. Topení je lokální plynové etážové, na podlachách palubky, dlažba a PVC. Dům se nachází na parcele o velikosti 176 m2 a je napojen na veškeré inženýrské sítě. K domu náleží menší zahrada o výměře cca 60 m2. Celková cena:690 000 Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Stav objektu:velmi dobrý Poloha domu:samostatný Typ domu:patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:90 m2 Užitná plocha:180 m2 Plocha pozemku:176 m2 Lokalita Strmilov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,92 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m 2 2 509 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m 2 176 m 2 690 000 Kč 3 833 Kč/m 2-12 -
Název: RD + stodola RD se dvěma bytovými jednotkami rozdělenými průjezdem, dvorem a rozsáhlou zahradou. Usedlost se skládá z bytu 2+1 a bytu 3+1, chlévu, stodoly, garáže, dílny. Dům prošel částečnou modernizací. Z části nová ona, nové interiérové dveře. Nové rozvody: voda, elektrika. Topení je řešeno pouze kamny v jedné místnosti. Je zde připraven kotel na tuhá paliva. Střecha a fasáda jsou původní. Za domem je zahrada se zadním příjezdem. Celková cena:710 000 Kč za nemovitost, Stavba:Cihlová Stav objektu:před rekonstrukcí Poloha domu:samostatný Umístění objektu:okraj obce Typ domu:patrový Plocha zastavěná:133 m2 Užitná plocha:190 m2 Plocha pozemku:2500 m2 Plocha zahrady:2412 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální tuhá paliva dpad:veřejná kanalizace Lokalita Písečné Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,93 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/m 2 2 283 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 190,00 m 2 2 412 m 2 710 000 Kč 3 737 Kč/m 2 Název: RD Jedná se o cca 120 let staré venkovské stavení ve velmi špatném technickém stavu. Střecha je dožilá, krovy částečně také. Do domu je zavedena studená voda, elektřina a teplá voda není. WC suché. Chlév o ploše 210 m2, zahrada o výměře 437 m2 je k pronajmutí od Pozemkového Úřadu ČR za symbolické nájemné (možnost odkupu za výhodnou cenu). Dům vhodný k rekonstrukci nebo k celkové demolici. Prodávaný za cenu stavebního pozemku 1273 m2. Zastavěná plocha: 120 m 2, užitná plocha 145 m 2, cena: 110 000,- Kč Lokalita Dešná, Chvalkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,96 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 583 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 145,00 m 2 1 273 m 2 110 000 Kč 759 Kč/m 2-13 -
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Tato porovnávací hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 500,-Kč do 2 500,-Kč/m 2. Indikuji srovnatelnou hodnotu při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 583 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 1 716 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 2 509 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 1 716 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 169,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 290 004 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba RD čp. 48 214 248,00 Kč 1.2 Stavba stáje 30 114,00 Kč 1.3 Stavba stodoly 176 112,00 Kč 420 474,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 161 626,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Komparativní metoda 290 004,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 290 004 Kč 0 Kč 582 100 Kč 161 626 Kč Obvyklá cena 290 000 Kč slovy: Dvěstědevadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčním staveb použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými RD s pozemky, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Stavba samostatně stojícího, nepodsklepeného zděného RD, s navazující stavbou stodoly a stáje, vše ve stavu před rekonstrukcí, technicky a ekonomicky dožitém, s předpokládaným jedním bytem, s průměrným příslušenstvím a bez vybavení, s menším pozemkem, situovaném v lokalitě bez občanské vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a omezenou obslužností, v dané lokalitě je poptávka výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. - 14 -
Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 209 004,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na LV č.101 zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 290 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - navazující vedlejší zděná stavba stodoly a stáje a venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí NN (přípojka VV do domu není funkční, VK není napojena), studny s čerpadlem a dřevěné oplocení na ocelových sloupcích - zahrnuto v ceně 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená -energetické kabelové vedení NN v rozsahu dle geoplánu- toto břemeno nemá vliv na hodnotu pozemku a tím obvyklou cenu nemovitostí 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,- Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinné - Pozemku st.p.č. 35/1 se stavbou rod. rekr. čp. 48 a pozemek p.č. 45/2, vše v k.ú. Chvaletín, obci Písečné, zapsané na LV č. 101, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Dačice; se zohledněním práv a závad ve výši 290 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 28.5.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 916/95/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 95. - 15 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 101 ze dne 6.5.2015 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz, wikipedia, 0 www.cap.cz, www.risy.cz - 16 -
Snímek katastrální mapy - 17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
Mapa oblasti - 19 -