Znalecký posudek č. 3312-833/2016 Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny podíl ve výši ¼ na zemědělského objektu pro skladování ( stodoly) a pozemků pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu ke dni 12.09.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 18.9.2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny- podíl ve výši1/4 na zemědělském objektu pro skladování (stodoly) - bez čp/če, stavba stojí na pozemku parc.č. St. 284 (LV 220- jiný vlastník pozemku než stavby) v obci Svojetín, kat. území Svojetín, okres Rakovník. A dále pak zemědělských pozemků u obce Svojetín, kat. území Svojetín, okres Rakovník: - podíl ideální 1/4 na pozemcích v LV251 parc.č. 1501/12- chmelnice, pozemek parc.č. 1501/30- orná půda, pozemek parc.č. 1522/4- orná půda, pozemek parc.č. 1523/2- orná půda pozemky v PZE -816, 817, 818, 1208, 1248, 1487 - podíl ideální 1/4 na pozemcích v LV401 parc.č. 1559/2- orná půda 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Stodola pro skladování Adresa: bez č. p. či ev. č. Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Katastrální území: Svojetín Obec: Svojetín 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.09.2016 za přítomnosti paní Čechové Miluše. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 18.09.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 12.09.2016 paní Čechovou Mulší. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Vlastník1/4 podílu: Hana Machová, narozená 12.4.1959, poslední trvalý pobyt Sídliště Za Chlumem 795, 418 01 Bílina Vlastnické údaje k datu ocenění: vlastník 1/4 podílu, Hana Machová, narozená 12.4.1959, poslední trvalý pobyt Sídliště Za Chlumem 795, 418 01 Bílina 2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zemědělský objekt bez č. p., obec Svojetín, kat. území Svojetín, okres Rakovník a zemědělské pozemku obce Svojetín Slovní popis Oceňujeme podíl ve výši 1/4 na stavbě (stodola) bez čp/če, stavba stojí na pozemku parc.č. St. 284 (LV 251) v obci Svojetín, kat. území Svojetín, okres Rakovník. Číslo LV na kterém se objekt nachází je LV220 - jiný vlastník pozemku než stavby. Konstrukce stodoly pro skladování je zděná, základy jsou smíšené neizolované. Stropy jsou dřevěné trámové. Vnější a vnější omítky chybí. Střecha je sedlová, krytinu tvoří pálená taška. Klempířské prvky chybí. Stodola byla postavena ve 40tých letech. Okna jsou dřevěná s jednoduchým sklem. Vrata dřevěná. Zdivo se nachází ve stavu před rekonstrukcí. Střešní krytina rodinného domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou Nemovitost je v dezolátním stavu, v mezipatře jsou silně poškozeny podlahy - v některých částek došlo k jejich zhroucení. Vstup do nemovitosti je možný z okolního pole parc. č. 1828 je omezen pouze do mezipatra (vstup dveřmi). Vstup do přízemí a mezipatra (vstup vraty a poté dřevěnými schody do mezipatra) je z pozemku parc. č. 33. Služebnost není ke stavbě zřízena. Dříve sporadicky využívána majitelem pozemku č. 33 panem Somrem Vratislavem k občasnému uskladnění materiálu nebylo zřízeno nájemné. Momentálně objekt bez využití. Z hlediska polohy se stodola nachází na východním okraji obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má pouze částečnou dostupnost menších obchodů s omezenou otevírací dobou. Ze soustav škol je zde dostupná pouze MŠ, ostatní není v místě dostupné - nutnost dojezdu. Z hlediska dostupnosti kultury se v místě nenachází žádná vybavenost - nutnost dojíždět. Vybavenost pro sportovní vyžití se v lokalitě nenachází - nutnost dojezdu. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových dálkových spojů. V okolí nemovitosti jsou nepříznivé parkovací možnosti. Vztahy s okolními obyvateli jsou standardní. Vztah s majitelem samotného pozemku je problémový nedochází ke komunikaci. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Dále pak oceňujeme zemědělské pozemky u obce Svojetín, kat. území Svojetín, okres Rakovník. Pozemky nejsou zatíženy služebnostmi ani inženýrskými sítěmi. Jedná se o převážně rovinaté pozemky netvořící celek - podíl ideální 1/4 na pozemcích v LV251 parc.č. 1501/12- chmelnice, pozemek parc.č. 1501/30- orná půda, pozemek parc.č. 1522/4- orná půda, pozemek parc.č. 1523/2- orná půda pozemky v PZE -816, 817, 818, 1208, 1248, 1487 3
- podíl ideální 1/4 na pozemcích v LV401 parc.č. 1559/2- orná půda Přehled oceňovaných pozemků Pozn.: u pozemků - parc. č. 1501/12 se dle KV jedná o chmelnici. Při prohlídce bylo zjištěno že jde o ornou půdu. - parc. č. 1208 se dle KV jedná o ornou půdu. Při prohlídce bylo zjištěno že 1/3 tvoří lesní porost - parc. č. 1481 se dle KV jedná o ornou půdu. Při prohlídce bylo zjištěno že 1/2 tvoří porost (nálety) Tabulkový popis Popis objektu: Typ budovy: Budova pro skladování a manipulace Počet nadzemních podlaží : 1 + půda Počet podzemních podlaží : / Objekt byl postaven v roce : 40tá léta Rok rekonstrukce objektu: / Rozsah rekonstrukce objektu: / Základy : smíšené neizolované Konstrukce : zděná konstrukce Tloušťka zdiva: / Stropy : dřevěné trámové Střecha : sedlová Krytina střechy : pálená taška Klempířské prvky : chybí Vnější omítky: chybí Vnitřní omítky: chybí Typ oken v objektu : dřevěná s jednoduchým sklem 4
Vybavení koupelny : / / Vstupní dveře : dřevěná vrata a dveře Typ zárubní: / Vnitřní dveře : / Osvětlovací technika : / Klimatizace : / Pohybový alarm a kamerový systém : / Vestavěné skříně : / Kuchyňská linka : / Dispozice : / Popis místností podle podlaží: / Elektřina : není zaveden Vodovod : není zaveden Svod splašek : / Plynovod : není zaveden Řešení vytápění objektu : / Topná tělesa : / Řešení ohřevu vody : / Podlahy v objektu : Popis stavu objektu nemovitost je v dezolátním stavu, v mezipatře jsou silně poškozeny podlahy - v některých částek došlo k jejich zhroucení. Vady objektu : vady zdiva - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady střechy - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, Trvalé porosty na zahradě : / Venkovní stavby : / Sklon pozemku : / Oplocení : / přístup přes soukromý pozemek cizího subjektu- Přístupová cesta k objektu : služebnost ve prospěch majitele oceňovaného objektu není zřízena Popis okolí : Popis okolí : zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci : budova se nachází na východním okraji obce 5
dostupnost obchodů - dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, dostupnost škol - ze soustava škol je zde dostupná pouze MŠ, ostatní není v místě dostupné - nutnost dojezdu. Vybavenost : kulturní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět, sportovní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska sportovního vyžití - nutnost dojíždět, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, Služebnosti Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka autobusových dálkových spojů, parkovací možnosti - nepříznivé parkovací možnosti Vztahy s okolními obyvateli jsou standardní. Vztah s majitelem samotného pozemku je problémový nedochází ke komunikaci. kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy služebnostmi Další informace: / Výpočet obestavěného prostoru: Přízemí Op = (20 x 7,8 + 2,6 x 2,4) x 2,7 = 438,05m 3 Mezipatro Om = (20 x 7,8 + 2,6 x 2,4) x 2,3 = 373,15 m 3 Půda Os = (20 x 7,8 + 2,6 x 2,4) x 3,5 x 1/2 = 283,92m 3 OPc = Op + Om + Os OPc = 438,05 + 373,15 + 283,92 OPc = 1095,12m 3 6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 12.09.2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 12.09.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Podílové I -0,04 vlastnictví. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Nemovitost je v I -0,25 dezolátním stavu, v mezipatře jsou silně poškozeny podlahy - v některých částek došlo k jejich zhroucení. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,680 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II -0,10 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci III -0,05 není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu I -0,08 motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 8
možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Vstup do nemovitosti z okolního pole parc. č. 1828 je omezen pouze do mezipatra. Do přízemí je vstup z jiného pozemku parc. č. 33. Vztahy s majitelem pozemku parc. č. 33 jsou problémové - nedochází ke komunikaci. I -0,15 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,636 Koeficient pp = I T * I P = 0,432 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Budova pro skladování Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] Přízemí 162,24 = 162,24 Mezipatro 162,24 = 162,24 Podkroví 162,24*1/2 = 81,12 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška Přízemí 162,24 m 2 2,70 m 438,05 Mezipatro 162,24 m 2 2,30 m 373,15 Podkroví 81,12 m 2 3,50 m 283,92 Součet 405,60 m 2 1 095,12 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 1 095,12 / 405,60 = 2,70 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 405,60 / 3 = 135,20 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor Přízemí (162,24)*(2,70) = 438,05 m 3 Mezipatro (162,24)*(2,30) = 373,15 m 3 9
Podkroví (162,24*1/2)*(3,50) = 283,92 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor Přízemí NP 438,05 m 3 Mezipatro NP 373,15 m 3 Podkroví Z 283,92 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 095,12 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací mělké založení bez izolace P 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více P 100 3. Stropy dřevěné P 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný P 100 5. Krytiny střech pálená krytina P 100 6. Klempířské konstrukce chybí C 100 7. Úprava vnitřních povrchů chybí C 100 8. Úprava vnějších povrchů chybí C 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody dřevěné P 100 11. Dveře chybí C 100 12. Vrata dřevěná P 100 13. Okna jednoduchá P 100 14. Povrchy podlah prkna palubky P 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace chybí C 100 17. Bleskosvod bleskosvod P 100 18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13,20 100 0,46 6,07 2. Svislé konstrukce P 30,40 100 0,46 13,98 3. Stropy P 13,80 100 0,46 6,35 10
4. Krov, střecha P 7,00 100 0,46 3,22 5. Krytiny střech P 2,90 100 0,46 1,33 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů C 4,20 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 2,90 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody P 1,80 100 0,46 0,83 11. Dveře C 2,40 100 0,00 0,00 12. Vrata P 3,00 100 0,46 1,38 13. Okna P 3,40 100 0,46 1,56 14. Povrchy podlah P 2,90 100 0,46 1,33 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod P 0,40 100 0,46 0,18 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,20 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 36,23 Koeficient vybavení K 4 : 0,3623 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 231,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9688 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0778 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3623 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0680 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 311,13 Plná cena: 1 095,12 m 3 * 1 311,13 Kč/m 3 = 1 435 844,69 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 76 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 81 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 76 / 81 = 93,8 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 215 376,70 Kč Koeficient pp * 0,432 Cena stavby CS = 93 042,73 Kč Budova pro skladování - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 93 042,73 Kč 11
Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Budova pro skladování - zjištěná cena = 23 260,68 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Zemědělské pozemky Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] chmelnice 1501/12 43011 446,00 5,94 5,94 2 649,24 chmelnice 1501/12 42011 155,00 5,76 5,76 892,80 orná půda 1501/30 43011 579,00 5,94 5,94 3 439,26 orná půda 1501/30 42011 11 460,00 5,76 5,76 66 009,60 orná půda 1501/30 45600 679,00 10,51 10,51 7 136,29 orná půda 1522/4 41500 7 980,00 11,38 11,38 90 812,40 orná půda 1522/4 41602 7 462,00 5,83 5,83 43 503,46 orná půda 1523/2 41602 69,00 5,83 5,83 402,27 orná půda 1523/2 41500 3 085,00 11,38 11,38 35 107,30 orná půda 816 45600 2 633,00 10,51 10,51 27 672,83 orná půda 817 45600 230,00 10,51 10,51 2 417,30 orná půda 818 45600 1 597,00 10,51 10,51 16 784,47 orná půda 818 432,00 7,81 7,81 3 373,92 2/3 orná půda a 1/3 lesní porost 1208 42051 4 538,00 4,70 4,70 21 328,60 Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k východu nebo západu -40 %. 2/3 orná půda a 1/3 lesní porost - pás u lesa 2 000,00-40,00 2,82 5 640,00 2/3 orná půda a 1/3 lesní porost 1208 45600 2 263,00 10,51 10,51 23 784,13 Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k východu nebo západu -40 %. 2/3 orná půda a 1/3 lesní porost - pás u lesa 1 000,00-40,00 6,31 6 310,00 2/3 orná půda a 1/3 lesní porost 1208 2 738,00 7,81 7,81 21 383,78 Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k východu nebo západu -40 %. 2/3 orná půda 1 000,00-40,00 4,69 4 690,00 12
a 1/3 lesní porost - pás u lesa orná půda 1248 43101 7 814,00 5,90 5,90 46 102,60 1/2 orná půda a 1/2 porost 1487 45600 1 027,00 10,51 10,51 10 793,77 Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k jihu -60 %. 1/2 orná půda a 1/2 porost - pás u lesa 500,00-60,00 4,20 2 100,00 1/2 orná půda a 1/2 porost 1487 397,00 7,81 7,81 3 100,57 Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k jihu -60 %. 1/2 orná půda a 1/2 porost - pás u lesa 100,00-60,00 3,12 312,00 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 60 184,00 m 2 445 746,59 Zemědělské pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 445 746,59 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Zemědělské pozemky - zjištěná cena = 111 436,65 Kč Ocenění 2.2. Zemědělský pozemek Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1559/2 42212 12 695,00 3,99 3,99 50 653,05 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 12 695,00 m 2 50 653,05 Zemědělský pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 50 653,05 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Zemědělský pozemek - zjištěná cena = 12 663,26 Kč 13
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova pro skladování 23 260,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 23 260,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Zemědělské pozemky 111 436,70 Kč 2.2. Zemědělský pozemek 12 663,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 124 100,- Kč Celkem 147 360,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 147 360,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 147 360,- Kč slovy: Jednostočtyřicetsedmtisíctřistašedesát Kč 14
II. Ocenění srovnávací metodou Pro stodolu není k dispozici dostatek vhodných objektů ve stejném místě a čase dostupných pro relevantní srovnání. Hodnotu podílu 1/4 tedy přebíráme dle ocenění provedeného podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb, kde byla stanovena na 23 260,70Kč. Zemědělské pozemky u obce Svojetín, kat. území Svojetín, okres Rakovník: - podíl ideální 1/4 na pozemcích v LV251 parc.č. 1501/12- chmelnice, pozemek parc.č. 1501/30- orná půda, pozemek parc.č. 1522/4- orná půda, pozemek parc.č. 1523/2- orná půda pozemky v PZE -816, 817, 818, 1208, 1248, 1487 - podíl ideální 1/4 na pozemcích v LV401 parc.č. 1559/2- orná půda Jedná se o podobné pozemky v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. 15
Stanovení ceny za 1m2 porovnávací metodou: Dle výše uvedené tabulky, stanovujeme cenu plochy pozemku na 20Kč/1m2. Z toho tedy plyne celková cena za 1/4 podílu na pozemcích: Výsledná cena za 1/4 podílu na pozemcích stanovujeme na 364 395Kč. Výsledná cena dle srovnávací metody : Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětných nemovitostí na: slovy: Třistaosmdesátsedmtisícšestsetpadesátpět Kč 387 655,- Kč 16
C. Rekapitulace 1. Ocenění budovy Cena dle cenového předpisu 23 260,- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: 23 260,- Kč Slovy: Dvacetřitisícdvěstěšedesát Kč 2. Ocenění zemědělských pozemků Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 124 100,- Kč 364 395,-Kč Závěr: Cenu pozemků dle cenového předpisu budeme v tomto případě brát pouze jako orientační, tržní cenu nám určuje srovnávací metoda. Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitostí v daném místě a čase na: 364 395,- Kč Slovy: Třistašedesátčtyřitisíctřistadevadesátpět Kč V Praze, dne 18.09.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Lang Milan D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3312-833/2016 znaleckého deníku. 17
E. Přílohy Výpisy z el. verze KN 18
Pozemky parc. č. 1501/30; 1501/12 Pozemk parc. č. 1522/4 19
Pozemk parc. č. 1523/2 Pozemek parc. č. 1559/2 20
Pozemky parc. č. 816; 817; 818 Pozemek parc. č. 1208 21
Pozemek parc. č. 1248 Pozemek parc. č. 1487 22
Zemědělský objekt (stodola) na pozemku parc. č. 284 Fotodokumentace Pohled na pozemky parc. č. 816; 817; 818 23
Pohled na pozemek parc. č. 1248 Pohled na pozemek parc. č. 1523/2 24
Zemědělský objekt (stodola) na pozemku parc. č. 284 25
Pozemky použité pro porovnání 26
27