ZNALECKÝ POSUDEK č. 5596 176 / 2019 dle Usnesení č.j. 129 EX 6198/16-54 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, 537 01 Chrudim IČ: 75066874 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EX 6198/16-54 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne 15.03.2019. Posudek obsahuje: 25 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 15.05.2019
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 B POSUDEK...4 1 Aplikovaná metoda ocenění...4 2 Ocenění...5 C D E REKAPITULACE...17 ZNALECKÁ DOLOŽKA...18 PŘÍLOHY...18 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 129 EX 6198/16-54. Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Součásti: oplocení a branka, zemní sklep na pozemku parc.č. 265/4, dále na tento pozemek zasahuje část přístřešku; dále na pozemek parc.č. 265/5 zasahuje zčásti zahradní altán. Součástí pozemků je také rostlinstvo: ovocné stromy (cca 10 kusů). 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 10.05.2019 za přítomnosti vlastníků sousedních nemovitých věcí, přes které byl umožněn přístup k zahradám. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzal - viz vratka dopisu v příloze posudku s poznámkou České pošty, s.p., že adresát se odstěhoval. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 15.05.2019, což je den ocenění. 4 PODKLADY výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 199, k.ú. Chlum Svaté Maří, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 23.10.2018 snímek katastrální mapy el. náhled do územního plánu obce Chlum Svaté Maří; odkaz: www.chlumsvatemari.cz/uzemniplan/ds-1003 usnesení č.j. 129 EX 6198/16-54 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. 3
vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 Petr Ort - Oceňování nemovitostí v praxi, Leges s.r.o., 2017 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2019 odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2019 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4
2 OCENĚNÍ Popis: Pozemky parc.č. 265/4 a 265/5 jsou užívány jako zahrada, jsou oploceny spolu se zahradou okolo sousedního rodinného domu č.p. 221. Nachází se zde zemní sklep, dále část konstrukce přístřešku a také zahradní altán (cca 1/2 své zastavěné plochy), zbývající části zmíněných staveb jsou postaveny již na pozemcích jiných subjektů. Zahrada je užívána vlastníkem domu č.p. 221, který tyto stavby vč. přestavků provedl a užívá (dle ústního sdělení získaného při místním šetření). Zahrada je mírně svažitého terénu, za rodinným domem je pouze úzký pás, dále pak širší část zahrady s ovocnými stromy. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Dle územního plánu obce Chlum Svaté Maří se pozemky nachází v urbanizovaném území stabilizovaných ploch: "BV bydlení vesnické". Centrum obce Chlum Svaté Maří je ve vzdálenosti cca 500 m, do Sokolova je vzdálenost 10 km. Přístup k oceňovaným pozemkům je možný pouze přes cizí pozemky. Konstrukční řešení a technické vybavení zemního sklepu: Zemní sklep je zčásti vestavěn do svažité části terénu. Nosné konstrukce jsou betonové. Tvar střechy je plochý, kce betonová do válcovaných nosníků, krytinu tvoří natavené živičné pásy, bez úpravy okrajových lemů a přesahů. Vstupní dvířka jsou dřevěná prostá svlaková. Jinak je stavba bez jakéhokoliv technického vybavení. Konstrukční řešení a technické vybavení zahradního altánu: Jedná se o jednoduchou dřevěnou kci s dřevěným opláštěním, ze zadní strany s polykarbonátovým panelem. Tvar střechy je sedlový s mírným sklonem, krytina z živičných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, dešťový žlab a svod chybí. Podlaha je ze zámkové dlažby ohraničena betonovými obrubníky. Na pozemku parc.č. 265/5 se nachází pouze část přestavku, přístup do altánu je ze zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení dřevěného přístřešku: Přístřešek navazuje na dílnu s garáží ve vlastnictví jiného subjektu. Nosná konstrukce je z dřevěné kulatiny. Tvar střechy je pultový, krytinu tvoří vlnitý polykarbonát. Na části je dešťový žlab a svod z pozinkovaného plechu. Na pozemku parc.č. 265/4 se nachází pouze část přestavku, a to sloupky vč. kulatinového trámu pro uložení krokví a části zastřešení. Z pod přístřešku je vstup do zemního sklepu. 5
Srovnávací parametry: Název Výměra [m 2 ] Pozemky celkem: 416 - z toho ZP zemního sklepu 8,52 - z toho ZP zahradního altánu (pouze přestavek) 8,31 - z toho ZP přístřešku (pouze přestavek) cca 14,00 Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 199 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 6
Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Stavební pozemek Nabídková cena: 290 000 Kč Upravená nabídková cena: 363 Kč/m 2 Lokalita: ulice Husova, Habartov Výměra: 800 m 2 Popis: Stavební pozemek je kaskádovitého terénu, orientovaný na jižní stranu. Lze realizovat výstavbu rodinného domu, přes pozemek vede elektrické vedení. Inženýrské sítě: vodovodní řád a kanalizace (přivedeny na pozemek), elektrická přípojka a plyn jsou ve vzdálenosti cca 10 metrů. K pozemku vede obecní asfaltová cesta. Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Bonus Čankovská 676/61, 36005 Karlovy Vary www.dumrealit.cz 7
2) Stavební pozemek Nabídková cena: 616 140 Kč Upravená nabídková cena: 420 Kč/m 2 Lokalita: Krajková, okres Sokolov Výměra: 1467 m 2 Popis: Pozemek je určený podle platného ÚP k výstavbě rodinného domu. Přístup z obecní komunikace, veškeré inž. sítě (elektřina, plyn, voda, kanalizace) na hranici pozemku. Pozemek je z části rovinatý, z větší části mírně svažitý. Zdroj: Realitní kancelář SORENT - CB, s.r.o. Lannova tř. 14/9, 37001 České Budějovice www.sorent.cz 8
3) Stavební pozemek Nabídková cena: 338 500 Kč Upravená nabídková cena: 500 Kč/m 2 Lokalita: ulice Dvořákova, Cheb Výměra: 677 m 2 Popis: Pozemek je veden v KN jako zahrada, v územním plánu jako zeleň okrasná. Zdroj: Realitní kancelář RK23 Nádražní náměstí 299/8, 35301 Mariánské Lázně www.rk23.cz 9
4) Stavební pozemek Nabídková cena: 550 000 Kč Upravená nabídková cena: 558 Kč/m 2 Lokalita: ulice Sokolovská, Kynšperk nad Ohří Výměra: 985 m 2 Popis: Dle územního plánu je pozemek veden jako plocha k bydlení individuální, je rovinatého terénu a oplocený. Na pozemku se nachází náletové porosty. Zdroj: Realitní kancelář Reala Lakomá, s.r.o. Evropská 1558/33, 35002 Cheb Tel.: +420 354 424 334 www.reala-lakoma.cz 10
5) Stavební pozemek Nabídková cena: 454 500 Kč Upravená nabídková cena: 577 Kč/m 2 Lokalita: Lomnice, okres Sokolov Výměra: 788 m 2 Popis: Pozemek určený k výstavbě rodinného domu - lokalita Týn. Pozemek je mírně svažitého terénu. Zastavitelnost je 20%, veškeré inž. sítě v přilehlé komunikaci, ve vzdálenosti cca do 6m od pozemku. Zdroj: Realitní kancelář Euro Reality Plzeň, s.r.o. Šafaříkovy sady 2/3, 30100 Plzeň www.euroreality.net 11
6) Stavební pozemek Nabídková cena: 824 400 Kč Upravená nabídková cena: 600 Kč/m 2 Lokalita: Bukovany, okres Sokolov Výměra: 1374 m 2 Popis: Pozemek se nachází v lokalitě rodinných domů, přivedeny veškeré inženýrské sítě (plyn, elektřina, voda, kanalizace). Zdroj: Realitní kancelář MGH - CONSULT, spol. s r.o. Kruhová 1057/8, 36005 Karlovy Vary www.mgh.cz 12
7) Stavební pozemek Nabídková cena: 870 000 Kč Upravená nabídková cena: 613 Kč/m 2 Lokalita: Kynšperk nad Ohří, okres Sokolov Umístění: Okraj obce Výměra: 1420 m 2 Popis: Stavební pozemek se zastavitelnou plochou 250 m2. Na pozemku studna, elektřina do pilířku. Pozemek je oplocený a vede k němu asfaltová komunikace. Zdroj: Realitní kancelář Euro Reality Plzeň, s.r.o. Šafaříkovy sady 2/3, 30100 Plzeň www.euroreality.net 13
8) Stavební pozemek Nabídková cena: 735 330 Kč Upravená nabídková cena: 635 Kč/m 2 Lokalita: Habartov - část obce Kluč, okres Sokolov Výměra: 1158 m 2 Popis: Pozemek je dle územního plánu obce k výstavbě rodinného domu. Na hranici pozemku je plynovod, veřejný vodovod, kanalizace a elektřina. Výjezd z pozemku je na asfaltovou komunikaci (na komunikaci snížená rychlost). Zdroj: Realitní kancelář KOSINA-REALITY.CZ náměstí SNP 858, 35751 Kynšperk nad Ohří www.kosina-reality.cz 14
Lokalizace srovnávacích pozemků: 15
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní (přístup) Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 800 363,00 0,85 1,00 1,05 1,00 0,50 161,99 SN 2 1 467 420,00 0,85 1,05 1,10 1,05 0,50 216,48 SN 3 677 500,00 0,85 0,85 1,00 1,05 0,50 189,66 SN 4 985 558,00 0,85 0,90 1,05 1,00 0,50 224,11 SN 5 788 577,00 0,85 1,00 1,05 1,05 0,50 270,36 SN 6 1 374 600,00 0,85 1,00 1,10 0,90 0,50 252,45 SN 7 1 420 613,00 0,85 0,95 1,10 0,85 0,50 231,41 SN 8 1 158 635,00 0,85 1,00 1,05 0,90 0,50 255,03 n: počet srovnávacích nemovitostí 8 Obvyklá cena: 225,19 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 36,00 Minimální hodnota 161,99 AP - SO 189,19 Aritmetický průměr [AP] 225,19 AP + SO 261,19 Maximální hodnota 270,36 Výměra: 416 m 2 93 677,03 Obvyklá cena po zaokrouhlení: 93700 16
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: indikujeme ke dni ocenění ve výši: 93 700, Kč slovy: Devadesáttřitisícesedmset korun českých 17
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5596 176 / 2019 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 15.05.2019 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy a ortofotomapy 3. Výřez z územního plánu obce Chlum Svaté Maří 4. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 18
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace