Znalecký posudek č. 2922/33/2014 O ceně obvyklé bytové jednotky č.688/13 s podílem na společných částech domu č.p.688 a pozemku parc.č. 1480/82 v k.ú.krásné Březno, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 27. 2. 2014 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 14 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních., 28. 2. 2014
2 A. Nález 1.Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky 3+1+L v obytném domě Neštěmická 688, Ústí n.l. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27. 2. 2014 za přítomnosti majitelky bytu. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 1574 a LV č.954 Snímek z pozemkové mapy Údaje poskytnuté majitelkou Skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Krásné Březno (775266) 5. Dokumentace a skutečnost Obytný dům je postaven dle upravené typové projektové dokumentace, panelovou technologií. V posledních letech proběhla revitalizace odstraňující vady panelové výstavby. 6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům věžového charakteru je osmipodlažní a má celkem 40 bytových jednotek. Adresa na Neštěmické ulici je v rámci lokality dobrá. Do centra města je velmi dobré doravní spojení MHD. 7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemek č. 1480/82 Byt a) Bytová jednotka č.688/13 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,940 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,15 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,01 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,840 i = 2
4 Pozemek a) Pozemek č. 1480/82 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Ústí nad Labem Název okresu: Ústí nad Labem Základní cena pozemku: ZC = 1 620, Kč/m2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,840 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,790 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 279,8000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1480/82 zastavěná plcoha 441 564 391,80 Pozemek č. 1480/82 určená cena: 564 391,80 Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č. 1480/82 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.688/13 spoluvlastnický podíl: 7 345 / 277 671 564 391,80 Kč 564 391,80 Kč 14 929,39 Kč Byt a) Bytová jednotka č.688/13 38 Byt 3+1+L ve 2.NP obytného domu, má celkovou podlahovou plochu 73,45 m 2. Byt je vybaven novou kuchyňskou linkou s plynovým sporákem, vanou, umyvadlem a WC kombi v původním umakartovém bytovém jádru. Vestavěné skříně byly nyhrazeny novými volně stojícími skříněmi. Byt je v průměrném technickém stavu většina vnitřního vybavení je původní. K bytu náleží podíl na společných částech domu o velikosti 7345/277671. Obytný dům postavený v roce 1983 panelovou technologií je věžového charakteru. Na domě byla provedena revitalizace opláštění, výměna oken a vstupních dveří.
5 Podlahové plochy jednotky (PP): celková podlahová plocha 73,45 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Ústí nad Labem Počet obyvatel: 93 747 Základní cena (ZC): 10 860, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Rok kolaudace: 1983 Stáří stavby (y): 31 Koeficient pro úpravu (s): 0,845 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,646 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 7 015,56 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 0,940 Index polohy (I P ): 0,840 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 73,45 7 015,56 0,940 0,840 = 406 875,26 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 564 391,80 Kč Spoluvlastnický podíl: 7 345 / 277 671 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 14 929,39 Kč + 14 929,39 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 421 804,65 Kč Bytová jednotka č.688/13 určená cena: 421 804,65 Kč
6 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č. 1480/82 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.688/13 spoluvlastnický podíl: 7 345 / 277 671 564 391,80 Kč 564 391,80 Kč 14 929,39 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.688/13 421 804,65 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 421 800, Kč Určená cena: 421 800, Kč Cena slovy: čtyřistadvacetjedentisícosmset Kč Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou s použitím indexů vyjadřujících všechny známé vlivy na prodejnost nemovitosti. Výsledná cena je srovnána s anbídkovými cenami obdobných bytů v místě a čase. Vyhodnocením srovnání cen a situace na trhu s nemovitostmi, je možné považovat cenu vypočtenou za cenu obvyklou. Cena obvyklá - 420 000,-Kč (slovy: čtyřistadvacettisíc korun českých), 28. 2. 2014 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
7 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2922/33/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 33/2014 podle připojené likvidace.
8 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Snímek z pozemkové mapy Fotodokumentace
Výpis z katastru nemovitostí 9
10
11
12
Snímek z pozemkové mapy 13
14 Fotodokumentace kuchyň kuchyň koupelna WC