ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5475/100/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 294/1 a pozemek druhu vodní plocha parc.č. 215/1 Vlastníci stavby:, paní Veronika Čečrdlová, Kolešovice 294, 270 02 Kolešovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2, pan Petr Ryba, Třtice 79, 271 01 Třtice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku:, paní Veronika Čečrdlová, Kolešovice 294, 270 02 Kolešovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2, pan Petr Ryba, Třtice 79, 271 01 Třtice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Písek Adresa objednavatele: V Portyči 472 39701 Písek ZHOTOVITEL : Miloslav Lev Adresa zhotovitele: Čelakovského 861 269 01 Rakovník IČ: 43772889 telefon: 603 769 743 e-mail: mlev@centrum.cz, Držitel certifikátu SpPC reg. č. 233/14 DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 182 000 Kč Datum místního šetření: 7.10.2015 Stav ke dni : 7.10.2015 Za přítomnosti: Veroniky Čečrdlové Počet stran: 20 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Rakovníku, dne 8.10.2015 Miloslav Lev
NÁLEZ Znalecký úkol 1) Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu o velkosti 1/2 na bytové jednotce včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp. 294 a pozemku st.č. 387 a pozemku druhu vodní plocha, to vše v k.ú. Kolešovice, podle právního stavu a předpisů platných ke dni místního šetření. 2) Odhad ceny předmětných nemovitých věcí, respektivě spoluvlastnických podílů, v dané místě a čase obvyklé. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 7.10.2015, LV č. 679 (viz příloha č. 1 znaleckého posudku) - výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 7.10.2015, LV č. 729 (viz příloha č. 2 znaleckého posudku) - kopie katastrální mapy (viz příloha č. 3 znaleckého posudku) - mapa oblasti - informace a údaje sdělené Veronikou Čečrdlovou - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Obec Kolešovice leží severozápadně od okresního města Rakovníka, v Rakovnické pahorkatině. Severně cca 3 km se nachází frekventovaná státní silnice Praha Karlovy Vary. Jedná se obec lokálního významu s dobrou občanskou vybaveností. Nejbližší správní centrum je okresní město Rakovník, dopravní spojení s okresním městem je autobusem. V obci je rovněž železniční zastávka, ale bez pravidelných spojů. Územní plán má obec vypracovaný, cenovou mapu stavebních pozemků nikoliv. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: Bytová jednotka: 1825/1 a Obec Kolešovice, čp. 212, Kolešovice, PSČ 27002. 1825/5 Pozemek vodního toku: Středočeský kraj, Zborovská 81/11, Praha 5 - Smíchov, PSČ 15000. 1858/2 Pozemek vodního toku: KOLAGRO s.r.o., Chludilova 288, Mutějovice, PSČ 27007. 214/1 Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka v budově čp. 294 nacházející se v souvislé zástavbě obce, na jejím severozápadním okraji, v blízkosti zámeckého parku. Přístupná je po zpevněné, dobře sjízdné okresní komunikaci, napojená je na veřejný rozvod elektřiny, vodou je zásobována z obecní studny, splašky jsou svedeny kanalizační přípojkou do společné žumpy. Jedná se o netypovou, zděnou, podsklepenou budovu se dvěmi nadzemními podlažími a valbovou střechou, bez podkrovních místností. - 2 -
V budově se nachází celkem 4 bytové jednotky, v podzemí se nacházejí chodby, sklepy, vodárna a prádelna, které jsou společnými prostorami. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, v blízkosti nemovitosti se nevyskytují stavby, které by negativně ovlivňovaly životností prostředí. Předmětem ocenění je dále pozemek druhu vodní plocha nacházející se u okraje obce. Přístupný je pouze přes pozemek jiného vlastníka. Jedná se o neupravené koryto vodního toku. Silné stránky Bytová jednotka: - dobrý technický stav, byt po modernizaci, na budově byla vyměněná původní okna za plastová a byla provedená zateplená fasáda - byt ve zvýšeném přízemí - dobrá dostupnost centra obce a autobusové zastávky - v obci je dobrá občanská vybavenost (mateřská škola a základní škola) Slabé stránky Bytová jednotka: - byt v podílovém spoluvlastnictví Pozemek druhu vodní plocha: - přístup přes pozemek ve vlastnictví jiného subjektu RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy Stav stavby neumožňuje podpis zástavní (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nemovitosti jsou řádně zapsány v katastru nemovitostí. Na pozemek vodní plochy není zajištěn právní přístup. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovité věci v odlehlých končinách Komentář: Pozemek druhu vodní plocha je obtížně přístupný. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: /Nemovitosti nejsou zatížené věcnými břemeny. Předmětná bytová jednotka je zatížená zápisem Zástavního práva smluvního ve prospěch zástavního věřitele Českou spořitelnu, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4 - Krč, PSČ 14000 a zápisem zahájení exekuce. Pozemek vodní plochy je zatížen zápisem zaháení exekuce. Ostatní rizika: nejsou - 3 -
Obsah ocenění 1. Bytová jednotka 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Bytová jednotka č. 294/1 2. Vodní plocha 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek OBSAH OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,06 - Poptávka nižší než nabídka (spoluvlastnický podíl). 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku - Bytová jednotka se spoluvlastnickým podílem na budově a pozemku. 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Ustálená zástavba rodinných domů. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitosti I -0,04 v podílovém spoluvlastnictví. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Konkurenční schopnost I -0,30 spoluvlastnického podílu na realitní trhu velmi malá. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - Odtokové poměry srážkových vod dobré, nemovitosti nebyly v minulosti zaplavené. IV 1,00 Index trhu I T = P 6 (1 + Σ P i) = 0,580 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku - Bytový dům. 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba - Zástavba nízkopodlažních rodinných domů. 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce - Severozápadní okraj III -0,01 obce, vzdálenost centra obce 250 m. 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce - Převážná část občanské vybavenosti ve středu obce. II -0,02-4 -
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti - Přístup po zpevněné komunikaci, parkování možné na obecním pozemku. 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce - Zastávka autobusu ve vzdálenosti 150 m, železniční zastávka ve vzdálenosti 1,2 km. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Nutnost dojíždění za I -0,02 zaměstnáním. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Poloha v blízkosti komunikace jako možného zdroje hluku a prachu. I -0,25 Index polohy I P = P 1 (1 + Σ P i) = 0,737 Koeficient pp = I T I P = 0,427 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Kolešovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 680,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel - Obec má 826 obyvatel. IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo IV 1,01 oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně - Vzdálenost okraje obce od okraje okresního města je do 10 km. O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - V obci je rozvod elektřiny, zemního plynu a je provedená kanalizační síť zaústěná do ČOV. O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka - III 0,90 Autobusová zastávka, železniční zastávka bez pravidlených spojů. O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) - V obci je obecní úřad, základní škola, mateřská škola, knihovna,pošta, zámek využívaný jako dům sociální péče, v areálu zámku je rybník a fotbalové hřiště, zemědělský areál Rakochmel, zdravotnické zařízení, zájmové svazy a restaurace. III 0,95 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 480,93 Kč/m 2-5 -
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Bytová jednotka Podílové spoluvlastnictví o velikosti spoluvlastnického podílu 1/2 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Bytová jednotka č. 294/1 Předmětem ocenění je bytová jednotka 3+KK v 1.N.P. podlaží bytového domu postaveného tradiční zděnou technologií. Okna bytu jsou orientovaná na sever, východ a jih. Dispoziční uspořádání: předsíň, koupelna, WC, šatna, obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, dětský pokoj, komora na chodbě Budova je založená na plošných základových pasech s hydroizolací, stěny jsou zděné z cihel pálených, svislé děrovaných CDm v tl. 375 mm, stropy s rovným omítnutým podhledem. Schody schodnicové s teracovými, prefabrikovanými stupni, na podlaze společné chodby keramická dlažba, stěny jsou opatřeny olejovým nátěrem. Střecha valbová s krovem vaznicové soustavy, střešní krytina je skládaná z tašek pálených dvoudrážkových, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, bleskosvod je proveden. Fasáda je opatřená kontaktním zateplovacím systémem (ETICS) s finální stěrkovou omítkou, bez obkladů. Bytová jednotka je přístupná dřevěnými, hladkými, lakovanými dveřmi, vnitřní dveře také dřevěné hladké osazené do ocelových záribní, okna plastová s dvojsklem. Podlahy povlakové z nášlapnou vrstvou z PVC, vnitřní omítky dvouvrstvé štukové, keramické obklady v koupelně a v kuchyňském koutu za kuchyňskou sestavou. Vytápění etážové, zdrojem tepla je elektrokotel, radiátory ocelové, deskové. Teplá voda je připravovaná v el. zásobníkovém ohřívači. Kuchyňský kout ke vybaven elektrickým sporákem se sklokeramickou varnou deskou, v koupelně obezděná vana a umyvadlem. Záchod splachovací, standartní. Stáří budovy je 43 roků. Před 8 roky byla provedená modernizace předmětného bytu (vybourána jedna příčka, vnitřní rozvody, provedení nového kuchyňského koutu a koupelny a opravy omítek). Před 8 roky byla dále osazená nová plastová okna v celé budově a před 6 roky byla provedená zateplená fasáda. Stavebně-technický stav budovy i bytové jednotky dobrý. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Předmětem ocenění je parcela evidovaná v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Skutečný stav je v souladu s údaji uvedenými v katastru nemovitostí, jedná se o skutečně zastavěnou plochu bytovým domem. Pozemek je souměrný, rovinatý, nacházející se v souvislé zástavbě obce. Fyzický přístup je po zpevněné, dobře sjízdné komunikaci, která je ve vlastnictví Obce Kolešovice. Právní přístup zajištěn bez omezení. V místě je možnost připojení na veřejný rozvod elektřiny, zemního plynu, vodovod z obecní studny a obecní kanalizační síť. Rozvody technické infrastruktury jsou uložené v přilehlé komunikaci. Pozemek ze všech stran sousedí s veřejným prostranstvím ve vlastnictví Středočeského kraje, v blízkosti se nachází zámecký park. - 6 -
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití - II 0,00 Obdélníkový pozemek. 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace - Rovinatý pozemek. 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Dobře přístupný a využitelný pozemek. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,06 - Poptávka nižší nez nabídka (spoluvlastnický podíl). 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku - Bytová jednotka se spoluvlastnickým podílem na budově a pozemku. 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Ustálená zástavba rodinných domů. II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitosti v I -0,04 podílovém spoluvlastnictví. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Konkurenční schopnost I -0,30 spoluvlastnického podílu na realitní trhu velmi malá. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - Odtokové poměry srážkových vod dobré, nemovitosti nebyly v minulosti zaplavené. IV 1,00 Index trhu I T = P 6 (1 + Σ P i) = 0,580 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku - Bytový dům. 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba - Zástavba nízkopodlažních rodinných domů. 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce - Severozápadní okraj III -0,01 obce, vzdálenost centra obce 250 m. 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00-7 -
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce - Převážná část občanské vybavenosti ve středu obce. 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti - Přístup po zpevněné komunikaci, parkování možné na obecním pozemku. 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce - Zastávka autobusu ve vzdálenosti 150 m, železniční zastávka ve vzdálenosti 1,2 km. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Nutnost dojíždění za I -0,02 zaměstnáním. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Poloha v blízkosti komunikace jako možného zdroje hluku a prachu. I -0,10 Index polohy I P = P 1 (1 + Σ P i) = 0,889 Celkový index I = I T I O I P = 0,580 1,000 0,889 = 0,516 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 480,93 0,516 248,16 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 387 208,00 248,16 51 617,28 nádvoří Stavební pozemek - celkem 208,00 m 2 51 617,28 Pozemek - zjištěná cena = 51 617,28 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 51 617,28Kč 51 617,28 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 51 617,28 Kč - 8 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 43 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 13 775,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy předsíň: ( 2,62 2,35+1,33 1,10 ) 1,00 = 7,62 m 2 obývací pokoj s kuch. koutem: ( 8,22 3,43 ) 1,00 = 28,19 m 2 koupelna: ( 1,58 2,45 ) 1,00 = 3,87 m 2 WC: ( 0,84 1,10 ) 1,00 = 0,92 m 2 šatna: ( 1,00 1,30 ) 1,00 = 1,30 m 2 ložnice: ( 4,77 3,42-1,55 0,12 ) 1,00 = 16,13 m 2 pokoj: ( 3,40 3,85 ) 1,00 = 13,09 m 2 spíž na chodbě: ( 0,80 1,20 ) 1,00 = 0,96 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 72,08 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná - IV 0,10 Budova zděná, zateplená. 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad - V podzemí společné prostory. 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - Byt v 1.N.P. v II 0,00 budově bez výtahu. 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled - Okna bytu jsou orientované na sever, východ a jih, s výhledem na přístupovou komunikaci a veřejné prostranství. 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - Komora na společné chodbě. 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - Etážové vytápění. III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Velmi malá I -0,10 konkurenční schopnost spoluvlastnických podílů rezidenčních nemovitostí na realitní trhu. 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou - II 1,00 Byt po modernizaci. Koeficient stáří upraven o + 0,04 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 43 let: s = 1-0,005 43 = 0,785 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) V 10 0,825 = 0,825 i = 1-9 -
Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,580 Index polohy pozemku I P = 0,737 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC I V = 13 775,- Kč/m 2 0,825 = 11 364,38 Kč/m 2 CB P = PP ZCU I T I P = 72,08 m 2 11 364,38 Kč/m 2 0,580 0,737= 350 151,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 350 151,51 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 51 617,28 Kč Spoluvlastnický podíl: 25 / 100 Hodnota spoluvlastnického podílu: 51 617,28 Kč 25 / 100 = 12 904,32 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 12 904,32 Kč Bytová jednotka č. 294/1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 363 055,83 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem 1 / 2 Bytová jednotka č. 294/1 - zjištěná cena = 181 527,92 Kč 2. Vodní plocha Podílové spoluvlastnictví o velikosti spoluvlastnického podílu 1/2 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek Předmětem ocenění je pozemek druhu vodní plocha. Jedná se o koryto vodní toku neupravené, bezvýznamnou vodoteč. Pozemek se nachází u okraje souvislé zástavby obce, přístupný je pouze přes pozemek ve vlastnictví jiného subjektu. Ocenění Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku 8 odstavec 4 480,93 0,07 1,00 33,67 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 vodní plocha 215/1 129,00 33,67 4 343,43 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 129,00 m 2 4 343,43 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 4 343,43 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem 1 / 2 Pozemek - zjištěná cena = 2 171,72 Kč - 10 -
Rekapitulace ocenění: REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Bytová jednotka 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Bytová jednotka č. 294/1 181 530,00 Kč 2. Vodní plocha 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek 2 170,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí Bytová jednotka Zjištěná cena dle cenového předpisu Obvyklá cena slovy: Jednostoosmdesáttisíc Kč Vodní plocha Zjištěná cena dle cenového předpisu Obvyklá cena slovy: Dvatisíce Kč 181 528 Kč 180 000 Kč 2 172 Kč 2 000 Kč Obvyklá cena slovy: Rekapitulace výsledných cen Jednostoosmdesátdvatisíc Kč 182 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15 Komentář ke stanovení výsledné ceny Výběr metodiky pro odhad obvyklé ceny: Přímé porovnání - v příměstských obcích okresního města se s bytovými jednotkami málo obchoduje, nejsou známé skutečně zrealizované ceny obdobných bytů. Z tohoto důvodu není možné vytvořit dostatečnou databázi skutečně zrealizovaných transakcí. Nevhodná metoda. Výnosový způsob - v obdobných obcích se běžně bytové jednotky nepronajímají a zjištění ročního užitku a následně výnosu by bylo nepřesné. Nákladová metoda - z výše uvedeného je patrné, že by bylo velmi obtížné odhadnout uplatnění nákladů na trhu (koeficient prodejnosti). Z tohoto důvodu byla zvolená metoda nepřímého porovnání podle cenového předpisu. Pro ilustraci nabídkových cen obdobných bytových jednotek jsem provedl analýzu nabídkových cen bytových jednotek v realitní inzerci. Bylo zjištěno, že obdobné bytové jednotky jsou nabízené za nabídkové ceny: - v obci Kněževes 12 500,- Kč až 13 000,- Kč / 1 m 2 podlahové plochy - v obci Lišany 10 200,- Kč / 1 m 2 podlahové plochy - v obci Lužná 13 600,- Kč / 1 m 2 podlahové plochy Tyto ceny je nutné považovat za ceny, které zpravidla nejsou při prodeji dosažené. S pozemky druhu vodní plochu se běžně neobchoduje. - 11 -
ZÁVĚR Při zvážení zjištěných silných stránek (velmi dobrý technický stav) a slabých stránek předmětné bytové jednotky, zejména potom skutečnosti, že k prodeji je pouze spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 považuji tržní hodnotu tohoto spoluvlastnického podílu ve výši... 180 000,- Kč. Tržní hodnota spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 pozemku druhu vodní plocha 2 000,- Kč. Jedná se o spoluvlastnické podíly nemovitosti, které jsou obtížně obchodovatelné. V Rakovníku 8.10.2015 Miloslav Lev Čelakovského 861 269 01 Rakovník telefon: 603 769 743 e-mail: mlev@centrum.cz, Držitel certifikátu SpPC reg. č. 233/14 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Praze ze dne 26.února 1982 čj. Spr. 1479/79 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5475/100/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 100/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 679 ze dne 7.10.2015 2 Snímek pozemkové mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 729 ze dne 7.10.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1-12 -
Vybavení kuchyně Vybavení koupelny Obývací pokoj - 13 -
- 16 -.-~
- 19 -
/ ~7,J / / f I I /... "" - 20 -