Znalecký posudek č. 6834 34/2019 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st. 143, jehož součástí je rodinný dům č.p. 149 a pozemku parcelní číslo 149 v katastrálním území Jalubí, obci Jalubí, okrese Uherské Hradiště Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 1 Karlovo náměstí 17 120 00 Praha 2 Usnesení č. j. 099 EX 10979/17-67 ze dne 18. 1. 2019 Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí v exekučním řízení Podle stavu ke dni 25. 1. 2019 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Tyršova 1276/9 769 01 Holešov Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v listinné podobě a 1 v elektronické podobě elektronicky prostřednictvím datové schránky. V Holešově, dne 28. ledna 2019 1
A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení exekutorského úřadu. Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemek parcelní číslo st. 143 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům číslo popisné 149 a pozemek parcelní číslo 149 zahrada v katastrálním území Jalubí, obci Jalubí, okrese Uherské Hradiště. 2. Informace o nemovité věci: Adresa nemovitosti: 687 05 Jalubí 149 Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Jalubí Katastrální území: Jalubí 3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Jalubí, LV č. 185 ze dne 18. 1. 2019 2) Mapa okolí a obce 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Místní šetření provedené znalcem dne 25. 1. 2019, fotodokumentace 5) Malý lexikon obcí 2018 6) Informace z veřejných seznamů 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci: Prohlídka stavby byla provedena dne 25. ledna 2019 znalcem za účasti pana Petra Kura. 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. C. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004. 6. Metody zjištění hodnoty: Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. 2
Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena minimálně 2 staveb obdobného využití, pokud toto nebude možné tak cena minimálně 3 nabídek staveb obdobného využití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel užití, poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a možnost komerční využitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu snížit až o 30%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 185 jsou manželé Petra, nar. dne 29. 4. 1978 a Petr, nar. dne 24. 4. 1976 Kurovi oba bytem 687 05 Jalubí 149 vlastníky (SJM) oceňovaných nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st. 143 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 79,0 m 2, jehož součástí je rodinný dům číslo popisné 149 a pozemku parcelní číslo 149 zahrada o výměře 366,0 m 2 v katastrálním území Jalubí, obci Jalubí, okrese Uherské Hradiště. 8. Věcná břemena, závazky a omezení: Dle listu vlastnického neváznou na oceňované nemovité věci žádná věcná břemena. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitostí nepodléhá odvodu DPH. Podle mapových podkladů stojí dům částečně na pozemku souseda. 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy, pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v místě, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Jalubí I. kategorie převážně nízké radonové riziko. 10. Základní popis lokality: Obec Vesnice Jalubí leží administrativně v okrese Uherské Hradiště a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Uherské Hradiště. Obec Jalubí se rozkládá asi šest kilometrů severně od Uherského Hradiště. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Stálý počet občanů této středně velké obce je 1816 obyvatel. 3
Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat jednu základní školu nižšího stupně a předškoláci mohou chodit do školy mateřské. Pro využití volného času najdeme v obci koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli obchody, některé služby, knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Jalubí májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnice Jalubí leží v průměrné výšce 218 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 810 ha, z toho orná půda zabírá osmdesát procent. V obci Jalubí se pěstuje také víno. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je rodinný dům a pozemky užívané v jednotném funkčním celku v obci Jalubí. Jedná se o přízemní objekt, jenž je částečně podsklepen, je zastřešen sedlovou střechou, podkroví není využíváno. Jedná se o dům, který byl postaven před více jak šedesáti léty, stavba obsahuje jednu bytovou jednotku. Příslušenství stavby kromě pozemků tvoří venkovní schody předsazené do sklepa a oplocení pozemku. Studna, zjištěná u posuzovaného domu, je součástí obecního pozemku a je využívaná pro potřeby provozu posuzované stavby. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný objekt je přístupný z místní asfaltové komunikace. Parkování je možné u domu na obecním ploše určené k odstavení automobilu. Obec Jalubí je napojena na síť silnic, které ji spojují s okolními vesnicemi a městy a je dopravně obsluhována autobusy meziměstské dopravy, nejbližší zastávka je vzdálena do 200 m od posuzovaného objektu. Nejbližší vlaková stanice se nachází v sousední obci Huštěnovice, mezinárodní spoje stojí ve Starém Městě. Účel využití Stavba je ke dni ocenění plně užívána k bydlení vlastníkem. Pozemky Pozemek parcelní číslo st. 143 je zastavěn stavbou hlavní. Pozemek parcelní číslo 149 tvoří zahradu a je vymezen stěnami sousedních domů a ploty. Pozemky jsou užívány v jednotném funkčním celku. V místě je možnost napojení staveb na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plyn. Obec Jalubí nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. Obsah ocenění: Stavební pozemky parcelní číslo st. 143 a 149 v katastrálním území a obci Jalubí, okres UH Rodinný dům č.p. 149 na pozemku parcelní číslo st. 143 včetně příslušenství v katastrálním území a obci Jalubí, okres Uherské Hradiště 11. Kopie katastrální mapy: Pozemky zapsané na LV č. 185 vedeném pro katastrální území a obec Jalubí, okres Uherské Hradiště 4
12. Popis nemovitých věcí: Stavební pozemky parcelní číslo st. 143, 149 v katastrálním území a obci Jalubí Předmětem ocenění jsou pozemky zapsané na LV č. 185 vedeném pro katastrální území Jalubí. Pozemky jsou užívány v jednotném funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p. 149. Celková plocha pozemků je přiměřená. Pozemky jsou sklonité se svažitostí do 20% s mírným sklonem k jihozápadu. Nebyly zjištěny žádné omezující vlivy na využití pozemků. Pozemek parcelní číslo st. 143 je částečně zastavěn výše uvedenou stavbou RD, část domu stojí dle mapy i na sousední parcele ve vlastnictví jiného subjektu, předzahrádka, kde je zjištěná studna, náleží k domu. V místě je možnost napojení staveb na obecní vodovod, kanalizaci, plyn a síť elektrické energie. Občanská vybavenost obce je v místě dobře dostupná. Obyvatelstvo v okolí je bezproblémové. V obci Jalubí není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Rodinný dům č.p. 149 na pozemku parcelní číslo st. 143 včetně příslušenství v katastrálním území a obci Jalubí, okres Uherské Hradiště Předmětem ocenění je rodinný dům starší sedmdesáti let. Stavba byla cca před patnácti léty zrekonstruována. Jedná se o přízemní, částečně podsklepený objekt, zastřešený sedlovou střechou, podkroví není využíváno. K severovýchodnímu štítu je zrealizována přístavba, do které je umístěna koupelna a WC, odtud taky vedou schody do sklepa, přístupné z plochy zahrady. Dům byl po celou dobu své existence využíván k bydlení. Okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domy. Konstrukční řešení stavby: Posuzovaný objekt je založen na kamenných základových pásech, izolace funkční. Konstrukční systém je stěnový, vyzdívaný z cihel plných pálených, režných a kamene v tloušťce převážně 45 cm. Stropní konstrukce jsou nad 1. S. betonové, nad 1. NP. dřevěné trámové s rovným podhledem. Střešní konstrukci tvoří dřevěný krov, krytina původní betonová taška, svody dešťové vody a klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Schodiště jen do sklepa z terénu. Vnitřní příčky, které v budově vymezují jednotlivé prostory, jsou taktéž zděné. Nášlapné vrstvy ve sklepě beton, v obytných prostorech plovoucí podlahy, ostatní prostory dlažba. Výplně otvorů plastová okna, stejné provedení vchodové dveře. Fasádní omítka je strukturovaná, provedeno na kontaktní zateplovací systém, vnitřní omítky štukové, vnitřní obklady kompletní, moderní. Stavba je napojena na elektrickou energii, zdrojem vody vlastní studna, odvod splašků do kanalizace, plyn do objektu doveden není. Ohřev TUV je zajištován elektrickým bojlerem umístěným ve sklepě. Vytápění lokální elektrickými přímotopy. Dispoziční řešení stavby: Dům má sklep pod severovýchodní části, ten je přístupný po schodišti z terénu. Hlavní vstup do domku je v jihovýchodním průčelí do chodby, ze které dveře vlevo vedou do obývacího pokoje, za kterým je ložnice. Z chodby dveřmi vpravo vcházíme do kuchyně, za kterou je malá chodbička s dveřmi na WC a do koupelny. Tyto prostory jsou umístěné v přístavku s rovnou střechou postaveného u severovýchodního štítu domku. Objekty technické infrastruktury: Přípojka elektrické energie a kanalizace, pitná vody z vlastní studny, plyn nenapojen. Technický stav, vady a nedodělky: Dům je celkově v dobrém stavu, po zdařilé rekonstrukci. Obsahuje byt typu 2 + 1 s příslušenstvím. Jedná se o atraktivní malý domek s příjemnou plochou zahrady v mírném svahu s vhodnou orientací k jihovýchodu. Na zahradě byla zjištěná kůlna ve zhoršeném technickém stavu. Objekt je postaven v zásadě v centru obce. Není ze garáž ani zbudovaná zpevněná plocha pro stání osobního automobilu, ač místo před domkem je. 5
B. Posudek: Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 149 v obci Jalubí, okrese Uherské Hradiště. Obec s počtem obyvatel jen o něco méně než 2000, poskytuje solidní občanskou vybavenost, od bývalého okresního města Uherské Hradiště ji dělí méně než 10 km, Staré Město, kde najdeme železniční zastávku i pro mezinárodní spoje, je ještě blíže. Předmětem posouzení je přízemní, z části podsklepený rodinný dům zastřešen sedlovým krovem, obsahující jeden byt. Původně starší dům je po rekonstrukci, objekt je zateplen, do přístavku je vestavěná dobře vybavená koupelna, WC samostatné. Velikostí se jedná o dům obsahující malý byt typu 2 + 1 s přiměřeně velkou, dobře orientovanou zahrádkou. Pro určení porovnávací ceny budou z údajů o prodejích a nabídkách prodejů zvoleny stavby svým stavem srovnatelné s domem posuzovaným, neboť právě stav stavby určuje (kromě místa) dosažitelnou či sjednanou cenu. Analýza trhu: Uskutečněné prodeje rodinných domů v místě: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN vkladové řízení: V-5597/18-711 Datum prodeje: 24. 7. 2018 Popis: Uskutečněný prodej většího domu v horším stavu, plocha pozemků 278,0 m2. Cena: 1.050.000,00 Kč/m 2 Prodej č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 stavba větší v horším stavu, plocha pozemků menší Místo zveřejnění: KN vkladové řízení: V-6782/18-711 Datum prodeje: 5. 9. 2018 Popis: Uskutečněný prodej podobného domu v totožném stavu, plocha pozemků 976,0 m2. 6
Cena: 1.245.000,00 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 stavba podobná, plocha pozemků větší Prodej č. 3 Místo zveřejnění: KN vkladové řízení: V-8407/18-711 Datum prodeje: 1. 11. 2018 Popis: Uskutečněný prodej podobného domu ve stejném stavu s garážovým stáním, plocha pozemků 325,0 m2. Cena: 2.080.000,00 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 stavba podobná, plocha pozemků jen o trochu menší Vyhodnocení ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační Bodové zhodnocení dle Upravená cena koeficient míry shody Kč Prodej č. 1 1 050 000,00 1,00 1 1 050 000,00 Pradej č. 2 1 245 000,00 1,00 3 1 245 000,00 Pradej č. 3 2 080 000,00 1,10 1 2 288 000,00 Vážený průměr základních cen v Kč 1 414 600,00 Úprava základní ceny: 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě (hodnocení 0,8 1,2) Objekt se nachází v blízkosti centra tak jak příklady. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 1,2) Příslušenství stavby tvoří kůlna, plot, studna. 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky v jednotném funkčním celku mají přiměřenou výměru, je zastavěna i část parcely souseda. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8-1,2) Pozemek je dobře přístupný z místní komunikace. Je zde možnost napojení stavby na všechny inženýrské sítě v obci, dům není napojen na plyn, voda ze studny. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K oceňované nemovité věci se neváží žádná věcná břemena. Část domu stojí pravděpodobně na parcele souseda. 6. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Stavba je v dobrém stavu, schopná okamžitého užívání. 7
Vážený průmer upravených základních cen (Kč) 1 414 600,00 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha stavby v obci 1,00 2 Příslušenství stavby 1,02 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 1,00 4 Technická vybavenost pozemku 0,99 5 Právní vztahy 0,99 6 Širší vztahy 1,03 Upravená cena v Kč 1 471 316,97 Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude cena určená porovnáním. Z uvedených příkladů prodeje obdobných domů v obci je cítit vzrůstající tendenci cen. Jalubí je od Starého města vzdálené jen cca 5 km, autobusové spojení je dobré, obec má solidní občanskou vybavenost. U posuzované stavby je pak přiměřeně velká zahrádka. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzované nemovité věci ve výši: Obvyklá cena nemovitých věcí ke dni ocenění 1.470.000,00 Kč C. Výrok: Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 185, tj. pozemku parcelní číslo st. 143, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 149 a pozemku parcelní číslo 149 v katastrálním území Jalubí, obci Jalubí, okrese Uherské Hradiště vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: jedenmiliončtyřistasedmdesát korun českých 1.470.000,00 Kč Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 11. 12. 1995, čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové zapsaná v seznamu znalců a tlumočníků vedeném Krajským soudem v Brně. Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod pořadovým číslem 6834 34/2019. V Holešově, dne 28. ledna 2019 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil 8
D. Přílohy: Mapové podklady: Posuzovaný rodinný dům č.p. 149 v obci Jalubí, okrese UH, zahradu tvoří plocha situovaná severovýchodně od stavby Ortofotomapa dokazuje, že posuzovaný rodinný dům č.p. 149 stojí z části na pozemku souseda Fotodokumentace: 9
Posuzovaný rodinný dům č.p. 149 v obci Jalubí, okrese Uherské Hradiště, pohled z ulice, kde směřuje jižní štít Pohled na studnu vedle domu na zahradě je kůlna, terén se svažuje, sklon k jihozápadu Vybavení kuchyně sporák elektrický za obývacím pokojem je ložnce 10
Samostatné WC koupelna vybavená vanou, umyvadlem a sprchovým koutem Informace z veřejného seznamu: 11