ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 8661-1125/2019 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-Město Mgr. Lucie Valentová soudní exekutor Cejl 494/25 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení 169EX 6669/17. Adresa předmětu ocenění: č.p. 159, Ropice, okres Frýdek-Místek Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 13.05.2019 Zpracováno ke dni: 13.05.2019 Zhotovitel: XP invest s.r.o. - Znalecký ústav, Ing. Jana Fichnová Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: kontakt@odhadonline.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 24 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 27.05.2019 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 159 vč. příslušenství a pozemků parc. č. st. 341, 579/2, 582/2, 583, 584 a 586 v obci Ropice, okres Frýdek-Místek, katastrální území Ropice pro potřeby exekučního řízení 169EX 6669/17. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Ulice: Katastrální území: Rodinný dům č.p. 159, obec Ropice č.p. 159, Ropice, okres Frýdek-Místek Moravskoslezský kraj Frýdek-Místek Ropice Ropice 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 13.05.2019. Prohlídka byla za přítomnosti pana a paní Šulíkových. V době místního šetření nebyl zpracovateli znaleckého posudku umožněn přístup do všech prostor rodinného domu - nebyla provedena prohlídka a zaměření 2 pokojů v 1.NP a celého podkroví a půdy. Stav a podlahová plocha těchto prostor jsou pouze odhadnuty na základě sdělení rodičů dlužníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích, územní plán, technické řešení systému INEM. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Šulík Radim, č. p. 159, 73961 Ropice Nemovitosti: Rodinný dům č.p. 159 vč. příslušenství a pozemků parc. č. st. 341, 579/2, 582/2, 583, 584 a 586 v obci Ropice, okres Frýdek-Místek, katastrální území Ropice. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný rodinný dům je samostatný objekt a má jedno nadzemní podlaží. Dům je celkově podsklepený, v části se nachází půda a disponuje vybudovaným obytným podkrovím. Osoba přítomná během prohlídky uvedla, že objekt byl postaven v roce 1955. V roce 2009 proběhla rekonstrukce těchto konstrukčních prvků: kuchyně - částečná, dále v roce 2016: okna - částečná. Základy objektu jsou betonové izolované, objekt je zděné konstrukce, tloušťka stěn je 50 cm a stropy jsou z dřevěných trámů s rovnými podhledy. Má polovalbovou střechu, střešní krytina je tvořena eternitovými šablonami a klempířské prvky jsou pozinkované. Vnější omítky jsou štukové a zateplení pláště není provedeno. Oceňovaný objekt je dispozičně řešen jako 7+2. V domě se nachází 2 byty o přibližně stejné podlahové ploše, ale v 1. NP se nachází byt o dispozici 4+1 a v podkroví je dle zjištěných informací byt s dispozicí 3+1. V domě se nachází schodiště o výměře 13,26 m 2. Ze schodiště je vchod do bytu v 1.NP, ve kterém se nachází hala o výměře 12,42 m 2, obývací pokoj o výměře 25,72 m 2, pokoj o výměře 24,58 m 2, pokoj o výměře 12,21 m 2, kuchyně o výměře 17,51 m 2, pokoj o výměře 5,78 m 2, chodba o výměře 2,37 m 2, spíž o výměře 1,96 m 2, koupelna o výměře 3,54 m 2 a WC o výměře 2,17 m 2. Podlahová plocha podkrovního bytu je odhadnuta na 108,27 m 2, podlahová plocha půdy je odhadnuta na 60,00 m 2. Dále se v domě nachází sklep o výměře 106,50 m 2. Podlahová plocha činí 229,79 m 2. Podlahová plocha vč. příslušenství činí 396,29 m 2. Vnitřní omítky jsou vápenocementové. Jsou zde instalována plastová okna s dvojsklem, příslušenství oken chybí. Orientace obytných prostor je na severovýchod, severozápad a jihozápad. V koupelně se nachází klasická vana a umyvadlo a na WC je klasická toaleta. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné a dřevěné prosklené, zárubně dveří jsou obložkové a vchodové dveře jsou dřevěné. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů a plynový sporák. Osvětlovací techniku tvoří lustry. V obytných místnostech je podlaha řešena koberci na prkenné podlaze, v kuchyni je podlaha řešena linem na prkenné podlaze, koupelna má na podlaze keramickou dlažbu a v chodbě je na podlaze lino. Ostatní místnosti mají na podlaze teraco. Součástí vybavení domu jsou anténní rozvody. Do domu je zavedena elektřina o napětí 230V a dodávky zajišťuje rozvodná síť elektrického proudu. Zdrojem vody je vodovod a na pozemku se nachází nepoužívaná studna. Odpady jsou svedeny do septiku a rozvod zemního plynu je připojen. V domě je topení řešeno ústředně kotlem na tuhá paliva a topná tělesa představují závěsné radiátory. V domě je pro ohřev vody instalován bojler. Stěny jsou bez vad, střecha je bez vad, okna v objektu jsou bez vad, podlahy jsou zastaralé, vybavení objektu je bez vad a rozvody v domě jsou zastaralé. Stav rodinného domu je dobrý. Na pozemku se nachází okrasné a ovocné dřeviny a jako oplocení pozemku bylo použito pletivo do ocelových sloupků, část pozemku neoplocena. Pozemek parc. č. 579/2 a 582/2 je oddělen od celku frekventovanou komunikací. Tento pozemek je územím plánem určen k zemědělským účelům, je neoplocený. Sklon pozemku je 3
rovinatý. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Je zde možnost parkování na vlastním pozemku. Součástí jsou tyto venkovní stavby: hospodářská budova, 2 garáže, pergola. Dům je postaven na severním okraji obce a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je nedostatečná - nutnost dojezdu. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět. Je zde pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení a sportovního vyžití. Nejsou zde úřady - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem a v obci je pobočka České pošty. Dům je postaven z hlediska životního prostředí spíše v nepříznivé lokalitě v blízkosti frekventovaných komunikací a v bezprostřední blízkosti objektu je zeleň v podobě lesů a luk. Je zde nízké nebezpečí výskytu povodně (území tzv. 100leté vody). V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů. Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu a v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Tabulkový popis Typ rodinného domu samostatný objekt Počet nadzemních podlaží 1 Podsklepení Podkroví Půda celkové ano částečně Dům byl postaven v roce 1955 Popis rodinného domu Zdroj informace o době výstavby Rozsah rekonstrukce domu Základy Konstrukce Stropy Tloušťka stěn Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní omítky na základě sdělení přítomné osoby Konstrukce Rozsah Rok kuchyně částečná 2009 okna částečná 2016 betonové izolované zděná dřevěné trámové s rovnými podhledy 50 cm polovalbová eternitové šablony pozinkované štukové vápenocementové 4
Typ oken v domě Orientace oken obytných místností Koupelna(y) Toaleta(y) Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře Osvětlovací technika Kuchyně plastová s dvojsklem severovýchod, severozápad, jihozápad klasická vana, umyvadlo klasická toaleta dřevěné obložkové dřevěné plné, dřevěné prosklené lustry kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, plynový sporák Dispozice RD 7+2 Ostatní prostory Schodiště 13,26 m 2 Ostatní prostory Hala 12,42 m 2 Pokoj Obývací pokoj 25,72 m 2 Pokoj Pokoj 24,58 m 2 Pokoj Pokoj 12,21 m 2 Kuchyně Kuchyně 17,51 m 2 Pokoj Pokoj 5,78 m 2 Popis místností a rozměry v m2 Ostatní prostory Chodba 2,37 m 2 Ostatní prostory Spíž 1,96 m 2 Koupelna, WC Koupelna 3,54 m 2 Koupelna, WC WC 2,17 m 2 Podkrovní byt 108,27 m 2 Podlahová plocha 229,79 m 2 Příslušenství Půda 60,00 m 2 Příslušenství Sklep 106,50 m 2 Podlahová plocha vč. příslušenství 396,29 m 2 Elektřina Vodovod Svod splašek Plynovod Řešení vytápění v domě Topná tělesa Řešení ohřevu vody Podlahy v domě 230V vodovod, nepoužívaná studna septik ano kotel na tuhá paliva závěsné radiátory bojler místnosti: koberce, prkenná podlaha kuchyně: lino, prkenná podlaha koupelna, WC: keramická dlažba chodba: lino 5
ostatní: teraco Popis pozemku Popis okolí Popis stavu rodinného domu Vady rodinného domu Trvalé porosty Venkovní stavby Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta k objektu Popis okolí Poloha v obci Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita dobrý zdivo: bez vad střecha: bez vad okna: bez vad podlahy: zastaralý prvek vybavení: bez vad rozvody: zastaralý prvek okrasné dřeviny, ovocné dřeviny hospodářská budova, 2 garáže, pergola rovinatý pletivo do ocelových sloupků, částečně neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě zástavba rodinnými domy se zahradami severní okraj obce nedostatečná dostupnost obchodů - nutnost dojezdu, v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení a sportovního vyžití, nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem, v obci je pobočka České pošty z hlediska životního prostředí spíše nepříznivá lokalita - blízkost frekventovaných komunikací, zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, lokalita s nízkým nebezpečím výskytu povodně (území tzv. 100leté vody) zastávka vlakových a autobusových spojů, parkování na vlastním pozemku vztahy bezproblémové - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena Další informace oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny V době místního šetření nebyl zpracovateli znaleckého posudku umožněn přístup do všech prostor rodinného domu - nebyla provedena prohlídka a zaměření 2 pokojů v 1.NP a celého podkrovní a půdy. Stav a podlahová plocha těchto prostor jsou pouze odhadnuty na základě sdělení rodičů dlužníka. Pozemek parc. č. 579/2 a 582/2 je oddělen od celku frekventovanou komunikací. Tento pozemek je územím plánem určen k zemědělským účelům, je neoplocený. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 13.05.2019 jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla 6
dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 7
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Rodinný dům č.p. 159, obec Ropice Rodinný dům č.p. 159 obec Ropice č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Ropice, okres Frýdek- Místek 229.79 m 2, 7+2, Dobrý 5666 m 2 hospodářská budova, 2 garáže, podsklepený: celkové pergola, půda Svažná, Těrlicko, okres 1 Karviná 215 m 2 Velmi, Patrový dobrý 4963 m 2 garáž pro 2 automobily, kryté stání, terasa, půda Kojkovice, Třinec, okres 2 Frýdek-Místek 197 m 2, Patrový Dobrý 1795 m 2 garáž, kůlna Nebory, Třinec, okres 3 Frýdek-Místek 120 m 2, Patrový Dobrý 1265 m 2 hospodářská budova, garáž, částečně půda Konská, Třinec, okres 4 Frýdek-Místek 300 m 2, Patrový Dobrý 6000 m 2 5 Střítež, okres Frýdek- Místek 200 m 2, Patrový Dobrý 1018 m 2 stodola, pergola 8
Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 užitné plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání č 1 16.744,19 Kč Nepoužit 16.744,19 Kč 1.05 1.01 1.10 0.94 1.00 1.05 1.1514 14.542,46 Kč 2 11.649,75 Kč Nepoužit 11.649,75 Kč 1.15 1.02 1.00 0.70 0.94 1.05 0.8104 14.375,30 Kč 3 13.750,00 Kč 0.9 12.375,00 Kč 1.15 1.05 0.95 0.70 0.97 1.05 0.8178 15.132,06 Kč 4 9.166,67 Kč 0.9 8.250,00 Kč 1.15 0.96 0.95 1.03 0.92 1.05 1.0435 7.906,08 Kč 5 7.250,00 Kč Nepoužit 7.250,00 Kč 1.05 1.01 0.95 0.70 0.97 1.05 0.7183 10.093,28 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 12.409,84 Kč 7.906,08 Kč 15.132,06 Kč 3.219,93 Kč 9.189,91 Kč 15.629,77 Kč Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou také srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 12.409,84 Kč/m 2 229,79 m 2 * = 2.851.656 Kč 2.852.000,-- Kč 9
II) Ocenění dle metodiky ÚZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Rodinný dům č.p. 159 obec Ropice č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Ropice, okres Frýdek- Místek 229.79 m 2, 7+2, Dobrý 5666 m 2 hospodářská budova, 2 garáže, podsklepený: celkové pergola, půda Svažná, Těrlicko, okres 1 Karviná 215 m 2 Velmi, Patrový dobrý 4963 m 2 garáž pro 2 automobily, kryté stání, terasa, půda Kojkovice, Třinec, okres 2 Frýdek-Místek 197 m 2, Patrový Dobrý 1795 m 2 garáž, kůlna Nebory, Třinec, okres 3 Frýdek-Místek 120 m 2, Patrový Dobrý 1265 m 2 hospodářská budova, garáž, částečně půda Konská, Třinec, okres 4 Frýdek-Místek 300 m 2, Patrový Dobrý 6000 m 2 5 Střítež, okres Frýdek- Místek 200 m 2, Patrový Dobrý 1018 m 2 stodola, pergola Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 16.744,19-16.744,19 2 11.649,75-11.649,75 3 13.750,00 0,90 12.375,00 4 9.166,67 0,90 8.250,00 5 7.250,00-7.250,00 Maximální hodnota 16.744,19 (případ č.1) Minimální hodnota 7.250,00 (případ č.5) Relace min vs. max hodnoty 2,3095 (relace nesmí být větší než 2) Aritmetický průměr 11.253,79 Odchylka max hodnoty od průměru 5.490,40 Odchylka min hodnoty od průměru 4.003,79 Bude vyřazena max hodnota (případ č.1) Výpočet relace č.2 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 16.744,19-16.744,19 2 11.649,75-11.649,75 3 13.750,00 0,90 12.375,00 4 9.166,67 0,90 8.250,00 5 7.250,00-7.250,00 Maximální hodnota 12.375,00 (případ č.3) Minimální hodnota 7.250,00 (případ č.5) Relace min vs. max hodnoty 1,7069 OK Aritmetický průměr 9.881,19 10
II. a) Výpočet dle metodiky ÚZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Rodinný dům č.p. 159 obec Ropice č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - Váha K5 - další vlastnosti pozemek srovnání Oceňovaný objekt Ropice, okres Frýdek-Místek 229.79 m 2, 7+2, Dobrý 5666 m 2 hospodářská budova, 2 podsklepený: celkové garáže, pergola, půda X 1 Svažná, Těrlicko, okres Karviná 215 m 2, Patrový Velmi dobrý 4963 m 2 garáž pro 2 automobily, kryté stání, terasa, půda 3 2 Třinec, okres Frýdek-Místek 197 m 2, Patrový Dobrý 1795 m 2 garáž, kůlna 1 3 Nebory, Třinec, okres Frýdek-Místek 120 m 2, Patrový Dobrý 1265 m 2 hospodářská budova, garáž, částečně půda 1 Konská, Třinec, 4 okres Frýdek-Místek 300 m 2, Patrový Dobrý 6000 m 2 3 Střítež, okres 5 Frýdek-Místek 200 m 2, Patrový Dobrý 1018 m 2 stodola, pergola 1 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 16.744,19-16.744,19 3 50.232,57 2 11.649,75-11.649,75 1 11.649,75 3 13.750,00 0,90 12.375,00 1 12.375,00 4 9.166,67 0,90 8.250,00 3 24.750,00 5 7.250,00-7.250,00 1 7.250,00 Mezisoučet 6 56.024,75 Celkem 9.337,46 Základní cena: 9.337,46 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5: 9.337,46 * 0,9500 = 8.870,59 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 8.870,59 Kč/m 2 * 229,79 m 2 = 2.038.372,88 Kč 2.040.000,-- Kč 11
II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 16.744-16.744,19 2 11.650-11.649,75 3 13.750 0,90 12.375,00 4 9.167 0,90 8.250,00 5 7.250-7.250,00 Střední hodnota 9.881,19 Medián 9.949,88 Rozdíl max-min 5.125,00 Minimum 7.250,00 Maximum 12.375,00 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 7.250 až 8.958 2 0.5 8.958 až 10.667 0 0 10.667 až 12.375 2 0.5 0,6 Četnost 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 Četnost 0 8.958 10.667 12.375 až až až 7.250 8.958 10.667 Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 7.250,00 Kč/m 2 do 12.375,00 Kč/m 2 * 229,79 m 2 od 1.665.977,50 Kč do 2.843.651,25 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od 1.670.000,-- Kč do 2.840.000,-- Kč 12
C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody 2.852.000,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM 2.040.000,-- Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od 1.670.000,-- Kč do 2.840.000,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest s.r.o. - Znalecký ústav, Ing. Jana Fichnová Mánesova 1374/53, 12000 Praha Tel.: +420737858334 Email: kontakt@odhadonline.cz V Praze, dne 27.05.2019 2.850.000 Kč Slovy: dvamilionyosmsetpadesáttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 8661-1125/2019 znaleckého deníku. 13
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 14
15
16
17
18
19
20
Mapy oblasti 21
Snímek z územního plánu 22
Pořízená fotodokumentace 23
24
25
26
Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Rodinný dům, 215 m 2, Svažná č.p. 105/1, Těrlicko, okres Karviná Celková cena: 3.600.000 Kč Adresa: Svažná, Těrlicko, okres Karviná 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne 3 600 000 Kč Stav objektu Velmi dobrý 05.12.2018 Zastavěná plocha (m2) Číslo řízení V-20352/2018-807 Plocha užitná 312 Konstrukce budovy Cihlová Podlahová plocha 215 Typ domu Patrový Plocha přidruženého pozemku 125 4963 Slovní popis Nabízím k prodeji exkluzivně rodinný dům v obci Těrlicko, v části Hradiště. Rd je podsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím a využitelnou půdou. Dispozice domu : 1.PP : schodišťový prostor, kotelna, prádelna, dva samostatné sklepy s výstupem z domu na zahradu. 1.NP : vstup, zádveří s předsíní, chodba, kuchyně, 2 neprůchozí pokoje a obývací pokoj s výstupem na velkou terasu s výhledem do zahrady, koupelna s WC, schodišťový prostor do 1.PP a obytného podkroví. Obytné podkroví : chodba a čtyři samostatné neprůchozí pokoje, z toho jeden s balkonem, WC, koupelna, z chodby 27
výlez do půdního zatepleného prostoru. Dům je zděný, střecha sedlová, krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, krov dřevěný se zatepleným půdním prostorem. Okna plastová, dvojskla, na půdě dřevěná. Vstupní dveře bezpečnostní, vnitřní dřevěné plné, prosklené a zasouvací, vytápění rodinného domu plynové s rozvody ÚT, možno topit i kotlem na tuhá paliva, ohřev teplé vody zajištěn plynovým kotlem nebo el. bojlerem.vnitřní omítky štukové, venkovní břízo-lit, v obytných místnostech podlahy dřevěné i plovoucí, chodba a sociální zázemí - dlažba s podlahovým topením. Schody do 1.PP betonové, do podkroví dřevěné. Z inženýrských sítí je dům napojen na el.energii, vodovodní a plynový řád, odkanalizování je řešeno dvoukomorovým septikem. Dešťová voda je svedena do potoka. Studna, o hloubce 10m s el. čerpadlem se používá k zálivce zahrady. Kompletní přestavba původního rodinného domu s novou kolaudací v roce1996, r.2008 výměna oken, r.2010 modernizace sociálních uzlů, keramických obkladů, dlažby, kuchyně a rozvodů. Zastavěná plocha domu je 125m2, užitná plocha je 312m2. U domu je garáž pro dva automobily a jedno garážové stání navíc ( 100m2, vrata na dálkové ovládání, rozvod el. energie). Součástí prodeje jsou i pozemky (zpevněné plochy, orná půda a zahrada s konstrukčním bazénem) o celkové výměře 4.300m2. Dům je umístěn v lukrativní, klidné lokalitě, vhodný jak pro rodinu s dětmi, tak pro náročnějšího klienta. Obecný přístup zajištěn. Dům je k nastěhování ihned. Energetický štítek je ve zpracování, proto uveřejňuji dle zákona třídu G. V případě zájmu mne prosím kontaktujte. 4. Fotodokumentace 28
5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 1. Identifikace Prodej, Rodinný dům, 197 m 2, Kojkovice, Třinec, okres Frýdek-Místek Celková cena: 2.295.000 Kč Adresa: Kojkovice, Třinec, okres Frýdek- Místek 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 29
3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne 2 295 000 Kč Počet nadzemních podlaží 26.03.2019 Stav objektu Dobrý Číslo řízení V-1157/2019-832 Zastavěná plocha (m2) Konstrukce budovy Cihlová Plocha užitná 197 Typ domu Patrový Plocha přidruženého pozemku 2 123 1795 Slovní popis Rodinný dům o dvou bytových jednotkách 3+1 a 2+1 se nachází v klidné lokalitě obce Kojkovice. Na 1. NP se nachází chodba, kuchyně, obývací pokoj, dětský pokoj, ložnice, koupelna, samostatné WC. Schodištěm se dostaneme na 2.NP. Nemovitost je celopodsklepená. K dispozici je garáž (1x os. auto), technická místnost s kotlem na tuhá paliva, Teplá voda je zajištěná elektrickým bojlérem (120l, stáří 15 let). Rodinný dům prošel během let 2004 až 2013 částečnou rekonstrukcí výměna střešní krytiny. Součástí prodeje nemovitosti je udržovaný pozemek o celkové výměře 1597m2. Rodinný dům se nachází v klidné zástavbě, dobré sousedské vztahy. Jednám přímo s pověřením majitele, neplatíte proto žádnou zprostředkovatelskou provizi. Občanská vybavenost v dosahu chůze, jízdy. Pro komunikaci uvádějte evidenční číslo zakázky N80448. 4. Fotodokumentace 30
5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 1. Identifikace Prodej, Rodinný dům, 120 m 2, Nebory, Třinec, okres Frýdek-Místek Celková cena: 1.650.000 Kč Adresa: Nebory, Třinec, okres Frýdek- Místek 31
2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena 1 650 000 Kč Stav objektu Dobrý Konstrukce budovy Cihlová Zastavěná plocha (m2) Typ domu Patrový Plocha užitná 120 Počet nadzemních podlaží 2 Plocha přidruženého pozemku 280 1265 Slovní popis Exkluzivně Vám nabízíme prodej rodinného domu v Neborech. Dům o velikosti 4+1, je celý podsklepený. V přízemí domu se nachází veranda, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, WC, koupelna, šatna a špíz. Na patře se nachází koupelna, 2 pokoje a půdní prostor. Z jednoho pokoje je vstup na terasu. Na zahradě o velikosti 1265 m2 se nachází garáž a hospodářská budova. Dům je napojený na studnu, možnost napojení na obecní vodovod. Dům je vytápěný plynovým kotlem nebo tuhými palivy. Dům se nachází cca 10 min autem do Českého Těšína, Třince a Frýdku Místku. 4. Fotodokumentace 32
5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4 1. Identifikace Prodej, Rodinný dům, 300 m 2, Konská, Třinec, okres Frýdek-Místek Celková cena: 2.750.000 Kč Adresa: Konská, Třinec, okres Frýdek- Místek 33
2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Cena 2 750 000 Kč Zastavěná plocha (m2) Konstrukce budovy Cihlová Plocha užitná 350 Typ domu Patrový Podlahová plocha 300 Počet nadzemních podlaží Stav objektu 3 Plocha přidruženého pozemku Dobrý 150 6000 Slovní popis Exkluzivně nabízíme velký rodinný dům (užitná plocha 350 m2) s přilehlými pozemky (celkem 6 000 m2) v obci Třinec Konská. Cihlový dům s dispozicí 7+1 je původní, udržovaný, obyvatelný a také vhodný k rekonstrukci. Vytápění domu zajišťuje plynový kotel + kotel na tuhá paliva, ohřev vody pak el. bojler. Nemovitost je připojena na obecní vodovod, kdy odpad je sveden do vlastní jímky, k dispozici je elektřina 220/380. Okna jsou dřevěná a na sedlové střeše je plech. Jedná se o velmi klidnou lokalitu kousek od Nemocnice Třinec Podlesí a zalesněné části Konská. Je zde také velmi dobře dostupná veškerá občanská vybavenost. Více informací žádejte u makléře. 4. Fotodokumentace 34
5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 5 1. Identifikace Prodej, Rodinný dům, 200 m 2, Střítež, okres Frýdek-Místek Celková cena: 1.450.000 Kč Adresa: Střítež, okres Frýdek-Místek 35
2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci a v kupní smlouvě)) Cena dle kupní smlouvy Kupní smlouva podepsaná dne 1 450 000 Kč Stav objektu Dobrý 19.09.2018 Zastavěná plocha (m2) Číslo řízení V-4327/2018-832 Plocha užitná 200 Konstrukce budovy Cihlová Plocha přidruženého pozemku Typ domu Patrový 134 1018 Slovní popis Prodej rodinného domu o dispozici 6+1 s možností rozdělení na dvě bytové jednotky a stodolou. V 1 NP. se nachází technická místnost s plynovým kotlem a kotlem na pevná paliva, bojler na ohřev teplé vody, koupelna s WC, kuchyňský kout-možno využít jako bar, dvě místnosti a vstupní hala se schodištěm. V 2 NP. se nachází 4 místnosti, kuchyně, koupelna s vanou, samostatné WC a lodžie. Vytápění domu pomocí ústředního vytápění. Nové rozvody el. energie, vody a odpadů. Ve stodole je možno vybudovat garážové stání (vhodné i jako autodílna) nebo se dá přestavět na rodinný dům. Jelikož od majitele domu nemáme k dispozici energetický štítek náročnosti budovy, zákonná povinnosti nám nařizuje uvádět v inzerci energetickou náročnost budovy třídy G - mimořádně nehospodárná. Více info u makléře. K dispozici ihned. 36
4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení Oceňovaná nemovitost Srovnávaná nemovitost 37