Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2549 79/15 - o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. jiného nebytového prostoru čp/čj 4/28 v 1. podzemním podlaží / suterénu / v objektu bytového domu č.p. 4 v části obce Lipno nad Vltavou s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 4 a pozemku parcela č. 13 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 21697/98577 zapsaných na LV č. 777 resp. budova č.p. 4 a pozemek parcela č. 13 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 656 vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Lipno nad Vltavou a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 č.j. 028/2015-A Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí Posudek vypracoval : pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Datum místního šetření : 15.7.2015 Zohlednění stavu ke dni : 15.7.2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 15.7.2015 Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění : Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 31.7.2015 provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvojím vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 028/2015-A ze dne 19.6.2015 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 15.1.2015, LV 777. Vlastník ke dni vyhotovení : A: Vlastník : 1. Klimentová Veronika, Libušina 330/10, Liberec XIII-Nové Pavlovice, 460 01 Liberec B : Nemovitosti : - jiný nebytový prostor č. 4/28 v budově č.p. 4 na parcele č. 13 zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 21697/98577, LV budovy a pozemku č. 656 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Lipno nad Vltavou viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 15.7.2015 viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 15.7.2015 za účasti znalce. Vlastník ani zástupce vlastníka oceňovaného nebytového prostoru se na místní šetření nedostavili. Znalci byly objednatelem zapůjčeny klíče od oceňovaného prostoru. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými nebytovými prostory v uvedené lokalitě. 1.1.9 Konzultace na Katastrálním úřadě v Českém Krumlově, kde znalec ověřil rozsah oceňovaného nebytového prostoru v prohlášení vlastníka budovy č.p. 4 1.1.10 Internet zjištění stávajících nabídek nebytových prostor v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihoceskereality.cz apod. 1.1.11 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.12 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.13 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Jiný nebytový prostor čp/čj 4/28 se nachází v suterénu / 1. podzemním podlaží / objektu č.p. 4, zapsaného v katastru nemovitostí jako bytový dům, v části obce Lipno nad Vltavou v lokalitě smíšené zástavby původního centra kmenové části obce Lipno nad Vltavou.
3 Přístup a příjezd je umožněn z místní veřejné komunikace, která je ve vlastnictví Obce Lipno nad Vltavou. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn a slaboproud. Na základě prohlášení vlastníka dle zák. č. 72/94 Sb. v platném znění bylo v objektu celkem vyčleněno 26 bytových a nebytových jednotek. Společně oceňovaným jiným nebytovým prostorem č.p./č.j. 4/28 je oceňován i spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p. 4 a na pozemku parcela č. 13 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 470 m2 ve výši id. 21697/98577, který tvoří zastavěnou plochu objektu. Pozemek parcela č. 13 zastavěná plocha a nádvoří je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy, neleží v žádném ochranném pásmu ani v zátopové oblasti. Objekt č.p. 4 je v katastru nemovitostí zapsán jako bytový dům, což je v souladu se skutečným využitím, kdy jsou v objektu převážně vyčleněny bytové jednotky. Podlahové plochy bytových jednotek převažují, z čehož vyplývá, že má objekt charakter bytového domu. Dle zjištění znalce byl objekt kolaudován ve druhé polovině 50. let minulého století jako ubytovna pro dělníky budující Lipenskou přehradní nádrž. Technický stav objektu č.p. 4 je průměrný, v roce 2005 byla provedena celková rekonstrukce objektu spojená s vybudováním malometrážních apartmánových bytů. Oceňovaný nebytový prostor byl rekonstruován pravděpodobně v letech 2006 2007 na provozovnu restaurace. V posledních letech je prostor prázdný, neužívaný, konstrukce a prvky stavby nekontrolovaně chátrají. Vnitřní vybavení pro restaurační provoz byla demontována. Dle sdělení správce objektu bylo provedeno v nebytovém prostoru odpojení přívodu vody, elektrické energie a zemního plynu. Je pravděpodobné, že byly vnitřní rozvody prostoru poškozeny mrazem. Technický stav oceňovaného nebytového prostoru je špatný, na mnoha místech je opadaná omítka ( část stropu u baru, větší plochy omítek nad podlahou ), do vnitřních prostor prosakuje z okolního terénu vlhkost, chybějí některé vnitřní dveře, vytápění či bojlery. Prostory nelze plnohodnotně užívat bez předchozích úprav a oprav. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a nebytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 15.7.2015. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace správce, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky bytového domu a prohlídky oceňovaného nebytového prostoru. 1.3 Definice pojmů 1.3.1 Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
4 Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. 1.3.2 Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). 1.3.3 Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. 1.3.4 Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). 1.3.5 Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). 1.3.6 Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). 1.3.7 Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 1.3.8 Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). 1.3.9 Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů.
5 1.3.10 Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) 2.1.1 Jiný nebytový prostor čp/čj 4/28 2.1.2 Pozemek parcela č. 13 / indexová metoda / 2.1.3 Rekapitulace reprodukční a věcné ceny 2.2 Výnosová hodnota nebytového prostoru čp/čj 4/28 2.3 Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny nebytového prostoru čp/čj 4/28 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí 2.5 Rekapitulace a závěr 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) 2.1.1 Jiný nebytový prostor čp/čj 4/28 2.1.1.1 Popis Budova č.p. 4, ve které se nachází oceňovaný nebytový prostor má obdélníkový tvar, je podsklepená, se třemi nadzemními podlažími, částečně zařízeným podkrovím a se sedlovou střechou. Objekt má jeden hlavní vchod z jižní fasády a druhý vchod ze severní fasády. U severního štítu budovy je díky úpravě stávajícího terénu umožněn přístup přes venkovní schodiště a přilehlou terasu i do podzemního podlaží, kde se nachází oceňovaný nebytový prostor. Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", které byly postaveny v 50. tých letech minulého století v souvislosti s výstavbou Lipenské přehradní nádrže s centrálním schodištěm a chodbou ve středu dispozice, bez výtahu a s malometrážními byty na obou stranách centrální chodby. V technickém podlaží jsou prádelna, sušárna, kočárkárna, kotelna, chodba, sklepy a oceňovaný nebytový prostor naposledy užívaný jako restaurace. V roce 2005 byla provedena kompletní rekonstrukce objektu spojená s celkovou přestavbou na zmíněné malometrážní byty. V roce 2008 byly provedeny vestavby půdních bytů. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Objekt bytového domu č.p. 4 je v současné době plně užíván, technický stav je při nepravidelně prováděné běžné údržbě vzhledem ke stáří průměrný. Patrné jsou drobné poruchy fasády u okenním otvorů i části opadané fasádní omítky. Oceňovaný nebytový prostor leží v 1. podzemním podlaží v severní části domu. Oceňované nebytové prostory byly přestavěny na provozovnu restaurace se zázemím ( kuchyně, skladové prostory, sociální zařízení, mrazák, kancelář ). Přístup do restaurace
6 je umožněn z venkovní terasy přes venkovní schodiště. Ke dni místního šetření byla většina zařízení restaurace demontována a odvezena ( viz foto ). Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : hladká omítka vápenná Střecha : dřevěný sedlový krov Střešní krytina : eternitová vlna Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, zemní plyn Technický stav budovy : původní stáří ke dni ocenění cca 57 let, 10 let po celkové rekonstrukci Popis vybavení budovy Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba, PVC Schodiště : prefa s povrchem z PVC Okna : plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V/380V, pojistkové automaty Vytápění : EI přímotopy Rozvod vody : studené i teplé Rozvod plynu : proveden Popis vybavení nebytového prostoru čp/če 4/28 Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled - keramické vložkové Podlaha : keramická dlažba, cementový potěr Okna : dřevěná zdvojená Dveře : z 1/2 hladké plné v ocelových zárubních a z 1/2 se nevyskytují Vrata : neosazena El. instalace : světelná i motorová 220 V/380 V, pojistkové automaty Vytápění : bylo demontováno Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : byl demontován Kuchyňské vybavení : bylo demontováno Sociální zařízení : pro personál a pro návštěvníky restaurace 1.1.2 Výměry pro ocenění Výměra oceňovaného nebytového prostoru převzata z předloženého prohlášení vlastníka na Katastrálním úřadě v Českém Krumlově. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. JINÝ NEBYTOVÝ PROSTOR čp/čj 4/28 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté
7 1. PP restaurace 66,40 přípravna 15,18 sociální zařízení 24,76 kuchyně č. 1 25,74 kuchyně č. 2 12,67 chodba 30,50 mrazák 7,02 kancelář 5,87 sklad č. 1 8,99 sklad č. 2 7,75 sklad č. 3 12,09 nejsou nejsou nepočítáno 216,97 CELKEM m 2 216,97 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17. Podlahová plocha nezasklených lodžií je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,20. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha bytu celkem odhadem m 2 216,97 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností sklepní místnost mimo byt m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy nezasklených lodžií m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 216,97 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,61 Podlahová plocha nezasklených lodžií x koeficient 0,20 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,29 Podlahová plocha nebytového prostoru č. 4/28 pro výpočet m 2 216,97 2.1.1.3 Koeficienty Dle zatímních zkušeností znalce je při zjištění věcné hodnoty jiného nebytového prostoru výstižnější, provést výpočet jako by šlo o prostor bytový ve stejném typu stavby, v jakém se nebytový prostor nachází. Výpočet dle přílohy č. 2 vyhl. s použitím základové ceny pro nebytový prostor ( cena dle druhu budovy, sloupec 5 x koef. 3,4 ) nedává reálné hodnoty pro jednotkovou nákladovou cenu. Nákladovým způsobem oceněno jako bytový prostor v budově typu K objekt bytový netypový.
8 Byt podle 13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.PP, 1.NP až 4. NP, sedlová střecha ) ZC 9 630,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 216,97 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 10 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) počet obyvatel do 1000 pol. č. 6 ostatní obce K5 0,80 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) bytový dům Ki 2,100 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.06000 0.06000 2 Svislé konstrukce Cihelné S 0.18800 0.18800 3 Stropy Rovný podhled, polospalné S 0.08200 0.08200 4 Zastřešení Sedlová střecha S 0.05300 0.05300 5 Krytiny střech Eternitová S 0.02400 0.02400 6 Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S 0.00700 0.00700 7 Úprava vnitřních povrchů Štukové omítky S 0.06900 0.06900 8 Úprava vnějších povrchů Štukové omítky S 0.03100 0.03100 9 Vnitřní obklady keramické Keramické běžné S 0.02100 0.02100 10 Schody Betonové S 0.03000 0.03000 11 a Dveře Hladké plné S 50% 0.01600 0.01600 11 b Dveře Nevyskytují se CH 50% 0.01600 0.00000 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Dřevěná zdvojená S 0.05400 0.05400 14 Povrchy podlah Dlažba, cementový potěr S 0.03100 0.03100 15 Vytápění Nevyskytuje se CH 0.04700 0.00000 16 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S 0.05200 0.05200 17 Bleskosvod Instalován S 0.00400 0.00400 18 Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S 0.03300 0.03300 19 Vnitřní kanalizace Instalována S 0.03200 0.03200 20 Vnitřní plynovod Instalován S 0.00400 0.00400 21 Ohřev teplé vody Nevyskytuje se CH 0.02100 0.00000 22 Vybavení kuchyní Nevyskytuje se CH 0.01800 0.00000 23 Vnitřní hygienická zařízení Sociální zařízení pro M a Ž S 0.03800 0.03800 24 Výtahy Nevyskytuje se CH 0.01300 0.00000 25 Ostatní Nevyskytuje se CH 0.05600 0.00000 26 Instalační prefa jádro Nevyskytuje se - - - CELKEM 1.00000 0.82900 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.82900 Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč/m 2 ZCU 12 593,77 2.1.1.4 Stáří a opotřebení Stáří stavby se znalci nepodařilo zjistit. Dle odborného názoru znalce je původní stáří cca 57 let. V roce 2005 proběhla kompletní rekonstrukce objektu. Ke dni ocenění je objekt převážně užíván k přechodnému bydlení. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti je původní a všechny prvky krátkodobé životnosti jsou nové. Technický stav objektu je při nepravidelně prováděné běžné údržbě průměrný. Patrné jsou drobné poruchy fasády u okenním otvorů i části opadané fasádní omítky. Nebytový prostor byl rekonstruován pravděpodobně v letech 2006 2007. V posledních letech je prázdný,
9 neužívaný, konstrukce a prvky stavby nekontrolovaně chátrají. Dle sdělení správce objektu bylo provedeno odpojení přívodu vody i elektrické energie. Je pravděpodobné, že byly vnitřní rozvody prostoru poškozeny mrazem. Některé prvky nebytového prostoru vykazují zvýšené opotřebení např. omítky, část podlah, vnitřní dveře, okna apod. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím, že další životnost stavby je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2015 Rok kolaudace / začátek užívání / po rekonstrukci 1958 Stáří 57 let Předpokládaná další životnost 63 let Celková životnost 120 let Procento ročního opotřebení 0,833 % Opotřebení 47,50 % 2.1.1.5 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 2 9 630,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 12 593,77 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 216,97 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč 2 732 470,28 Opotřebení 47,50 % - 1 297 923,38 Cena časová nebytu čp/čj 4/28 ke dni odhadu Kč 1 434 546,90 2.1.2 Parcela č. 13 zastavěná plocha a nádvoří 2.1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 13 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 470 m2 je zastavěna objektem bytového domu č.p. 4. Srovnávací pozemek č. 505/27 - trvalý travní porost leží v části obce Lipno nad Vltavou nedaleko oceňovaného pozemku a je určen územním plánem obce pro výstavbu rodinného domu. Je plně připraven pro výstavbu, má výměru 910 m2 a byl na počátku roku 2015 prodán za cenu 1 800 000,- Kč. srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU Poloha srovnávacího pozemku Obec Lipno nad Vltavou, okraj zastavěné části obce Lipno nad Vltavou, určen pro výstavbu RD Popis srovnávacího pozemku Jihozápadní orientace, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS připraveny Výměra srovnávacího pozemku VS m2 910
10 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 1 800 000 Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 1 978 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce, zpevněný příjezd 1.10 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita s rekreačními objekty, venkovská oblast 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.68063 oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Obec Lipno nad Vltavou, centrum zastavěné části obce, zastavěn objektem BD, lokalita původní zástavby Popis oceňovaného pozemku Jihozápadní orientace, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS u pozemku Výměra oceňovaného pozemku m2 470 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Centrum obce zastavěné obce, zpevněný příjezd 1.10 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Venkovská oblast 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.68063 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1,00 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 1 978,20 Cena oceňovaného pozemku Kč 929 660,00 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 21697/98577 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 21697/98577 pozemku parcela č. 13 zjištěná indexovou metodou ke dni odhadu / zaokr. / Kč 204 620,- 2.1.3 Rekapitulace reprodukční a časové ceny Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Nebytový prostor čp/čj 4/28 1 434 550,- Kč 47,50 % 2 732 470,- Kč Podíl parcely č. 13 204 620,- Kč 204 620,- Kč celkem 1 639 170,- Kč 2 937 090,- Kč
11 2.2 Výnosová hodnota 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Ke dni ocenění je nebytový prostor prázdný, není pronajatý na základě nájemní smlouvy. Dle zjištění znalce nejsou v obci Lipno nad Vltavou žádné restaurační provozovny pronajaty, ani nejsou žádné nabízeny k pronajmutí. Není možné provést objektivní stanovení možného obvyklého nájemného. Na druhou stranu je nutno zohlednit i skutečnost, že nebytový prostor je dlouhodobě nevyužívaný a bez předchozích, výrazných, oprav a rekonstrukcí, nelze restauraci opětovně provozovat. Ke dni ocenění není v nebytovém prostoru žádné vybavení k restaurační činnosti, jedná se spíše o "klasické" suterénní prostory. Obec Lipno nad Vltavou je známou turistickou lokalitou s množstvím turistů v letní i v zimní sezóně. Všechny místní restaurace dlouhodobě dobře prosperují, je tudíž předpokladem, že i další provozovna v obci by mohla být provozuschopná. Tyto restaurace jsou ale převážně umístěny v nově vybudovaném centru obce u areálu Mariny, nového přístavu jachet a promenády. Oceňovaný nebytový prostor je z dnešního pohledu mimo centrum, i když leží v původním středu obce mezi původní obytnou zástavbou a mimo lokalitu vhodnou pro obdobný provoz jako byl původní. Umístění restaurace v suterénu objektu není též z dnešního pohledu přínosné, spíše naopak. Za stávajících podmínek, umístění a stavebního řešení prostoru bývalé restaurace je nutno uvažovat spíše s velmi malou pravděpodobností opětovného zprovoznění a minimální zájem o pronájem. Nájemné bylo znalcem stanoveno ve výši zohledňující výše uvedené a vycházející z pronájmu běžných volných suterénních prostor. Jelikož nelze prostory pravděpodobně pronajmout bez předchozích úprav, je znalcem ve výpočtu uplatněn odečet na znovuzprovoznění objektu stanovený na základě odborného odhadu. Tento odhad se může i výrazně lišit, jelikož znalec neměl posoudit stav a funkčnost vnitřních rozvodů v nebytovém prostoru. 2.2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta objekt Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Nebytový prostor č. 4/28 výměra m2 216,97 Jednotkové nájemné nebytového prostoru odhad znalce Kč/m2/měsíc 90,00 Celkem příjem z nájemného měsíčně Kč/měsíc 19 797,- Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,80 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/měsíc 15 838,- Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok 190 054,- Podklady pro výpočet výdajů Výdaje na dosažení příjmů Reprodukční cena nebytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) 2 732 470,- Časová cena nebytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) 1 434 550,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 57
12 Celková životnost Z ( roků ) 120 Opotřebení A ( % ) 47,50 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 3,00 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 2 500,00 Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC / Kč/rok 2 732,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.030 x RC / Kč/rok 81 974,00 Správa nemovitostí Kč/rok 1 200,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 88 406,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 190 054,- Výdaje ročně celkem Kč 88 406,- Čisté roční nájemné Kč 101 648,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 101 648,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 8,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 1 270 600,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 300 000,- Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč 970 600,- 2.3 Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny nebytového prostoru č. 4/28 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných nebytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.sreality.cz a www.jihoceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny - odborný názor znalce 2.2 Výpočet porovnávací hodnoty Znalec provedl vyhledání možných srovnávacích objektů resp. nebytových prostor
13 jednak v obci Lipno nad Vltavo a v jeho bezprostředním okolí ve své databázi a jednak na internetových realitních serverech. Je možno konstatovat, že v době posledních několika let nebyl obdobný nebytový prostor v lokalitě prodán a ani nebyl k prodeji nabízen. Není možné zařadit do srovnání ani obdobné objekty s obdobným využitím ani z dalších obcí v širší lokalitě, protože oblast Lipno nad Vltavou je zcela specifická a odlišná nejenom co se týká cen nemovitostí, ale okruhu potenciálních kupců. Z výše uvedených zjištění je zřejmé, že porovnávací indexovou metodu není možné objektivně pro zjištění obvyklé ceny použít. 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí. Ta je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných hodnot. Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný ani obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje a v takovém případě je možno odhadnout pouze tržní hodnotu nemovitostí a k tomu je možné použít ji jiné metody stanovení ceny tj. např. metodu nákladovou či výnosovou. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí vycházel znalec ze znalosti místního trhu s obdobnými usedlostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Pokorný reality České Budějovice, realitní kancelář REMAX pan Ševčík / a z vlastní databáze. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že se stejnými nemovitými věcmi nebylo v poslední době v místě obchodováno. Potřebné porovnání nebylo možno provést a není tudíž možné obvyklou cenu, dle zákona, stanovit. Znalcem byla proto zjištěna cena nebytového prostoru nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá resp. tržní. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ.
14 Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného rozboru je zřejmé, že výnosovou hodnotu lze stanovit informativně především z důvodu horšího technického stavu prostoru a demontovaného zařízení. Při výpočtu bylo uvažováno s pronájmem prostoru jako volné plochy přímo neurčené k podnikání, z čehož vyplývá i výše nájemného. Uvažovat se znovuobnovením provozu restaurace je dle odhadu znalce v tomto místě nereálné. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný nebytový prostor č.p./č.j. 4/28 leží v lokalitě místní obytné zástavby starších bytových domů a několika objektů občanské vybavenosti v zastavěné části obce v místě původního centra. Nebytový prostor je dlouhodobě neužívaný, běžná údržba není prováděna několik let vůbec, vnitřní zařízení i vybavení bylo většinou demontováno a odvezeno a to zanechané nekontrolovaně chátrá. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na dobré úrovni. Základní občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti v místě. Nemovitosti leží mimo zátopovou oblast. Nemovitosti je možno užívat k předchozímu účelu, nicméně neatraktivní poloha nebytového prostoru v suterénu domu pouze s malými okny nabízí spíše alternativní využití. Velkým negativem je i stávající technický stav prostoru, který opětovné užívání, bez předchozích oprav a úprav. nedovoluje Výraznými negativy je i snížená světlá výška většiny místností nebytového prostoru v úrovni 2,25-2,30 m a skutečnost, že pozemek před vstupem do bývalé restaurace č. 14/1 - trvalý travní porost je ve vlastnictví jiného subjektu. Celkově lze říci, že o nemovitosti je v obci Lipno nad Vltavou zvýšen zájem, o čemž svědčí ceny pozemků či ceny bytů. Tyto nemovitosti musí ale vykazovat určitý standard ( umístění, technický stav, výhled, terasu, parkování apod. ), což se o oceňovaném nebytovém prostoru říci nedá. Využitelnost je omezena. O oceňované nemovitosti bude v místě podprůměrný zájem. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou níže než ceny nabídkové. Obvyklou cenu nelze dle zákonné úpravy a definice stanovit, jelikož obvyklou cenu lze zjistit pouze porovnáním. Znalcem byla proto odhadnuta tržní hodnota, která se bude v úrovni možné obvyklé ceny pohybovat. Tržní hodnota se bude pohybovat v úrovni zjištěné ceny výnosové a znalcem byla stanovena ve výši 980 000,- Kč tj. cca 4 500,- Kč/m2/podlahové plochy. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. 2.5 Rekapitulace a závěr Z6ůsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Tržní hodnota nebytového prostoru čp/čj 4/28 dle odborného odhadu znalce cena 2 937 090,- Kč 1 639 170,- Kč 970 600,- Kč nelze stanovit 980 000,- Kč
15 1. Obvyklou cenu výše oceňovaných nemovitých věcí tj. jiného nebytového prostoru čp/čj 4/28 v 1. podzemním podlaží / suterénu / v objektu bytového domu č.p. 4 v části obce Lipno nad Vltavou s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 4 a pozemku parcela č. 13 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 21697/98577 zapsaných na LV č. 777 resp. budova č.p. 4 a pozemek parcela č. 13 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 656 vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Lipno nad Vltavou a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov nelze, z důvodu nemožnosti provést porovnání, stanovit. 2. Tržní hodnotu výše oceňovaných nemovitých věcí tj. jiného nebytového prostoru čp/čj 4/28 v 1. podzemním podlaží / suterénu / v objektu bytového domu č.p. 4 v části obce Lipno nad Vltavou s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 4 a pozemku parcela č. 13 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 21697/98577 zapsaných na LV č. 777 resp. budova č.p. 4 a pozemek parcela č. 13 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 656 vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Lipno nad Vltavou a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov odhaduji ke dni ocenění 980 000,- Kč slovy : devětsetosmdesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě zástavního práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. v Českých Budějovicích dne 31.7.2015 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie LV č. 777 1x kopie katastrální mapy
16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2549-79/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 79/15. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 2.6.2014 pod č.95/107/qen/2014-re. České Budějovice 31. července 2015 Ing. Michal Sirový
17 FOTODOKUMENTACE celkový pohled na BD č.p. 4 vstup do nebytového prostoru čp/čj 2/28
18 prostor bývalé restaurace prostor bývalé restaurační kuchyně