ZNALECKÝ POSUDEK č. 1676-2012 O ceně obvyklé nemovitostí na LV 1772 tj. budovy na parcelní číslo 452/1, budovy na parcelní číslo 452/2, pozemků parcelní číslo 452/1 a 452/2 kú 635448 Fulnek, obec 599352 Fulnek pro exekuční řízení č.j. EX 022-1816/06-44 povinný Kouba Marek. Objednatel znaleckého posudku: Soudní exekutor, Exekutorský úřad Nový Jičín, JUDr. Jiří Fišer Čs.armády 224 743 01 Bílovec Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé nemovitostí na LV 1772 tj. budovy na parcelní číslo 452/1, budovy na parcelní číslo 452/2, pozemků parcelní číslo 452/1 a 452/2 kú 635448 Fulnek, obec 599352 Fulnek pro exekuční řízení č.j. EX 022-1816/06-44 povinný Kouba Marek podle platného cenového předpisu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 6.4.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Grosman Malá strana 689 742 13 Studénka telefon: 732225721, 556401297 e-mail: grosman.zdenek@seznam.cz, Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a včetně 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Studénka, 14.05.2012 A. Nález
1. Znalecký úkol Určení ceny obvyklé nemovitostí na LV 1772 tj. budovy na parc.čís. 452/1, budovy na parc. čís. 452/2, pozemků parcelní číslo 452/1 a 452/2 kú 635448 Fulnek, obec 599352 Fulnek pro exekuční řízení č.j. EX 022-1816/06-44 povinný Kouba Marek. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Nemovitosti na LV 1772 tj. budovy na p.č. 452/1 a 452/2, pozemky parcelní číslo 452/1 a 452/2 Adresa nemovitosti: Fučíková 742 45 Fulnek Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Fulnek Katastrální území: Fulnek Počet obyvatel: 5 920 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 71,4769 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 71,48 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 9.1.2009, 6.4.2012 za přítomnosti JUDr. Fišera. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - oceňovací předpisy, vyhlášky a odborná literatura - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitostí - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření - snímek katastrální mapy - výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví 1772 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Marek Kouba, I.Šustaly 1079/4, 742 21 Kopřivnice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Marek Kouba, I.Šustaly 1079/4, 742 21 Kopřivnice, vlastnictví: výhradní Dle předložených dokladů o vlastnictví k oceňovaným nemovitostem, zejména výpisu z katastru nemovitostí, informacích o parcelách katastru nemovitostí listu vlastnictví 1772, pro okres CZ0804 Nový Jičín, obec 599352 Fulnek, katastrální území 635448 Fulnek, zapsaném na Katastrálním úřadě pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, je vlastníkem oceňovaných nemovitosti Kouba Marek, Šustaly 1079/4, 742 21 Kopřivnice, rč 711020/5245 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není dostupná, míry byly zaměřeny pomocí a ručního laserového dálkoměru DISTO. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti jsou v zastavěné části obce ve dvoře s přístupem po místní asfaltové komunikaci ul. Sportovní, přes pozemky ve vlastnictví města Fulnek. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Budova na parcele číslo 452/1 1.2. Budova na parcele číslo 452/2-2 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 452/1 a 452/2 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Budova na parcele číslo 452/1 Popis: Budova je zděná se sedlovou střechou, krytou pozik. plechem, betonová podlaha, dřevěné stropy, dřevěná okna, bez vnitřního vybavení. Budova je ve špatném technickém stavu bez údržby.další viz vybavení stavby Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 O. budovy pro zemědělství rostlinná produkce Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I NP 8,71*8,450 = 73,60 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin I NP 73,60 m2 2,80 m 206,08 Součet 73,60 206,08 Průměrná výška podlaží: PVP = 206,08 / 73,60 = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 73,60 / 1 = 73,60 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I NP (8,71*8,450)*(2,80) = 206,08 m 3 Půdní prostor 73,60*0,46+73,60*1,69/2 = 96,05 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I NP NP 206,08 m 3 Půdní prostor Z 96,05 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 302,13 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, - 3 -
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací betonové pásy S 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 15-20 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví S 100 5. Krytiny střech pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce C 100 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky S 50 8. Úprava vnějších povrchů chybí C 50 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody C 100 11. Dveře dřevěné plné P 100 12. Vrata C 100 13. Okna dřevěné jednoduché S 100 14. Povrchy podlah betonové S 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace chybí C 100 17. Bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod C 100 19. Vnitřní kanalizace C 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vybavení C 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient 1. Základy včetně zemních prací S 10,80 100 1,00 10,80 2. Svislé konstrukce S 25,60 100 1,00 25,60 3. Stropy S 11,70 100 1,00 11,70 4. Krov, střecha S 6,90 100 1,00 6,90 5. Krytiny střech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,40 100 1,00 4,40 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 50 1,00 1,55 8. Úprava vnějších povrchů C 3,10 50 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 2,30 100 0,00 0,00 11. Dveře P 2,40 100 0,46 1,10 12. Vrata C 1,80 100 0,00 0,00 13. Okna S 4,30 100 1,00 4,30 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 7,00 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 2,40 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 2,30 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00-4 - Část Upravený obj. podíl
21. Ohřev teplé vody C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení C 2,30 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,30 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 72,35 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 695,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 1,0097 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) * 0,7235 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) * 2,1830 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) * 0,3150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 334,78 Plná cena: 302,13 m 3 * 1 334,78 Kč/m 3 = 403 277,08 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 95 = 84,211 % - 339 603,66 Kč Budova na parcele číslo 452/1 - zjištěná cena = 63 673,42 Kč 1.2. Budova na parcele číslo 452/2 Popis: Garáž je zděná s plochou střechou z vlnitého plechu, jednu stěnu má společnou se sousední budovou, zadní stěnu tvoří opěrná kamenná stěna, strop je zborcený. Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] garáž 4,20*4,90 = 20,58 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název garáž Zastavěná. plocha Konstr. výška 20,58 m 2 2,75 m - 5 -
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] garáž (4,20*4,90)*(2,75) = 56,60 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor garáž NP 56,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 56,60 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-20 cm S 100 3. Stropy dřevěné P 100 4. Krov X 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech P 100 7. Úpravy povrchů nástřiky P 100 8. Dveře chybí C 100 9. Okna dřevěné jednoduché S 100 10. Vrata dřevěné S 100 11. Podlahy dlažba P 100 12. Elektroinstalace S 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy P 26,20 100 0,46 12,05 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce P 2,90 100 0,46 1,33 7. Úpravy povrchů P 4,80 100 0,46 2,21 8. Dveře C 2,70 100 0,00 0,00 9. Okna S 1,40 100 1,00 1,40 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy P 7,20 100 0,46 3,31 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 75,10 Část Upravený obj. podíl Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m 3 ] = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7510 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3150-6 -
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 684,06 Plná cena: 56,60 m 3 * 684,06 Kč/m 3 = 38 717,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 85 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 85 = 94,118 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % - 32 910,13 Kč Budova na parcele číslo 452/2 - zjištěná cena = 5 807,67 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 452/1 a 452/2 Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3150 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1830 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 71,48 1,00 2,1830 0,3150 10,00 54,068 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha 452/1 74,00 54,068 4 001,03 28 odst. 1 a 2 zastavěná ploch a 452/2 24,00 54,068 1 297,63 nádvoří Stavební pozemky - celkem 5 298,66 Pozemky parcelní číslo 452/1 a 452/2 - zjištěná cena = 5 298,66 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp) 1. Ocenění staveb 1.1. Budova na parcele číslo 452/1 202 137,80 Kč 1.2. Budova na parcele číslo 452/2 18 437,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 220 574,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 452/1 a 452/2 16 821,10 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků celkem 16 821,10 Kč Celkem 237 395,90 Kč Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp), celkem 237 395,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Budova na parcele číslo 452/1 63 673,40 Kč 1.2. Budova na parcele číslo 452/2 5 807,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 69 481,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 452/1 a 452/2 5 298,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 5 298,70 Kč Celkem 74 779,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 74 779,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 74 780,- Kč Podobné nemovitosti nejsou v nabídce k prodeji, proto cenu určenou dle vyhlášky považuji za cenu obvyklou slovy: Sedmdesátčtyřitisícsedmsetosmdesát Kč Níže podepsaný tímto dosvědčuje, že osobně přezkoumal vlastnické právo ke všem výše uvedeným nemovitostem a prohlašuje, že v součastné době ani v blízké budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z vlastnického právo k těmto nemovitostem. Ve výše uvedené zprávě je uvedeno všechno o předpokladech a omezujících podmínkách ovlivňujících analýzu, hodnoty a závěry v ní obsažené. Žádná jiná osoba mimo mne nepřipravovala tuto analýzu, hodnoty a závěry v této zprávě uvedené. Studénka, 14.05.2012 Ing. Zdeněk Grosman Malá strana 689 742 13 Studénka telefon: 732225721, 556401297 e-mail: grosman.zdenek@seznam.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, Spr 2911/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - 8 -
stavebnictví, odvětví stavby obytná, stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1676-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2012/1676. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV 1772 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-9 -
- 10 -