ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-4400 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Rodinný dům Vrbičany Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Vrbičany, k.ú. Vrbičany Vrbičany 5, 273 74 Vrbičany OBJEDNATEL : Adresa objednatele: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno ZHOTOVITEL : Znalecká společnost s.r.o. Adresa zhotovitele: Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 IČ: 29042054 telefon: e-mail: DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č. j. 030 EX 762/04 (ocenění stávajícího stavu) Obvyklá cena Současný stav 960 000 Kč Budoucí stav
Datum místního šetření: 19.9.2013 Stav ke dni : 19.9.2013 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 27.9.2013 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavby (budovy) č.p. 5 Vrbičany, způsob využití: bydlení s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 13 a pozemku parc. č. St. 13 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Vrbičany, obec Vrbičany, část obce Vrbičany, okres Kladno, zapsáno na LV 200. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), - 2 -
c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora Mgr. Jaroslava Homoly o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku ze dne 2.9.2013 pod č.j. 30 EX 762/04-262. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 19.9.2013. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Informace od vlastníka, paní Emílie Hendrichové. Znalecký posudek č. 510/2010 ze dne 13.10.2010, vyhotovený znaleckým ústavem CD RATING, s.r.o. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008-3 -
Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Obec Vrbičany se nachází ve Středočeském kraji, cca 12 km jihozápadně od města Libochovice, cca 11 km severozápadně od města Slaný a cca 15 km jihovýchodně od města Louny. Jedná se o město s rozvinutou infrastrukturou a s nízkou nabídkou občanského vybavení. Rozšířená nabídka občanského vybavení je dostupná ve výše zmíněných městech. Oceňované nemovitosti se nachází v centrální zastavěné části obce Vrbičany č.p. 5. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda / ý kanalizace ý / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD ý železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis - 4 -
Jedná se o samostatně stojící, přízemní rodinný dům s půdou. Celková rekonstrukce proběhla v roce 1997. Konstrukce budovy je kamenná a její stavebně - technický stav je dobrý. Na východní straně je přistavěna veranda, jejíž konstrukce je z plynosilikátových tvárnic a nové nízké schodiště. Fasáda budovy je vápenná hladká, z části je budova bez omítky. Budova je zateplená pomocí polystyrenu z vnitřní i vnější strany. Střecha budovy je sedlová krytá pálenými taškami a z větší části pouze asfaltovou lepenkou. Střecha nad verandou je pultová. Okna budovy jsou plastová a dřevěná. Vstupní dveře jsou dřevěné plné. K domu patří kvelbený sklep. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. V přízemí rodinného domu se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1, rozdělená na kuchyň 11,57 m 2 (3,78 x 3,06 m), pokoj 13,20 m 2 (3,51 x 3,76 m), pokoj 19,05 m 2 (4,33 x 4,40 m), pokoj 11,00 m 2 (2,91 x 3,78 m), koupelnu s vanou a WC 6,20 m 2 (4,40 x 1,41 m), verandu 7,38 m 2 (4,61 x 1,60 m), chodbu 8,93 m 2 (2,80 x 3,19 m), kotelnu 10,06 m 2 (2,95 x 3,41 m) a dílnu 25,37 m 2 (3,94 x 6,44 m). Na podlahách v místnostech je buď dlažba (chodba, koupelna, kuchyně) nebo beton + koberce (pokoje). Obytné místnosti jsou s klenbovým stropem. Vnitřní omítky jsou štukové. V zadní části budovy jsou vlivem chybějící svislé hydroizolace vlhké zdi. Součástí nemovitosti je zděná kůlna, která má pultovou střechu s asfaltovou krytinou. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na přípojku elektřiny a vodovodu. Kanalizace je dostupná na hranici pozemku. Odpady jsou svedeny do jímky. Vytápění domu je ústřední pomocí kotle na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je centrální nebo pomocí elektrického bojleru. Vnitřní rozvody inženýrských sítí jsou nové. Na pozemku parc. č. St. 13 stojí rodinný dům s č.p. 5. Pozemek je v Katastru vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je nepravidelného tvaru. Pozemek je mírně svažitý a uzavřený zdí s kovovými vraty. Na pozemku se nachází zděná kůlna a pozůstatky části zdí z dřívější hospodářské stavby. Nájemní smlouvy a věcná břemena nebyly zjištěny. Součástí a příslušenstvím nemovitostí jsou IS, zděná zeď, zděná kůlna, pozůstatky zdí a kovová vrata. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Ohledání bylo provedeno dne 19.9.2013 za účasti vlastníka pí. Emílie Hendrichové. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ý Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ý Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou ý Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Nemovitost situována v záplavovém území - 5 -
Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. OBSAH 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky - 6 -
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Na pozemku parc. č. St. 13 stojí rodinný dům s č.p. 5. Pozemek je v Katastru vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je nepravidelného tvaru. Pozemek je mírně svažitý a uzavřený zdí s kovovými vraty. Na pozemku se nachází zděná kůlna a pozůstatky části zdí z dřívější hospodářské stavby. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Lokalita: Pozemek pro bydlení Panenský Týnec Požadovaná Jednotkov Koeficient Upravená /kupní cena á cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 0,98 KPP: 1,00 KDD: 0,98 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 997 580 000 581,75 0,82 477,70 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se v obci Panenský Týnec v nové zástavbě rodinných domů. Celková plocha pozemku je 997 m 2. Pozemek je rovinatý, částečně oplocený. Inženýrské sítě (vodovod, elektřina a plynovod) jsou dostupné na hranici pozemku. Kanalizaci je nutno řešit jímkou. K pozemku vede místní zpevněná komunikace. Lokalita: Pozemek pro bydlení Peruc KRC: 0,95 KMP: 0,98 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 958 479 000 500,00 0,84 418,95 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se v obci Peruc v nově vznikající obytné zóně. Celková plocha pozemku je 958 m 2. Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru. Inženýrské sítě (vodovod, elektřina, kanalizace a plynovod) jsou dostupné na pozemku. K pozemku vede místní zpevněná komunikace. Průměrná jednotková cena 448,33 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 13 622 448 278 656 nádvoří Celková výměra pozemků 622 Hodnota pozemků celkem 278 656-7 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 112,76 m 2 Zastavěná plocha: 146,00 m 2 Plocha pozemku: 622,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o samostatně stojící, přízemní rodinný dům s půdou. Celková rekonstrukce proběhla v roce 1997. Konstrukce budovy je kamenná a její stavebně - technický stav je dobrý. Na východní straně je přistavěna veranda, jejíž konstrukce je z plynosilikátových tvárnic a nové nízké schodiště. Fasáda budovy je vápenná hladká, z části je budova bez omítky. Budova je zateplená pomocí polystyrenu z vnitřní i vnější strany. Střecha budovy je sedlová krytá pálenými taškami a z větší části pouze asfaltovou lepenkou. Střecha nad verandou je pultová. Okna budovy jsou plastová a dřevěná. Vstupní dveře jsou dřevěné plné. K domu patří kvelbený sklep. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. V přízemí rodinného domu se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1, rozdělená na kuchyň 11,57 m 2 (3,78 x 3,06 m), pokoj 13,20 m 2 (3,51 x 3,76 m), pokoj 19,05 m 2 (4,33 x 4,40 m), pokoj 11,00 m 2 (2,91 x 3,78 m), koupelnu s vanou a WC 6,20 m 2 (4,40 x 1,41 m), verandu 7,38 m 2 (4,61 x 1,60 m), chodbu 8,93 m 2 (2,80 x 3,19 m), kotelnu 10,06 m 2 (2,95 x 3,41 m) a dílnu 25,37 m 2 (3,94 x 6,44 m). Na podlahách v místnostech je buď dlažba (chodba, koupelna, kuchyně) nebo beton + koberce (pokoje). Obytné místnosti jsou s klenbovým stropem. Vnitřní omítky jsou štukové. V zadní části budovy jsou vlivem chybějící svislé hydroizolace vlhké zdi. Součástí nemovitosti je zděná kůlna, která má pultovou střechu s asfaltovou krytinou. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Skupice Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Skupice. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu smíšené konstrukce, která je z jedné čtvrtiny podsklepená. Budova je po částečné vnitřní rekonstrukci (nové rozvody elektřiny, nové podlahy, nová koupelna), která proběhla v roce 2003. Střecha budovy je sedlová. Na střeše jsou okapy. Okna budovy jsou dřevěná. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 974 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 320 m 2. Dostupné inženýrské sítě jsou v dosahu. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Vytápění budovy je ústřední pomocí kotle na tuhá paliva. Součástí nemovitosti je stodola, která slouží jako garáž. K domu patří oplocená zahrada a dvůr. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Páleč Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Páleč. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu smíšené konstrukce, která je podsklepená. Budova je po rekonstrukci (rok 2005). Střecha budovy je sedlová. Na střeše jsou okapy. Okna budovy jsou plastová. Vstupní dveře jsou plastové prosklené. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 500 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 250 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu. Voda je získávána z vlastního zdroje - 8 -
- studny. Odpady jsou svedeny do septiku. Ohřev teplé vody zajišťuje elektrický bojler. Vytápění budovy je ústřední pomocí kotle na tuhá paliva. Součástí nemovitosti je dvůr a menší oplocená zahrada se skleníkem. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Vinařice Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Vinařice. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce. Budova je po částečné rekonstrukci (nová plastová okna, oprava střechy, fasády). Střecha budovy je sedlová. Na střeše jsou okapy. Okna budovy jsou plastová. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 236 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 90 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod a plynovod. Kanalizace je v obci naplánována. Vytápění budovy je lokální plynové nebo pomocí kamen na tuhá paliva. K domu patří zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Zlonice Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Zlonice v ulici Pippichova. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce. Budova je po rekonstrukci (plechová střecha, nové rozvody vody v plastu, odpady v plastu, elektroinstalace po celém domě v mědi + proudová ochrana, plastová okna, zateplené stropy, nové 2 komíny vč. vložek). Střecha budovy je sedlová. Na střeše jsou okapy. Okna budovy jsou plastová. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 822 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 240 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod a kanalizaci. Plynovod je dostupný na hranici pozemku. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Vytápění budovy je ústřední pomocí kotle na tuhá paliva. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Třtěno Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Třtěno. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu smíšené konstrukce. Budova je po rekonstrukci (nová střecha, krovy, komíny, podlahy, omítky, veškeré rozvody IS, nová koupelna a kuchyně). Střecha budovy je sedlová. Na střeše jsou okapy. Okna budovy jsou dřevěná. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 417 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 180 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod a kanalizaci. Vytápění budovy je lokální pomocí kamen na tuhá paliva nebo krbových kamen. Součástí nemovitosti jsou dřevníky a stodola s dílnou. K domu patří uzavřený dvůr. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K4 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K5 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. - 9 -
Koeficient K7 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTCs). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTCs) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu Kc. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až K n. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC0) a užitné plochy oceňované nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Skupice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,57 Upravená j. cena Kč/m 2 8 282 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m 2 974 m 2 1 599 000 Kč 14 536 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Páleč - 10 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. KC 0,59 Upravená j. cena Kč/m 2 9 483 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m 2 500 m 2 1 599 000 Kč 15 990 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Vinařice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,88 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m 2 8 875 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 236 m 2 1 650 000 Kč 13 750 Kč/m 2-11 -
Název: Rodinný dům Zlonice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. K C 0,53 Upravená j. cena Kč/m 2 7 742 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 822 m 2 1 750 000 Kč 14 583 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Třtěno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Celkový koef. KC 0,56 Upravená j. cena Kč/m 2 8 172 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 417 m 2 1 740 000 Kč 14 500 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 7 742 Kč/m 2-12 -
Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 511 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 9 483 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 8 511 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 112,76 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 959 700 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 278 700,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům 959 700,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 959 700 Kč 0 Kč 278 656 Kč 278 656 Kč Obvyklá cena 960 000 Kč slovy: Devětsetšedesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména - 13 -
internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 154 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou stavby (budovy) č.p. 5 Vrbičany, způsob využití: bydlení s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 13 a pozemku parc. č. St. 13 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Vrbičany, obec Vrbičany, část obce Vrbičany, okres Kladno, zapsáno na LV 200 v objektivní zaokrouhlené výši 960.000,- Kč. V Praze 27.9.2013 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepička Ing. Jan Petrásek Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4400 znaleckého deníku. - 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 9 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Ortofotomapa 1-15 -