ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12134-424/09 o ceně rodinného domu č.p.376 na parc.č.st.603, katastrální území a obec Abertamy, okres Karlovy Vary, včetně pozemků a příslušenství. (LV č.11) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 č.j. 043 EX 643/08 Vlastník nemovitosti: Dědeček Martin Nerudova 376 362 35 Abertamy Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti k provedení exekuce Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb. ze dne 16.12.2008 s účinností od 1.1.2009. Oceněno ke dni: 6.srpna 2009 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 9.září 2009
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Karlových Varech, dne 10.prosince 2008, zakázka 5552/2008. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále č.j.043 EX 643/08 ze dne 23.6.2009. Kopie katastrální mapy pro katastrální území Abertamy, mapový list č.0-7/41. Fotodokumentace. Doplňující údaje povinné Ludmily Pinkwartové při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 6.srpna 2009 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku a povinné. Přílohy posudku List vlastnictví. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace Mapa širších souvislostí. Předmětem ocenění jsou 1) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Stavební pozemek, parc.č.st.603 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 8, přílohy č.9/2 vyhlášky. Popis Garáž navazuje na štítovou zeď rodinného domu, je přízemní nepodsklepená s pultovou střechou. Krytina střechy a klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vrata plechová výklopná s nátěrem. Svislé konstrukce jsou zděné z plných cihel v tl.30 cm. Podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace světelná. Garáž je v užívání 8 let. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 5,70*9,20*2,80 = 146.83 m 3 Zastřešení 5,70*9,20*0,60 = 31.46 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 178.30 m 3 Všechny konstrukce a vybavení mají standardní vybavení a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = 1.0000 Opotřebení stavby Při stáří 8 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 10%. Výpočet ceny objektu ( 8 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.375,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.9) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 1.0000 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.0950 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0080-3 -
Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.468,12 Cena za celý obestavěný prostor 178.30 m 3 = Kč 440.065,80 Cena stavby bez opotřebení = Kč 440.065,80 Snížení ceny za opotřebení 10% - Kč 44.006,58 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 396.059,22 Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč 396.059,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, zcela podsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. V domě se nachází jeden byt o velikosti 5+1. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm, štítové zdi jsou z poloviny zateplené. Krytina střechy je provedena z bonského šindele, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké, bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady jsou keramické v kuchyni, koupelně a WC. Schodiště s kamennými stupni. Dveře hladké plné, okna jsou plastová. Podlahy obytných místností jsou plovoucí, v ostatních místnostech převážně keramická dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem elektro nebo na tuhá paliva. El.instalace světelná i motorová, chráněna jističi. Na střeše je instalován bleskosvod. Rozvod vody studené i teplé, ohřev teplé vody zajišťuje kotel ÚT nebo el.boiler. Je proveden rozvod propan butanu k plynovému sporáku v kuchyni, avšak je možnost napojení objektu rovněž na zemní plyn. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, sprchový kout, umývadla a splachovací WC. V domě je instalován krb. Rodinný dům je v užívání od roku 1923, avšak práce záchovné údržby jsou řádně prováděny (osazení plastových oken, zateplení štítů, plovoucí podlahy, sprchový kout) a technický stav je dobrý. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - přípojka vody - přípojka veřejné kanalizace - oplocení z dřev.latí - zpevněné plochy Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná - 4 -
Obestavěný prostor Spodní stavba 11,00*7,10*2,40 = 187.44 m 3 Vrchní stavba 11,00*7,10*7,00 = 546.70 m 3 Zastřešení 11,00*7,10*4,00*0,5 = 156.20 m 3 Podlaží celkem = 890.34 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.PP - suterén 11,00*7,10 78.10 m 2 2.10 m 2.40 m/* 1.NP - přízemí 11,00*7,10 78.10 m 2 3.00 m 3.30 m/* 2.NP - patro 11,00*7,10 78.10 m 2 2.70 m 3.00 m/* Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 78.10 m 2 a prům.výška podlaží je 2.90 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 9. Vnější obklady chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 13. Okna nadstandard 0.05300 100% 0.053 14. Podlahy obytných místností nadstandard 0.02300 100% 0.023 26. Ostatní podstandard 0.03000 100% -0.03 0.03859 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.03859) = 1.0208-5 -
Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 86 150 0.04212 100% 2.4149% 2. Svislé konstrukce 86 120 0.23804 100% 17.0595% 3. Stropy 86 120 0.09110 100% 6.5288% 4. Zastřešení mimo krytinu 86 120 0.04114 100% 2.9484% 5. Krytiny střech 30 40 0.02939 100% 2.2042% 6. Klempířské konstrukce 20 30 0.00686 100% 0.4573% 7. Vnitřní omítky 40 60 0.06269 100% 4.1793% 8. Fasádní omítky 20 30 0.03233 100% 2.1553% 9. Vnější obklady 0.00000 100% 10. Vnitřní obklady 20 30 0.02351 100% 1.5673% 11. Schody 86 120 0.03820 100% 2.7377% 12. Dveře 30 50 0.03331 100% 1.9986% 13. Okna 10 50 0.07995 100% 1.599% 14. Podlahy obytných místností 10 30 0.03470 100% 1.1567% 15. Podlahy ostatních místností 15 30 0.01371 100% 0.6855% 16. Vytápění 15 20 0.04114 100% 3.0855% 17. Elektroinstalace 20 30 0.03918 100% 2.612% 18. Bleskosvod 20 30 0.00490 100% 0.3267% 19. Rozvod vody 15 30 0.02743 100% 1.3715% 20. Zdroj teplé vody 15 20 0.01567 100% 1.1753% 21. Instalace plynu 10 20 0.00490 100% 0.245% - 6 -
22. Kanalizace 20 40 0.02841 100% 1.4205% 23. Vybavení kuchyní 10 15 0.00490 100% 0.3267% 24. Vnitřní hygienické vybavení 20 30 0.04898 100% 3.2653% 25. Záchod 20 30 0.00392 100% 0.2613% 26. Ostatní 20 30 0.01352 100% 0.9013% 62.6837% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 62.6837%. Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Úřady v obci 2 0.00 Obecní úřad 2. Poloha nemovitosti 3 0.01 Uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí 2 0.00 Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci 3 0.03 Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport 3 0.03 Základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení 2 0.00 Pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava 2 0.00 Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 9. Pracovní příležitosti 2 0.00 Omezené pracovní možnosti v obci nebo okolí - 7 -
10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.07 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.07 = 1.070 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn a) 3 0.00 Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost b) 1 0.00 Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 234.30 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 78.10 m 2 = podlažnost 3.00 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) 4 0.04 Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD c) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 2 0.630 Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=0.6 pro stáří 86 let) Celkem 0.04 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.04) x 0.630 = 0.655-8 -
Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.728,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.7010 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.070 x 0.655 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.912,33 Cena za celý obestavěný prostor 890.34 m 3 = Kč 1.702.622,11 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč 1.702.624,- 3) Stavební pozemek, parc.č.st.603 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.603 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 130 m 2 Úprava ceny pozemku Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 38,31 (35 + (1447-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 38,31 Po započtení 6.00% dalších přirážek a srážek = Kč 40,61 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1420 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0080 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 87,68 Cena za celou výměru 130.00 m 2 = Kč 11.398,33 Stavební pozemek, parc.č.st.603 Cena celkem Kč 11.398,- - 9 -
4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.78/4 zahrada o výměře 227 m 2 Úprava ceny pozemku Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 38,31 (35 + (1447-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 38,31 Po započtení 6.00% dalších přirážek a srážek = Kč 40,61 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1420 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0080 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 87,68 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 35,07 Cena za celou výměru 227.00 m 2 = Kč 7.961,30 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč 7.961,- - 10 -
C. REKAPITULACE 1) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Kč 396.059,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 1.702.624,- 3) Stavební pozemek, parc.č.st.603 Kč 11.398,- 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč 7.961,- Zjištěná výsledná cena Kč 2.118.042,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 2.118.040,- Slovy: Dvamilionyjednostoosmnácttisícčtyřicet Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.11 pro katastrální území Abertamy vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král 043 Ex 643/08 ( k č.j. 24 Nc 4777/2008-11) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný objekt se nachází v zastavěné části obce Abertamy na ul.nerudova. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 376. Stavba je dvoupodlažní, podsklepená, se sedlovou střechou a podkrovím. V nabídce nemovitostí jsou v obci Abertamy a okolí nabízeny následující obdobné nemovitosti: - RD Abertamy okr.karlovy Vary, 4+1, zast.plocha 100 m2, užitná plocha 200 m2, ÚT na tuhá paliva, dvoupodlažní, podsklepený, po rekonstrukci, pozemek 700 m2 cena 2.200.000,- Kč - RD Abertamy, okr.karlovy Vary, 4+1, zast.plocha 75 m2, užitná plocha 150 m2, ÚT zemní plyn, přízemní, podsklep. s podkrovím, po rekonstrukci, pozemek 800 m2 cena 2.900.000,- Kč - RD Nejdek u Karlových Varů, zast.plocha 50 m2, užitná plocha 100 m2, ÚT na tuhá paliva, přízemní, podsklep. s podkrovím, pozemek 894 m2 cena 2.300.000,- Kč - 11 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je řádně udržovaná, vhodná pro další rozvoj, s nevelkým pozemkem o výměře 357 m2, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti v souladu s cenou zjištěnou dle cenových předpisů ve výši 2 200 000,- Kč Pozn. Nebyly zjištěny právní závady, které nezaniknou prodejem nemovitosti v dražbě a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 9.září 2009 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 12134-424/09. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 12 -