Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 76/2014 O obvyklé ceně: a) podílu 1/6 nemovitosti - bytové jednotky č. 74/6 v bytovém domě č.p. 74 na pozemku parc.č. St. 4888, vč. podílu o velikosti 79/24822 na společných částech domu č.p. 74 a pozemku parc.č. St. 4888 vše v katastrálním území Beroun, obec Beroun, okres Beroun, zapsáno na LV č. 6040, 4936; b) podílu 1/6 nemovitosti - objektu garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 4985 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 4985 vše v katastrálním území Beroun, obec Beroun, okres Beroun, zapsáno na LV č. 2875. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Michal Hladeček se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do oceňované bytové jednotky pro její ocenění. Ocenění provedeno na základě získaných informací od majitele sousední bytové jednotky, informací získaných na MěÚ v Berouně a informací získaných z prohlášení vlastníka získaného na katastrálním úřadě v Berouně. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 4393/12. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a podle stavu ke dni 22.7.2014 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 26.7.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně: a) podílu 1/6 nemovitosti - bytové jednotky č. 74/6 v bytovém domě č.p. 74 na pozemku parc.č. St. 4888, vč. podílu o velikosti 79/24822 na společných částech domu č.p. 74 a pozemku parc.č. St. 4888 vše v katastrálním území Beroun, obec Beroun, okres Beroun, zapsáno na LV č. 6040, 4936; b) podílu 1/6 nemovitosti - objektu garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 4985 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 4985 vše v katastrálním území Beroun, obec Beroun, okres Beroun, zapsáno na LV č. 2875. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Tyršova 74 266 01 Beroun Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Beroun Katastrální území: Beroun Počet obyvatel: 18 919 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.7.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.7.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 6040, 4936, ; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od majitele sousední bytové jednotky; - informací získaných na MěÚ v Berouně; - informace získané z prohlášení vlastníka získané na katastrálním úřadě v Berouně; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je: a) podíl 1/6 nemovitosti - bytové jednotky č. 74/6 v bytovém domě č.p. 74 na pozemku parc.č. St. 4888, vč. podílu o velikosti 79/24822 na společných částech domu č.p. 74 a pozemku parc.č. St. 4888 vše v katastrálním území Beroun, obec Beroun, okres Beroun, zapsáno na LV č. 6040, 4936; b) podíl 1/6 nemovitosti - objektu garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 4985 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 4985 vše v katastrálním území Beroun, obec Beroun, okres Beroun, zapsáno na LV č. 2875. a) LV č. 6040, 4936 Bytový dům č.p. 74 - se nachází v zastavěné části města Beroun na ul. Tyršova. Objekt je postaven jako panelový bez podsklepení s 12-ti nadzemními podlažími, střecha je plochá. Stáří objektu je dle získaných informací cca 35let. Dům je v dobrém technickém stavu po revitalizaci - vnější obvodové zateplení, plastová okna, oprava vstupů, nová střešní krytina. Bytová jednotka č. 74/6 - o velikosti 3+1 umístěná ve 3.NP objektu. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3+1 I.kategorie s celkovou podlahovou plochou 70,80m 2, podlahová plocha sklepní kóje je 1,90m2, podlahová plocha balkónu je 6,20m2. Vstup do jednotky nebyl umožněn (povinný se na místní šetření nedostavil). Dle získaných informací je bytová jednotka v původním zanedbaném technickém stavu. Původní umakartové jádro, původní vybavení koupelny a WC, původní podlahy, dveře, vnitřní instalace, původní kuchyňská linka. Nověji byla vyměněna okna za plastová v rámci revitalizace bytového domu. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna plastová, dveře dřevěné hladké, elektroinstalace světelná, vytápění a příprava TÚV centrální dálkové, jádro je umakartové. O ostatních konstrukcích a vybaveních nebylo možné získat jakékoli další informace. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 79/4137 na společných částech domu č.p. 74 a na pozemku parc.č. St. 4888. Podíl povinného na společných částech domu a pozemku je o velikosti 79/24822. b) LV č. 2875 Objekt garáže bez čp/če - se nachází na okraji zastavěné části města Beroun na ul. Okrajová. Jedná se o klasickou zděnou řadovou garáž v řadové zástavbě garážových objektů jako objekt vnitřní. - 3 -
Jedná se o zděný jednopodlažní objekt bez podsklepení s plochou střechou o půdorysných rozměrech 6,20x3m určenou ke garážování jednoho osobního automobilu. Stáří objektu cca 35 let. Vstup neumožněn - povinný se na místní šetření nedostavil. Vnější omítky hladké, vrata kovová otevíravá, plochá střecha s živičnou krytinou. 6. Obsah znaleckého posudku a) LV č. 6040, 4936 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 74/6 - podíl 1/6 b) Pozemek parc.č. St. 4888 - podíl 79/24822 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda b) LV č. 2875 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Garáž bez čp/če - podíl 1/6 b) Pozemek parc.č. St. 4985 - podíl 1/6 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 4 -
B. Odhad a) LV č. 6040, 4936 1) Administrativní cena (vyhláška 441/2013 Sb.) a) Bytová jednotka č. 74/6 - podíl 1/6 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Beroun Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 29 140,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 12,60 * 1,00 = 12,60 m 2 pokoj: 19,20 * 1,00 = 19,20 m 2 pokoj: 12,50 * 1,00 = 12,50 m 2 pokoj: 12,50 * 1,00 = 12,50 m 2 předsíň: 10,20 * 1,00 = 10,20 m 2 koupelna: 2,80 * 1,00 = 2,80 m 2 WC: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 sklepní kóje: 1,90 * 0,10 = 0,19 m 2 balkón: 6,20 * 0,17 = 1,05 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 72,04 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9-5 -
Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,825 = 0,509 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,950 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 29 140,- Kč/m 2 * 0,509 = 14 832,26 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 72,04 m 2 * 14 832,26 Kč/m 2 * 0,950 * 1,020= 1 035 392,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 035 392,01 Kč Bytová jednotka č. 74/6 - podíl 1/6 - výchozí cena pro výpočet = 1 035 392,01 Kč vlastnického podílu - 6 -
Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Bytová jednotka č. 74/6 - podíl 1/6 - zjištěná cena = 172 565,34 Kč Ocenění b) Pozemek parc.č. St. 4888 - podíl 79/24822 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,950 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00-7 -
dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 1,000 * 1,020 = 0,969 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 450,- 0,969 2 374,05 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 4888 525,00 2 374,05 1 246 376,25 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 246 376,25 Pozemek parc.č. St. 4888 - podíl 79/24822 - výchozí cena pro = 1 246 376,25 Kč výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 79 / 24 822 Pozemek parc.č. St. 4888 - podíl 79/24822 - zjištěná cena = 3 966,79 Kč Rekapitulace administrativního ocenění 1/6 nemovitosti a) Bytová jednotka č. 74/6 - podíl 1/6 = 172 570,- Kč b) Pozemek parc.č. St. 4888 - podíl 79/4137 = 3 970,- Kč Administrativní cena 1/6 nemovitosti činí celkem 176 540,- Kč - 8 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost K prodeji byt byt 3+1 (78m2) v Košťálkově ulici, Beroun, po částečné rekonstrukci. Prostorná lodžie orientovaná na východní stranu. Plastová okna, zánovní kuchyň, částečná výměna podlahových krytin, zděné jádro.. Nabídková cena RK: 1.630.000,- Kč. (20.897,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost; uvedená byt.jednotka je ve lepším technickém stavu (po částečných stavebních úpravách) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu (po revitalizaci); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 16.927,- Kč/m2 podlahové plochy. - 9 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji panelový byt 3+1 s lodžií, celková plocha 79 m2, který se nachází v centru města Beroun, ul. Tyršova. Byt prošel v r. 2010 částečnou rekonstrukcí: nové rozvody vody, kanalizace, plynu, elektřiny, nové zděné jádro, kuchyňská linka, nová koupelna a WC, plastová okna. K bytu náleží prostorná lodžie s krásným výhledem na město a sklepní koje. V domě nové výtahy, vchod a spol. prostory, plánovaná revitalizace fasády. Nabídková cena RK: 1.850.000,- Kč (23.418,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (stejné sídliště, stejná ulice ve městě); uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (zděné jádro s novou koupelnou a WC, další stavební úpravy) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu (po částečné revitalizaci); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 16.860,- Kč/m2 podlahové plochy. - 10 -
3. srovnatelná nemovitost Prodej bytu 3+1 (80 m2) se zasklenou lodžií a balkonem, v Berouně - lokalita Velké sídliště, ul. Košťálkova. Byt se nachází ve 2.NP panelového domu a prošel rekonstrukcí v celém bytě jsou nová plastová okna s moderními roletami, nové rozvody elektřiny a nové, snížené sádrokartonové stropy. V bytě jsou plovoucí podlahy, nové dlažby a v obývacím pokoji opravené dřevěné parkety. Všechny pokoje, koupelna i WC, mají nové vnitřní dveře a v obývacím pokoji jsou kvalitní, zatahovací dveře značky LOMI. V kuchyni je moderní, rohová kuchyňská linka s veškerými spotřebiči ( plynový sporák s horkovzdušnou troubou, digestoř, lednice, myčka ), jídelní stůl se židlemi a dá se odtud vyjít na balkon. K ložnici, kde je velká, nová šatní skříň se zrcadlem, patří zasklená lodžie vhodná k posezení. V koupelně je nové zděné jádro, nové obklady, sprchový kout, umyvadlo, topný žebřík a pračka. WC samostatně. Dům po revitalizaci. Nabídková cena RK: 1.850.000,- Kč (23.125,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost; uvedená byt.jednotka je ve výrazně lepším technickém stavu (zděné jádro s novou koupelnou a WC, další rozsáhlé stavební úpravy) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu (po revitalizaci); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 16.650,- Kč/m2 podlahové plochy. - 11 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 16.650,- až 16.927,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 16.812,- Kč/m2 podlahové plochy 72,04m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 16.812,- Kč/m2 = 1.211.136,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 1.210.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/6 nemovitosti celkem: Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/6 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/6 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 1.210.000,- Kč x 1/6 x 0,8 = 161.333,- Kč 0,8... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti. 160.000,- Kč b) LV č. 2875 1) Administrativní cena (vyhláška 441/2013 Sb.) a) Garáž bez čp/če - podíl 1/6 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 896,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6,2*3 = 18,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 18,60 m 2 2,20 m - 12 -
Obestavěný prostor 1.NP: (6,2*3)*(2,20) = 40,92 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 40,92 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 6 * 0,825 = 0,680 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,950 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00-13 -
6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,020 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 896,- Kč/m 3 * 0,680 = 1 289,28 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 40,92 m 3 * 1 289,28 Kč/m 3 * 0,950 * 1,020= 51 121,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 51 121,86 Kč Garáž bez čp/če - podíl 1/6 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 51 121,86 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Garáž bez čp/če - podíl 1/6 - zjištěná cena = 8 520,31 Kč Ocenění b) Pozemek parc.č. St. 4985 - podíl 1/6 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01-14 -
3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,950 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 1,000 * 1,020 = 0,969 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 450,- 0,969 2 374,05 Typ Název 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] St. 4985 19,00 2 374,05 45 106,95-15 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 45 106,95 Pozemek parc.č. St. 4985 - podíl 1/6 - výchozí cena pro výpočet = 45 106,95 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Pozemek parc.č. St. 4985 - podíl 1/6 - zjištěná cena = 7 517,83 Kč Rekapitulace administrativního ocenění 1/6 nemovitosti a) Garáž bez čp/če - podíl 1/6 = 8 520,- Kč b) Pozemek parc.č. St. 4985 - podíl 1/6 = 7 520,- Kč Administrativní cena 1/6 nemovitosti činí celkem 16 040,- Kč - 16 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej zděné jednopodlažní garáže s plochou střechou garáže v Berouně, ulice Josefa Hory, rozměr garáže 19 m2. Nabídková cena RK: 260.000,- Kč. Tato nemovitost se nachází v lepší lokalitě jako oceňovaná nemovitost (blíže centra města) - úprava ceny koeficientem 0,80; uvedená garáž je ve srovnatelném technickém stavu, srovnatelných rozměrů a provedení; realitní inzerce - úprava ceny koeficientem 0,90. Upravenou cenu stanovuji na 187.200,- Kč. - 17 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji garážové parkovací stání v prostorné společné garáži, nového bytového domu "Vlaštovka" v Berouně - lokalita Na Paloučku. Cihlový dům stojí na klidném místě a vjezd do garáže zajišťují pojezdová, elektrická vrata. Parkovací místo má 2,6 m x 4,95 m a celý vnitřní prostor garáže je monitorován. Nabídková cena RK: 170.000,- Kč Tato nemovitost se nachází v lepší lokalitě jako oceňovaná nemovitost (blíže centra města) - úprava ceny koeficientem 0,80; uvedená nemovitost je v lepším technickém stavu (nové moderní provedení, monitoring bezpečnostními kamerami) - úprava ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava ceny koeficientem 0,90. Upravenou cenu stanovuji na 110.160,- Kč. - 18 -
3. srovnatelná nemovitost Prodej garážového stání v centru Berouna. Jedná se o garážové stání pod obchodem Billa. Tento hlídaný prostor je vytápěný, vchod na fotobuňku. Nabídková cena RK: 350.000,- Kč Tato nemovitost se nachází v lepší lokalitě jako oceňovaná nemovitost (blíže centra města) - úprava ceny koeficientem 0,80; uvedená nemovitost je v lepším technickém stavu (nové moderní provedení, monitoring bezpečnostními kamerami) - úprava ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava ceny koeficientem 0,90. Upravenou cenu stanovuji na 226.800,- Kč. Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 110.160,- až 226.800,- Kč/objekt garáže Výslednou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí cen srovnatelných nemovitostí na: 174.720,- Kč. Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 175.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/6 nemovitosti celkem: Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/6 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/6 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 175.000,- Kč x 1/6 x 0,8 = 23.333,- Kč 0,8... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti. 23.000,- Kč - 19 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství aa) ab) podílu 1/6 nemovitosti - bytové jednotky č. 74/6 v bytovém domě č.p. 74 na pozemku parc.č. St. 4888, vč. podílu o velikosti 79/24822 na společných částech domu č.p. 74 a pozemku parc.č. St. 4888 vše v katastrálním území Beroun, obec Beroun, okres Beroun, zapsáno na LV č. 6040, 4936, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Beroun, podle tohoto odhadu k datu ocenění 22.7.2014 po zaokrouhlení na: 160.000,- Kč. podílu 1/6 nemovitosti - objektu garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 4985 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 4985 vše v katastrálním území Beroun, obec Beroun, okres Beroun, zapsáno na LV č. 2875, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Beroun, podle tohoto odhadu k datu ocenění 22.7.2014 po zaokrouhlení na: 23.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Věcná břemena Nezjištěno. Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství da) podílu 1/6 nemovitosti - bytové jednotky č. 74/6 v bytovém domě č.p. 74 na pozemku parc.č. St. 4888, vč. podílu o velikosti 79/24822 na společných částech domu č.p. 74 a pozemku parc.č. St. 4888 vše v katastrálním území Beroun, obec Beroun, okres Beroun, zapsáno na LV č. 6040, 4936, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Beroun, podle tohoto odhadu k datu ocenění 22.7.2014 po zaokrouhlení na: 160.000,- Kč. Slovy : stošedesáttisíc korun českých db) podílu 1/6 nemovitosti - objektu garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 4985 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 4985 vše v katastrálním území Beroun, obec Beroun, okres Beroun, zapsáno na LV č. 2875, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Beroun, podle tohoto odhadu k datu ocenění 22.7.2014 po zaokrouhlení na: Slovy : dvacettřitisíc korun českých 23.000,- Kč. V Hlučíně, 26.7.2014 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931-20 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 76/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 76/2014. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 9 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 2 strany; 4. Místopis - 1 strana. - 21 -
Fotodokumentace pořízená dne 22.7.2014-22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
OZN.: Tyršova č.p. 74, Beroun. OZN.: objekt garáže v blízkosti ul. Okrajová, Beroun, Beroun. - 34 -