Znalecký posudek č. 414/62/2016 Ceny obvyklé pozemků p.č.1787/2, 1787/6, 1787/20, 1788/1, 1803/1 včetně jejich součástí a příslušenství v katastrálním území Brná nad Labem (okres Ústí n.l.). Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Miloš Dvořák Zahradní 328 173 357 33 Loket Podklad pro exekuční řízení Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 10.12.2016 posudek vypracoval: Škroupova 21 400 01 Ústí nad Labem Posudek obsahuje 10 stran včetně příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ústí nad Labem, 14.12.2016
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalci se ukládá, aby ocenil nemovitost ve vlastnictví povinného v katastrálním území Brná nad Labem, okres Ústí nad Labem: pozemky p.č. 1787/2, 1787/6, 1787/20, 1788/1 a 1803/1 včetně příslušenství. Znalec ocení zvlášť nemovitost uvedenou výše uvedenou a zvlášť její příslušenství. Znalci se ukládá ocenit tuto nemovitost a její příslušenství cenou obvyklou a ve lhůtě jednoho měsíce od doručení tohoto usnesení. Znalecký posudek bude odevzdán ve 2 vyhotoveních. Ocenění bude provedeno pro účely exekučního řízení. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena 10.12.2016 bez přítomnosti majitele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení soudního exekutora Mgr. M.Dvořáka č.j. 041 EX 715/15-28 ze dne 18.10.2016 - Informace z katastru nemovitostí - Vlastní prohlídka a fotodokumentace - Údaje z realitních kanceláří obdobných nemovitostí 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z LV č. 1031 pro katastrální území Brná nad Labem. Jde o pozemky ostatních ploch, které jsou veřejně přístupné. Na některých pozemcích je omezení vlastnického práva - věcné břemeno chůze a jízdy. Kraj: Ústecký Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Brná nad Labem (609901) 5. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti je znalci k dispozici výpis z katastru nemovitostí (dále jen KN), vlastní prohlídka a fotodokumentace. Ocenění bude provedeno na základě podkladů a zjištěných skutečností při místním šetření. 6. Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky p.č. 1787/2, 1787/6, 1787/20, 1788/1 a 1803/1 se nacházejí v městské části Brná v Ústí nad Labem. Pozemky jsou se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. 2
Pozemek p.č. 1787/2 a 1787/6 jsou v KN evidovány jako ostatní plocha se způsobem využití sportoviště a rekreační plocha. Jde o pozemky místní komunikace soukromé s asfaltovým povrchem. Pozemek p.č. 1803/1 o ploše 12 m 2 je v KN zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem využití zbořeniště. Pozemek p.č. 1788/1 je v KN evidován jako ostatní plocha se způsobem užívání ostatní komunikace. Jde o pozemek místní soukromé cesty s asfaltovým povrchem. Pozemek p.č. 1787/20 je v KN evidován jako ostatní plocha se způsobem využití sportoviště a rekreační plocha. Jde o pozemek sousedící s elektrickou trafostanicí. Tento pozemek je přístupný z veřejné komunikace. Z oceňovaného pozemku je zpřístupněna trafostanice. Jde o zpevněnou plochu s betonovými panely. Lokalita, ve které se pozemky nacházejí, je zastavěna rodinnými domy. Pozemky se nachází v městské části Brná na jižním okraji Ústí nad Labem směrem na Litoměřice. Jde o klidnou lokalitu vyhledávanou k rodinnému bydlení. Občanská vybavenost je v dosahu městské hromadné dopravy. Z hlediska technické infrastruktury jde o lokalitu zainvestovanou. 3
Veškeré pozemky jsou stavební - komunikace. Bohužel na trhu s nemovitostmi se tyto nemovitosti nevyskytují, ocenění tedy bude oceněno na základě aktuální oceňovací vyhlášky. Mapa s polohou nemovitostí Katastrální mapa 7. Popis způsobu ocenění Úkolem znalce je určit cenu obvyklou služebnosti dle zákona č.151/1997 Sb. 4
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Cena nemovitosti dále určena zahrnuje i příslušenství definovaného dle občanského zákoníku č.89/2012 Sb. ( 510, 511 a 512). Obvyklá cena bude určena na základě ceny zjištěné dle cenového předpisu a porovnávací metodou. Hlavní důraz při zjišťování ceny nemovitosti je dáván porovnávací metodě při dostatečném množství porovnávaných obdobných nemovitostí tak, jak je popsáno v zákoně č.151/1997 Sb. v aktuálním znění. Pro náš případ bohužel nejsou k dispozici žádné obdobné nemovitosti na trhu realit. Komunikace se totiž běžně neprodávají. Ocenění bude provedeno na základě ceny určené dle cenového předpisu. 8. Obsah posudku B.Ocenění dle aktuální cenové vyhlášky C.Ocenění závad s nemovitostmi spojenými D.Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění E.Rekapitulace 5
B. Ocenění dle aktuální cenové vyhlášky Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. a) Pozemky 4 Pozemky p.č.1787/2, 1787/6, 1788/1 a 1803/1 jsou užívány jako místní komunikace asfaltová soukromá, která je přístupná pouze přes uzamykatelnou bránu. Pouze pozemek p.č. 1787/20 je přístupný volně, jedná se o zpevněnou plochu před elektrickou trafostanicí. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Ústí nad Labem 4 Základní cena pozemku: ZC = 1 320, Kč/m 2 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II. Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m 0,40 2 Charakter a zastavěnost území I. V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném 0,00 území 3 Povrchy I. Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 4 Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 4 0,60 Index cenového porovnání: I = P5 (1 + P i) = 0,360 i = 1 4 odst. 3, 4 Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 475,2000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1787/2 ost.plocha-sportoviště 74 35 164,80 1787/6 ost.plocha-sportoviště 114 54 172,80 1788/1 ost.plocha-ost.komunikace 436 207 187,20 1803/1 zast.plocha a nádvoří-zbořeniště 12 5 702,40 1787/20 ost.plocha-sportoviště 15 7 128, Součet: 651 309 355,20 Pozemky celkem zjištěná cena: 309 355,20 Kč 6
Výsledné ceny: a) Pozemky celkem 309 355,20 Kč Výsledná cena činí celkem: 309 355,20 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 309 360, Kč C. Ocenění závad s nemovitostmi spojenými Na pozemcích p.č. 1787/2 a 1788/1 je omezení vlastnického práva - věcného břemeno chůze a jízdy pro stavbu č.p.449 a pro pozemek p.č. 1787/3 a 1787/32. Smlouvy o zřízení věcného břemene bezúplatná byla uzavřena v r.2011. Vzhledem k tomu, že věcné břemeno není ve smlouvě vyčíslené, bude hodnota věcného břemene určena jednorázovou částkou: 10 000,-Kč. Jde o věcné břemeno, které je závadou na oceňované nemovitosti. D. Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění a) Porovnávací metoda Vhodný model ocenění nemovitosti Za nejvhodnější model ocenění nemovitosti v současných podmínkách považujeme využití skutečných kupních cen obdobných nemovitostí (obdobných lokalitou, velikostí stavby i pozemku, stavem). Databázi skutečných kupních cen však často znalec ke dni ocenění nemá. Pro srovnání situace na realitním trhu byly znalci k dispozici nabídky obdobných nemovitostí inzerovaných na internetových stránkách realitních kanceláří www.reality.cz a databáze znalce. Pro odhad obvyklé ceny porovnávací metodou je určen medián odvozený ze současné nabídky a poptávky na realitním trhu v čase a místě obdobného charakteru. Odhad předpokládané dosažitelné tržní ceny se řídí odbornou úrovní realitní kanceláře, obvykle je výsledná tržní cena cca o 10 15% nižší. Vzhledem k tomu, že oceňovaný typ nemovitosti se neprodává, nelze určit cenu nemovitosti porovnávací metodou. b) Odhad ceny obvyklé Cena nemovitostí zjištěná dle cenového předpisu Věcné břemeno váznoucí na pozemcích p.č. 1787/2 a 1788/1 309 360,-Kč - 10 000,-Kč Na základě zjištěných skutečností je cena obvyklá pozemků p.č. 1787/2, 1787/6, 1787/20, 1788/1 a 1803/1 ke dni ocenění odhadnuta ve výši 300 000,-Kč. 7
E. Rekapitulace Cena obvyklá pozemků p.č.1787/2, 1787/6, 1787/20, 1788/1, 1803/1 včetně jejich součástí a příslušenství v katastrálním území Brná nad Labem (okres Ústí n.l.) je znalcem ke dni ocenění určena ve výši.300 000,-Kč Slovy: třistatisíckč Ústí nad Labem, 14.12.2016 Škroupova 21 400 01 Ústí nad Labem F. Údaje o znaleckém posudku Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 27.5.2009 pod č.j. Spr 1330/2008, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 414/62/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 414/62/2016 podle připojené likvidace. G. Seznam příloh 1. Výpis z katastru nemovitostí 2 strany 8