ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4336/2013 NEMOVITOST: budova pro rodinou rekreaci č.ev. 1043 Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Přerov, obec Přerov, k.ú. Přerov Adresa nemovitosti: zahrádkářská kolonie, 750 02 Přerov Vlastník stavby: Soňa Muniková, Lhota 101, 75131 Lhota, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č. 124 Ex 8531/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 66 000 Kč Datum místního šetření: 16.8.2013 Stav ke dni : 16.8.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 3.9.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 6145, vedené Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, kat. úz. Přerov, obec Přerov. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 12.6.2013, LV 6145, kat. úz. Přerov, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, KP Přerov, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 10.7.2013, mapový list č. Olomouc 3-9/33, měřítko 1:1000, kat. úz. Přerov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 8531/12-20 ze dne 2.4.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 8531/12-79 ze dne 12.6.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Přerov je město v Olomouckém kraji, 21 km jihovýchodně od Olomouce v Hornomoravském úvalu na řece Bečvě, a od roku 2006 je statutárním městem. Přerov je důležitou dopravní křižovatkou. Je sídlem mnoha významných průmyslových podniků. Přerov je také městem vojenským a v budoucnu by měl být Přerov křižovatkou Průplavu Dunaj-Odra-Labe a jedním z jeho hlavních přístavů. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná budova pro rodinou rekreaci se nachází v jižní okrajové části Přerova, v zahrádkářské kolonii, na pozemku Českého zahrádkářského svazu. Chata je pravděpodobně podsklepená, jednopodlažní se sedlovou střechou, napojena na elektrorozvod, ostatní napojení se nepodařilo zjistit. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací 2
Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Stavba pro rodinou rekreaci Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Stavba pro rodinou rekreaci OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Stavba pro rodinou rekreaci Popis Oceňovaná nemovitost, v KN vedena jako stavba pro rodinou rekreaci, se nachází v jižní okrajové části Přerova, v zahrádkářské kolonii, na pozemku Českého zahrádkářského svazu. Chata je pravděpodobně podsklepená, jednopodlažní se sedlovou střechou, napojena na elektrorozvod, ostatní napojení se nepodařilo zjistit. Základy stavby jsou kmenné, svislá konstrukce zděná, stropy dřevěné, krovy sedlové konstrukce dřevěné, krytina hliníkové šablony. Svislé venkovní povrchy upraveny štukem, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Okna jsou dřevěná, dveře ze sololitu. V době místního šetření byl stavebnětechnický stav nemovitosti průměrný. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Stáří stanoveno odhadem. 3
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 26 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 2 414,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 3*5 = 15,00 m 2 1.NP: 3*5+4*1,5 = 21,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 15,00 m 2 2,00 m 1.NP: 21,00 m 2 2,40 m Obestavěný prostor 1.PP: (3*5)*(2,00) = 30,00 m 3 1.NP: (3*5+4*1,5)*(2,40) = 50,40 m 3 zastřešení: = 9,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 89,40 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné III typ B plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 0,02 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm II -0,03 včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě - nepodařilo se zjistit III 0,00 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 II -0,04 vč.) - Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou I -0,05 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,748 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - méně vhodná k rekreaci - v okolí zdroj hlučnosti nebo prašnosti II -0,05 4
2. Přírodní lokalita - les ani vodní plocha není ve vzdálenosti nad 2000 I -0,10 m 3. Poloha v zástavbě - nevýhodná poloha, negativní prvky v okolí I -0,02 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku II -0,01 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost II 0,00 6. Parkovací možnosti - špatné I -0,02 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné I -0,05 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,750 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,748 * 0,750 * 0,900 = 0,505 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 414,- Kč/m 3 * 0,505 = 1 219,07 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 219,07 Kč/m 3 * 89,40 m 3 = 108 984,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 108 984,86 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba pro rodinou rekreaci 108 984,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 108 984,90 Kč Celkem 108 984,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 108 984,90 Kč 5
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Stavba pro rodinou rekreaci Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 19,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí chata Rekreační chata ve velmi klidné lokalitě obce Přerov - Penčičky. Chata je patrová a ve velmi dobrém a udržovaném stavu. Ve zděném přízemí se nachází vybavená kuchyně s krbem a WC s umyvadlem, v patře je obývací pokoj a dvě ložnice. Vytápění krbem na tuhá paliva, možno i el. přímotopy, elektroinstalace 220/380V, vlastní studna a žumpa na pozemku. Součástí chaty je kůlna na nářadí a ke skladování dříví, posezení u chatky a zahrada ve svahu s ovocnými stromy a keři. Chata je v rekreační oblasti v pěkném a klidném prostředí s výhledem na les. V blízkosti je koupaliště i rybník. Chata vč. veškerého vnitřního vybavení i nářadí je ihned volná, vhodná i k celoročnímu užívání. chata Prodej chaty v osobním vlastnictví v Přerově pod nemocnicí, v zahrádkářské kolonii, na pozemku 425 m 2, který patří Zahrádkářskému svazu s možností pozdějšího odkupu. Chata je zděná, částečně podsklepená, má velký pokoj s kuchyňskou linkou s plynovým sporákem na propan butan a prostornou verandou. Na pozemku je vlastní studna s možností napojení do chaty, elektřina 220-380V. V dolním prostoru chaty je vybudován skleník, pergola s udírnou, a dřevěný přístavek. Na pozemku jsou vzrostlé stromy a okrasné dřeviny a je celý oplocen. chata Prodej zděné chaty 4+kk, 62 m 2, s terasou, technickým zázemím v suterénu a zahradou 328 m 2. Napojeno na obecní vodovod, odpady septik, elektřina 220/380 V, vytápění krbem + kamínka Petry. Koupelna s umyvadlem, splachovací WC. Pěkný slunný pozemek. chata Prodej zděné podsklepené chatky nacházející se v zahrádkářské kolonii u Bečvy - Přerov. Pozemek je o celkové výměře 312 m 2, zastavěná plocha chaty je 14 m 2. V chatce je zavedena elektřina 220/380V, na pozemku je vlastní studna, k chatce je přistavěné suché WC. Zahrada byla delší dobu nevyužívána. Jedná se o pěkné a klidné místo. 6
Srovnatelné nemovitosti Název: chata Lokalita Přerov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,29 Upravená j. cena Kč/m 2 3 080 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 56,00 m 2 401 m 2 599 000 Kč 10 696 Kč/m 2 Název: chata Lokalita Přerov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 3 589 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 27,00 m 2 0 m 2 120 000 Kč 4 444 Kč/m 2 Název: chata Lokalita Přerov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,60 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,26 Upravená j. cena Kč/m 2 3 513 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 7
62,00 m 2 390 m 2 849 000 Kč 13 694 Kč/m 2 Název: chata Lokalita Přerov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,38 Upravená j. cena Kč/m 2 3 800 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 14,00 m 2 312 m 2 140 000 Kč 10 000 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 080 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 496 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 800 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 3 496 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 19,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 66 424 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Stavba pro rodinou rekreaci 108 980,00 Kč 8
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Stavba pro rodinou rekreaci 66 420,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 66 424 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 108 985 Kč Obvyklá cena 66 000 Kč slovy: Šedesát šest tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je vysoká b) parametry povyšující cenu: c) parametry ponižující cenu: stavba na pozemku jiného vlastníka Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 66.000 Kč. V Praze 3.9.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 9
Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4336/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 282/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 10.7.2013 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6145 ze dne 12.6.2013 2 10