Znalecký posudek č. 1305-29-2011 Předmětem ocenění je: pozemek č. 709/52 zahrada dle LV č. 2186, v katastrálním území Hradové Střimelice, obec Stříbrná Skalice, okres Praha-východ. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční řízení sp. zn. 095 Ex 593/10/ P 01-7 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 29.6.2011 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 15.7.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Hradové Střimelice. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů, se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí, na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Hradové Střimelice, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů.
Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 364/2010 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Pozemek parc.č. 709/52 281 63 Stříbrná Skalice Region: Středočeský Okres: Praha-východ Katastrální území: Hradové Střimelice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.6.2011 za přítomnosti majitele nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Hradové Střimelice, L.V. č. 2186, ze dne 24.5.2011 Usnesení sp. zn, 095 Ex 593/10/ U 01-37, ze dne 17.5.2011, o ustanovení znalce Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 593/10/ P 01-007, ze dne 10.9.2010 Kopie katastrální mapy, katastrální území Hradové Střimelice, mapový list č. VII-18-14 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí, kat. území Hradové Střimelice, L.V. č. 2186, ze dne 24.5.2011 Vlastník: CFS -TRADE FIMANCIAL SERVICES spol. s r.o., Stránčická 3276/5, Praha 10, Strašnice, 100 00 Praha 10
6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 709/52, který je vedený na LV č. 2186 v katastrálním území Hradové Střimelice, obec Stříbrná Skalice. Uvedená plocha se nachází v rekreační lokalitě zmíněné obce. Jedná se o atraktivní rekreační oblast, která je v blízkosti Prahy, přístupná po D1 přes Ondřejov a nebo pomalejší směr na Říčany a Mukařov. Pozemek je příkře sklonitý k západní straně, v dolní části je přístup po nezpevněné komunikaci. Je umístěn v řadě parcel, kde z obou stran se nacházejí rekreační objekty. Parcela je nezastavěná, silně porostlá náletovými porosty. V dolní části je možnost se napojit pouze na rozvod el. energie. Dle zjištění na obecním úřadě je uvedená plocha, i když má malou výměru pouhých 511 m 2, určena k pouze k rekreační zástavbě. Územní plán pro obec Hradové Střimelice určuje tento pozemek k výstavbě objektu k individuální rekreaci. 7. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemek - zahrada parc.č.709/52 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška č. 364/2010 Sb.) a) Pozemky
a 1 ) Pozemek - zahrada parc.č. 709/52-27 - 32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 3: Základní cena = cena dle 28 odst. 1 písm. a) až l) = 35,91 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Úprava ceny Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 709/52 511,00 0,8 28,73 14 681,03 Součet 14 681,03 Součet 14 681,03 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.4.2 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 70 % Úprava ceny celkem 70 % + 10 276,72 Mezisoučet 24 957,75 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,6640 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 3 - celkem 144 211,27 144 211,27 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Pozemek - zahrada parc.č. 709/52 - zjištěná cena = 144 211,27 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek - zahrada parc.č. 709/52 = 144 210,- Kč Cena pozemků činí celkem 144 210,- Kč Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek - zahrada parc.č. 709/52
Výchozí cena: = 350,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,90 B - typ stavebního pozemku: * 0,72 C - typ polohy: * 1,30 D - územní připravenost, infrastruktura: * 1,00 E - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 294,84 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 294,84 Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zahrada parc.č. 709/52 511 m 2 Výměra stavebních pozemků: 511 m 2 511,00 m 2 á 294,84 Kč/m 2 = 150 663,24 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 150 663,24 Kč Pozemek - zahrada parc.č. 709/52 - výsledná cena = 150 663,24 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek - zahrada parc.č. 709/52 = 150 660,- Kč Cena pozemků činí celkem 150 660,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek - zahrada parc.č. 709/52
Prodej, pozemek pro bydlení, 2 025 m² Cena: 900,- Kč za m² Celková cena: 1 822 500,- Kč Adresa: Černokostelecká, Stříbrná Skalice Datum vložení: 08.06.2011 Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 197550 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 2 025 m 2 Voda: Místní zdroj Odpad: Septik Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej prosluněného pozemku pro stavbu rodinného domu na okraji Stříbrné Skalice. Pozemek, který se nachází v sousedství lesa a luk, je územním plánem určený pro výstavbu rodinných domů. Nachází se na mírném východně orientovaném svahu na okraji obce. Elektřina bude během letošního roku zavedena až na pozemek do přípojky. Zdrojem vody bude vlastní vrtaná studna, která bude pro budoucího majitele také připravena během letošního roku, stejně jako příjezdové komunikace. Stříbrná Skalice se nachází cca 35 km od Prahy a 10 km od Sázavy. V obci je obecní úřad, restaurace, obchod a obcí projíždí bus linka. Autem se na okraj Prahy dostanete do 30minut. Okolí obce je vyhledávanou oblastí pro pěší, vodáckou a cyklistickou turistiku. Z těchto důvodů koupi tohoto pozemku vřele doporučuji všem zájemcům o klidné a krásné bydlení. Prodej, pozemek pro bydlení, 1 406 m²
Cena: 1 265 000,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: včetně právního servisu a poplatků Adresa: Stříbrná Skalice Datum vložení: 12.10.2010 Datum aktualizace: 11.07.2011 ID zakázky: 500405 Plocha užitná: 1 406 m 2 Plocha podlahová: 1 406 m 2 Plocha pozemku: 1 406 m 2 Voda: Místní zdroj Elektřina: 400V Prodej pěkného stavebního pozemku ve Stříbrné Skalici, v okrese Praha-východ. Parcela má výměru 1 406 m 2 a je umístěna v oblasti Na Hradcích. Pozemek je na krásném místě obklopen lesy a zelení a je vhodný ke klidnému a spokojenému bydlení. Parcela je rohová, nemá sousedy - pouze z jedné strany a na parcelu je zavedena elektřina, cestu, kanalizaci a vodovod obec vybuduje. Pozemek je veden jako zahrada s územním plánem jako stavební na výstavbu RD. Nezbývá než doporučit pro svou hezkou lokalitu v blízkosti hlavního města - 30 km po dálnici D1.
Prodej, pozemek pro bydlení, 3 671 m² Cena: 1 800 000,- Kč Adresa: Stříbrná Skalice, Pražská Datum vložení: 11.04.2010 Datum aktualizace: 02.05.2011 ID: 3169621596 Plocha pozemku: 3 671 m 2 Voda: Místní zdroj Elektřina: 400V Komunikace: Dlážděná Popis: Stavební pozemek o výměře 2 943 m 2 s vlastní přístupovou cestou o výměře 728 m 2. Oplocený pozemek je svažitý, orientovaný JZ s výhledem, pouze jeden soused, přístup po obecní komunikaci se zámkovou dlažbou, autobusová zastávka do Prahy cca 100 m od parcely. Zbudovaná vrtaná studna a elektrická přípojka 220/ 380V, plyn a kanalizace chybí. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] 1 1 822 500,- 2 025 900,00 0,35 1,00 315,00 2 1 265 000,- 1 406 899,72 0,35 1,00 314,90 3 1 800 000,- 3 671 490,33 0,70 1,00 343,23 973,13 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 324,38 Kč/m 2
Minimální jednotková cena: 314,90 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 343,23 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zahrada parc.č. 709/52 511 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 511 m 2 511,00 m 2 á 324,38 Kč/m 2 = 165 758,18 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 165 758,18 Kč Pozemek - zahrada parc.č. 709/52 - výsledná cena = 165 758,18 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek - zahrada parc.č. 709/52 = 165 760,- Kč Cena pozemků činí celkem 165 760,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 144 210,- Kč 144 210,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Porovnávací cena pozemků: Cena indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků: 144 210,- Kč 165 760,- Kč 150 660,- Kč 154 660,- Kč Stanovená věcná hodnota celkem: 154 660,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 165 760,- Kč 165 760,- Kč Obvyklá cena: 155 000,- Kč slovy: jednostopadesátpěttisíc Kč
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2, ze dne 3.1.1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1305-29-2011 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 15.7.2011 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz