ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 111/7201/2015 o obvyklé ceně pozemků čís. parcel St. 392 a 393, rodinného domu č.p. 345 s příslušenstvím, k.ú. Postoloprty, v ulici Štefánikova v Postoloprtech, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 280/6850/2014 LV no.: 53 Name of subject / Předmět ocenění: o obvyklé ceně pozemků St. 392 a 393, rodinného domu č.p. 345 s příslušenstvím, k.ú. Postoloprty, v ulici Štefánikova v Postoloprtech, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Štefánikova č.p. 345, 439 42 Postoloprty GPS: 50.359975N, 13.6939272E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena 1.146.873 Kč 987.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 750.000 Kč 750.000 Kč nestanoveno Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: 3 LAND / POZEMEK (rodinný dům a 2 vedlejší stavby) venkovní úpravy (oplocení, zpev. plochy, přípojky IS, apod.) Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost St. 392 393 197 134 Location in the town: Poloha v obci: ulice Štefánikova (širší centrum) Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří, zahrada Infrastructure: Infrastruktura úplná občanská vybavenost Unit price: Jednotková cena 363 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 108 Resident area: Bytové plochy: 130 Storage area: Skladové plochy: 1021 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 1930 76 % Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 212 prokazujícího stav evidovaný k datu 30.1.2015 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Františka Konvalinky, bytem Štefánikova 345, 439 42 Postoloprty. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 212 jsou evidována následující omezení: - 5x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo smluvní, - 2x zahájení exekuce, - 1x rozhodnutí o úpadku, - 3x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 3x nařízení exekuce. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 212 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 212. Podle předloženého výpisu z listu vlastnictví č. 212 jsou práva k oceňovaným nemovitým věcem dotčena změnami: V-140/2015-507 (typ předmětu řízení: zástavní právo) a Z-338/2015-507 (typ předmětu řízení: poznámka). Pozn.: Výše uvedená řízení byla ukončena. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 212 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 212 jsou evidována tato zástavní práva: - 5x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo smluvní. Podrobnější údaje o výše uvedených zástavních právech viz část C listu vlastnictví č. 212 v příloze. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 345 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům stavebně technicky uspořádán a užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - zhoršený stavebně-technický stav - zvýšené investice na rekonstrukci nemovitosti Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - blízkost centra města - možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, tj. veřejný vodovod, kanalizace, plyn, elektřina Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 212 pro k.ú. Postoloprty a obec Postoloprty, prokazující stav evidovaný k datu 30.01.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Postoloprty, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené Františkem Konvalinkou d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 22.4.2015 v 17:30 hodin. Nemovité věcí byly zpřístupněny a provedení prohlídky tak bylo umožněno za přítomnosti vlastníka nemovitých věcí Františka Konvalinky. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 726117 Název katastrálního území: Postoloprty Kód obce: 566624 Název obce: Postoloprty Počet obyvatel obce: 4 955 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2014 Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Střední část obce Infrastructure / infrastruktura: Město Postoloprty se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Louny, přibližně 8 km západně od města Louny a přibližně 70 km severozápadně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2014 ČSÚ má město, včetně svých částí, 49555 obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, základní škola, mateřská školka, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je město dobře dostupné, v těsné blízkosti města prochází silnice I/7 (Praha - Chomutov), město je také napojeno na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází ve střední části města Postoloprty, západně od centra města, v řadové zástavbě rodinných domů, v ulici Štefánikova, přístup k nemovitým věcem je z veřejné komunikace. Rodinný dům je napojený na veškeré inženýrské sítě, tj. vodu, kanalizaci, elektrický proud, plyn, telefon. Pozemek je oplocený, rovinatý, dvorní část a zahrada jsou oplocené, přístup je umožněn průchodem přes dům. Základní občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 345: Rodinný dům č.p. 345 je řadový vnitřní tvořící součást pozemku čís. parcely St. 392, k.ú. Postoloprty. Dispoziční řešení: Dům má 1.PP(suterén), dvě nadzemní podlaží, 1.NP(přízemí) a 2.NP(1.patro) a půdu. Vnitřní dispozice domu je tvořena dvěma byty o velikosti 3+1. 1.PP (suterén) místnost sklepa 1.NP (přízemí) dispozici tvoří chodba se schodištěm, koupelna, záchod, tři pokoje, kuchyně, 2.NP (1.patro) tvoří chodba se schodištěm, tři pokoje, kuchyně, koupelna se záchodem, spíž, veranda Půda. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, se založením na základových pasech pravděpodobně zděných z kamene, stropy jsou v suterénu nespalné klenuté, v přízemí a patře dřevěné trámové, střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek, střecha přístavby je pultová s krytinou z vlnitého plechu, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu jsou úplné, schodiště je betonové, podlahy jsou betonové a prkenné, povrchy podlah tvoří dřevěná prkna, koberce, povlaky z PVC, teraco a dlažba, okna jsou převážně dřevěná špaletová, dveře jsou dřevěné do dřevěných i kovových zárubní, vnitřní i vnější povrchy stěn jsou hladké. Venkovní omítka je stříkaný břízolit. Dům má rozvody el. proudu, vody, kanalizace, plynu, topení je lokální s plynovými kamny v přízemí, v patře lokální s krbovými kamny, příprava teplé vody v elektrickém bojleru, v koupelně je vana, umyvadlo, v přízemí je záchod samostatně, v patře je záchod se společně s koupelnou, v kuchyni je plynový sporák s kuchyňskou. Stáří a stavební stav: Dům pochází z roku 1930, předpokládané stáří rodinného domu bylo stanoveno na 75 let. V průběhu let 1985 až 2003 byla provedena dvorní přístavba a částečná rekonstrukce, byla zřízena koupelna v přízemí a patře, byly provedeny vnitřní rozvody inženýrských sítí. Dům je neudržovaný, ve značně zhoršeném stavebně technickém stavu, vnitřní vybavení domu a některé konstrukce krátkodobé životnosti na pokraji nebo za hranicí své životnosti (např. vybavení koupelny v přízemí, vybavení kuchyně, venkovní omítky atd.), pro jeho řádné užívání by bylo nutné vynaložit rozsáhlejší investice. - 4 -
Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází vedlejší stavby (kolny), které jsou ve značně zhoršeném stavebně technickém stavu. Na oceňovaných pozemcích se dále nacházejí venkovní úpravy (oplocení, zpevněné plochy, apod.). Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 392, k.ú. Postoloprty, o výměře 197, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 345 a vedlejšími stavbami, nezastavěná část pozemku je tvořena nádvořím. Pozemek čís. parcely 393, k.ú. Postoloprty, o výměře 134, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o rovinatý pozemek tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 345 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 392, k.ú. Postoloprty. Na části pozemku se pravděpodobně nachází část jedné z vedlejších staveb. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 376, k.ú. Postoloprty (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Město Postoloprty). - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků St. 392 a 393, rodinného domu č.p. 345 s příslušenstvím, k.ú. Postoloprty, v ulici Štefánikova v Postoloprtech, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 22. dubna 2015 750.000,- Kč Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 212 jsou evidována následující omezení: - 5x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo smluvní, - 2x zahájení exekuce, - 1x rozhodnutí o úpadku, - 3x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 3x nařízení exekuce. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 212 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 212. Podle předloženého výpisu z listu vlastnictví č. 212 jsou práva k oceňovaným nemovitým věcem dotčena změnami: V-140/2015-507 (typ předmětu řízení: zástavní právo) a Z-338/2015-507 (typ předmětu řízení: poznámka). Tato řízení byla ukončena. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 111/7201/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 25. dubna 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 111/7201/2015 LV no.: 212 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 Kč/ Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 345 1021 3 989 4 074 285 76,0 977 828 2 ostatní stavby 244 457 80,0 48 891 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 026 720 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem Kč/ Kč 1 St. 392 zastavěná plocha a nádvoří 197 363 71 511 2 393 zahrada 134 363 48 642 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 120 153 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 146 873 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 Kč/ /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / Datum prodeje / Obestavěný Celková cena za Celková cena za Koeficient Plocha pozemků Cena pozemků Cena za objekty nabídková cena nabídky prostor pozemky objekty cenové úpravy Komentář 1 2 3 Rodinný dům v ulici Smetanova v Postoloprtech, okr. Louny Rodinný dům v ulici Mánesova v Postoloprtech, okr. Louny Rodinný dům v ulici Alšova v Postoloprtech, okr. Louny Kč m 3 Kč/ mil. Kč mil. Kč Kč 890 000,00 IV-15 nestanoven 298 363 108 174 781 826,00 0,95 845 500 1 180 000,00 IV-15 nestanoven 650 363 235 950 944 050,00 0,80 944 000 1 800 000,00 IV-15 nestanoven 161 363 58 443 1 741 557,00 0,65 1 170 000 nabídka RK *1), RD s 1 PP, 1 NP a podkrovím, dispozice 4+1, zanedbaná údržba nabídka RK *2), RD s 1 NP, dispozice 2+1, zhoršený stav nabídka RK *3), RD s 1 NP, dispozice 3+1, zhoršený stav 1) nabídka realitní kanceláře Realitní kancelář Reality IQ a.s. 2) nabídka realitní kanceláře Realitní kancelář Reality IQ a.s. 3) nabídka realitní kanceláře RE/MAX 4 you, Chomutov Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,147 mil.kč nebyla stanovena 0,987 mil.kč 0,750 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
Rodinný dům č.p. 345 v ulici Štefánikova v Postoloprtech pohled uliční - východní pohled uliční - severovýchodní pohled - dvorní část pohled do zahrady suterén kuchyně v 1.NP obývací pokoj v přízemí malý pokoj v přízemí
vedlejší místnost v přízemí koupelna v přízemí kuchyně v 1.patře ložnice v 1.patře obývací pokoj v 1.patře pracovna v 1.patře koupelna v 1.patře půda - 2 -