ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 60/7150/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků čís. parcel 3949/1, 3949/2, 3950, rodinného domu č.p. 1542 a garáže bez č.p./č.e., s příslušenstvím, k.ú. Litoměřice, v ulici Na Mýtě v Litoměřicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 60/7150/2015 LV no.: 44 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel 3949/1, 3949/2, 3950, rodinný dům č.p. 1542 a garáž bez č.p./č.e. s příslušenstvím, k.ú. Litoměřice v ulici Na Mýtě v Litoměřicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Na Mýtě 1542/21, Předměstí, 412 01 Litoměřice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: 1.866.120,- nebyla stanovena Comparative value: Porovnávací hodnota: 1.801.000,- Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 2 (rodinný dům, garáž) LAND / POZEMEK rodinný dům přípojka vody, kanalizace, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy okraj obce Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh 3949/1, 3949/2, 3950 366 m 2, 83 m 2, 70 m 2 zahrada, zastavěná plocha a nádvoří, zastavěná plocha a nádvoří 1.800.000,- Kč 1.800.000,- Kč nestanoveno Kč Infrastructure: Infrastruktura odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 1350 Kč/m 2 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: 70 m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 44 jsou ve vlastnictví Kláry Lipšové, Na Mýtě 1542/21, Předměstí, 412 01 Litoměřice. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 44 jsou evidovány tyto omezující podmínky: - zástavní právo smluvní ve výši 660.000,- Kč. s příslušenstvím ve prospěch Aktivafin s.r.o. (IČO 29228913) ze dne 2.10.2014, právní účinky vkladu práva ke dni 8.10.2014 - zástavní právo smluvní ve výši 750.000,- Kč. s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČO 45244782) ze dne 5.4.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 6.4.2005 - věcné břemeno užívání ve prospěch Jana Kubeše, ze dne 7.10.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 30.10.2002 - uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné ze dne 1.12.2014, právní účinky zápisu ke dni 1.12.2014. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 44. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 44 je vlastnické právo omezeno věcným břemenem užívání ve prospěch Jana Kubeše, Na Mýtě 1542/21, Předměstí, 412 01 Litoměřice, ze dne 7.10.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 30.10.2002. Vzhledem ke skutečnosti, že výše uvedený Jan Kubeš dne 7.9.2003 zemřel, pozbývá věcné břemeno účinnosti a stanovená obvyklá cena nemovitých věcí uvedené omezení nezohledňuje. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 44 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní ve výši 660.000,- Kč. s příslušenstvím ve prospěch Aktivafin s.r.o. (IČO 29228913) ze dne 2.10.2014, právní účinky vkladu práva ke dni 8.10.2014 - zástavní právo smluvní ve výši 750.000,- Kč. s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny a.s. (IČO 45244782) ze dne 5.4.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 6.4.2005. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 1542 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je dům užíván v celém rozsahu pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - v těsné blízkosti železniční trať Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 44 pro k.ú. a obec Litoměřice, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Litoměřice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 24.2.2015 za účasti pana Lipše ( manžela majitelky), přítomného na místě v době prohlídky. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 685429 Název katastrálního území: Litoměřice Kód obce: 564567 Název obce: Litoměřice Počet obyvatel obce: 24.136 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2014 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Okraj obce Infrastructure / infrastruktura: Město Litoměřice patří mezi větší města Ústeckého kraje, podle Malého lexikonu obcí ČR 2014 ČSÚ má 24.136 obyvatel, město se nachází ve východní části Ústeckého kraje, přibližně 20 km jihovýchodně od krajského města Ústí nad Labem a přibližně 70 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Město Litoměřice je bývalým okresním městem, je zde veškerá občanská vybavenost, dostupnost všech úřadů, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Litoměřice dobře dostupné, městem prochází silniční komunikace I/15 a II/261, ve vzdálenosti přibl. 3 km je napojení na dálnici D 8 Praha hranice se SRN, město je také napojeno na železniční a říční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Rodinný dům se nachází na jihovýchodním okraji zastavěného území města Litoměřice Předměstí, v převažující zástavbě rodinných domů v ulici Na Mýtě. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 1542: Rodinný dům č.p. 1542 je řadová krajní stavba situovaná na pozemku čís. parcely 3950, k.ú. Litoměřice. Dispoziční řešení: Rodinný dům má jedno podzemní podlaží (sklep), dvě nadzemní podlaží (přízemí a první patro), podkroví. Vnitřní dispozici tvoří: 1.PP (sklep) schodiště, 2 sklepní místnosti 1.NP (přízemí) zádveří, chodba, koupelna s WC, schodiště, kuchyně, pokoj 2.NP (první patro) podesta, 2 pokoje, šatna podkroví 1 pokoj. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné se založením na základových pasech, střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou dřevěný trámové v s rovným podhledem, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnější povrchy jsou opatřeny tepelnou izolací se strukturovanou omítkou, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a koupelně doplněny keramickými obklady, podlahy jsou převážně opatřeny povlaky z PVC, v kuchyni a koupelně keramickou dlažbou, v jednom pokoji parkety, dveře jsou dřevěné plné i prosklené do kovových zárubní. Dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody a kanalizace, vytápění je lokální elektrické a na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vybavení domu tvoří vana, umyvadlo, WC, krb, elektrická topná tělesa, elektrický zásobníkový ohřívač, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace apod. Stáří a stavební stav: Podle informací z archivu stavebního úřadu MěÚ Litoměřice pochází rodinný dům z roku 1936, jeho stáří ke dni ocenění tedy činí 79 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, např. cca v roce 2000 byla provedena výměna oken, zateplení fasád, rekonstrukce kuchyně a koupelny včetně výměny zařizovacích předmětů, výměna podlahových krytin, apod., cca v roce 2004 byla vybudována podkrovní místnost. Stavební stav domu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. - 4 -
Garáž bez č.p./č.e.: Garáž bez č.p./č.e., je samostatně stojící stavba, situovaná na pozemku čís. parcely 3949/2, k.ú. Litoměřice. Garáž je přízemní stavba rozdělená na tři části, kotec pro psa, garáž s jedním stáním pro osobní automobil a letní kuchyně. Stavba je běžného provedení, zděná s plochou střechou. Na stavebním stavu garáže se projevují vlivy zaostávající údržby, např. trhliny omítek apod. Další stavby v příslušenství: Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří přípojka vody, kanalizace, venkovní bazén situovaný na pozemku čís. parcely 3949/1, k.ú. Litoměřice, zpevněné plochy, zastřešení před vstupem, oplocení apod. Stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely 3949/1, k.ú. Litoměřice, o výměře 366 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jedná se o pozemek využívaný jako zahrada a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 1542 a stavebním pozemkem čís. parcely 3950, k.ú. Litoměřice. Pozemek čís. parcely 3949/2, k.ú. Litoměřice, o výměře 53 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek převážně zastavěný stavbou garáže bez č.p./č.e. Pozemek čís. parcely 3950, k.ú. Litoměřice, o výměře 70 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek převážně zastavěný rodinným domem č.p. 1542. Pozemky jsou svažité konfigurace, napojené na inženýrské sítě el. proudu, vody a kanalizace. Pozemky jsou přístupné z veřejných pozemků ulice Na Mýtě, ve vlastnictví Města Litoměřice. Tvar pozemků a jejich vzájemné uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel 3949/1, 3949/2, 3950, rodinného domu č.p. 1542 a garáže bez č.p./č.e., s příslušenstvím, k.ú. Litoměřice, v ulici Na Mýtě v Litoměřicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 24.2.2015 celkem 1.800.000,- Kč Slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 44 jsou evidována zástavní práva smluvní, věcné břemeno užívání a smlouva o provedení dražby nedobrovolné (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 44 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 44. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 60/7150/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 1. března 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 60/7150/2015 LV no.: 44 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům 504,99 3 906 1 972 487 50,0 986 244 2 garáž 154,63 2 842 439 453 50,0 219 726 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 0 0 1 205 970 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 3949/1 zahrada 366,00 1 350 494 100 2 3949/2 zastavěná plocha a nádvoří 53,00 1 350 71 550 3 3950 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet zastavěná plocha a nádvoří 70,00 1 350 94 500 660 150 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 866 120 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota 0 Kč Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Pol.č. Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Realizovaná / Datum prodeje / nabídková cena nabídky Built-up space Land area Price of land Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Total price of lands Celková cena za pozemky Total price of buildings built-up space Celková cena obestavěného prostoru Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Price of buildings Cena za objekty Comments Komentář 1 2 3 RD Litoměřice - Předměstí, ul. Na Mýtě RD Litoměřice - Předměstí, ul.jarošova RD Litoměřice - Předměstí, ul. Krupka nabídka 1) řadový rod. dům, 2 595 000,00 II-15 nestanoven 450 1 350 607 500 1 987 500,00 0,80 2 076 000 podsklepený, 2.NP, 1+3, garáž a dílna, dobrý stav 2 190 000,00 II-15 nestanoven 377 1 350 508 950 1 681 050,00 0,80 nabídka 2) řadový rodinný dům, 1. NP, dva 1 752 000 byty 1+1 a 2+1, po částečné rekonstrukci 1 970 000,00 II-15 nestanoven 166 1 350 224 100 1 745 900,00 0,80 nabídka 3) řadový rodinný dům, 1.NP, 1 576 000 3+1, po částečné rekonstrukci 1) nabídka realitní kanceláře RELIA, s.r.o., Teplice 2) nabídka realitní kanceláře RENO Realitní kancelář, Litoměřice 3) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,866 mil.kč 0,000 mil.kč 1,801 mil.kč 1,800 mil.kč
Budova č.p. 1542 Přístupová komunikace Zádveří (1.NP) Chodba (1.NP) Kuchyně (1.NP) Koupelna (1.NP)
Pokoj 1 (1.NP) Pokoj 2 (2.NP) Pokoj 3 (1.NP) Podkroví Pozemek čís. parcely 3949/1 Garáž