ZNALECKÝ POSUDEK č. 2476-75/13 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 157 na pozemku p.č. 178 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Vrbátky, obec Vrbátky, okres Prostějov s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 77200 Olomouc Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 7330/08 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 9.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 1.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. č.p. 157 na pozemku p.č. 178 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Vrbátky, obec Vrbátky, okres Prostějov s pozemky a s příslušenstvím v podílu id. 1/4 k celku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Vrbátky 157 798 13 Vrbátky Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Vrbátky Katastrální území: Vrbátky Počet obyvatel: 1 677 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 40,0193 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j): ZC = C p * 2,0 = 80,04 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.4.2013 za přítomnosti spolumajitele předmětné nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.155 ze dne 13.2.2013 - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 9.4.2013 - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 155, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 13.2.2013 je majitelem předmětné nemovitosti: Majer Dušan a Hana SJM 720731/5313 1/4 805313/5332 Majerová Hana 805313/5332 1/4 Prchlíková Monika 795502/4484 1/2-2 -
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém a podle údajů získaných od spoluvlastníka nemovitosti. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Předmětná nemovitost rodinného domu č.p. 157 je situovaná na pozemku p.č. 178 zastavěná plocha a nádvoří jako dvoupodlažní objekt bez podsklepení vnitřní řadové sekce. Dispozičně vstup do domu průjezdem při pravé štítové zdi do dvora. Z průjezdu vstup do kuchyně a z ní po pravé straně do koupelny s WC a po levé straně do obývacího pokoje. Z kuchyně schody do II.N.P. se dvěma pokoji. Základové konstrukce s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné. Stropy s rovným podhledem v I.N.P., ve II.N.P. dřevěné stropy s viditelnými trámy. Zastřešení objektu sedlovou střechou s betonovou krytinou. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky z uliční strany břizolitové, ze dvora omítky chybí. Vnitřní omítky vápenné štukové dvouvrstvé. Obklad fasády proveden není. Vnitřní obklady v koupelně a za kuchyňskou linkou běžného provedení. Schody do II.N.P. dřevěné z měkkého dřeva s podstupnicemi. Dveře plné nebo zasklené.okna dřevěná v přízemí dvojitá - kastlová, ve II.N.P. dřevěná ven a dovnitř otvíravá. Podlahy dřevěné, na sociálním zařízení keramická dlažba, v průjezdu betonová mazanina. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, radiátory deskové. Elektroinstalace světelná i motorová. Proveden rozvod teplé a studené vody. Zdroj vody vlastní studna, zdroj teplé vody kombinovaný, el. boiler a ÚT. Kuchyně vybavena linkou a sporákem. Z vnitřního vybavení vana, umyvadlo, WC. Objekt jinak bez jiného vnitřního vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 876,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] I.N.P.: 8,39*9,30+3,80*3,43 = 91,06 m 2 II.N.P.: 8,39*9,30/2 = 39,01 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.N.P.: 91,06 m 2 3,15 m II.N.P.: 39,01 m 2 2,50 m - 4 -
Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba: ((8,39*9,30+3,80*3,43)*3,50)+((8,39*9,30)/2) = 399,86 m 3 *2,08 Zastřešení: (((4,65*2,50)/2)*8,39)+(((4,65*4,58)/2)*8,39) = 159,28 m 3 +((3,43*3,60)/2)*3,43 Obestavěný prostor - celkem: 559,14 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 91,06 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 130,07 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,43 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,70 = 0,535 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03-5 -
pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení - ordinace praktického a odborného lékaře a další III 0,03 zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,030 i = 1 Index trh s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,535 * 1,030 * 0,900 = 0,496 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 876,- Kč/m 3 * 0,496 = 1 426,50 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 426,50 Kč/m 3 * 559,14 m 3 = 797 613,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 797 613,21 Kč = 797 613,21 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Rodinný dům - zjištěná cena = 199 403,30 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Popis Studna kopaná. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9-6 -
Typ studny: kopaná Hloubka studny: 8,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m + 11 430,- Kč Základní cena celkem = 21 180,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1310 Plná cena = 47 095,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % - 37 676,72 Kč = 9 419,18 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Studna - zjištěná cena = 2 354,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 155 ze dne 13.2.2013. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 2.11. Možnost napojení na plynovod: 7 % Úprava cen: 7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1310 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků - 7 -
Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 80,04 1,00 2,1460 1,1310 7,00 207,87 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 80,04 0,40 2,1460 1,1310 7,00 83,15 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 178 162,00 207,87 33 674,94 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 216/13 175,00 83,15 14 551,25 Stavební pozemky - celkem 48 226,19 = 48 226,19 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky - zjištěná cena = 12 056,55 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 199 403,30 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2 354,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 201 758,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 12 056,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 12 056,60 Kč Celkem 213 814,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 213 814,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 213 820,- Kč slovy: Dvěstětřinácttisícosmsetdvacet Kč Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. - 9 -
Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 966,- Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení, Triglav pojišťovna, a.s., Novobranská 544/1, Brno - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 141.544,- Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení, Pivovar Litovel a.s., Palackého 934, Litovel - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 141.544,- Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení, Pivovar Litovel a.s., Palackého 934, Litovel - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 28.625,13 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Jihomoravská plynárenská, a.s., Plynárenská 499/1, Brno - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 1.573,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/23, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 28.625,13 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Jihomoravská plynárenská, a.s., Plynárenská 499/1, Brno - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 54.440,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, SMART Capital, a.s., Hněvotínská 241/52, Olomouc - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 27.720,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, SMART Capital, a.s., Hněvotínská 241/52, Olomouc - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, pohledávka ve výši 32.210,- Kč s příslušenstvím, Finanční úřad v Olomouci, Lazecká 545/22, Olomouc - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 4.093,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Vodafone Czech republic a.s., Vinohradská 3217/167, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 1.855,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Triglav pojišťovna, a.s., Novobranská 544/1, Brno - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 1.940,50 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Intrum Justitia, s.r.o., Prosecká 851/64, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 1.940,50 Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Intrum Justitia, s.r.o., Prosecká 851/64, Praha - zástavním právem exekutorským, pohledávka ve výši 154.539,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Bohemia Faktoring, s.r.o., Letenská 121/8, Praha - dále je zatížena nepravomocnými exekučními příkazy o zřízení zástav. práva doručen, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Objekt bez zjevných závad stavebně technického charakteru, mimo nedostačujících tepelných izolací a podlahových konstrukcí na konci životnosti. Poloha Předmětná nemovitost je situována v okrajové části obce Vrbátky. Ve Vrbátkách škola, školka, pošta, obchod, praktický lékař, zubař. O města Prostějov cca 14 km. - 10 -
Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní - nákladovou. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti ve Vrbátkách, a to: - rodinný dům, řadový, zastavěná plocha 143 m 2, velikost 3+1, dvě nadzemní podlaží, v roce 2011 částečná rekonstrukce, nové rozvody elektro, plovoucí podlahy, nově vybudovaná koupelna a WC, cena 830.000,- Kč včetně provize a právního servisu - rodinný dům, řadový, zastavěná plocha 241 m 2, velikost 2+1a 1+1, dvě nadzemní podlaží, v původním stavu před rekonstrukcí, lokální vytápění, cena 830.000,- Kč - rodinný dům, řadový, zastavěná plocha 143 m 2, velikost 3+1, dvě nadzemní podlaží, zahrada 294 m 2, vytápění lokální na tuhá paliva, voda vlastní studna, cena 830.000,- Kč včetně provize, poplatků a právního servisu Při průzkumu trhu bylo zjištěno, že nabídka převyšuje poptávku v daném druhu nemovitostí. Proto na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu rodinného domu včetně příslušenství a pozemků pro exekuci na : 780.000,- Kč. Po úpravě vlastnickým podílem 1/4 = 780.000 *1/4 = 195.000,- Kč Slovy: jednostodevadesátpěttisíckč V Olomouci 1.6.2013 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz D. Znalecká doložka Obvyklá cena celkem v podílu id. 1/4 k celku 195 000,- Kč Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2476-75/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13075. - 11 -