ZNALECKÝ POSUDEK č. 5/2310/14 O ceně nemovitostí čp. 6 na st.4/2 spolu se st.č.4/2 a zahradou p.č. 430, čp. 7 na st.4/3 spolu se st.č.4/3 a zahradou p.č. 429, čp. 8 na st.4/4 spolu se st.č.4/4 a zahradou p.č. 428, vše Přihrádek, k.ú., obec a okres Pardubice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Národní památkový ústav, územní odborné pracoviště Zámek 5 53116 Pardubice Stanovení ceny I... zjištěné dle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků II.. obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., podle stavu ke dni 15.1.2014 znalecký posudek vypracovala: Ivana Joštová Sladkovského 433 530 02 Pardubice telefon: 777318161 e-mail: ivana.jostova@jostovarealitni.cz Znalecký posudek obsahuje 36 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Pardubicích 22.1.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol o ceně nemovitostí čp. 6 na st.4/2 spolu se st.č.4/2 a zahradou p.č. 430, čp. 7 na st.4/3 spolu se st.č.4/3 a zahradou p.č. 429, čp. 8 na st.4/4 spolu se st.č.4/4 a zahradou p.č. 428, vše Přihrádek, k.ú., obec a okres Pardubice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Objekt čp.6 na st. 4/2, čp.7 na st. 4/3 a čp.8 na st. 4/5 Adresa předmětu ocenění: Příhrádek 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: 89 552 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 120,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.1.2014 za přítomnosti ing. Smutného. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Objednávka znaleckého posudku ze dne 7.1.2014 č.1/2014/pce/135 Částečný výpis z listu vlastnictví č. 207 pro k.ú., obec a okres Pardubice, zpracovaný dálkovým přístupem dne 22.1.2014 Kopie katastrální mapy Projektová dokumentace zpracovaná INRECO s.r.o. Hradec Králové - Ing. P.Rohlíček, z 06/2010 - Celková obnova Příhrádku J.Sakař - Dějiny Pardubic Analýza vlivu památkové rezervace na cenu nemovitosti - diplomová práce - Ing.Luděk Drápal INTERNET 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Česká republika - Národní památkový ústav, Valdštejnské náměstí 162/3, 1180100 Praha, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Česká republika - Národní památkový ústav, Valdštejnské náměstí 162/3, 1180100 Praha, vlastnictví: výhradní. 6. Dokumentace a skutečnost pro zpracování znaleckého posudku byla znalci k dispozici Projektová dokumentace - Celková obnova Příhrádku - 2.etapa, 3 blok z 06/2010 7. Celkový popis nemovitosti Přihrádkem se nazývá trojúhelné prostranství na konci Zámecké ulice, východně od zámku v Pardubicích. Zdejší prostor tvoří pozdně gotické a renesanční domy. Od Zámecké ulice je odděluje zeď s průjezdem a brankou. Směrem k zámku se pak vychází nízkou čtverhrannou branou s průjezdem. V domech bývaly dílny, konírna, sýpka, vězení, později byty, sklady a kanceláře. Z domů, jež byly upraveny v klasicistním slohu v době kolem roku 1800 a v první třetině 19.stol. se zachovala původní pozdně gotická a renesanční jádra, ale také výzdoba průčelí s malovanými výklenky nebo kamenná ostění. Předmětem znaleckého posudku jsou stavby postavené podél západní hranice Příhrádku. Jedná se o objekty čp. 6, 7 a 8. Objekty pocházejí z roku 1500-1515. Po požáru v roce 1538 byly přestavěny. V průběhu dalších století byly domy dále udržovány a přestavovány, až do dnešní podoby, která pochází z 18.století. Areál Přihrádku s objekty čp. 5,6,7,8 je společně s pardubickým zámkem veden na seznamu nemovitých kulturních památek v ÚSKP ČR pod rejstříkovým číslem 33032/6-1936. Předmětné objekty se nacházejí na území městské památkové zóny Pardubice. - 2 -
8. Obsah znaleckého posudku Objekt čp.6 na st. 4/2 a 1 ) Dům čp.6 - budova a 2 ) Dům čp.6 - věž Objekt čp.7 na st. 4/3 Objekt čp.8 na st. 4/4 I. Stanovení ceny zjištěné dle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Objekt čp.6 na st. 4/2 a) Ocenění staveb a 1 ) Dům čp.6 budova Dům čp.6 se nachází na západní straně Přihrádku, je postaven za objektem čp.7, se kterým je v současné době provozně propojen ve 2.NP. Původní objekt ze 16 století, přestavěný v 18.století do dnešní podoby. Dům vznikl sloučením a dostavěním dvou objektů a výstavbou komunikačního traktu u náměstí. Objekt má podzemní podlaží, které zasahuje i pod dům čp.7. Původní gotické sklepy jsou v současné době v havarijním stavu vlivem poklesu spodní vody. Původní klenby jsou po 1 m podepřeny mohutnou dřevěnou konstrukcí a jsou zcela nefunkční. Z tohoto důvodu nejsou zahrnuty do ocenění. Objekt má dvě nadzemní podlaží. 1.NP je částečně zapuštěné pod úroveň náměstí. Obvodové zdivo a vnitřní zdivo je masívní, smíšené. Stropy jsou nad 1.NP jsou vesměs klenuté. Nad 2.NP jsou stropy dřevěné trámové. Střecha je sedlová na dřevěném krovu, krytina pálená - bobrovky. V průběhu užívání bylo do původní černé kuchyně vestavěno sociální zařízení, které je v současné době funkční. Stavebně - technický stav objektu je špatný. Obvodové zdivo vykazuje vzlínavou vlhkost až do výše 1 m. V 1.NP jsou rozsáhlé poruchy svislých a vodorovných konstrukcí, značné trhliny ve vnitřních i obvodových zdech. 2.NP bylo rozděleno na dvě části - obě přístupné samostatnými schodišti. Východní část byla upravena, strop v této části je hurdový do ocel.nosníků, jsou opraveny vnitřní omítky a podlahy. Obvodové zdivo je vlhké. Západní část má 2 výškové úrovně, v nižší části jsou klenby, zbytek má dřevěný trámový strop s rovným podhledem. Tyto stropy jsou v havarijním stavu.. Dispoziční řešení : 1.NP - hlavní vstup z prostoru Příhrádku dveřmi do haly po pravé straně je obloukové schodiště do patra, po levé je sociální zařízení - 2 WC s umývárnou. Z haly je vstup do 3 místností posledně užívaných jako výstavní místnosti. Po pravé straně přední místnosti je zazděný vstup do průjezdu věže 2.NP - hala s výstupem obloukového schodiště s vyrovnávacími schody do věže, 2 kanceláře. Původní největší místnost podlaží je rozdělena neprůchozí příčkou, za ní jsou 2 místnosti přístupné pouze z čp.7 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: D. budovy pro společenské a kulturní účely Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1261-3 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - II -0,03 Poptávka po zapsaných kulturních památkách je nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba IV 0,00 (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,02 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné V -0,02 parkovací možnosti - V okolí je velmi omezená možnost parkování 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské V 0,00 linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná stavba s komerční III 0,10 využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Historické centrum města III 0,30 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,450 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1,406 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP (6,20+9,00)/2*12,60 = 95,76 2.NP = 95,76 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 95,76 m 2 4,15 m 397,40 2.NP 95,76 m 2 2,89 m 276,75 Součet 191,52 m 2 674,15 Průměrná výška podlaží: PVP = 674,15 /191,52 = 3,52 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 191,52 / 2 = 95,76 m 2-4 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP ((6,20+9,00)/2*12,60)*(4,15) = 397,40 m 3 2.NP (95,76)*(2,89) = 276,75 m 3 zastřešení 9,00*9,20*3,80/2+9,00*2,00*2,10/2 = 176,22 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor 1.NP NP 397,40 m 3 2.NP NP 276,75 m 3 zastřešení NP 176,22 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 850,37 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy vč. zemních prací kamenné, bez izolací S 100 2. Svislé konstrukce masívní smíšené v tl. až do 1,5 m S 100 3. Stropy dřevěné trámové S 100 4. Krov, střecha sedlová na dřevěném krovu S 100 5. Krytiny střech pálená taška S 100 6. Klempířské konstrukce měděný plech N 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenná omítka S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody kamenné S 100 11. Dveře náplňové S 100 12. Vrata X 100 13. Okna zdojená S 100 14. Povrchy podlah betonové s dřevotřískou S 100 15. Vytápění akumulační kamna S 100 16. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 17. Bleskosvod ano S 100 18. Vnitřní vodovod studená a teplá voda S 100 19. Vnitřní kanalizace litina S 100 20. Vnitřní plynovod chybí C 100 21. Ohřev teplé vody bojler P 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadlo S 100 24. Výtahy není C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,30 100 1,00 6,30 2. Svislé konstrukce S 17,20 100 1,00 17,20 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,90 100 1,00 5,90 5. Krytiny střech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce N 0,60 100 1,54 0,92 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,00 100 1,00 7,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3,60 100 1,00 3,60 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,30 100 1,00 3,30 11. Dveře S 3,90 100 1,00 3,90 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,70 100 1,00 5,70 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90-5 -
17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody P 1,90 100 0,46 0,87 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,40 100 1,00 3,40 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 92,09 Koeficient vybavení K 4: 0,9209 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 611,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9889 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8966 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9209 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0800 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 580,28 Plná cena: 850,37 m 3 * 4 580,28 Kč/m 3 = 3 894 932,70 Kč Koeficient pp * 1,406 Cena stavby CS = 5 476 275,38 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 464 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 514 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 464 / 514 = 90,3 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Dům čp.6 - budova - zjištěná cena = 821 441,31 Kč a 2 ) Dům čp.6 věž Součástí čp. je kamenná věž s průjezdem k zámku. Objekt má dvě nadzemní podlaží. 1.NP je pouze průjezd. Z budovy je propojení průchodem s valenou klenbou. Průjezd je zaklenut valenou klenbou. Obvodové zdivo je masívní v tl. 1,60 a nevykazuje žádné viditelné poruchy. Ve 2.NP je jedna místnost, později během užívání rozdělená příčkou. V tomto podlaží je je propojení s budovou vyrovnávacím schodištěm. Stavebně - technický stav objektu je dobrý. Dle provedeného průzkumu (viz PD) bylo těleso věže založeno poměrně hluboko (3,6 m). Pod základy jsou piloty o délce 0,8 m, uložené na roznášecí rošt. Tato dřevěná konstrukce je dle průzkumu uhnilá.. Obvodové zdivo vykazuje vzlínavou vlhkost až do výše 1 m. Zastřešení věže je na dřevěném krovu (pro nepřístupnost toho prostoru není znám jeho stav), krytina věže z měděného plechu. Dispoziční řešení : 1.NP - průjezd 2.NP - 2 kanceláře Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: B. budovy nebytové ostatní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274-6 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - II -0,03 Poptávka po zapsaných kulturních památkách je nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba IV 0,00 (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,02 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné V -0,02 parkovací možnosti - V okolí je velmi omezená možnost parkování 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské V 0,00 linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná stavba s komerční III 0,10 využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Historické centrum města III 0,30 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,450 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1,406 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 9,80*10,35 = 101,43 2,NP 9,80*10,35 = 101,43 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 101,43 m 2 4,50 m 456,44 2,NP 101,43 m 2 3,20 m 324,58 Součet 202,86 m 2 781,02 Průměrná výška podlaží: PVP = 781,02 /202,86 = 3,85 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 202,86 / 2 = 101,43 m 2-7 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba 9,80*10,35*(0,80+14,80+6,00/3) = 1 785,17 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor vrchní stavba NP 1 785,17 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 785,17 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy vč. zemních prací kamenné základy bez izolací S 100 2. Svislé konstrukce masívní zděné ze smíšeného zdiva S 100 3. Stropy klenuté a dřevěné trámové S 100 4. Krov, střecha stanová na dřevěném krovu S 100 5. Krytiny střech měděný plech N 100 6. Klempířské konstrukce měděný plech N 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenná omítka S 100 9. Vnitřní obklady keramické chybí C 100 10. Schody chybí C 100 11. Dveře chybí C 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná dvojitá S 100 14. Povrchy podlah dlažby, prkna S 100 15. Vytápění akumulační kamna S 100 16. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 17. Bleskosvod ano S 100 18. Vnitřní vodovod chybí C 100 19. Vnitřní kanalizace chybí C 100 20. Vnitřní plynovod chybí C 100 21. Ohřev teplé vody chybí C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. chybí C 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 7,20 100 1,00 7,20 2. Svislé konstrukce S 21,80 100 1,00 21,80 3. Stropy S 11,90 100 1,00 11,90 4. Krov, střecha S 5,40 100 1,00 5,40 5. Krytiny střech N 2,00 100 1,54 3,08 6. Klempířské konstrukce N 0,60 100 1,54 0,92 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,80 100 1,00 5,80 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické C 2,80 100 0,00 0,00 10. Schody C 2,30 100 0,00 0,00 11. Dveře C 3,30 100 0,00 0,00 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 2,30 100 1,00 2,30 15. Vytápění S 4,30 100 1,00 4,30 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod C 3,10 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 2,90 100 0,00 0,00-8 -
20. Vnitřní plynovod C 0,30 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 1,60 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 3,80 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 76,60 Koeficient vybavení K 4 : 0,7660 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 830,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9851 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8455 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7660 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 869,77 Plná cena: 1 785,17 m 3 * 3 869,77 Kč/m 3 = 6 908 197,31 Kč Koeficient pp * 1,406 Cena stavby CS = 9 712 925,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 464 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 100 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 564 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 464 / 564 = 82,3 % Koeficient opotřebení: (1-82,3 % / 100) * 0,177 Dům čp.6 - věž - zjištěná cena = 1 719 187,80 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky k.ú. Pardubice Pozemky se nacházejí mimo záplavové území řek Labe a Chrudimky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní IV 0,00 orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1-9 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - II -0,03 Poptávka po zapsaných kulturních památkách je nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba IV 0,00 (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,02 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné V -0,02 parkovací možnosti - V okolí je velmi omezená možnost parkování 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské V 0,00 linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná stavba s komerční III 0,10 využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Historické centrum města III 0,30 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,450 i = 2 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 1,450 = 1,406 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 120,- 1,406 1 574,72 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4/2 246,00 1 574,72 387 381,12 4 odst. 1 zahrada 430 17,00 1 574,72 26 770,24 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 414 151,36 Pozemky k.ú. Pardubice - zjištěná cena = 414 151,36 Kč - 10 -
Objekt čp.7 na st. 4/3 a) Ocenění staveb a 1 ) Dům čp.7 Dům čp.7 se nachází na západní straně Přihrádku, je postaven mezi objekty čp.8 a 6, se kterým je v současné době provozně propojen. Původní objekt ze 16 století, přestavěný v 18.století do dnešní podoby. Původně byl užíván jako sýpka, později jako kovářská dílna, s byty ve 2.NP. V současné době není užíván. Objekt má dvě nadzemní podlaží. 1.NP je částečně zapuštěné pod úroveň náměstí. Původní gotická jádro bylo užší, v 18. století byl rozšířen do náměstí. o komunikační trakt. Základy jsou kamenné, bez izolací. Obvodové zdivo a vnitřní zdivo je masivní, smíšené. Stropy jsou nad 1.NP jsou vesměs klenuté. V části jsou klenby valené, v části křížové spočívající na středním sloupu v největší místnosti 1.NP. Nad 2.NP jsou stropy dřevěné trámové. Střecha je sedlová na dřevěném krovu, krytina pálená - bobrovky. Vstup do 2. NP je dvojí, v jižní části je dřevěné schodiště přístupné přímo u náměstí do části 2.NP, druhé dřevěné schodiště je vnější - od čp.6 do druhé části 2.NP. Stavebně - technický stav objektu je špatný, vnitřní značně opotřebované (WC s umývadlem) Poruchy jsou jak ve stropech, tak v stěnách - šikmé trhliny jsou v obvodových stěnách. Místnost se středním sloupem má poruchy v klenbách - síť trhlin, větší trhliny jsou mezi klenbami a obvodovou zdí. Obvodové zdivo vykazuje vzlínavou vlhkost až do výše 1 m. Dispoziční řešení : 1.NP - vstup do 1.NP dveřmi z Příhrádku v ose objektu, další dveře po pravé straně pod schody do skladu, dveře po levé straně na schodiště do patra. Hlavním vstupem přes předsíň je přístupná bývalá kovárna se středovým sloupem. Po levé straně z tohoto prostoru je přístupná původní velká místnost později rozdělená příčkami na 10 malých prostorů bez oken - zřejmě příruční skládky a sklepy. 2.NP - do tohoto podlaží vedou 2 schody. Vnější schodiště před objektem čp.6 vede do předsíně a dále do chodby s vyrovnávacím schodištěm z níž je vstup do komory bez okna, místnosti se vstupem do 2 místností (v čp.6). Druhé schodiště vede do chodby podél Příhrádku z níž jsou vstupy do pravděpodobně 2 bývalých bytů - po levé straně bytu o 3 místnostech (bez soc.zařízení), po pravé straně do bytu o 3 místnostech a soc.zařízení (v nepoužitelném stavu - WC a umývárny). Z 1 místnosti je vstup do lodžie (bývalý suchý WC) Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: D. budovy pro společenské a kulturní účely Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1261 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - II -0,03 Poptávka po zapsaných kulturních památkách je nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba IV 0,00 (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,970 i = 1-11 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,02 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné V -0,02 parkovací možnosti - V okolí je velmi omezená možnost parkování 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské V 0,00 linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná stavba s komerční III 0,10 využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Historické centrum města III 0,30 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,450 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1,406 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 12,70*10,90+5,20*12,50 = 203,43 2.NP 10,90*17,80+4,96*1,22 = 200,07 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 203,43 m 2 3,38 m 687,59 2.NP 200,07 m 2 2,40 m 480,17 Součet 403,50 m 2 1 167,76 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 167,76 /403,50 = 2,89 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 403,50 / 2 = 201,75 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (12,70*10,90+5,20*12,50)*(1,50+3,38) = 992,74 m 3 2.NP vč-zastřešení 10,90*17,80*(2,40+2,20+3,60/2)+4,96*1,22*(2,40+0,56/2) = 1 257,95 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor 1.NP NP 992,74 m 3 2.NP vč-zastřešení NP 1 257,95 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 250,69 m 3-12 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy vč. zemních prací kamenné, bez izolací S 100 2. Svislé konstrukce masívní smíšené v tl. až do 1,5 m S 100 3. Stropy klenuté a dřevěné trámové S 100 4. Krov, střecha sedlová na dřevěném krovu S 100 5. Krytiny střech pálená taška S 100 6. Klempířské konstrukce měděný plech N 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenná omítka S 100 9. Vnitřní obklady keramické částečné P 100 10. Schody dřevěné a kamenné S 100 11. Dveře náplňové S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná dvojitá S 100 14. Povrchy podlah dlažby, prkna S 100 15. Vytápění akumulační kamna S 100 16. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 17. Bleskosvod ano S 100 18. Vnitřní vodovod rozvod pouze studené vody S 100 19. Vnitřní kanalizace litina S 100 20. Vnitřní plynovod není S 100 21. Ohřev teplé vody bojler S 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. 1 WC S 100 24. Výtahy není S 100 25. Ostatní není S 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,30 100 1,00 6,30 2. Svislé konstrukce S 17,20 100 1,00 17,20 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,90 100 1,00 5,90 5. Krytiny střech S 2,80 100 1,00 2,80 6. Klempířské konstrukce N 0,60 100 1,54 0,92 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,00 100 1,00 7,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3,60 100 1,00 3,60 9. Vnitřní obklady keramické P 2,10 100 0,46 0,97 10. Schody S 3,30 100 1,00 3,30 11. Dveře S 3,90 100 1,00 3,90 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,70 100 1,00 5,70 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,40 100 1,00 3,40 24. Výtahy S 1,40 100 1,00 1,40 25. Ostatní S 5,40 100 1,00 5,40 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 99,19 Koeficient vybavení K 4 : 0,9919-13 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 611,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9527 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0266 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9919 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0800 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 441,94 Plná cena: 2 250,69 m 3 * 5 441,94 Kč/m 3 = 12 248 119,94 Kč Koeficient pp * 1,406 Cena stavby CS = 17 220 856,64 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 464 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 514 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 464 / 514 = 90,3 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Dům čp.7 - zjištěná cena = 2 583 128,50 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky k.ú. Pardubice Pozemky se nacházejí mimo záplavové území řek Labe a Chrudimky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní IV 0,00 orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - II -0,03 Poptávka po zapsaných kulturních památkách je nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba IV 0,00 (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,970 i = 1-14 -
Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,02 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné V -0,02 parkovací možnosti - V okolí je velmi omezená možnost parkování 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské V 0,00 linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná stavba s komerční III 0,10 využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Historické centrum města III 0,30 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,450 i = 2 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 1,450 = 1,406 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 120,- 1,406 1 574,72 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4/3 169,00 1 574,72 266 127,68 4 odst. 1 zahrada 429 78,00 1 574,72 122 828,16 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 388 955,84 Pozemky k.ú. Pardubice - zjištěná cena = 388 955,84 Kč - 15 -
Objekt čp.8 na st. 4/4 a) Ocenění staveb a 1 ) Dům čp.8 Dům čp.8 se nachází na západní straně Přihrádku, po levé straně za branou. Původní objekt ze 16 století, přestavěný v 18.století do dnešní podoby. Poslední využití objektu bylo jako sklady s kanceláří a sociálním zařízením. V posledních letech je nevyužívaný. Objekt má jedno nadzemní podlaží. Základy jsou kamenné, bez izolací. Obvodové zdivo a vnitřní zdivo je masivní, smíšené. Stropy jsou dřevěné trámové s rovnými podhledy, pouze v jedné místnosti jsou cihelné klenby do ocelových nosníků. Střecha je sedlová na dřevěném krovu, krytina pálená - bobrovky. Stavebně - technický stav objektu je špatný, vnitřní vybavení žádné. Poruchy jsou jak ve stropech, tak v stěnách - šikmé trhliny jsou jak v obvodových stěnách, tak ve fabionech, ve stropních konstrukcích je rozsáhlé napadení dřevokaznými houbami a hmyzem, stropy jsou v havarijním stavu. Obvodové zdivo vykazuje vzlínavou vlhkost až do výše 1 m. V jedné místnosti byly odstraněny podlahy. Dispoziční řešení : 1.NP - vstup v ose objektu z Přihrádku do průběžné chodby se dveřmi do zahrady pod valy (předložené schodiště). Po pravé straně chodby jsou 3 místnosti v přední jsou zbytky obkladů, zřejmě zde bývala kuchyň, poslední užití tohoto prostoru byly sklady. Po levé straně je vnitřní chodba, ze které je přístupný nefunkční WC a schodiště na půdu a dále jsou zde 3 místnosti (v jedné je vybouraná podlaha a odstraněná omítka do výšky 1,5 m). Poslední využití jako sklady. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - II -0,03 Poptávka po zapsaných kulturních památkách je nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba IV 0,00 (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,02 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné V -0,02 parkovací možnosti - V okolí je velmi omezená možnost parkování 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) V 0,00-16 -
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná stavba s komerční III 0,10 využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Historické centrum města III 0,30 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,450 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1,406 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP (23,55+25,50)/2*10,985 = 269,41 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 269,41 m 2 3,83 m 1 031,84 Součet 269,41 m 2 1 031,84 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 031,84 /269,41 = 3,83 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 269,41 / 1 = 269,41 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP ((23,55+25,50)/2*10,985)*(4,63+5,22/2) = 1 950,51 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor 1.NP NP 1 950,51 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 950,51 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy vč. zemních prací kamenné základy bez izolací P 100 2. Svislé konstrukce masívní zděné ze smíšeného zdiva S 100 3. Stropy dřevěné trámové S 100 4. Krov, střecha sedlová na dřevěném krovu S 100 5. Krytiny střech pálená tašková S 100 6. Klempířské konstrukce měď N 100 7. Úprava vnitřních povrchů válenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody kamenné S 100 11. Dveře náplňové S 100 12. Vrata nejsou C 100 13. Okna dřevěná dvojitá S 100 14. Povrchy podlah betonové s dřevotřískou S 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace světelná P 100 17. Bleskosvod ano S 100 18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100-17 -
22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní S 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13,20 100 0,46 6,07 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 13,80 100 1,00 13,80 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce N 0,70 100 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,20 100 1,00 4,20 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody S 1,80 100 1,00 1,80 11. Dveře S 2,40 100 1,00 2,40 12. Vrata C 3,00 100 0,00 0,00 13. Okna S 3,40 100 1,00 3,40 14. Povrchy podlah S 2,90 100 1,00 2,90 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace P 5,80 100 0,46 2,67 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní S 5,20 100 1,00 5,20 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 87,12 Koeficient vybavení K 4 : 0,8712 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 231,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9445 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8483 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8712 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 324,82 Plná cena: 1 950,51 m 3 * 3 324,82 Kč/m 3 = 6 485 094,66 Kč Koeficient pp * 1,406 Cena stavby CS = 9 118 043,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 464 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 514 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 464 / 514 = 90,3 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Dům čp.8 - zjištěná cena = 1 367 706,46 Kč - 18 -
b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky k.ú. Pardubice Pozemky se nacházejí mimo záplavové území řek Labe a Chrudimky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní IV 0,00 orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - II -0,03 Poptávka po zapsaných kulturních památkách je nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba IV 0,00 (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,02 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné V -0,02 parkovací možnosti - V okolí je velmi omezená možnost parkování 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské V 0,00 linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná stavba s komerční III 0,10 využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Historické centrum města III 0,30-19 -
11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,450 i = 2 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 1,450 = 1,406 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 120,- 1,406 1 574,72 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4/4 335,00 1 574,72 527 531,20 4 odst. 1 zahrada 428 68,00 1 574,72 107 080,96 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 634 612,16 Pozemky k.ú. Pardubice - zjištěná cena = 634 612,16 Kč - 20 -
I.. CENA ZJIŠTĚNÁ - REKAPITULACE Objekt čp.6 na st. 4/2 a) Ocenění staveb a 1 ) Dům čp.6 - budova 821 441,30 Kč a 2 ) Dům čp.6 - věž 1 719 187,80 Kč a) Ocenění staveb celkem 2 540 629,10 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky k.ú. Pardubice 414 151,40 Kč b) Ocenění pozemků celkem 414 151,40 Kč Objekt čp.6 na st. 4/2 celkem 2 954 780,50Kč Objekt čp.7 na st. 4/3 a) Ocenění staveb a 1 ) Dům čp.7 2 583 128,50 Kč a) Ocenění staveb celkem 2 583 128,50 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky k.ú. Pardubice 388 955,80 Kč b) Ocenění pozemků celkem 388 955,80 Kč Objekt čp.7 na st. 4/3 celkem 2 972 084,30Kč Objekt čp.8 na st. 4/4 a) Ocenění staveb a 1 ) Dům čp.8 1 367 706,50 Kč a) Ocenění staveb celkem 1 367 706,50 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky k.ú. Pardubice 634 612,20 Kč b) Ocenění pozemků celkem 634 612,20 Kč Objekt čp.8 na st. 4/4 celkem 2 002 318,70Kč - 21 -
II.. stanovení obvyklé ceny nemovitosti Pro ochranu nemovitých kulturních památek stanoví stát zákonem č. 20/1987 Sb. povinnosti zejména vlastníkům kulturních památek, ale i všem občanům a obyvatelům České republiky a institucím, které svou činností ovlivňují ochranu nemovitých kulturních památek. Základními pravidly pro ochranu nemovité kulturní památky jsou ustanovení 9, 11 a zejména 14 zákona č. 20/1987 Sb. Vlastník nemovité kulturní památky je podle 7 zákona č. 20/1987 Sb. povinen oznámit NPÚ každou změnu vlastnictví (správy, užívání) kulturní památky nebo její přemístění, a to nejpozději do třiceti dnů ode dne, kdy ke změně došlo. Prodej nemovité kulturní památky předkupní právo státu Zvláštním ochranným opatřením je předkupní právo státu pro nemovité kulturní památky (úplatné nabytí do státního vlastnictví)dané 13 zákona č. 20/1987 Sb. V případě, že se nejedná o prodej mezi osobami blízkými nebo spoluvlastníky, je vlastník, který zamýšlí prodej nemovité národní kulturní památky, povinen ji nejprve nabídnout ke koupi Ministerstvu kultury ČR. Pro kladné vyjádření ministerstva kultury je stanovena lhůta šest měsíců, po jejím uplynutí předkupní právo státu pro daný prodej zaniká. Ministerstvo kultury může uplatnit právo státu na přednostní koupi nemovité kulturní památky, která mu nebyla nabídnuta, do tří let od prodeje takové nemovitosti. Ustanovení 14 a 15 vyhlášky provádějící památkový zákon upravuje blíže podrobnosti poskytování příspěvku na zachování a obnovu kulturní památky. Příspěvek se poskytuje vždy jen vlastníku kulturní památky, přičemž v rozhodnutí o poskytnutí příspěvku se stanoví podmínky, za kterých je příspěvek poskytován. Pokud je v běžném kalendářním roce vlastníku kulturní památky poskytnut příspěvek, nezakládá tato skutečnost nárok vlastníka kulturní památky na příspěvek i v následujících letech. Příspěvek nebo jeho část proplatí vlastníku kulturní památky obec, kraj i ministerstvo kultury až po předložení faktury za provedené práce anebo na základě odborného posudku znalce ceny provedených prací, nestanoví-li se v rozhodnutí o poskytnutí příspěvku, že se příspěvek vyplatí žadateli s ohledem na jeho finanční možnosti předem, Obvyklá cena Cena obvyklá je v ustanovení 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku,ve znění pozdějších předpisů definována takto: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena obvyklá se zpravidla zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, to ovšem za předpokladu dostupnosti informací od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí. Porovnávací metoda vychází z přímého porovnání oceňované nemovitosti s inzerovanými prodeji obdobných nemovitostí. V tržním prostředí se jedná o nejpoužívanější a nejpřesnější metodu, kdy se v ceně nemovitosti odráží stav trhu. Tato metoda není zákonem nijak upravena, proto je znalci do značné míry ponechána volnost při stanovení výsledné ceny. Mezi základní předpoklady použití této metody patří podobnost, srovnatelnost, obdobný užitek, časová aktuálnost porovnávaných nemovitostí a především existence databáze srovnatelných nemovitostí, ze které je pomocí přepočítaných indexů jednotlivých objektů. Databáze nemovitostí byla vytvořena tak, aby byly vybrané nemovitosti srovnatelné s nemovitostmi oceňovanými. Sestavená databáze nemovitostí byla vytvořena z nemovitostí, které byly nabízeny k prodeji v realitní internetové inzerci. Protože v Pardubicích se se srovnatelnými nemovitostmi obchoduje velmi omezeně - v nabídkách a dle skutečně realizovaným prodejů se jedná vesměs o objekty k bydlení, byl proveden průzkum nabídek v celé ČR, tak aby srovnatelné nemovitosti odpovídaly alespoň v hrubých rysech oceňovaným. - 22 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Stádlec u Tábora 349,00 0 1 100 000 3 152 0,91 2 868 Budova bývalé židovské synagogy, CP 349 m2, pochází z 1. pol. 19. století, jde o nemovitou kulturní památku naposledy využívanou jako kino. V I.NP je sál s jevištěm, 2x soc. zařízení, menší místnost, chodba a technické zázemí. Ve II. NP je balkon s výhledem na sál, 3x místnost a promítací komora. K objektu náleží prostorná půda. Možnost dokoupení pozemku. Občanská vybavenost v místě, Tábor 20 km. Pardubice - Perštýnské náměstí 350,00 0 6 850 000 19 571 0,35 6 850 prodej domu v historickém centru Pardubic na Pernštýnském náměstí, v kterém se nacházejí čtyři bytové jednotky. Dům je podsklepený, určený k celkové rekonstrukci. K obnově fasády a střešní krytiny lze využít dotace Programu regenerace městských památkových rezervací a památkových zón. K dispozici je volná půda pro případnou půdní vestavbu. Tento dům s malým dvorkem je umístěn v atraktivní části Pardubic a byl by vhodný jak ke komerčnímu využití,tak i k bydlení. Sedliště, okres Jičín 1 200,00 0 2 100 000 1 750 1,17 2 047 Prodej objektu v obci Sedliště. Jedná se o stavbu se 3 podlažími, zdi kámen/cihla, střecha eternitové šablony šedivé barvy. Vytápění je lokální na tuhá paliva, rozvody vody pouze v přízemí. Rozvody elektřiny po celé budově. Na zdech na chodbách se nachází malované fresky. K hlavní budově patří ještě bývalé chlévy a stodola. Objekt je určen k rekonstrukci, i když je v současnosti obýván. Lázně Kynžvart 263,00 0 1 990 000 7 567 0,71 5 373 prodej historického objektu s rokem výstavby 1770. Dům v původní podobě nechala postavit rodina Joel Baruch. Jedná se o nárožně situovaný, barokní objekt nacházející se v centru města Lázně Kynžvart nedaleko Mariánských Lázní. Objekt nese původní a nezaměnitelný název New York, který má historický podtext související s původním majitelem, který zde provozoval koloniál. Objekt je oficiálně evidován jako Kulturní památka a jedná se bezesporu o raritní historické dědictví. Jedná se o nejvýznamější světskou stavbu ve městě, palác honosného typu. V roce 1848 zde byl založen významný obchod tzv. koloniál. Zastavěná plocha činí 415,00 m2, nebytové prostory v 1. NP mají plošnou výměru 117,00 m2, nebytové prostory v 2. NP mají plošnou výměru 96,00 m2. V 1. nadzemním podlaží se nachází prostory budoucí restaurace popř. stylové kavárny. Tyto prostory jsou před dokončením (částěčně zkolaudovány). V 2. nadzemním podlaží jsou rozsáhlé sály s původními freskovými, křížovými klenbami sloužící jako stávající galerie. Dále je v tomto poschodí umístěná bytová jednotka o výměře 50,00 m2, která je dispozičně řešena jako 2+1. Objekt je podsklepený s tím, že sklepní prostory pod objektem z roku 1770 jsou původní a sice z 13. století. V těchto sklepních prostorách se nachází zcela raritní a ojedinělá očistná lázeň tzv. mikve. V objektu jsou nové rozvody elektřiny, ústředního vytápění vč. nových deskových radiátorů a vodovodního vedení. Objekt je od roku 2006 kompletně napojen na veškeré inženýrské sítě vč. přípojky plynu Variační koeficient před úpravami: 87,53 % Variační koeficient po úpravách: 44,86 % Průměrná cena 4 285 Kč/m 2-23 -