ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 319/5769/2012 o obvyklé ceně bytu č. 2824/19 v bytovém domě č.p. 2823, 2824, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 5051, k.ú. Žatec, v ulici Písečná v Žatci, okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 319/5769/2012 LV no.: 9524 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2824/19 v bytovém domě č.p. 2823, 2824, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 5051, k.ú. Žatec, v ulici Písečná v Žatci, okres Louny, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Písečná 2824, 438 01 Žatec Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1.141.070 Kč Market value Tržní hodnota 480.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 480.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 479.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 2824/19 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. St. 5051 Appurtenances: Příslušenství: sklepní kóje Size: Velikost podíl 758/30476 z 690 m 2 tj. 17 m 2 Location in the town: Poloha v obci: jihozápadní část města Žatec Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 700 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 75,8 m 2 Storage area: Skladové plochy: 6 332 Kč/m 2 Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1990 Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: 30 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 9524 je byt ve vlastnictví SJM Jaroslava Kirveje a Márie Kirvejové, oba bytem Pekárenská 2386, 438 01 Žatec. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 9524 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním ve výši 859 190,- Kč, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324), - zástavním právem soudcovským ve výši 167.307,82 Kč návrh ze dne 23.1.2012, oprávnění pro společnost CCRB a.s. (IČ 24723576). Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 9524 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 9524 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní ve výši 859 190,- Kč, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324), - zástavní právo soudcovské ve výši 167.307,82 Kč návrh ze dne 23.1.2012, oprávnění pro společnost CCRB a.s. (IČ 24723576). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě byl byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům - byt je situován v předposledním patře bytového domu Strong points / silné stránky: - bytový dům po provedené revitalizaci Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 9524 pro k.ú. a obec Žatec, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most k datu 26.6.2012 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Žatec, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace z archivu stavebního úřadu d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na 9.7.2012, 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů, zejména informací poskytnutých obyvateli bytového domu. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 794732 Název katastrálního území: Žatec Kód obce: 566985 Název obce: Žatec Počet obyvatel obce: 19 322 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2011 Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Město Žatec patří mezi větší města Ústeckého kraje, podle Malého lexikonu obcí ČR 2011 ČSÚ má 19.322 obyvatel, město se nachází v jihozápadní části Ústeckého kraje, přibližně 20 km od bývalého okresního města Louny a přibližně 80 km od centra hlavního města Prahy. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti. Po dopravní stránce je město Žatec dobře dostupné, leží na významné silniční trase I/27 Most - Žatec - Plzeň a v blízkosti silniční trasy I/7 Praha - Chomutov, město je spojeno i železniční tratí ČD ve směrech Chomutov - Praha a Plzeň - Most. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v jihozápadní části města Žatec na sídlišti nazývaném Jih III, v ulici Písečná, z níž je přístupný. Jedná se o lokalitu zastavěnou převážně bytovými domy a budovami občanské vybavenosti. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace, zemního plynu a tepelné rozvody. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 2824/19: Oceňovaný byt je situován v 8. nadzemním podlaží sekce č. 2824 bytového domu č.p. 2823, 2824, umístěného na pozemku čís. parcely St. 5051, k.ú. Žatec. Podle dostupných údajů se jedná o byt o velikosti 3+1, který sestává z předsíně, koupelny, záchodu, kuchyně, 3 pokojů, lodžie a spíže přístupné ze společné chodby. Podle dostupných údajů náleží k bytu sklepní kóje. Podle dostupných údajů činí podlahová plocha bytu včetně lodžie a spíže 75,8 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, obvodové stěny budovy jsou tepelně izolované tepelně izolačními deskami z polystyrenu, na nichž je vytvořena strukturovaná fasádní omítka. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově, zdravotně-technické vybavení bytů je převážně v typových bytových jádrech. V každé sekci bytového domu je výtah. Vybavení bytu nebylo z důvodu neumožnění prohlídky zjištěno, pro účely ocenění předpokládáme původní vybavení bytu s běžně prováděnou údržbou. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, v archivu stavebního úřadu Městského úřadu Žatec byla nalezena pouze projektová dokumentace bytové domu, která pochází z roku 1988, pro účely ocenění tedy předpokládáme stáří domu ve výši 22 roků. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, v minulých letech bylo provedeno zateplení vnějšího pláště a výměna oken za plastová s izolačními dvojskly, bytový dům je řádně udržován. Technický stav oceňovaného bytu není z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor znám, pro účely ocenění přepokládáme standardní vybavení s běžnou údržbou. - 4 -
Pozemek: K oceňovanému bytu č. 2824/19 náleží podíl o velikosti 758/30476 na pozemku čís. parcely St. 5051 (výměra 690 m 2 ), k.ú. Žatec. Pozemek je z převážné části zastavěný stavbou bytového domu, nezastavěná část je tvořena plochami okolo domu, pozemek je napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, plynu a tepelné rozvody. Pozemek je přístupný z veřejné přístupných pozemků ve vlastnictví Města Žatec. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2824/19 v bytovém domě č.p. 2823, 2824, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 5051, k.ú. Žatec, v ulici Písečná v Žatci, okres Louny, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 9524 pro k.ú. a obec Žatec u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Žatec, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. července 2012 480.000,- Kč Slovy: Čtyřistaosmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 9524 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním ve výši 859 190,- Kč, oprávnění pro společnost Hypoteční banka, a.s. (IČ 13584324), - zástavním právem soudcovským ve výši 167.307,82 Kč návrh ze dne 23.1.2012, oprávnění pro společnost CCRB a.s. (IČ 24723576). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 9524. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 319/5769/2012. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 11. července 2012-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 319/5769/2012 LV no.: 9524 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Obytná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 2824/19 75,80 21 281 1 613 100 30,0 1 129 170 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 129 170 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem za podíl 807/14263 m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 5051 zastavěná plocha a nádvoří 17,00 700 11 900 podíl o velikosti 758/30476 2 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 11 900 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 141 070 Kč Item no. Pol.č. Yield value - Výnosová hodnota Name Název Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Capitalization rate Kapitalizační míra Yield value Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč 1 0 0 6,0 0 2 0 0 6,0 0 3 0 0 6,0 0 Total / Celkem 0 Comments Komentář Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized price Date of sale Built-up space Type of housing units Unadjusted price Rate of price adjustment Total price of buildings built-up space Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná cena Datum prodeje Obytná plocha Typ bytové jednotky Neupravená cena Koeficient cenové úpravy Celková cena obytné plochy Cena za objekty Komentář Kč m 2 Kč/m 2 mil. Kč Kč/m 2 1 BJ Žatec, ul. Písečná 550 000,00 II-11 75,80 3+1 7 256 0,90 495 000,00 6 530 2 BJ Žatec, ul. Písečná 599 000,00 VII-12 75,80 3+1 7 902 0,80 479 200,00 6 322 3 BJ Žatec, ul. Dr. Kůrky 579 000,00 VII-12 75,80 3+1 7 639 0,80 463 200,00 6 111 prodej 1) nabídka 2) nabídka 3) 1) z vlastní databáze 2) nabídka realitní kanceláře CERET Reality, s.r.o., Žatec 3) nabídka realitní kanceláře AVAREAL, Třebenice Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,141 mil.kč 0,000 mil.kč 0,479 mil.kč 0,480 mil.kč
Byt č. 2824/19 v ul. Písečná v Žatci, okr. Louny Jižní pohled na bytový dům Severovýchodní pohled na bytový dům Vstup do sekce č. 2824 Společné prostory bytového domu Vstup do bytu