ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 136-9.15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p.13 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Choťovice, k.ú. Choťovice Adresa nemovité věci: Choťovice 13, 289 05 Vlastník stavby: 520923/048, Miloslav Bulíček, č.p. 74, 289 05 Hradčany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 520923/048, Miloslav Bulíček, č.p. 74, 289 05 Hradčany, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Adresa objednavatele: Štúrova 1701/55, 14200 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324, 253 01 Hostivice Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 000 000 Kč Datum místního šetření: 30.1.2015 Stav ke dni : 30.1.2015 Počet stran: 19 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 3 V Hostivici, dne 15.2.2015 Ing. Jaroslava Luňáčková
NÁLEZ Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitostí LV 152, k.ú. Choťovice vyhotovený dne 29.10.2014. - Snímek z katastrální mapy - projektová dokumentace pro přestavbu z roku 2000 -Znalecký posudek č.1814-16/2013 vyhotovený panem Ing. Janou Kohoutovou dne 15.4.2013 - Údaje z internetového serveru o nabídkách prodeje nemovitostí - Skutečnosti zjištěné na místě dne 30.1.2015. Místopis Choťovice jsou obec ležící v okrese Kolín asi 17 km severovýchodně od Kolína, který je obcí s rozšířenou působností. Mají 198 obyvatel a 130 adres, jejich katastrální území má rozlohu 905,2 ha. Doprava je v obci zajištěna autobusy - linka Kolín - Chlumec nad Cidlinou. Vlak jezdí z Dobšic nad Cidlinou vzdálených 6km. V obci je obecní úřad, restaurace, obchod se smíšeným zbožím, knihovna, hřiště. Škola, školka, pošta, lékař a pod. jsou v Žehuni (cca 3km) popřípadě v Žiželicích. Nájez na dálnici D11 (exit 50 - cca 5km). Okolí obce lemují chráněné krajinné oblasti (Obora Kněžičky, Báňský kopec, Dománovický les a ptačí oblast Žehunický rybník). V obci je polovina rodinných domů sloužící jako chalupy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Choťovice. Jde o rodinný dům č.p.13 s příslušenstvím a pozemky. jedná se o původní zemědělskou usedlost. Jde o samostatně stojící rodinný dům bez podsklepení, s jedním nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez využitého podkroví. postaven byl dle informace majitele v roce 1939. V roce 2001 bylo započato s rekonstrukcí, která do dnešního dne není dokončena. Dům není v současné době, kvůli rozestavěnosti obyvatelný. K domu náleží vlastní kopaná studna a pozemky o celkové výměře 459m 2. Dům je napojený na přívod el. energie (2001), voda je čerpána z vlastní studny (možnost napojení na veřejný vodovod). Je možnost i připojení na kanalizaci cca 5m. Dům je vzdálený asi 50m od Žehuňského rybníka. Dle VÚV TGM (prohlížečka záplavových oblastí) objekt není v záplavové oblasti. Svislé nosné konstrukce zděné o tloušťce cca 65cm. Stropy byly v obytné části dřevěné trámové, krov sedlové střechy je dřevěný vaznicový, střešní krytina je nová betonová tašková Bramac. Z původní stavby zbylo pouze obvodové zdivo, část stropu nad pokojem a krov. od roku 2001 je prováděna rekonstrukce domu svépomocí. Byly vybourány některé vnitřní příčky a nově vyzděné dle projektové dokumentace. Obvodové zdivo bylo zevnitř v části domu přizděno, vznikla přístavba zádveří a kuchyně, byly strženy stropy nad hospodářskou částí, komorou a chlévem a byly provedeny nové stropy nad chodbou, koupelnou, wc a ložnicí (Hurdis do I profilů). Byly odizolovány podlahy, byly provedeny nové rozvody elektroinstalace, vody a odpadů. Chybí osadit - 2 -
nová okna, dveře, dokončit omítky, keramické obklady, stropní podhled v obývacím pokoji, podlahy, zřídit ústřední vytápění, osadit zařizovací předměty v koupelně a v kuchyni, osadit klempířské prvky, provést přípojky vody a kanalizace. Dispozice domu: 1NP: - zádveří 5,38m 2 - hala 11,10m 2 - obývací pokoj 27,96m 2 - wc a tech, zázemí 2,31m 2 - koupelna 7,21m 2 - ložnice 18,87m 2 - kuchyň + jídelní kout 13,44m 2 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je kolaudována jako dočasná Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p.13 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.13 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Budova č.p.13-3 -
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná II -0,01 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,010 11 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1,010 Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 890,00 Kč/m 2-4 -
Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 294,95 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p.13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1NP 16,65*5,85 = 97,40 3,40*6,40-(1,0*1,0) = 20,76 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1NP 97,40 m 2 2,85 m 20,76 m 2 2,65 m - 5 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP (16,65*5,85)*(4,80) = 467,53 m 3 (3,40*6,40-(1,0*1,0))*(3,00) = 62,28 m 3 zastřešení (16,65*5,85)*(2,6/2)+(3,40*6,40-(1,0*1,0))*(1,35 /2) = 140,64 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP NP 467,53 m 3 NP 62,28 m 3 zastřešení Z 140,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 670,45 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 8,32 100,00 8,32 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 21,52 100,00 21,52 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 8,02 100,00 8,02 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,41 100,00 7,41 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 3,45 100,00 3,45 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 0,91 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 5,89 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,84 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 0,51 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,34 0,00 0,00 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,25 0,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,28 100,00 5,28 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,23 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,02 0,00 0,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,28 0,00 0,00 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,37 100,00 4,37 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 0,61 100,00 0,61 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 3,25 100,00 3,25 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,93 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,15 100,00 3,15 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,51 0,00 0,00-6 -
24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 4,16 0,00 0,00 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,30 0,00 0,00 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 3,45 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 98,50 Rozestavěnost: 65,38 Koeficient vybavení K 4 : 0,9850 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 100,00 8,20 12,85 76 175 43,43 5,5808 2. Zdivo S 21,20 80,00 16,96 26,58 76 140 54,29 14,4303 2. Zdivo S 21,20 20,00 4,24 6,65 14 140 10,00 0,6650 3. Stropy S 7,90 30,00 2,37 3,71 76 140 54,29 2,0142 3. Stropy S 7,90 70,00 5,53 8,67 14 140 10,00 0,8670 4. Střecha S 7,30 100,00 7,30 11,44 76 110 69,09 7,9039 5. Krytina S 3,40 100,00 3,40 5,33 14 60 23,33 1,2435 13. Okna S 5,20 100,00 5,20 8,15 76 76 100,00 8,1500 17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 4,30 6,74 14 37 37,84 2,5504 19. Rozvod vody S 3,20 100,00 3,20 5,02 14 35 40,00 2,0080 22. Kanalizace S 3,10 100,00 3,10 4,86 14 45 31,11 1,5119 Opotřebení: 46,9 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9850 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 816,56 Plná cena: 670,45 m 3 * 3 816,56 Kč/m 3 = 2 558 812,65 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,6538 Nedokončená stavba = 1 672 951,71 Kč Koeficient opotřebení: (1-46,9 % /100) * 0,531 Nákladová cena stavby CS N = 888 337,36 Kč Koeficient pp * 1,010 Cena stavby CS = 897 220,73 Kč Rodinný dům č.p.13 - zjištěná cena = 897 220,73 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,010 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,010 = 1,010 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 294,95 1,010 297,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St.48 287,00 297,90 85 497,30 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 50 172,00 297,90 51 238,80 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 136 736,10 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3 % Celková úprava ceny: -3,00 % - 8 -
Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zahrada 73/2 46811 2 047,00 1,40-3,00 1,36 2 783,92 trvalý travní 89/1 44851 41,00 4,35-3,00 4,22 173,02 porost orná půda 89/25 41200 2,00 11,39-3,00 11,05 22,10 orná půda 89/25 41851 4 558,00 4,98-3,00 4,83 22 015,14 orná půda 364/19 41110 4 780,00 10,81-3,00 10,49 50 142,20 orná půda 364/19 42611 198,00 6,25-3,00 6,06 1 199,88 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 11 626,00 m2 76 336,26 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 13,73 0,25 3,43 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 457/3 487,00 3,43-50 % 837,64 9 odst. 5 ostatní plocha 71/3 324,00 3,43 1 111,32 Jiné pozemky - celkem 1 948,96 Pozemky - zjištěná cena = 215 021,32 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1NP 16,65*5,85 = 97,40 3,40*6,40-(1,0*1,0) = 20,76-9 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1NP 97,40 m 2 2,85 m 20,76 m 2 2,65 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP (16,65*5,85)*(4,80) = 467,53 m 3 (3,40*6,40-(1,0*1,0))*(3,00) = 62,28 m 3 zastřešení (16,65*5,85)*(2,6/2)+(3,40*6,40-(1,0*1,0))*(1,35 /2) = 140,64 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP NP 467,53 m 3 NP 62,28 m 3 zastřešení Z 140,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 670,45 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 8,32 100,00 8,32 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 21,52 100,00 21,52 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 8,02 100,00 8,02 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,41 100,00 7,41 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 3,45 100,00 3,45 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 0,91 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 5,89 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,84 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 0,51 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,34 0,00 0,00 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,25 0,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,28 100,00 5,28 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,23 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,02 0,00 0,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,28 0,00 0,00-10 -
17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,37 100,00 4,37 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 0,61 100,00 0,61 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 3,25 100,00 3,25 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,93 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,15 100,00 3,15 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,51 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 4,16 0,00 0,00 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,30 0,00 0,00 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 3,45 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 98,50 Rozestavěnost: 65,38 Koeficient vybavení K 4 : 0,9850 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 100,00 8,20 12,85 76 175 43,43 5,5808 2. Zdivo S 21,20 80,00 16,96 26,58 76 140 54,29 14,4303 2. Zdivo S 21,20 20,00 4,24 6,65 14 140 10,00 0,6650 3. Stropy S 7,90 30,00 2,37 3,71 76 140 54,29 2,0142 3. Stropy S 7,90 70,00 5,53 8,67 14 140 10,00 0,8670 4. Střecha S 7,30 100,00 7,30 11,44 76 110 69,09 7,9039 5. Krytina S 3,40 100,00 3,40 5,33 14 60 23,33 1,2435 13. Okna S 5,20 100,00 5,20 8,15 76 76 100,00 8,1500 17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 4,30 6,74 14 37 37,84 2,5504 19. Rozvod vody S 3,20 100,00 3,20 5,02 14 35 40,00 2,0080 22. Kanalizace S 3,10 100,00 3,10 4,86 14 45 31,11 1,5119 Opotřebení: 46,9 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9850 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 816,56 Plná cena: 670,45 m 3 * 3 816,56 Kč/m 3 = 2 558 812,65 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,6538 Nedokončená stavba = 1 672 951,71 Kč Koeficient opotřebení: (1-46,9 % /100) * 0,531 Rodinný dům č.p.13 - zjištěná cena = 888 337,36 Kč - 11 -
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Dle LV 152, k.ú. Choťovice jsou součástí oceňované nemovitosti tyto pozemky: Pozemky: - parc.č.st.48 - zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 287 m 2 - parc.č.50 - zahrada o rozloze 172 m 2 Celková rozloha těchto pozemků je: 459m 2. Pozemky jsou přístupné po zpevněné komunikaci. Pozemky parc.č.st.48 a parc.č.50 jsou rovinné a přístupné po zpevněné komunikaci a tvoří jednotnžý funkční celek se stavbou rodinného domu parc.č.13. Pozemky je možné napojit na el. energii, vodovod a kanalizaci. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Lokalita: Žiželice - Končice, okres Kolín Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,10 KPP: 0,90 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,10 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 3 000 1 290 000 430,00 0,93 400,37 Popis pozemku: Prodej rovinatého stavebního pozemku o rozloze 3000 m2. Slunný pozemek s chatou a vlastní vrtanou 20 m hlubokou studnou se nachází v klidné lokalitě na okraji obce Končice nedaleko nájezdu na dálnici D11. Voda ze studny a el. přivedena do chaty. Obecní vodovod a kanalizace je na hranici pozemku. Lokalita: Žiželice - Zbraň, okres Kolín KRC: 0,90 KMP: 1,05 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,10 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 745 560 000 320,92 0,99 316,92 Popis pozemku: Nabízíme Vám k prodeji velký oplocený pozemek ke stavbě rodinného domu k trvalému bydlení či rekreaci s ovocnými stromy nacházející se na okraji malé obce. Na pozemku stojí starý dům ve špatném technickém stavu,který je možné zbořit a na jeho místě postavit nový. Voda z vlastní studny, elektřina v domě zavedena. V blízkosti možnost rybaření, houbaření, apod., je tu náramný klid. Veškerá občanská vybavenost v 3 km vzdálených Žiželicích. Lokalita: Žiželice - Loukonosy, okres Kolín KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 0,90 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,05 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 453 649 000 446,66 0,85 379,88 Popis pozemku: Stavební pozemek o celkové rozloze 1453 m2, který se nachází na okraji klidné obce Žiželice, uprostřed krásné přírody. Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru a je určen k výstavbě RD. Veškeré IS - obecní vodovod, kanalizace, elektřina a plyn jsou na hranici pozemku. Vhodné místo pro výstavbu nízkoenergetických domů. V obci je kompletní obč.vybavenost. Dopravní dostupnost - D 11-5 min., Hradec Králové a Kolín 15 min., Poděbrady 20 min. a Praha 40 min. Průměrná jednotková cena 365,72 Kč/m 2-12 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 48 287 366 105 042 nádvoří zahrada 50 172 366 62 952 Celková výměra pozemků 459 Hodnota pozemků celkem 167 994 3. Porovnávací ocenění 3.1 Budova č.p.13 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 200,00 m 2 Obestavěný prostor: 940,17 m 3 Zastavěná plocha: 309,90 m 2 Plocha pozemku: 13 074,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Prodej rodinného domu 120 m2 Prodej rodinného domu 2+1 se zahradou o celk. ploše 765 m2 v Choťovicích. Dům je po částečné rekonstrukci - nové rozvody vody, odpadu, elektřiny, dlažba, nové komíny, střecha v dobrém stavu. Přípojka na telefon a satelit. Možnost půdní vestavby. K domu náleží vejminek se zavedenými IS a udírnou a původní zahradní domek se sklípkem. Vhodné i jako chalupa. V okolí lesy a Žehuňský rybník. Prodej rodinného domu 80 m2 Rodinný dům 3+1 s velkou zahradou nacházející se na okraji malé obce. Dispozice : veranda, chodba, wc, koupelna, komora, kuchyň a 2 pokoje. Voda do domu zavedena ze studny, elektřina zavedena, topení není rozvedeno, jsou zde ale komíny-možnost připojení kamen či kotle. U domu velká zahrada.dům je v původním stavu k rekonstrukci, započaty opravy. V blízkosti možnost rybaření, houbaření, apod. Veškerá občanská vybavenost v 3 km vzdálených Žiželicích. Obec se nachází jen 9km od sjezdu z dálnice na Prahu. Prodej rodinného domu 356 m2 Rodinný dům o dispozici 2+1 v obci Žehuň, okr. Kolín, na pozemku o celkové rozloze 1127 m2.rodinný dům se nachází v klidné části obce a je vhodný pro rodinu, která ocení klid a soukromí..jedná se původní stavení se zánovní střechou a budoucímu majiteli nabízí po rekonstrukci možnost jak k trvalému bydlení,tak i využití jako rekreační chalupu.nádvoří a pozemek u domu činní 356m2 a dalších 771 m2 tvoří pozemek naproti domu, který lemuje řeka Cidlina.Ta je však několik metrů pod úrovní domu.dispozice domu:chodba, proti vstupním dveřím spíž, napravo prostorná kuchyně, na niž navazuje koupelna a menší místnost.nalevo z chodby pak dva větší pokoje, které jsou průchozí.okna dřevěná, měněny současně se střešní krytinou.v celém domě jsou přiznané trámy, ve dvou pokojích jsou pobity dřevěnými palubkami. Podlahy v domě jsou betonové.k domu náleží přilehlá stodola,garáž s vjezdem z cesty,zděná kolna na dříví,udírna. Nad celým obytným prostorem je půda. Topení v celém obytném prostoru ústřední na tuhá paliva,ohřev vody zajištěn el. bojlerem.voda z vlastní studny, odpad sveden do septiku, přípojka kanalizace na pozemku,poplatek za zřízení přípojky je již uhrazen.elektřina 220/380. Střešní krytina,radiátory, betonové podlahy, bojler a okna jsou realizovány 5 až 8 let zpátky.v obci je obecní úřad,zš a MŠ, zdravotní středisko,pošta, sportoviště, restaurace, obchody, barokní kostel, Žehuňský rybník a fungují zde - 13 -
služby obyvatelům obce.dále je zajištěno pravidelné autobusové spojení do Kolína 13km a Městce Králové 8 km. Dálnice D11 je vzdálená 2km.Praha do 50ti min autem. Prodej rodinného domu 140 m2 Rodinný dům s dispozicí 4+1, který se nachází na pozemku o celkové rozloze 193 m2 a nachází se v klidné části obce s výhledem na rybník, v obci Žehuň okrese Kolín. V přízemí domu se nachází veranda, jídelna, kuchyně, koupelna, WC, kotelna, uhelna a garáž. V 1.patře je obývací pokoj s krbem a dva pokoje, WC, terasa. Nad 1. patrem je velký půdní prostor vhodný k vestavbě. Dům byl v roce 1987 zkolaudován a v roce 2000 proběhla rekonstrukce. Vytápění domu je zajištěno kotlem na tuhá paliva, krbem a elektrokotlem a je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Obec se nachází v těsné blízkosti sjezdu dálnice D11 ( 2 km). V obci je veškerá občanská vybavenost - škola, školka, pošta, 2 restaurace, obchod, kadeřnictví, dobré autobusové spojení do Kolína, Poděbrad a Městce Králové několikrát denně, vlaková zastávka Dobšice 2 km. Pracovní příležitost v TPCA vzdálena 10 km. Dopravní dostupnost Kolín 16 km, Poděbrady 15 km, Městec Králové 10 km. V okolí obce jsou lesy - možnost houbaření a koupání v rybníce. Prodej rodinného domu 319 m2 Rodinný dům 3 + 1 v obci Žehuň, jenž se nachází na pozemku o celkové výměře 319m2. V domě najdeme kuchyňský kout, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, prostornou koupelnu, samostatné WC a spíž. Celý dům je vytápěn pomocí nově zrekonstruovaného topení (elektrika i tuhá paliva). Dům je zásobován vodou z vlastní studny, možnost se však i napojit na věřejný vodovod, který je přímo u domu. Veškeré odpady jsou svedené do veřejné kanalizace. Kompletně nově udělané elektrické rozvody. Občanská vybavenost: BUS, základní škola, mateřská škola, obchod, lékař, pošta, nadjezd na dálnici D11 je vzádený 2 km, 50 min od Prahy Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 120 m2 Lokalita Choťovice, okres Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 6 120 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 765 m 2 960 000 Kč 8 000 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 80 m2 Lokalita Žiželice - Zbraň, okres Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95-14 -
K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 5 985 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 1 745 m 2 560 000 Kč 7 000 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 356 m2 Lokalita Žehuň, okres Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 2 378 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 356,00 m 2 1 127 m 2 990 000 Kč 2 781 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 140 m2 Lokalita Žehuň, okres Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,68 Upravená j. cena Kč/m 2 7 280 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 140,00 m 2 200 m 2 1 490 000 Kč 10 643 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 319 m2-15 -
Lokalita Žehuň, okres Kolín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 3 450 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 319,00 m 2 319 m 2 1 430 000 Kč 4 483 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 2 378 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 5 043 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 7 280 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 5 043 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 200,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 008 600 Kč - 16 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p.13 897 221,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 215 021,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.13 888 337,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 168 000,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Budova č.p.13 1 008 600,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 1 008 600 Kč 1 056 331 Kč 167 994 Kč 1 112 242 Kč Obvyklá cena 1 000 000 Kč slovy: Jedenmilion Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. Pro objektivizaci obvyklé ceny objektu je vedle porovnávacího způsobu ocenění provedeno ocenění věcnou a administrativní cenou. Věcná hodnota (nákladová) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena je v tomto případě zjištěna podle cenového předpisu. - 17 -
Administrativní cena je cena zjištěná podle platného cenového předpisu, t.j. v daném případě podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008, vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb, vyhlášky č.450/2012sb, vyhlášky č.441/2013sb a vyhlášky č.19/2014sb. Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - rodinného domu č.p. 13 na pozemku St.48 s příslušenstvím a pozemky parc.č.st.48 a parc.č.50, vše k.ú. Choťovice, obec Choťovice, okres Kolín ve výši přibližující se všem použitým metodám 1 000 000,- Kč Slovy: jedenmilion Kč V Hostivici, 15.2.2015 Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324 253 01 Hostivice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 136-9.15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 136-9.15. - 18 -
- 19 -