ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 287/7377/2015 o obvyklé ceně podílu ve výši ½ na pozemku čís. parcely St. 86 s rodinným domem č.p. 82 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 245/10, k.ú. Ctiněves, obec Ctiněves, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 287/7377/2015 LV no.: 572 Name of subject / Předmět ocenění: ½ pozemku čís. parcely St. 86 s rodinným domem č.p. 82 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 245/10, k.ú. Ctiněves, obec Ctiněves, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Ctiněves č.p. 82, 41301 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: 926.621 Kč nebyla stanovena 462.000 Kč nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 460.000 160.000 460.000 160.000 Kč Kč Kč Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 86, 245/10 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy střední část odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný viz. bližší popis nestanovena nezjištěn Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 120 m 2 Resident area: Bytové plochy: Storage area: Skladové plochy: 721 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 60 % Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha celkem 515 m 2 300 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 572 jsou v podílovém spoluvlastnictví Radka Drahoňovského (podíl ½) a Michaely Justové (podíl ½), oba bytem Ctiněves 82, 413 01. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 572 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 0271545109 ve výši 1.200.000,-Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. (IČ: 45244782), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 27.09.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.10.2005. - zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 440.267,-Kč dle návrhu doručeného soudu ze dne 3.11.2011 na podíl ½ (Radek Drahoňovský), s oprávněním pro OSSZ Litoměřice, listina - Usnesení soudu o ařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu v Litoměřicích 10 E-271/2011-20 ze dne 15.11.2011. Právní moc ke dni 20.12.2011. - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši 464.207,15Kč s příslušenstvím na podíl ½ (Radek Drahoňovský), s oprávněním pro GIENGER BOHEIMA, s.r.o. (IČ: 62623401), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Cheb 074 EX-04858/2012-017 ze dne 25.09.2012. Právní moc ke dni 08.10.2012. Další omezení jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 572 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 572. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 572 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 572 jsou evidována následující zástavní práva: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 0271545109 ve výši 1.200.000,-Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. (IČ: 45244782), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 27.09.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.10.2005. - zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši 440.267,-Kč dle návrhu doručeného soudu ze dne 3.11.2011 na podíl ½ (Radek Drahoňovský), s oprávněním pro OSSZ Litoměřice, listina - Usnesení soudu o ařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva Okresního soudu v Litoměřicích 10 E-271/2011-20 ze dne 15.11.2011. Právní moc ke dni 20.12.2011. - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši 464.207,15Kč s příslušenstvím na podíl ½ (Radek Drahoňovský), s oprávněním pro GIENGER BOHEIMA, s.r.o. (IČ: 62623401), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Cheb 074 EX-04858/2012-017 ze dne 25.09.2012. Právní moc ke dni 08.10.2012. Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 572 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 572. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná budova č.p. 82 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že v minulosti byla na oceňovaném domě započata rekonstrukce. Bez dokončení rekonstrukce není možné oceňovaný dům užívat k bydlení. Weak points / slabé stránky: - aby bylo možné užívat oceňovaný dům k bydlení, je nutné dokončit rekonstrukci Strong points / silné stránky: - v minulosti proběhla výměna krovů, střešní krytiny a původních oken za plastová - 3 -
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 572 pro k.ú. a obec Ctiněves, prokazující stav evidovaný k datu 31.8.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Ctiněves prokazující stav k datu 11.10.2015, vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídkách na místě (23.9.2015 a 7.10.2015) Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ a.s. svolána na 23.9.2015, 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen spoluvlastník oceňovaných nemovitých věcí Michaela Justová, nebylo tedy umožněno bližší zaměření nemovitosti a prohlídka vnitřních prostor rodinného domu č.p. 82. Prohlídka vnitřních prostor rodinného domu č.p. 82 byla umožněna dne 7.10.2015 během ocenění spoluvlastnického podílu o výše ½, který je ve vlastnictví pana Radka Drahoňovského. - 4 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 618063 Název katastrálního území: Ctiněves Kód obce: 564672 Název obce: Ctiněves Počet obyvatel obce: 305 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2013 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Střední část Infrastructure / infrastruktura: Obec Ctiněves se nachází v Ústeckém kraji, v jeho východní části, v okrese Litoměřice. Počet obyvatel je zhruba 305. Město je vzdáleno zhruba 34 km od bývalého okresního města Litoměřic, vzdálenost do Prahy zhruba 35 km. Obec je dobře napojena na silniční síť, ve vzdálenosti zhruba 10 km je napojení na dálnici D8. V obci se také nachází železniční a autobusová zastávka. V obci je základní občanská vybavenost zahrnující obecní úřad, knihovnu, kulturní a sportovní zařízení. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve střední části obce Ctiněves, v lokalitě zastavěné rodinnými domy. V lokalitě jsou inženýrské sítě elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 82: Rodinný dům č.p. 82 se nachází na pozemku čís. parcely St. 86, k.ú. Ctiněves. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími. Potencionální podlahová plocha domu je 142 m2, stavebně upravené jsou ale pouze dvě místnosti (celkem 44 m2). 1. nadzemní podlaží (přízemí) sestává z předsíně, chodby, stavebně upraveného pokoje, dvou místností a koupelny s WC. 2. nadzemní podlaží vč. podkroví tvoří dvě místnosti - stavebně upravený pokoj a prostor pro půdní vestavbu. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, krov dřevěný, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové a dřevěné (ve větší části domu chybí), převážně bez krytiny, okna jsou převážně plastová, vnitřní dveře chybí, vnitřní omítky jsou štukované, z větší části chybí, vnější fasádní omítky jsou štukované. Dům má pouze částečné vnitřní instalace el. proudu, vody a kanalizace. Odkanalizování je podle dostupných informací do obecní kanalizace. Přípojka plynu je na domě. Dům je v současné době bez vytápění. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě užitého materiálu a dispozice lze stáří domu odhadnout na zhruba 90 let. Stavební stav domu je podprůměrný, nebyly zjištěny žádné statické nebo jiné vážné stavební vady, ale v minulosti byly provedeny rozsáhlé bourací práce s ohledem na plánovanou rekonstrukci, která ale nebyla realizována. Chybí většina vnitřních instalací, stavebních prvků krátkodobé životnosti (s výjimkou oken), v domě není vnitřní vybavení, dům je bez vytápění. Oceňovaný rodinný dům není možné bez dokončení rekonstrukce užívat k bydlení. Průměrné opotřebení bylo stanoveno odhadem na 60 %. - 5 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 86, k.ú. Ctiněves, o výměře 198 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany menší chráněné území. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 82, zbývající část pozemku je užívána jako dvůr. Pozemek čís. parcely 245/10, k.ú. Ctiněves, o výměře 317 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu ostatní plocha se způsobem využití manipulační plocha a způsobem ochrany menší chráněné území. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že pozemek je v jednotném funkčním celku s oceňovaným rodinným domem č.p. 82 a je užíván jako zahrada. Na pozemku se nachází dřevěný přístřešek. Tvar pozemků je patrný z přiložené kopie katastrální mapy. - 6 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemku čís. parcely St. 86 s rodinným domem č.p. 82 a pozemku čís. parcely 245/10 s příslušenstvím, k.ú. Ctiněves, okres Litoměřice, Ústecký kraj, ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech (zaokrouhleno na desetitisíce) 460.000 Kč 460.000 x 1/2 = 230.000 Kč 230.000 x 70 % = 160.000 Kč - 7 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena podílu ve výši ½ na pozemku čís. parcely St. 86 s rodinným domem č.p. 82 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 245/10, k.ú. Ctiněves, obec Ctiněves, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 572 pro k.ú. Ctiněves, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 23.9.2015 Slovy: Stošedesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: 160.000,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 572 jsou vypsány v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 572. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 572, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 287/7377/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 14. října 2015-8 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 287/7377/2015 LV no.: 572 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 82 721 2 600 1 874 080 60,0 749 632 2 příslušenství 22 489 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 772 121 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 86 zastavěná plocha a nádvoří 198 300 59 400 2 245/10 ostatní plocha/manipulační plocha 317 300 95 100 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 154 500 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 926 621 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný důmv Budyni n. Ohří - Roudníčku, okr. Litoměřice 450 000,00 4-15 nestanoven 2348 100 234 800 215 200,00 1,00 ukončená dražba *1), rodinný dům, dispozice 2+kk, možnost vestavby, 450 000 obdobný stavebnětechnický stav - započatá rekonstrukce, obodbná lokalita 2 Rodinný dům v obci Štětí - Radouň, okr. Litoměřice 599 000,00 10-15 nestanoven 292 400 116 800 482 200,00 0,80 nabídak RK *2) rodinný dům s 2. NP, dispozice 479 200 4+1, podprůměrný stavebně-technický stav, blízká lokalita 3 Rodinný dům v obci Štětí - Brocno, okr. Litoměřice 570 000,00 1-15 nestanoven 367 400 146 800 423 200,00 0,80 ukončená dražba *3), rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, 456 000 dispozice 3+1, možnost vestavby, lepší stavebnětechnický stav, obdobná lokalita 1) ukončená dražba, server www.eurodrazby.cz 2) nabídka RK FINE REALITY, a.s. 3) ukončená dražba, server www.eurodrazby.cz Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,927 mil.kč nebyla stanovena 0,462 mil.kč 0,460 mil.kč
Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 82 ve Ctiněvsi, okres Litoměřice, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti
Fotodokumentace rodinný dům č.p. 82 ve Ctiněvsi, okres Litoměřice, Ústecký kraj Příjezd k domu Pohled na dům č.p. 82 Pohled na dům č.p. 82 Pohled do dvora Východní štít domu č.p. 82 (foto ze dne 7.10.2015) Pokoj v 1. NP (foto ze dne 7.10.2015)
Místnost v 1. NP (foto ze dne 7.10.2015) Místnost pro koupelnu v 1. NP (foto ze dne 7.10.2015) Pokoj ve 2. NP (foto ze dne 7.10.2015) Prostor pro vestavbu ve 2. NP (foto ze dne 7.10.2015) Garáž v přístavbě (foto ze dne 7.10.2015) Pozemek čís. parcely 245/10 (foto ze dne 7.10.2015)