ZNALECKÝ POSUDEK č. 4743-111/2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4743-111/2016 O ceně bytové jednotky č.257/3 v obci Nová Říše, ulice Březinova č.p.257, včetně příslušenství a podílu o velikosti 38/261 na společných částech domu a pozemku p.č.st.319, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 374 m 2, vše zapsáno na LV č.659 pro k.ú.nová Říše Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 1043/15-31 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 14.3.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 14.3.2016

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.257/3 v obci Nová Říše, ulice Březinova č.p.257, včetně příslušenství a podílu o velikosti 38/261 na společných částech domu a pozemku p.č.st.319, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 374 m 2, vše zapsáno na LV č.659 pro k.ú.nová Říše 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.257/3 Adresa předmětu ocenění: Březinova 257 588 65 Nová Říše Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Nová Říše Katastrální území: Nová Říše Počet obyvatel: 837 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 160,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 319,00 Kč/m 2-2 -

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.3.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.659 pro k.ú.nová Říše - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - ZP č.4991-78/2016 Ing.Vladimíra Konvaliny ze dne 10.4.2013 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 890920/1510, Jakub Dvořák, Březinova 257, 58865 Nová Říše, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 890920/1510, Jakub Dvořák, Březinova 257, 58865 Nová Říše, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací realitní kanceláře, která zprostředkovala předchozí prodej. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je živičná, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení dle sdělení sousedky je standardní. Vytápění je ústřední centrální s plynovým kotlem. Teplá voda je z boileru. - 3 -

V bytě je splachovací WC, koupelna. Kuchyň je s linkou a sporákem. Výtah v domě není. Schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. Bytový dům je z roku 1973. Současný vlastník po koupi v roce 1973 údajně provedl modernizaci interiéru. Dům je napojen na vodu z vedlejšího objektu ( s ročním vyúčtováním), plyn, elektřinu. Kanalizace je svedena do jímky. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.257/3-4 -

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.257/3 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00-5 -

včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,04 exekučním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,970 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00-6 -

6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - přístup - chodník - přes pozemek jiného vlastníka, voda ze sousedního objektu s odečtem I -0,15 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,858 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,858 = 0,832 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 319,- 0,832 265,41 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.319 374,00 265,41 99 263,34 nádvoří Stavební pozemek - celkem 374,00 m 2 99 263,34 Pozemek - zjištěná cena = 99 263,34 Kč - 7 -

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 99 263,34Kč 99 263,34 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 99 263,34 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 43 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 9 189,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 10,43 * 1,00 = 10,43 m 2 kuchyň: 13,25 * 1,00 = 13,25 m 2 předsíň: 1,9 * 1,00 = 1,90 m 2 koupelna a WC: 4,88 * 1,00 = 4,88 m 2 sklep: 7,52 * 0,80 = 6,02 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 36,48 m 2-8 -

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 43 let: s = 1-0,005 * 43 = 0,785 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,885 = 0,991 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,04 exekučním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00-9 -

záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,970 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - přístup - chodník - přes pozemek jiného vlastníka, voda ze sousedního objektu s odečtem I -0,15 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,858 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 9 189,- Kč/m 2 * 0,991 = 9 106,30 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 36,48 m 2 * 9 106,30 Kč/m 2 * 0,970 * 0,858= 276 474,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 276 474,96 Kč - 10 -

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 99 263,34 Kč Spoluvlastnický podíl: 38 / 261 Hodnota spoluvlastnického podílu: 99 263,34 Kč * 38 / 261 = 14 452,13 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 14 452,13 Kč Bytová jednotka č.257/3 - zjištěná cena = 290 927,09 Kč - 11 -

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.257/3 290 927,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 290 927,10 Kč Celkem 290 927,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 290 927,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.257/3 290 927,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 290 927,10 Kč Celkem 290 927,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 290 927,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 290 930,- Kč slovy: Dvěstědevadesáttisícdevětsettřicet Kč - 12 -

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek rozepsaných na přiloženém LV č.659 - VITACREDIT s.r.o., Selské nám. 9/43, Chválkovice, 77900 Olomouc. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 13 -

družstevní byt v klidné části města Telč. Bytový dům je cihlový, zateplený a je ve velice pěkném, udržovaném stavu. Samotný byt o dispozici 2+1 je situován ve třetím patře. Je nově moderně zařízen a i včetně takto zařízeného interiéru se prodává. Podlahy jsou z kvalitního PVC materiálu (kuchyň, obývací pokoj, ložnice) a dlažby (chodba, koupelna, WC). K bytu patří sklep o velikosti cca 4 m2 a samozřejmostí jsou prostory ke společnému užívaní (místnost pro kola a kočárky, sušárna prádla). V domě je společná kotelna pro celý objekt. Užitná plocha: 61 m 2 Požadovaná cena 1 270 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu, tj.20.719,70 Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 0,7, stavu a vybavení 0,85, jiné vlivy 1,04 (družstevní byt). Jednotková cena po korekci 10.898,10 Kč/m2. byt 63,48m2 v osobním vlastnictví 2+1 s lodžií ve 3.patře panelového domu, Opatov, okres Třebíč. m je zateplený, má plastová okna. Byt je v původním stavu. Z předsíně bytu je vstup na WC, kuchyně 12,2m2 a dvou samostatných pokojů 16,2 a 14,65m2. Z jednoho je vstup na lodžii, která je orientovaná na jižní stranu. Na topeních jsou instalovaná měřidla. V přízemí domu je kočárkárna a sklepní koje 2m2. Bezproblémové parkování u domu. Požadovaná cena 430.000,- Kč, tj.6.773,80 Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, stavu a vybavení 1,2, jiné vlivy 1,15 (panelový byt). Jednotková cena po korekci 8.413,- Kč/m2. - 14 -

Prodej bytu o dispozici 2+1 ve 4. patře panelového domu v Dačicích. Podlahová plocha 64 m2, orientován na jih a sever s výhledem do krajiny. Původní, ale velmi zachovalé jádro, nové stoupačky, dům zateplen. Družstevní vlastnictví. Na podlaze parkety a PVC. Dálkové vytápění, napojeno na veř. vodovod a kanalizaci, plyn zaveden. Požadovaná cena 890.000,- Kč, tj.13.906,20 Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 0,9, stavu a vybavení 0,9, jiné vlivy 1,15 (panelový byt). Jednotková cena po korekci 11.658,- Kč/m2. - 15 -

Průměrná jednotková cena činí 10.323,- Kč. Za byt celkem 376.583,- Kč, po zaokrouhlení pak 375.000,- Kč Obvyklá cena bez vlivu závad : 375.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 375.000,- Kč. Slovy: Třistasedmdesátpěttisíc Kč V Tršicích 14.3.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7. - 16 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4743-111/2016 znaleckého deníku. - 17 -

E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.659 ze dne 21.11.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-18 -

Fotodokumentace nemovitosti - 19 -

Mapa oblasti - 20 -

- 21 -

- 22 -