ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 349/2015 Účel ocenění: Objednavatel : Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) Insolvenční správkyně dlužníka Evy Machačové, Ing Martina Mitinová Svépomoc III 1620/40, 75002 Přerov Zhotovitel: Ing Ctibor Hošek Svépomoc IV 1749/18, 75002 Přerov IČ: telefon: +420602733228 e-mail: hosek@egpa.cz OBVYKLÁ CENA 1 500 000 Kč Datum místního šetření: 24.10.2015 Stav ke dni : 24.10.2015 Za přítomnosti: paní Machačové Počet stran: 24 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Přerově, dne 10.11.2015 Ing Ctibor Hošek
Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé za účelem insolventního řízení. Základní informace A. NÁLEZ Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Eva Machačová, Beňov 3, 750 02, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Eva Machačová, Beňov 3, 750 02, vlastnictví: výhradní Přehled podkladů - výpis z KN LV č. 225 pro k.ú.lhotka u Přerova - snímek z KM - fotodokumentace Místopis Obec Lhotka je samostatnou obcí v Olomouckém kraji. V obci není žádná občanská vybavenost. Současný stav Budoucí stav Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ý ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / ý voda / ý kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 466 obec Lhotka Celkový popis: Předmětem hodnocení je nepodsklepený, RD přistavěný k hospodářské části ( bývalá konírna ). V domě je samostatná BJ 4+1 s příslušenstvím. RD je komunikačně propojen s hospodářskou částí v současnosti neužívanou. Silné stránky Obec s dobrým dosahem do města Přerova. Nadstandardní velikost pozemků ve funkčním celku. Slabé stránky Zhoršená údržba a částečně morální opotřebení s nutností modernizace. Nemovitost situovaná na samotě. Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí - 2 -
ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo Komentář: Zástatvní práva uvedena na výpisu z KN nejsou v ceně obvyklé zohledněny. Ostatní rizika: nejsou - 3 -
1. Rodinný dům/lvč.225 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1.1 Rodinný dům 1.2. Porovnávací ocenění 1.2.1 Porovnání 2. Hospodářský objekt/lvč.225 2.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 2.1.1 Hospodářský objekt 2.2. Výnosové ocenění 2.2.1 Hospodářský objekt 3. Bez rozlišení části 3.1. Ocenění pozemků 3.1.1 Pozemky B. OBSAH - 4 -
C. OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Lhotka u Přerova: 1. Rodinný dům/lvč.225 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1.1 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zděná část přistavěná k hospodářskému objektu stájí RD 4+1 s příslušenstvím. Vybavení kuchyně linkou, sociální zázemí koupelna, WC. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.np 136,50 m 2 3,00 m Výčet místností: kuchyň 15,70 m 2 1,00 15,70 m 2 pokoj 28,67 m 2 1,00 28,67 m 2 pokoj 13,76 m 2 1,00 13,76 m 2 pokoj 10,78 m 2 1,00 10,78 m 2 chodba 13,09 m 2 1,00 13,09 m 2 koupelna 4,73 m 2 1,00 4,73 m 2 WC 2,86 m 2 1,00 2,86 m 2 pokoj 7,83 m 2 1,00 7,83 m 2 kotelna 25,24 m 2 0,50 12,62 m 2 Užitná plocha celkem: 110,03 m 2 zastřešení 136,50 m 2 1,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.np (19,50*7,0)*(3,00) = 409,50 m 3 zastřešení (19,50*7,0)*(1,50) = 204,75 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.np 409,50 m 3 zastřešení 204,75 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 614,25 m 3-5 -
Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných prkenný povrch,beton,pvc místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 137 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 110 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 614,25 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 747 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 747 Reprodukční hodnota [Kč] 2 301 595 (RC * OP) Stáří roků 50 Další životnost roků 50 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 150 798-6 -
1.2. Porovnávací ocenění 1.2.1 Porovnání Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 110,03 m 2 Obestavěný prostor: 614,25 m 3 Zastavěná plocha: 136,50 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Naše realitní kancelář nabízí k prodeji rodinný dům 2+1 se zahradou, v řadové zástavbě v klidné části obce Čekyně, která je příměstskou částí města Přerova. Jedná se o přízemní dům se smíšeným zdivem se sedlovou střechou, který je v současnosti řešen jako 2+kk s možností rozšíření bydlení do podkroví a vč. prostorné verandy s výhledem do zahrady. Součástí zařízení je kuchyňská linka vč. plynového sporáku a nedávná rekonstrukce sociálního zařízení tj. nové obklady, dlažba, sprchový kout, umyvadlo a wc. Vytápění je řešeno elektrickými topidly, voda je studniční, přičemž dálkový vodovod má přípojku přímo před domem. Kanalizace je řešena formou trativodu, v budoucnu zde má být vybudována obecní kanalizace. K domu náleží rozsáhlá oplocená zahrada, která navazuje na dvůr. V zahradě pak najdeme zahradní domek a kůlnu. K nemovitosti taktéž náleží travnatý pozemek před domem, kde je v současné době zbudován sklep a v budoucnu tento pozemek může sloužit jako parkovací stání. Lokalita Přerov-Čekyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 10 322 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 0 m 2 850 000 Kč 12 143 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Dùm 4+kk s dvorem a zahrádkou ve vyhledávané lokalitì v Lovešicích - 7 -
u Pøerova. Dispoziènì se v dome nachází chodba,ze které je vstup do dvou menších neprùchozích pokojù, do dvora a prostorného obývacího pokoje s kuchyòským koutem. Odtud je vstup do ètvrtého pokoje, do koupelny se sprchovým koutem (možno dodìlat i vanu) a WC. Z obývacího pokoje je dále vstup do uzavøeného dláždìného dvora, kde lze vybudovat pøíjemné posezení Kotelna s novým plynovým kotlem a bojlerem na ohøev vody, v níž je dostatek místa na zøízení prádelny se sušárnou. Lokalita Lověšice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 15 102 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 0 m 2 1 599 000 Kč 17 767 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Exkluzivní prodej řadového koncového cihlového domu s garáží a průjezdem do dvora v klidné části obce. Zastavěná plocha a nádvoří 253 m2, zahrada 755 m2. Střecha sedlová - eternit. Kanalizace obecní. Vlastní studna, přípojka k obecnímu vodovodu. Elektřina 386/220 V. Topení ÚT - TP/plyn, kombinovaný plynový kotel zn. Dakon. Bojler. Plastová okna a plastové vchodové dveře. Podlahy betonové - parkety, plovoucí podlaha, dalžba, lino. Dřevěné schodiště. 2 toalety s umyvadlem. Komora. Z kuchyně vstup na zimní zahradu a dvůr. Hospodářské přístavky, dílna. Na zahradě skleník a pergola. Mladé ovocné stromy. Možnost rozšíření o podkroví. Dům je v dobrém stavu a volný ihned Lokalita Lazníky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,30 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 1,11 Upravená j. cena Kč/m 2 6 002 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 220,00 m 2 1 000 m 2 1 195 000 Kč 5 432 Kč/m 2-8 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 6 002 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 10 475 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 15 102 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 10 475 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 110,03 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 152 564 Kč 2. Hospodářský objekt/lvč.225 2.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 2.1.1 Hospodářský objekt Věcná hodnota dle THU Hospodářský objekt bývalé konírny. Vybavení rozvodem elektro, napojení vody na vlastní studnu. Ke dni ocenění neužívané. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha np 579,50 m 2 4,00 m zastřešení 579,50 m 2 1,50 m přípravna 87,74 m 2 3,50 m zastřešení 87,74 m 2 1,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] np (47,50*12,20)*(4,00) = 2 318,00 m 3 zastřešení (47,50*12,20)*(1,50) = 869,25 m 3 přípravna (10,70*8,20)*(3,50) = 307,09 m 3 zastřešení (10,70*8,20)*(1,00) = 87,74 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor np 2 318,00 m 3 zastřešení 869,25 m 3 přípravna 307,09 m 3 zastřešení 87,74 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 582,08 m 3-9 -
Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 580 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 3 582,08 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 000 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 000 Reprodukční hodnota [Kč] 10 746 240 (RC * OP) Stáří roků 60 Další životnost roků 40 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 4 298 496 2.2. Výnosové ocenění 2.2.1 Hospodářský objekt Hospodářská část nemovitosti hodnocena výnosovou metodou. Objekt lze svým charakterem užívat ke skladování ev. drobné výrobě a pod. Obvyklé nájemné 200,- až 400,-Kč/m2/rok, náklady určeny % z ceny reprodukční, míra kapitalizace stanovena s ohledem na typ, nemovitosti a polohu 11%. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha 1.Skladovací prostory nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] sklady 700 250 14 583 175 000 11,00 Celkový výnos za rok: 175 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 700 Reprodukční cena RC Kč 10 746 240 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* r 250 ok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 175 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 80 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 140 000 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0-10 -
Pojištění 0,02 % * RC Kč/rok 2 149 Opravy a údržba 1,00 % * RC Kč/rok 107 462 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 109 611 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 30 389 Míra kapitalizace % 11,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 276 264 3. Bez rozlišení části 3.1. Ocenění pozemků 3.1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena pozemků v obci Lhota se pohybuje v rozmezí 100,- až 200,-Kč/m 2. Vzhledem k tomu, že nemovitost je situovaná v okrajové části obce ( samota) a velikosti pozemků ve funkčním celku je cena stanovena v nižším cenovém intervalu. Zemědělské pozemky a ostatní plocha výběhů oceněna částkou 10,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 399 14 100,00 1 400 nádvoří zastavěná plocha a 402 978 100,00 97 800 nádvoří orná půda 400 16 226 10,00 162 260 ostatní plocha 401 7 223 10,00 72 230 Celková výměra pozemků 24 441 Hodnota pozemků celkem 333 690-11 -
D. REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Rodinný dům/lvč.225 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1.1 Rodinný dům 1 150 798,00 Kč 1.2. Porovnávací ocenění 1.2.1 Porovnání 1 152 564,00 Kč 2. Hospodářský objekt/lvč.225 2.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 2.1.1 Hospodářský objekt 4 298 496,00 Kč 2.2. Výnosové ocenění 2.2.1 Hospodářský objekt 276 264,00 Kč 3. Bez rozlišení části 3.1. Ocenění pozemků 3.1.1 Pozemky 333 700,00 Kč Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí Bez rozlišení částí Věcná hodnota 333 690 Kč Hodnota pozemku 333 690 Kč Porovnávací hodnota 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Obvyklá cena 0 Kč slovy: Nula Kč Rodinný dům/lvč.225 Věcná hodnota 1 150 798 Kč Hodnota pozemku 0 Kč Porovnávací hodnota 1 152 564 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Obvyklá cena 0 Kč slovy: Nula Kč Hospodářský objekt/lvč.225 Věcná hodnota 4 298 496 Kč Hodnota pozemku 0 Kč Porovnávací hodnota 0 Kč Výnosová hodnota 276 264 Kč Obvyklá cena 0 Kč slovy: Nula Kč Rekapitulace výsledných hodnot Věcná hodnota Hodnota pozemku 5 782 984 Kč 333 690 Kč - 12 -
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena 1 152 564 Kč 276 264 Kč 1 500 000 Kč slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15 Komentář ke stanovení výsledné ceny Odhad části bydlení je stanoven na základě informací o prodejích obdobných nemovitostí v daném místě a čase porovnávací metodou. U inzerovaných nabídkových cen, u nichž je předpoklad, že při vyjednávaní o prodeji bývají tyto ceny sníženy o 10-20% jsou ceny upraveny koeficientem pramene ceny 0,85. Odhad části hospodářské je stanoven metodou výnosovou z možného pronájmu nemovitosti s využitím jako skladu. Pronájem obdobných nemovitosti se pohybuje v rozmezí 200,- až 400,-Kč/m2/UP. S ohledem na vybavení objektu je pronájem uvažován v nižším intervalu. Propad nájemného 20%. Míra kapitalizace stanovena s ohledem na typ objektu a jeho polohu 11%. Cena obvyklá je včetně pozemků a příslušenství. V Přerově 10.11.2015 Ing Ctibor Hošek Svépomoc IV 1749/18 75002 Přerov telefon: +420602733228 e-mail: hosek@egpa.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988 č.j. Spr4240/88 pro základní obor ekonomika,odvětví ceny a odahdy nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 349/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015/117. - 13 -
E. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z KN 1 Výpis z KN 1 Výpis z KN 1 Výpis z KN 1 Výpis z KN 1 Výpis z KN 1 Snímek z KM 1 Foto 1 Foto 1 Mapa oblasti 1-14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -