Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 24/2015 O obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - pozemků parc.č. 221/44 a 221/99 oba v katastrálním území Dublovice, obec Dublovice, okres Příbram, zapsáno na LV č. 210. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Jaroslav Kymla se na místní šetření pro ocenění nemovitosti nedostavil. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na OÚ v Dublovicích, informací získaných z předešlého znaleckého posudku č. 9403-93/2013 ze dne 26.8.2018 vypracovaný Ing. Janem Mertenem. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 6845/10. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 2.2.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 2.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - pozemků parc.č. 221/44 a 221/99 oba v katastrálním území Dublovice, obec Dublovice, okres Příbram, zapsáno na LV č. 210. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek Adresa předmětu ocenění: Dublovice 262 51 Dublovice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Dublovice Katastrální území: Dublovice Počet obyvatel: 1 084 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90-2 -
O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 424,76 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 2.2.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 29.1.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 210; - kopie katastrální mapy; - informace získané na OÚ v Dublovicích; - informací získaných z předešlého znaleckého posudku č. 9403-93/2013 ze dne 26.8.2018 vypracovaný Ing. Janem Mertenem; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je podíl 1/2 na nemovitosti - pozemků parc.č. 221/44 a 221/99 oba v katastrálním území Dublovice, obec Dublovice, okres Příbram, zapsáno na LV č. 210. Pozemky parc.č. 221/44 a 221/99 - se nacházejí na okraji zastavěné části obce Dublovice, okr. Příbram. Pozemky jsou platným územním plánem obce určeny k zastavění - zóna obytná venkovská. Pozemky mají protáhlý obdélníkový tvar s celkovou výměrou 6349m2. Přístup k pozemkům je možný pouze z jedné kratší strany po nezpevněné polní cestě. V místě není možnost napojení na ing. sítě. Na pozemcích se nenacházejí žádné stavby. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemky - podíl 1/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00-3 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - ocenění podílu I -0,20 nemovitosti 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,760 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,05 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,818 Koeficient pp = I T * I P = 0,622 Ocenění a) Pozemky - podíl 1/2 11 i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití - úzký protáhlý tvar 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00-4 -
včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - přístup k pozemkům pouze z nezpevněné komunikace, v místě není možnost napojení na ing. sítě. I -0,30 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,670 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,760 Index polohy pozemku I P = 0,818 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,760 * 0,670 * 0,818 = 0,417 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 424,76 0,417 0,300 53,14 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 ostatní plocha 221/44 914,00 53,14 48 569,96 odst. 1) 9 odst. 4 ( 4 orná půda 221/99 5 435,00 53,14 288 815,90 odst. 1) Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 337 385,86 Pozemky - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 337 385,86 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky - podíl 1/2 - zjištěná cena = 168 692,93 Kč Rekapitulace administrativního ocenění 1/2 nemovitosti a) Pozemky - podíl 1/2 = 168 690,- Kč Administrativní cena 1/2 nemovitosti činí celkem 168 690,- Kč - 5 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej pozemku na okraji obce Dublovice, část Zvírotice u Slapské přehrady o velikosti 3443 m2. V územním plánu je určen k obytné zástavbě. Elektřina je k dispozici na pozemku, obecní vodovod a kanalizace cca 100m. Na pozemek jsou schváleny dva sjezdy z veřejné asfaltové komunikace. Nabídková cena RK: 240,- Kč/m2 plochy pozemku. Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve stejné obci Dublovice, v jiné části obce); uvedený pozemek má výrazně lepší stavební připravenost (přístup přímo z veřejné asfaltové komunikace, možnost napojení na elektro, voda a kanalizace v dosahu) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,60; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 122,- Kč/m2 plochy pozemku. - 6 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji stavební pozemek o výměře 1.489 m2 v klidné lokalitě na okraji obce Dublovice část Chramosty. Pozemek je dle územního plánu obce určen pro výstavbu venkovského bydlení (RD, chata). Na hranici pozemku je vybudována přípojka el. proudu, voda v přístupové komunikaci, na pozemku je dále umístěna vrtaná studna. Kanalizaci je nutno řešit vlastní jímkou. Nabídková cena RK: 450,- Kč/m2 plochy pozemku Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve stejné obci Dublovice, v jiné části obce); uvedený pozemek má výrazně lepší stavební připravenost (přístup přímo z veřejné asfaltové komunikace, možnost napojení na elektro a vodu, na pozemku vybudována studna) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,60; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85, pozemek má pravidelný téměř čtvercový tvar s téměř ideální výměrou (cca 1000m2) pro výstavbu rodinného domu - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90 Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 207,- Kč/m2 plochy pozemku. - 7 -
3. srovnatelná nemovitost K prodeji stavební pozemek o výměře 1.100m2 v klidné části obce Dublovice u Sedlčan. Jedná se o rovinatý pozemek nepravidelného tvaru, který je, v souladu s územním plánem obce, určen k výstavbě rodinného domu. K pozemku vede zpevněná přístupová cesta. Na hranici pozemku je přivedena přípojka elektrické energie s dostatečným příkonem. Ve vzdálenosti přibližně 15m od hranice pozemku vede obecní kanalizace, na kterou je též možné napojení. Vodovod, ani plyn v obci nejsou zavedeny. Pozemek se nachází v klidné části obce, v okolí jsou pole a nově vystavěné rodinné domy. Nabídková cena RK: 545,- Kč/m2 plochy pozemku Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve stejné obci Dublovice); uvedený pozemek má výrazně lepší stavební připravenost (přístup přímo z veřejné zpevněné komunikace, možnost napojení na elektro a kanalizaci) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,60; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85, pozemek má pravidelný téměř čtvercový tvar s téměř ideální výměrou (cca 1000m2) pro výstavbu rodinného domu - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90 Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 250,- Kč/m2 plochy pozemku. - 8 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 122,- až 250,- Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 193,- Kč/m2 plochy pozemku 6349m2 (plochy oceňovaných pozemků aprc.č. 221/44 a 221/99) x 193,- Kč/m2 = 1.225.357,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 1.225.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitosti celkem: Výslednou obvyklou hodnotu výrazně ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 1.225.000,- Kč / 2 x 0,80 = 490.000,- Kč 0,8... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti 490.000,- Kč - 9 -
Rekapitulace Administrativní cena 1/2 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 1/2 nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 168.690,- Kč 490.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/2 nemovitosti pozemků parc.č. 221/44 a 221/99 oba v katastrálním území Dublovice, obec Dublovice, okres Příbram, zapsáno na LV č. 210, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram, podle tohoto odhadu k datu ocenění 2.2.2015 po zaokrouhlení na: 490.000,- Kč. - 10 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 221/44 a 221/99 oba v katastrálním území Dublovice, obec Dublovice, okres Příbram, zapsáno na LV č. 210, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram, podle tohoto odhadu k datu ocenění 2.2.2015 po zaokrouhlení na: 490.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 221/44 a 221/99 oba v katastrálním území Dublovice, obec Dublovice, okres Příbram, zapsáno na LV č. 210, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram, podle tohoto odhadu k datu ocenění 2.2.2015 po zaokrouhlení na: 490.000,- Kč. Slovy : čtyřistadevadesáttisíc korun českých V Hlučíně, 2.2.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 24/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 24/2015. E. Seznam příloh 1. Ortofoto + územní plán - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitosti - 7 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 11 -
Ortofoto Územní plán - 12 -
Legenda územního plánu - 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
OZN.: pozemky parc.č. 221/44 a 221/99 v k.ú. Dublovice, okr. Příbram. OZN.: pozemky parc.č. 221/44 a 221/99 v k.ú. Dublovice, okr. Příbram. - 22 -